70er/80er, muss gesamte Elektrik neu gemacht werden und was noch?

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70er/80er, muss gesamte Elektrik neu gemacht werden und was noch?

Liebe Community,

das ist nach Jahren des stillen Mitlesens mein erster Beitrag. Ich habe hier schon viel gelernt, deshalb zuerst einmal DANKE für euer Engagement!

Wir möchten (müssen...) einen Altbau (70er oder 80er) in Tirol oder Vorarlberg kaufen - hier ist alles sehr teuer.
Zwei Objekte interessieren uns sehr, weil jeweils:
1. Traumlage mit hohem Wert bzw Wertsteigerung allein für das Grundstück
2. perfekter Grundriss
3. für die damalige Zeit hochwertiger Massivbau (lt Einreichplan und teilweise Gutachter)

Wir fragen uns aber, was finanziell nach dem Kauf absolut notwendig ist. Das Aussehen ist uns mittlerweile wirklich nicht wichtig, es geht um Dinge wie Elektronik und Wasser-Heizungsinstallationen (Wasserrrohre, Heizungsrohre etc - wie nennt man das?), also Sicherheit und Vermeidung von Wasserschäden etc.

Haus A)
Bj 1973, Nutzfläche 230qm
Zustand Fenster gut, Keller trocken,
Zustand Dach, Ölheizung, Elektrik und Installationsrohre unklar
Fassade müsste auf einer Seite zumindest der Putz gerichtet werden
100.000 weniger als Haus B

Haus B)
Bj 1981, Nutzfläche 170qm
Zustand Dach, Ölheizung, Fenster, Fassade gut (kein Keller)!
Elektrik und Installationsrohre unklar
100.000 Euro mehr als Haus A (dafür noch bessere Lage)

Wir tendieren zu Haus B, weil der Zustand klarer ist und das Haus kompakter, daher weniger Flächen (Dach etc).

Würden wir gleich (fast) alles Sanieren rechnen wir mit 250.000€ Kosten bedtehend aus folgenden Ausgaben (bitte gern korrigieren):

Dachsanierung inkl Dämmung (115 qm Dach 500€/qm)
Ca 60000

Fassadensanierung inkl Dämmung (250€/qm)
Ca 25000

Fenstertausch
Ca 30000

Fensterläden neu streichen lassen
Ca 1000

Neue Elektrik
Ca 20000

Neue Heizungsrohre und Wasserleitungen (da kennen wir uns noch gar nicht aus)
Ca ???

Innenputz (Verputzen nach Elektro- und Installateurarbeiten)
Ca ???

Neues Heizungssystem LWP LWP [Luftwärmepumpe]+PV oder Pellets, ...
Ca 50000

Fußbodendämmung im EG inkl neuer Bodenbelag für 20qm
Ca 5000-8000
-> mehr wenn überall FBH FBH [Fußbodenheizung]

Wandfarben, Deckenfarben (Eigenleistung)
Ca 5000

Küche (6 qm)
Ca 10000

Bad OG (5 qm)
Ca 15000

Bad EG (7 qm)
Ca 15000

Was müssten wir bei diesen alten Häusern unbedingt zeitig machen?

Wir lesen z.b, dass nach 40 Jahren die gesamte Elektrik neu gemacht werden soll, weil sonst die Gefahr von Bränden entsteht. Wenn wir also eh schon an den Wänden arbeiten müssen (vmtl Schlitze für neue Elektroleitungen) sollten wir dann gleich auch noch die Rohre neumachen, obwohl wir wissen, dass sich in den nächsten Jahren eine neues Heizungssystem samt Rattenschwanz an Investitionen (eigentlich komplette energetische Sanierung) finanziell nicht ausgeht?
Tut mir leid, wenn das "ungebildet", wir kennen uns echt nicht gut aus...

Würde es Sinn machen zunächst nur die Elektrik neu zu machen und dann nach und nach bzw nur wenn nötig den Rest machen?

