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entspricht den aktuell bestmöglichen Konditionen bei der Bank Austria - Gratulation! nein die Wohnbauförderung in NÖ wird mit 1% fix auf 27,5 Jahre verzinst. Wenn du alle Förderkriterien erfüllst (bzw. erfüllen willst), dann ist dieser Zinssatz durch eine alternative Bankfinanzierung nicht zu toppen. Ist halt auch die Frage, ob du die komplette Finanzierungslaufzeit "aussitzt" oder durch Sondertilgungen, etc. nicht doch noch vor Laufzeitende komplett rückgezahlt hast. Wenn das zumindest der Plan ist, dann ist die Finanzierung des Förderteils durch die Bank zumindest eine Überlegung wert. Hängt von deinem Risikoempfinden hinsichtlich möglich steigender Zinsen und deiner Zinsmarkterwartung ab. Auch eine gesplittete Variante (variabel + fix) ist eine Möglichkeit. Bei einer 25 jährigen Gesamtkreditlaufzeit würde mir persönlich die 15 jährige Fixzinsvariante ausreichen, da die 20 jährige Fixverzinsung um 0,25% "teurer" ist - vom 1. Tag an für die nächsten 15 Jahre.
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| Hallo LiConsult, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Ich kann mich nun auch in die lange Liste jener einreihen, die von speeeedcat einen Top Kreditvertrag vermittelt bekommen haben. Die erzielten Konditionen entsprechen dem was im Thread hier durchgängig als Bestkonditionen angeführt werden (0,875 fix 15J, danach 0,75 auf 3M, übliche Nebenkosten). Das genialste an der Geschichte: von der ersten Kontaktaufnahme bis zum Unterschriftstermin in der BA Filiale hat es weniger als 1 Monat gedauert! Ich kann speeeedcat nur uneingeschränkt empfehlen, einen freundlicheren und kompetenteren Vermittler kann man sich nicht wünschen. Top! 👍 |
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Vielen herzlichen Dank!😊 @pepo: meine persönliche Präferenz bei deinem Setup wäre der 15J Fixzins. Lg, Alex |
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Die Woche unterschrieben: Hälfte Fix: 1,125 auf 20 Jahre inkl. pönalfreier Sondertilgung i.d.H.v. € 50k pro Jahr, danach 10 Jahre variabel Hälfte Variabel: 0,75 Aufschlag auf 3M Euribor = aktuell 0,25 |
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Dafür, dass die Bank Austria zu Beginn deiner Bemühungen eher reserviert war, ist das nun ein top Ergebnis. Gratulation! |
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Hallo zusammen. Mal eine Frage meinerseits. Welche Konditionen sind in unserem Fall möglich, im Falle einer potentiellen Umschuldung. Das Objekt wurde in der Zeit 2019-2020 neu gebaut und im Jänner 2021 bezogen. Derzeitige Ausgangsituation: Derzeitiger offener Kreditbetrag: ca. €376.000,- (abgeschlossen 2019, 6 Jahre fix mit 1,125% und danach 1% Aufschlag auf 3M) Geschätzter Wert der Immo: €405.000,- (laut laut Stei****ische heuer im Sommer. Damals noch ohne Innentüren) Tatsächliche Ausgaben: >€450.000,- "Erspartes/Kapital": ca. € 43.500,- Einkommen er: €2.900,- p.m. Netto (excl. Urlaubsgeld, Weihnachtsgeld oder Überstunden. Inkl. Überstunden knapp €4.000,- Netto) Einkommen sie: €1.780,- Netto (bis Sommer 2023 noch in Karenz) Derzeitigen Kreditkonditionen: 1,125% Festzinssatz bis 31.10.2025 1% Aufschlag auf 3M ab 01.11.2025 Rate: € 1.158,58 Letzte Rate am 05.08.2054 (offiziell noch knapp 33 Jahre) Die ersten beiden Jahre während der Bauphase mussten wir nur die Zinsen tilgen und hatten keine eff. Kreditrückzahlung. Diese hat erst heuer im Sept. begonnen. Darum die noch so hohe Schuldensumme bei diesem Kredit. Wegen einer Verbesserung von 0,1% sehe ich keine "Notwendigkeit" umzuschulden. Wunsch wäre es sofort im Variablen Bereich bei niedrigst möglichen Aufschlägen zu landen. Ist ein Aufschlag von 0,75% in unserem Fall als Ziel realistisch? Und wo werden geschätzt die "Bestkonditionen" im Jahr 2022 landen? |
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Wird davon abhängen, ob der Belehnwert der Immobilie den offenen Kreditbetrag deckt. Bei (von der Steiermärkischen Sparkasse) geschätzten 405k und Belehnwertabschlag von 15% ergibt das einen Wert von etwa 344k. Unter diesen Voraussetzungen wäre die beschriebene Kondition nicht erreichbar. Ist aber wie gesagt eine Frage, ob andere Banken zu einer deutlich positiveren Bewertung kommen. Vom Einkommen her wird es kein Thema sein. Das hängt von vielen Faktoren ab - vorrangig jedoch von der kurz- und langfristigen Zinsmarktentwicklung (EURIBOR bzw. SWAP). Traue mich da keine Prognose abzugeben. |
