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Ich habe 310.000 EUR und exakt die gleichen Konditionen. 1% BAG Bin damit zufrieden! |
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Korrekt - so ist es. Das müsst ihr halt entscheiden, ob es euch das Wert ist. Der Kreditbetrag ist überschaubar. Vielleicht bist du durch geleistete Sondertilgungen in 20J fertig mit der Kredittilgung? Das kannst du auch 😊. Da hat sich die BAWAG aber bemüht. Wie lange hat es gedauert, von der Einreichung bis zur Kreditzusage (nicht mit dem Angebot verwechseln, denn das kommt ja sofort)? |
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Die längere Zinsbindung (25 statt 20 Jahren bei 30 Jahren Laufzeit) zahlt sich nur in den wenigsten Fällen aus, eben weil der ausstehende Betrag nach 20 Jahren bereits relativ gering ist (exkl. Sondertilgungen knapp unter 100k nach 20 Jahre, im Schnitt in den Jahren 20-25 etwa bei 75k) und daher auch stark steigende Zinsen einen überschaubaren Effekt haben. Grob müsste der variable Zinssatz in den Jahren 21-25 (wenn 0 Sondertilgungen bis dahin vorgenommen werden) etwas 1,5% über dem Fixsinssatz liegen, damit sich die längere Bindung lohnt (also etwa bei 2,75% im konkreten Fall). Das kann natürlich der Fall sein und dagegen kann man sich eben absichern. Einen signifikante Ersparnis hat man aber auch nier nur bei stark steigenden Zinsen (also etwa ab dem Bereich 4%+). Sobald man aber Sondertilgungen vor hat, sinkt das Zinsänderungsrisiko schnell gegen Null (bzw. steigt der nötige flexible Zins immer weiter um die Bindung zu rechtfertigen) und es bleiben nur die Mehrkosten übrig. Ich hab mir den Spaß gemacht und das im konkreten Beispiel grob überschlagen (die Zahlen sind nicht ganze exakt) und dabei Beispielhaft nur die reale (nach Inflation) Rate konstant gehalten, also konkret: -) 1. Jahr nur normale Tilgung (sollten ca. 12x880 Euro bzw. 10.560 pro Jahr sein) -) ab dem 2 Jahr die Gesamttilgung pro Jahr um 2% (Annahme für Inflation) pro Jahr erhöht (also z.B im Jahr 2 107.71) und die Differenz als Sondertilgung am Jahresende (im Jahr 2 211 Euro im 24. Monat) -) diese Sondertilgung steigt so bis zum Ende von Jahr 20 (19. Sondertilgung) auf 5.765 Euro pro Jahr, ohne einer realen (nach Inflation) zusätzlichen Belastung. Selbst bei dieser moderaten Sondertilgung ist man nach 20 Jahren bei nur mehr knapp 50k Schulden und im 24. Jahr bereits fertig. Hier müsste für die letzten 3,x Jahre der flexible Zinssatz bereits bei über 8% sein, damit sich die längere (teurere) Bindung noch lohnt. Aber auch 10% (!) Zinsen würden für die kurze Phase/geringes Restvolumen nicht mehr wirklich weh tun. Nimmt man auch nur eine etwas höhere Sondertilgung an (z.B. weil mit dem Alter der Reallohn steigen sollte oder ohnehin Luft bei der Rate ist, die für Sondertilgungen genutzt werden soll), kommt man gar nicht mehr in die flexible Phase und die Mehrkosten der ersten 20 Jahren haben gar keinen Gegenwert.