Dankeschön für eure Gedanken!
Jothe

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score 1 · Answer 1 · 2023-11-06T19:12:07Z

..
AnTeMa schrieb:

Wenn das Gebäude bisher bewohnt wurde MUSS doch gar nichts gemacht werden-

es hilft ja auch kaum weiter, wenn du erfährst was andere gemacht haben-
die Häuser sind total unterschiedlich, das Alter, Familiengröße, die Ansprüche, Vorstellungen, Finanzen, Zugang zu Handwerkern oder eigene handwerklichen Fähigkeiten.

nur sicherheitsrelevante Sachen wie ggf FI mit 30 mA nachrüsten o.ä.- das sieht man beim Blick in den Zählerkasten oder die Unterverteilungen. Um festzustellen, ob Steg-, NYM-leitungen oder Leerrohre verlegt wurden Verteilerdosen/Steckdosen abschrauben und nachsehen.
Das Wasserleitungsmaterial läßt sich im Heizungsbereich auch schnell feststellen.
Warmwasserhähne aufdrehen und feststellen, wie lange es dauert bis Warmwasser kommt, dann nach unterschiedlicher Wartezeit wiederholen, wodurch Abkühlzeit und Güte der Rohrdämmung festgestellt werden kann. Natürlich nur möglich, wenn das Gebäude bzw. das Wasser erwärmt wird.

Wegen Strom- und Heizölverbrauch der letzten 5-10 Jahre nachfragen- ggf bei Öllieferant.

Wer sich nicht selber auskennt in jedem Fall Sachverständigen, ggf Energieberater mitnehmen zur Begutachtung, was bei derartigen Beträgen ohnehin sinnvoll ist und was zur Einschätzung sinnvoller Sanierungsmaßnahmen und für Gewährung von Bankkrediten helfen kann.

Nicht jede evt notwendig erscheinende Maßnahme ist wirtschaftlich sinnvoll-
vor allem beim gegenwärtigen Zinzniveau.
Sehr viele Häuser sind viel zu groß- zumindest wenn die Kinder ausgezogen sind.
Für den Fall schon frühzeitig überlegen, welche Wohnverhältnisse später angestrebt oder die Aufteilung geändert werden werden.

Vielen Dank! Deine Hinweise sind echt super hilfreich.

Beide Häuser wurden bis vor ein paar Monaten bewohnt, eines sogar immer noch.
Mich haben einfach diese Infos verunsichert, wie Lange die verschiedenen Komponenten eines Hauses halten. Und bei Elektrik steht überall max 40 Jahre und Achtung Brandgefahr ...

score 1 · Answer 2 · 2023-11-06T19:20:34Z

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ds50 schrieb:

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raferl schrieb: Nur dachte ich immer WP WP [Wärmepumpe] macht sowieso nur Sinn wenn der Altbau gut gedämmt wird und FBH FBH [Fußbodenheizung] verlegt wird?
───────────────

Das hättet ihr ja vor, oder?

Außerdem kann man eine ErdWP auch im ungedämmten Altbau mit Heizkörper verwenden, nur die Effizienz sinkt dann natürlich.
Aber gerade hier ist es noch wichtiger auf Erdwärme (RGK?) zu setzen.

Danke! Dazu sollte ich vielleicht noch einen eigenen Thread eröffnen.
Ich hab mich schon ein bisschen eingelesen, befürchte aber die Grundstück sind einfach zu klein mit 465-470qm und Gebäudeflächen von 110-120qm.

score 1 · Answer 3 · 2023-11-06T20:28:51Z

Gibt ja auch Hybrid Quellen (RGK + schlanke TB). 😉

score 2 · Answer 4 · 2023-11-06T21:03:59Z

..
Jothe schrieb: Und bei Elektrik steht überall max 40 Jahre und Achtung Brandgefahr

Da wäre es viel wichtiger, mal alle Schrauben an den Sicherungen nachzuziehen (Kupfer fließt unter Druck langsam weg) und die Steckdosen auf Schmorspuren zu kontrollieren.
Ein Austausch der Steckdoseneinsätze könnte (unabhängig von der Verkabelung) sicher auch nicht schaden und kostet nicht die Welt.