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Schlussendlich is es ja so, dass jede Bank ein wenig anderest schätzt. Die tatsächlichen und belegbaren Ausgaben sind aber <450k. Wenn ich da die 85% ansetze komme ich auf 382,5k und somit sollt es dann wieder kein Thema sein... Kommt also rein drauf an, ob die Bank niedrige Zinsen geben will oder nicht und redet sich somit auf den Wert der Immo aus... Drum meine Frage, was sind "realistische Ziele" für eine Umschuldung, wenn die 0,75% eher unwarscheinlich zu erreichen sind. |
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"wenig" ist dehnbar - im Grundsatz jedoch korrekt Die tatsächlich entstandenen Kosten auf der einen Seite und die Bankbewertung (bestehend aus Bodenpreis- und Sachwertschätzung) auf der anderen Seite sind differenziert zu betrachten. Da hat "die Bank" keine persönliche Befindlichkeit. Die Konditionenvergabe richtet sich nach bilanzieller Möglichkeit, Marktanteilsüberlegungen, Refinanzierungsmöglichkeiten, etc. ..... und eben Immobilienbewertung. auch wie erwähnt abhängig von der Immobewertung. Wenn wir bei Banken bleiben, die den unbesicherten Teil in ein Zusatzdarlehen packen (sofern dieser nicht zu hoch ist), wie z.B. Bank Austria, können dort die 0,75% Aufschlag schon funktionieren. Müsste man probieren. Wenn das nicht möglich sein sollte, wären die Aufschläge bedeutend höher (auch bei anderen Banken) - Richtung 1,25% und darüber. |
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Somit kann man sagen, dass wir für unsere Ausgangslage bereits sehr gute Konditionen haben und eine Warscheinlichkeit einer potentiellen Verbesserung durch Umschuldung eher gering ist, richtig? |
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Ja - ein rechnerischer Umschuldungserfolg ausgehend von dem 1% Aufschlag wird meiner Ansicht nach überschaubar sein. Der Aufschlag ist natürlich auch teuer "erkauft" - immerhin beträgt die Zinsdifferenz zu einem auch bereits seit 2019 möglichen variablen Sollzinssatz von sagen wir etwa 0,5% doch grob 0,625% p.a.. Für die Bank ein logisches Kalkül, da in ihrer Erfolgsrechnung der Barwert der Finanzierung deutlich erhöht werden kann. Sollten die kurzfristigen Zinsen weiterhin auf ähnlichem Niveau verharren, sprechen wir von einem linear hochgerechneten Mehraufwand von etwa 3,75% während der ersten 6 Jahre bezogen auf den anfangs noch nahezu vollen Kreditbetrag. |
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Die Schätzung erledigt eine Software anhand der Lage, der Größe, der Geschoße, der verwendeten Materialien, der Ausstattung, usw. Die Steiermärkische hat sich mit dem vergebenen Fixzins ein schönes Zubrot verdient, denn Sinn macht das keinen auf 6 Jahre. Der Zinsvorteil liegt bei max. -0,25% Prozent, da kommt natürlich auch schön was zusammen. vor allem auch, da eure Fixzinsphase noch ein paar Jahre dauert. Mit Pönale bei vorzeitiger Rückführung kostet dich die Umschuldung rund 3,5 -4 % vom Kreditbetrag, die Kreditnebenkosten kommen on top, auch das muss die Bewertung aushalten können. Der Best-Case im variablen Bereich von 0,75% wird sich meiner bescheidenen Glaskugel nach nicht großartig ändern. Wie sich die SWAp-Sätze entwickeln kann ich natürlich auch nicht sagen, ist aber für dich ja eh kein Thema. lg |
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Wann rechnet ihr beiden denn mit Änderungen im Fixzins / variablen Bereich? |
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@LiConsult und @speeeedcat : Der derzeitige Kredit läuft aber bei der BAWAG und nicht bei der Steiermärkischen. Die Steierm. hat heuer im Sommer den Wert der Immo geschätzt, da ich bereits im Frühjahr eine Anfrage tätigte zwecks Umschuldung und die eingelangten Anbote mich nicht zufrieden stellten. Die Kosten der Umschuldung und die Zinsersparnis relativierten sich ("Lockangebote"). Der ("beschissene") Fixzins für 6 Jahre erfolgte einer Klausel des BAWAG Vertrages aus dem Jahre 2019. Die Klausel besagte, dass die ersten 4 Jahre des Kredites ein Minuseuribor nicht weitergegeben wird. Erst im 5ten Jahr. Somit wäre die ersten 4 Jahre immer mit minimum 1% gerechnet worden. Daraufhin wollte meine bessere Hälfte unbedingt (nachdem die Zinsen die ersten 4 Jahre net nach unten sondern nur nach oben gehen konnten) gleich was fixes und ich konnte mich für die Mindestlaufzeit von 6 Jahren durchsetzen (Berater und Bank wollten ja gleich mit 15 oder gar 20 Jahren