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Im Juni ging es los und war im Gegensatz zu allen anderen Banken die längste "Geburt" - die anderen waren teils in wenigen Tagen / Wochen fertig. Die BAWAG hat sehr genau gearbeitet, alles aufgetellt, wollte auch die Entwurfspläne haben und Beschreibungen zu meiner Firma (was machen wir usw.). Der Betreuer hat sich da sehr bemüht. Also wir reden da schon von 4+ Monaten für alles (aber es waren auch viele Dinge meinerseits beizubringen). Was mich aber am meisten gefreut hat, war die Aussage: "für langjährige Kunden suchen wir immer Lösungen" - nachdem ich seit 2003 Kunde der BAWAG bin (also finanztechnisch mein ganzes Leben), werde ich auch weiterhin dort bleiben. |
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Nun, ein paar Monate haben die wenigsten Zeit, aber als Selbstständiger ist das natürlich nicht mit einem Angestelltenverhältnis vergleichbar. Covid hat die Bewertung und Auswertung der Kenn-Zahlen zweifellos verschärft. Fein, wenn es für dich passt, so soll es schließlich auch sein! |
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Ja das wurde sinngemäß auch so gesagt. Freundin Lehrerin = Land -> 3 Gehaltszettel, fertig. Aber bei Selbstständigen - puh. Das Gremium hat aber binnen 2 Tagen entschieden. Ich bin zufrieden, denn so muss ich auch nicht die Bank wechseln und die Konten können bleiben wie sie sind... |
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Hallo an alle, ich habe die letzen Monate hier ein bisschen mitgelesen und da ich nun Finanzierungsangebote eingehoolt habe, hätte ich einige Fragen. Vielleicht kann mir ja der eine oder andere behilflich sein. Zur Ausgangslage: Die Hausbaukosten liegen prognostiziert bei ca € 600.000. Für ca zwei Drittel der Kosten haben wir bereits verbindliche Angebote, der Rest wurde vorsuchtig geschätzt (+ € 40.000 Reserve). Grundstück ist bereits vorhanden und aufgeschlossen (wurde von der Gemeinde günstig um ca 50.000 erworben, Marktpreis würde ich meinen mindestens € 100.000). Eigenmittel € 280.000 Finanzbedarf ca € 320.000 Einkünfte € 5.465 (inkl 13. und 14. Gehalt) Ausgaben € 2.200 Die Angebote liegen wir folgt: Hausbank: Fix 20 Jahre/ gesamt 30J Nominale € 320.000 Auszahlungsbetrag € 312.790,20 Zinssatz fix 20J 1,375% danach Euribor 3M + 1,125% monatliche Zahlung während Fixzinsperiode € 1081,18 Kreditnebenkosten € 7209,80 Kontoführungsentgelt jährlich 52,38 Zu zahlender Gesamtbetrag € 389.222,80 Effektiver Zinssatz 1,517 alternativ variabel Eurbor 3M +1,125% Zu zahlender Gesamtbetrag € 353.129,52 Bank A Fix Nominale € 328.000 Auszahlungsbetrag € 320.296,94 Zinssatz fix 20J 1,125% danach Euribor 3M + 0,75% monatliche Zahlung während Fixzinsperiode € 1082,34 Kreditnebenkosten € 7704,06 Kontoführungsentgelt jährlich 71,04 Gesamtkosten € 69.219,11 Zu zahlender Gesamtbetrag € 389.516,05 Effektiver Zinssatz 1,4% bei fix 15J. Zinssatz fix 0,875% Aufschlag wie oben monatliche Zahlung während Fixzinsperiode € 1044,07 Gesamtkosten 55.444.01 Gesamtbetrag € 375.740,95 variabel 0,25% (Euribor 3M + 0,75%) Gesamtkosten € 22.381,55 Bank B: Fix 20 Jahre/ gesamt 30J Nominale € 320.000 Auszahlungsbetrag € 313.358.85 Zinssatz fix 20J 1,187% danach Euribor 3M + 0,675% monatliche Zahlung während Fixzinsperiode € 1063,45 Kreditnebenkosten € 6.641,15 Kontoführungsentgelt jährlich € 60 Gesamtkosten 74.291,65 Zu zahlender Gesamtbetrag € 387.650,50 Effektiver Zinssatz 1,4 Fix 25 Jahre Zinssatz 1,213% Gesamtkosten 75.805,85 Zu zsahlender Gesamtbetrag 389.164,70 Effektiv 1,4% variabel 0,227% Ein weiteres Angebot hatte deutlich schlechtere Konditionen, daher keine Daten dazu. Nun meine Fragen: 1. Warum ist der Rückzahlungsbetrag bei der Hausbank und Bank B annähernd gleich, obwohl Bank B den deutlich niedrigeren Fixzinssatz ansetzt? Können die nicht eingerechneten Kontoführungsentgelte bei Bank B diesen Unterschied ausmachen? 