1

score 1 · Answer 5 · 2023-11-06T22:04:33Z

..
ds50 schrieb:

Gibt ja auch Hybrid Quellen (RGK + schlanke TB). 😉

Werde es mir für einen neuen Thread merken 😉

score 1 · Answer 6 · 2023-11-07T05:59:26Z

Morgen
Lewurms Thread wäre mal eine gute Lektüre zum Einstieg:
https://www.energiesparhaus.at/forum-tb-oder-rgk-wieso-nicht-beides-doku-ueber-lewurms-erdquelle/72579

LG

score 1 · Answer 7 · 2023-11-07T07:42:38Z

..
kraweuschuasta schrieb:

Morgen
Lewurms Thread wäre mal eine gute Lektüre zum Einstieg:
https://www.energiesparhaus.at/forum-tb-oder-rgk-wieso-nicht-beides-doku-ueber-lewurms-erdquelle/72579

LG

Ist auf der Merkliste gelandet danke 👍

score 3 · Answer 8 · 2023-11-07T09:05:11Z

Als mahnendes Beispiel zum Thema Elektrik und sich lösende Verschraubungen ein aktuelles Bild von unserer Baustelle. Ist gottseidank nichts passiert, da rechtzeitig bemerkt. Die Installation ist ca. 45 Jahre alt und wird im Rahmen der Sanierung sowieso getauscht.

2

score 1 · Answer 9 · 2023-11-07T10:20:09Z

Danke bluefox fürs Teilen!
Wir müssen uns das echt gut überlegen...

score 2 · Answer 10 · 2023-11-07T12:37:14Z

So ein Steckdoseneinsatz kostet z.B. bei Bauhaus 3,42€
https://www.bauhaus.info/steckdosen/busch-jaeger-reflex-si-steckdose-20-euc-214/p/12246628
und der Einzelrahmen 1,50€
https://www.bauhaus.info/abdeckrahmen/busch-jaeger-reflex-si-abdeckrahmen-2511-214/p/12246697

Da reden wir am Schluss von maximal 150€, wie gesagt, kostet wenig, bringt viel.

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score 2 · Answer 11 · 2023-11-07T13:18:34Z

Wir sanieren gerade einen Altbau im Westen von Tirol, deshalb erlaube ich mir auch einen Kommentar abzugeben. Ich halte deinen Ansatz: «Zuerst nur das Nötigste machen und dann alles von Grund auf sanieren» für richtig. Je früher du sanierst, desto besser natürlich, aber das ist immer vom Geld abhängig. Wir wollten nur die Elektrik erneuern und eine neue Küche einbauen, aber mit der Zeit ist die Baustelle immer größer geworden. Mittlerweile haben wir mehr oder weniger einen Rohbau vor uns stehen.
Ich würde dir auch empfehlen mit einem Energieberater durch die Häuser zu gehen. Das geschulte Auge sieht einfach mehr. Bei uns war es eine Abwasserentlüftung, die nach einer Dachsanierung nicht richtig ausgeführt wurde und dann zu einem Feuchteschaden führte. Das sieht ein Laie vielleicht nicht auf den ersten Blick.
Was mir noch eingefallen ist:
Die Raumhöhe ist wichtig (wegen Nachrüsten von FBH FBH [Fußbodenheizung])
Wurde Asbest verbaut? (oder Eternit etc.)
Wurde das Haus schon einmal saniert? Wenn ja: Wieso? Wurde da gepfuscht oder ist die Sanierung geglückt?
Gibt es unnötige Wärmebrücken? (unbenutzte Kamine etc.)
Viel Erfolg!

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score 1 · Answer 12 · 2023-11-07T20:14:23Z

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passra schrieb:

So ein Steckdoseneinsatz kostet z.B. bei Bauhaus 3,42€
https://www.bauhaus.info/steckdosen/busch-jaeger-reflex-si-steckdose-20-euc-214/p/12246628
und der Einzelrahmen 1,50€
https://www.bauhaus.info/abdeckrahmen/busch-jaeger-reflex-si-abdeckrahmen-2511-214/p/12246697

Da reden wir am Schluss von maximal 150€, wie gesagt, kostet wenig, bringt viel.

Danke @passra ich schätze das sehr! 👍

score 1 · Answer 13 · 2023-11-07T20:36:27Z

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hcsopznarf schrieb:

Wir sanieren gerade einen Altbau im Westen von Tirol, deshalb erlaube ich mir auch einen Kommentar abzugeben.

Schönen Abend Landsmann/frau! Sehr sehr gern!