fix anfahren...) Somit haben wir uns einen Fixzins für einen Aufschlag von 0,125% auf die ansonsten geltenden 1% "teuer erkauft". Was besseres als einen Aufschlag von 1% haben wir damals nicht bekommen. Finanzielle Ausgangslage war anders, Projekt stand ja noch in den Startlöchern mit der Frage ob wir denn überhapupt mit geplantem Budget fertig werden, die Einkommenssituation war auch niedriger, und und und... Ich hatte dann das Thema "Umschuldung" eigentlich auf Eis gelegt. Mit der Meinung Inflation, Kreditrate, weitere Invests im und rund ums Haus, etc, würden eigentlich nur das (derzeit noch bescheidene) Verhältnis Schulden zu Wert der Immo verbessern. Doch aus heiterem Himmel hat sich letzte Woche mein Finazler gemeldet, die BAWAG würde gerne (ohne dass ich nachgefragt habe), eventuell "Umschulden" und somit bessere Konditionen vergeben. Nun wollte ich fragen, was ich in meiner Situation erwarten darf (ohne dabei Frech zu sein). Als "Endkunde" würde mir natürlich ein Aufschlag von unter 0,5% am Besten gefallen. Mann ist jedoch auch realistisch und weiß, dass dies "Wünsche, Träume, Hoffnungen" sind... 😜 |
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Durch die Sollzinssatz - Untergrenze von 0% sind Zinsänderungen "nach unten" bekanntlich - wenn überhaupt - nur mehr sehr begrenzt möglich. Betreffend die Entwicklung der Referenzzinssätze (EURIBOR bzw. SWAP) wird es auch davon abhängen, wie sich die Inflationsentwicklung im kommenden Jahr fortschreibt. Wenn man der EZB Glauben schenken möchte, dann handelt es sich bei den aktuell hohen Preissteigerungsraten nur um einen temporären Effekt. Wenn man den einen oder anderen Assetmanagern zuhört, klingt das schon ganz anders. Dass mit der EZB Meinung nicht alle konform gehen, zeigt sich schon alleine auch am kürzlich erfolgten Rücktritt des Deutschen Bundesbank Chefs Jens Weidmann (ein geldpolitisches "Schwergewicht"), der als klarer Gegner der lockeren Geldpolitik gilt. Betreffend die Refinanzierungsbedingungen (inkl. Liquiditäts-, Risiko-, Eigenmittel-, etc. kosten) der Banken, die sich wiederum in den Aufschlägen auf EURIBOR bzw. SWAPsatz bemerkbar machen, scheint die Lage momentan "ruhig" zu sein. Wie schnell sich die Lage aber auch hier ändern kann, zeigt sich alleine kürzlich am Aufkommen der Ängste rund um "Omikron", das den Zinsmarkt merkbar steigen (und damit die Renditen sinken) ließ. Oder an der "de-facto" Insolvenz von Evergrande. Themen wie Regulatorik, Stresstests, geopolitische Ereignisse mal ganz außen vor gelassen. Kurzum: Ich bleibe dabei: so günstig wie jetzt konnte man sich selten zuvor in der Geschichte kreditseitig mit Banken vereinbaren. Wie lange das so bleibt .... we will see. |
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Laut einem Artikel des Standard haben ja die USA eine hohe Inflation, weshalb man hier wohl ab Frühjahr 2022 etwas auf die Bremse drücken wollen wird (vor allem wenn Omikron doch kein Pandemie-Extender wird und die neuen Impfungen greifen - ab März gehts ja los mit Biontech heißt es) - und man rechne, dass dann die Zinsen angehoben werden. Aber natürlich, das alles will nichts heißen. Die Inflation schlägt ordentlich zu. Die BAWAG kündigt zahlreichen Kunden mit "gratis Konten" und alten Produkten, heißt es (auch im Standard zu lesen) und Strom wird empfindlich teurer! |
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Ich habe vor vor ca. 8 Jahren einen 25J variablen Kredit mit 1,3% Aufschlag bei der Erste Bank abgeschlossen (320k) und vor 3 Jahren auf die ING umgeschuldet inkl zusätzlichen 50k dazu mit aufgenommen, neue Kondi waren 0,75 Aufschlag variabel. Zahlt sich eine erneute Umschuldung aus wenn man die ganzen entstehenden Gebühren mit berücksichtigt, wie sehr ihr das? |
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Wenn Du einen variablen Zinssatz willst, dann nicht. Da gibt es selbst ohne Gebühren kein Einsparungspotential. |
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Was ist jetzt noch offen bei derzeitigen Kredit? |
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Nein, denn der ist nach wie vor bestens. Du hast somit nur 0,25% Sollzionssatz (Weitergabe des neg. Euribors). |
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welche Verbesserung erwartest du dir im variablen Bereich? 3M+0,75% womöglich ohne Bearbeitungsgebühr sind auch nach heutiger Maßgabe unschlagbar. |
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