2. Warum ist der Unterschied zum Angebot der Hausbank aber relativ niedrig, trotz deutlich niedrigerem Fixzinssatz? 3. Nach meinem Verständnis müsste das Angebot von Bank A und B mit dem effektiven Zinssatz von 1,4% eigentlich gleich "gut" sein? Trotzdem ist der auszahlungsbetrag bei Bank A wesentlich höher, obwohl der Rückzahkungsbetrag fast ident ist? woran leigt das? 4. Was hält ihr ganz generell von den Angbeoten? Glaubt ihr das noch bessere Konditionen möglich wären durch Nachverhandeln mit Bank B und Bank A? Bekannte haben vor 2-3 Monaten Fixzinsaatz über 25 Jahre unter 1% bekommen. Danke für eurer feeddback und liebe Grüße |
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| Hallo TBAA, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Bank A(ustria) zahlt um rund 8K mehr aus, hat somit ein höheres Kreditnominale. Ich denke, bei Bank B stimmt der variable Aufschlag im Anschluss nicht, sondern das ist bereits der Sollzinssatz. Ma sieht hier wieder, dass der Effektiv-Zinssatz eigentlich wenig aussagekräftig ist. Unter 1% auf 25J fix hat es mMn. nie gegeben. |
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Dem schließe ich mich gerne an - 25Jahre fix unter 1% habe ich bei heimischen Banken noch nicht gesehen. Möglicherweise bei deutschen Instituten? Dass das Bank Austria Angebot gegenüber der Hausbank im 20Y Fixzinsbereich deutlich besser ist, erkennt man daran, dass der Gesamtbetrag (= Auszahlungsbetrag + Gesamtkosten) bei beiden Banken nahezu ident ist trotz der um 8k höheren Kreditnominale bei der BA. Bei Bank B ist der Gesamtbetrag lediglich um 2k unter jenem der Bank A - ebenfalls bei einer um 8k höheren Kreditnominale der Bank A. Gratulation zu den sehr guten Angeboten (die auch der sehr komfortablen Ausgangslage entsprechen). Sind meiner Ansicht gegenwärtig nicht verbesserbar - das wesentliche Kostenelement (= Zinssatz) wurde bereits sehr gut verhandelt. |
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Hallo Zusammen, ich bitte Euch um Eure Meinungen zu folgendem Angebot: FInanzierungsbedarf: € 150.000,- 0,625% fix für 10Jahre danach 3M-Euribor +0,75% BAG: 1% Kontoführung: € 5,92 monatlich Effektiver Jahreszinssatz: 0,8% Besicherung: 100% der Kreditsumme im Grundbuch Seht Ihr hier bei der BA noch Verhandlungsspielraum, bspw. bei der BAG BAG [Bearbeitungsgebühr]? Konditionen dürften laut den Infos in diesem Thread +/- aktuell mögliche Bestkonditionen sein? Beste Grüße, Alex |
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Exakt die bekannten aktuellen Bestkonditionen der BA für diese Fixzinsperiode - Gratulation! Fragen kostet nichts - ich würde das Gesamtpaket dennoch bereits jetzt als sehr attraktiv einstufen. Ob der zuständige Berater sich da zusätzlich nochmal bewegen möchte, kann ich nicht sagen. Die Zinskondition (und das ist der wesentliche Verhandlungspunkt) ist bereits jetzt in Ö unschlagbar. |
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... und gibt somit wenig Grund, die BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] zu reduzieren 😉. Dankend annehmen, die vermutlich noch fehlenden Unterlagen zeitnah beibringen und die Erstelllung der Verträge beauftragen! Lg |
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Erstmal Danke für die tollen Beiträge von Euch! Bei mir ist es ne komplexe Kiste - habt ihr Tipps? Netto-Einkommen: Mann 37J. (4800€) + Frau 37J. (1500€) + Kindergeld(2 Kinder) 350€ -> 6650€ pro Monat ohne 13+14tes Gehalt Mit Mieteinahmen also ca. 7710€/Monat a) Eigengenutzes Haus - 168m2 mit 870m2 Baurund, Platz für ein weiteres Haus oder 4 kleine Wohnungen - Schätzwert: ca. 900T€ offener Kredit 338T€ - Zinsatz 1,45% Fix noch ca. 5 Jahre Laufzeit monatliche Rate ca. 1220€ b)Vermietete Wohnung - 45m2 in Stadtlage offener Kredit 142T€ - Zinssatz: 1,9% noch ca. 8 Jahre (FZ) (Schätzwert: 170-180T€) Abzahlungsrate 568€ - Mieteinahmen/M: ca. 500€/M c) Vermietete Wohnung - 35m2 in Stadtlage offener Kredit 139T€ - Zinssatz: 1,29% noch 9 Jahre (Schätzwert: 150-160T€) Abzahlungsrate 483€ - Mieteinahmen/M: ca. 460€/M Zusätzlich Bargeldbestand: 140T€ Ziel: Zinsverbesserung mit 10J.Fixzins Grundsätzliches Ziel: - Zukauf von 2-3 weiteren Kleinwohnungen in Vermietung in den nächsten Jahren - Idealvorstellung: Eigenkapital bringe ich bei weiterem Zukauf über Eigenheim-Sondertilgung ein (Steuervorteil) - Gibt es Banken welche solche Möglichkeiten bieten/ermöglichen? - Aktuell alles über eine Regional-Bank finanziert-> bei Schnäppchenkauf brauche ich für die Finanzierungsbestätigung eine verlässliche Bank, jedoch wäre ein Sparringpartner bei nachfolgender Verhandlung m.M. nach Sinnvoll Fragen: - Welche Bank ist für so einen Fall zu empfehlen? - Soll ich Einzeln oder im Paket umstrukturieren? (A&B, C ist für mich aktuell ok) - Wie schätzt ihr meine Verhandlungsposition und auch das Verbesserungspotential ein? - Werde ich bei Banken durch die Umstrukturierung schlechter geratet? - Was haltet ihr von Ing-DIBA bei höherem Kreditvolumen? Ist hier die gleiche Finanzierungssicherheit wie bei Regionalbanken gegeben? Besten Dank für Eure Tipps! |
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Nachdem jedes Finanzierungsprojekt bei der risikotechnischen Bewertung isoliert betrachtet wird (es handelt sich ja letztlich um eine Verbraucherfinanzierung und keine Geschäftskundenfinanzierung mit Konzernstruktur unter Ausschöpfung wechselseitiger Eigenmittelanrechnungspotentiale), muss die Eigenmitteleinbringung "echt" und somit "in cash" erfolgen. Eine andere Möglichkeit sehe ich zumindest bei meinen Kooperationspartnerbanken nicht. da hat die Hausbank freilich einen (zinsseitig möglicherweise teuer erkauften) Vorteil, da sie eure Einkommensdaten "auf Knopfdruck" zur Verfügung hat und in der Geschwindigkeit rascher agieren kann. Eine neue Bank muss euch zahlenmäßig erst kennenlernen, was zeitlich naturgemäß herausfordernder ist. Natürlich ist ein höheres Kreditengagement (Paket) bei ausreichender Sicherheit und wie dargestellt offenbar problemloser Rückzahlungsdarstellung für jede Bank attraktiv. Ob das aus Kostengründen für euch einen Sinn macht, hängt u.a. davon ab, wie lange die Gesamtkreditlaufzeit jeweils noch ist. Die Fixzinssätze sind zum Teil sehr weit von den aktuellen Möglichkeiten entfernt. Die Restlaufzeiten für die Fixzinsperioden bis auf C) auch nicht mehr allzulang. Von daher wäre es auch interessant, wie der variable Aufschlag nach der Fixzinsperiode aussieht, um diese Frage final zu beantworten. siehe oben nein. Das Bonitätsrating im Zuge der Krediteinreichung wird durch die aktuelle Haushalts- und Vermögenssituation bestimmt. Wenn der Kredit ausgezahlt ist, wird im Rahmen der Regulatorik das laufende Verhaltensrating (soft rating) durch die kreditauszahlende Bank durchgeführt. Die ING befindet sich derzeit im Verkaufsprozess an die bank99. Vorbehaltlich der behördlichen Genehmigung wird dies per Anfang Dezember erfolgen. Das finanzierte Objekt muss bei der ING wohnwirtschaftlich durch den Kreditnehmer genutzt werden, was bedeutet, dass auch eine Nutzung als Nebenwohnsitz möglich ist. Für deinen Zweck (Vermietung) fällt die ING daher aus. Inwiefern sich der Produktkatalog bzw. auch die Konditionenpolitik nach erfolgter Übernahme ändert, bleibt abzuwarten. Ich weiß zwar nicht, was du unter "Finanzierungssicherheit" meinst, wenn es aber um die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben geht, unterliegt die ING (bzw. dann bank99) denselben regulatorischen und gesetzlichen Vorgaben wie jede andere Bank auch, die in Österreich eine Bankkonzession hat. |