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Ich halte deinen Ansatz: «Zuerst nur das Nötigste machen und dann alles von Grund auf sanieren» für richtig. Je früher du sanierst, desto besser natürlich, aber das ist immer vom Geld abhängig. Wir wollten nur die Elektrik erneuern und eine neue Küche einbauen, aber mit der Zeit ist die Baustelle immer größer geworden. Mittlerweile haben wir mehr oder weniger einen Rohbau vor uns stehen.

Verstehe ich dich richtig, du findest es gut zuerst z.b. nur die Elektroleitungen zu kontrollieren und ggf. neuzumachen. Du hast das auch so gemacht und es ist finanziell dadurch (Kreditkostenersparnis?) so gut gelaufen, ihr konntet sparen, dass ihr weitere Sanierungsmaßnahmen durchführt? Oder habt ihr dann doch gleich eine komplette Kernsanierung in Angriffgenommen?

..

Ich würde dir auch empfehlen mit einem Energieberater durch die Häuser zu gehen. Das geschulte Auge sieht einfach mehr. Bei uns war es eine Abwasserentlüftung, die nach einer Dachsanierung nicht richtig ausgeführt wurde und dann zu einem Feuchteschaden führte. Das sieht ein Laie vielleicht nicht auf den ersten Blick.

Was mir noch eingefallen ist:

Die Raumhöhe ist wichtig (wegen Nachrüsten von FBH FBH [Fußbodenheizung])

Wurde Asbest verbaut? (oder Eternit etc.)

Wurde das Haus schon einmal saniert? Wenn ja: Wieso? Wurde da gepfuscht oder ist die Sanierung geglückt?

Gibt es unnötige Wärmebrücken? (unbenutzte Kamine etc.)

Viel Erfolg!

Das sind tolle Hinweise vielen Dank!
Mit einem Sachverständigen, Energieberater etc die Häuser zu besichtigen wird wohl nicht klappen dafür sind wir hier noch nicht genug bei extrem Käufermarkt angelangt.
Aber für eines der Häuser gibt es sogar schon ein Gutachten.

score 1 · Answer 14 · 2023-11-07T20:51:38Z

Ich hab das "Gutachten" von unserem vorherigen Mietshaus gesehen. Das war das Papier nicht wert, worauf es gedruckt war.
Der feuchte Keller war gerade mal 2k€ Abschlag. Aber vom undichten Dach (es regnete aus der Verkleidung) angefangen, über die kriminelle Elektrik, bis hin zu durchrostenden Installationsleitungen oder lebensgefährlichen, nicht funktionierenden Überdruckventilen der Holzheizung stand genau 0 drin.
Ist halt auch immer die Frage, wer der Auftraggeber von sowas ist.

score 1 · Answer 15 · 2023-11-07T21:40:41Z

..
ds50 schrieb:

Ich hab das "Gutachten" von unserem vorherigen Mietshaus gesehen. Das war das Papier nicht wert, worauf es gedruckt war.
Der feuchte Keller war gerade mal 2k€ Abschlag. Aber vom undichten Dach (es regnete aus der Verkleidung) angefangen, über die kriminelle Elektrik, bis hin zu durchrostenden Installationsleitungen oder lebensgefährlichen, nicht funktionierenden Überdruckventilen der Holzheizung stand genau 0 drin.
Ist halt auch immer die Frage, wer der Auftraggeber von sowas ist.

In diesem Fall handelt es sich um eine Verlassenschaft und das Gutachten wurde bei einem Sachverständigen in Auftrag gegeben.
Am liebsten wär mir natürlich ich könnte einen Sachverständigen selbst mitnehmen, aber des werde ich erst tun können wenn nur noch sehr sehr wenige Interessenten übrig bleiben. Die Lage ist einfach zu beliebt und als "Erbelose" ist man hier sehr im Nachteil.

score 1 · Answer 16 · 2023-11-08T08:13:40Z

..
ds50 schrieb:
Aber vom undichten Dach (es regnete aus der Verkleidung) angefangen, über die kriminelle Elektrik, bis hin zu durchrostenden Installationsleitungen oder lebensgefährlichen, nicht funktionierenden Überdruckventilen der Holzheizung stand genau 0 drin.