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Die Leistbarkeit, sprich die Ratenrückzahlungsfähigkleit, ist einer der beiden wesentlichen Parameter in der Kreditvergabe. Die aushaftenden Kreditsaldi werden addiert und finden unter dem Punkt "bestehende Verbindlichkeiten" in der Haushaltsrechnung Platz. Der Rest der HHR wird nach persönlichen Aus- und Angaben befüllt. Staatliche Transfers wie das angeführte KBG werden nicht als Einkommen berücksichtigt. Zusätzlich zu euren Netto-Gehältern können von den bestehenden NETTO-Mieteinnahmen 70% angesetzt werden. Die Jahres-Boni, sofern regelmäßig die letzten drei Jahre nachweisbar, werden ebenfalls berücksichtigt. Dazu wird ein Netto-Monatsschnitt angenommen. Bei den Gehälter das 13. +14. Gehalt, bei Boni und Mieteinnahmen klarerweise nicht. Wichtig zu wissen wäre noch, ob das Einkommen aus selbständiger oder unselbstständiger Arbeit bezogen wird Grundsätzlich muss bei einer angedachten Umschuldung jede einzelne Liegenschaft mittels Checkliste, Fotos, usw. bewertet werden, damit die finanzierende Bank die nötige Bewertung je Immobilie vornehmen kann. Diese ist der 2. wesentlichen Parameter, der auch direkt die Kondition beeinflusst. Grundsätzlich spricht nichts dagegen, eine Umschuldung in Betracht zu ziehen. Der Nachteil der einmalig anfallenden Gebühren (rund 3,5 bis 4% vom aushaftenden gesamt-Obligo) sollte durch eine adäquate Kondition im Fixzins- und variablen Bereich in wenigen Jahren egalisiert werden. Ein weiterer Vorteil wäre der Neubeginn der Fixzinsphase, je nach Wunsch zwischen 10 und 20 Jahren. Da bei einer solchen Prüfung ohnedies alle erforderlichen Daten und Unterlagen vorliegen, könnte auch die Höhe einer neuen zusätzlichen Kreditverpflichtung bestimmt werden. Vorausgesetzt es treten keine wesentlichen Veränderungen privat wie beruflich ein. Die Finanzierbarkeit eines neuen Objektes muss aber freilich wieder neu eingereicht ud bewertet werden. Eine Art "Flatrate" gibt es dazu nicht. |
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 Gibt es so eine 0% Finanzierung auch bei anderen Banken? |
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Ja, z.B. HYPO Salzburg, RLB OÖ, etc. Alle jeweils auf EUR 15.000 und die Investition auf PV, Solaranlage, etc. begrenzt. |
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Nur wenn die Wohnfinanzierung auch dort läuft. Aber keine Frage, geile Sache die Finanzierung zu 0 € 😊. |
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Ok, muss die Wohnfinanzierung am selben Objekt sein oder kann das auch auf ein anderes Gebäude gehen? Bsp. Kredit läuft auf eine Wohnung, PV soll aber am eigenen Haus installiert werden. Der Bank muss es doch egal sein oder? |
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Des weiß i ned. Frag mal nach auf deiner Bank! |
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Hey, vielen Dank für Eure Rückmeldungen!! Meine Konditionen sind rückblickend nicht so gut. Gesamthaft bin ich mit den Kaufentscheidungen jedoch zufrieden. Aufschlag nach Fixzins ist bei den Finanzierungen zwischen 1,2 und 1,375 Prozent auf 3MEuribor Die Kredite laufen noch 27-28 Jahre. Umstrukturierungsgebühren von 3,5-4% finde ich extrem hoch. Habe für die Krediterstellung bzw. und auch den Wechsel von var. auf Fix mit Umstrukturierung nur 400€ bezahlt. Denke ich versuche es mit der bestehenden Bank, dass ich für ca. 1% oder so den Kredit von 1,9% (eff. 2,1%) auf 1,29% und Laufzeitverlängerung wieder auf 10 Jahre drücke. Falls die Bank nicht dabei ist, werde ich zuerst den Kleinkredit zu einer neuen Bank bringen und erstmals ein Vertrauensverhältnis aufbauen. Aufgrund der Inflation und der KGV-Erhöhung im Bereich Metall von 3,55%, denke ich dass die Preisspirale weiter hoch geht und demnächst die Zinsen wieder anziehen. Was denkt ihr dazu? |
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