Wenn Elektrik oder Installationsleitungen aufgrund des Alters bereits abgeschrieben sind ist das für die Wertermittlung tatsächlich egal. Das Gespräch mit dem Gutachter war da recht interessant, eine Verkehrswertermittlung hat mit dem gefühlten "was ist noch gut, was nicht" als Bewohner wenig gemeinsam.

score 1 · Answer 17 · 2023-11-08T09:03:40Z

Das ist halt das Problem, für die Bewohner ist das Haus beliebig viel Wert, weil ja bewohnbar und "alles gut", in Wirklichkeit hat man aber (energetischen) Sanierungsstau ohne Ende.
Leider werden aber diese Sanierungskosten nicht mit eingepreist und der Markt gibt immer noch Preise für die verbrauchten Hütten her, die komplett überzogen sind.

Wir haben damals (1997) in mein (Zweifamilien-)Elternhaus bei der Komplettsanierung 350000 DM gesteckt, dafür hätte es auch ein EFH-Neubau gegeben, halt ohne Grund.
Durch die kostenlose Übergabe hat sich das aber gerechnet, heute werden solche Häuser für 700000€ verkauft und dann sprengt der Aufwand für die trotzdem fällige Sanierung jedes Budget.
Solche Häuser dürften eigentlich nur einen Bruchteil dessen kosten, was momentan verlangt wird. Aber niemand preist den energetisch und technisch schlechten Zustand mit ein.

score 1 · Answer 18 · 2023-11-08T11:26:51Z

..
passra schrieb:

Das ist halt das Problem, für die Bewohner ist das Haus beliebig viel Wert, weil ja bewohnbar und "alles gut", in Wirklichkeit hat man aber (energetischen) Sanierungsstau ohne Ende.
Leider werden aber diese Sanierungskosten nicht mit eingepreist und der Markt gibt immer noch Preise für die verbrauchten Hütten her, die komplett überzogen sind.

Wir haben damals (1997) in mein (Zweifamilien-)Elternhaus bei der Komplettsanierung 350000 DM gesteckt, dafür hätte es auch ein EFH-Neubau gegeben, halt ohne Grund.
Durch die kostenlose Übergabe hat sich das aber gerechnet, heute werden solche Häuser für 700000€ verkauft und dann sprengt der Aufwand für die trotzdem fällige Sanierung jedes Budget.
Solche Häuser dürften eigentlich nur einen Bruchteil dessen kosten, was momentan verlangt wird. Aber niemand preist den energetisch und technisch schlechten Zustand mit ein.

Ich stimme dir in allem zu. Das Problem ist, es gibt Gegenden da bekommst du schlicht keinen Baugrund mehr. Selbst wenn man langes Pendeln in Kauf nehmen würde, die Grundstückspreise sind wg. Tourismus horrend.

score 1 · Answer 19 · 2023-11-08T14:10:00Z

..
passra schrieb:

Das ist halt das Problem, für die Bewohner ist das Haus beliebig viel Wert, weil ja bewohnbar und "alles gut", in Wirklichkeit hat man aber (energetischen) Sanierungsstau ohne Ende.
Leider werden aber diese Sanierungskosten nicht mit eingepreist und der Markt gibt immer noch Preise für die verbrauchten Hütten her, die komplett überzogen sind.

Wir haben damals (1997) in mein (Zweifamilien-)Elternhaus bei der Komplettsanierung 350000 DM gesteckt, dafür hätte es auch ein EFH-Neubau gegeben, halt ohne Grund.
Durch die kostenlose Übergabe hat sich das aber gerechnet, heute werden solche Häuser für 700000€ verkauft und dann sprengt der Aufwand für die trotzdem fällige Sanierung jedes Budget.
Solche Häuser dürften eigentlich nur einen Bruchteil dessen kosten, was momentan verlangt wird. Aber niemand preist den energetisch und technisch schlechten Zustand mit ein.

Bei ner Komplettsanierung bist natürlich preislich in der Gegend von einem Neubau. Mitunter sogar teurer wegen diversen Überraschungen und va den Kosten für den Rückbau.

Gibt halt Faktoren wie zb die Lage die oft dennoch dafür sprechen.
Und wenn man viel selbst machen kann kann's halt schon ein Schnäppchen sein.

Sanieren lassen würd ich hingegen nicht machen. Das kann mit Pech wirklich zu nem Fass ohne Boden werden.