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kurze Ergänzung: Die "modifizierte" Liegenschaftsbewertung ist bereits seit 1-2 Wochen aktiv und in den Systemen eingespielt. Grob (und natürlich je nach Lage und Objekt) wurde hier eine Aufwertung von etwa 10% eingespielt. Was die 35 Jahre betrifft: das befindet sich intern gerade noch im Abstimmungs- bzw. Bewilligungsprozess - schaut aber nicht so schlecht aus ... |
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Nachdem das gerade zum Thema Liegeschaftsbewertung passt eine kurze Frage an die Profis: Wir haben unser Grundstück (1.050m² Bauland +300m² Grünland) mit kleinem Haus (75m2) 2016 für 345k gekauft. Jetzt haben wir für ca. 320k (ohne Eigenleistung Elektro, Architektur/Planung etc.) komplett saniert und zugebaut (insgesamt 160m²+Keller & Garage, Sanitär, Estrich, Elektro, Fassade etc. komplett entfernt und neu gemacht). Lt. Statistik Austria 2019 für unsere Gemeinde ist (bzw. war) das Grundstück rd. 450k wert (nur der Baulandteil). "Kaufpreis" liegt damit insgesamt bei ca. 665k - der aktuelle Wert wahrscheinlich deutlich höher. Kredit ist aktuell bei ca. 330k. Als wir den Kredit aufgenommen haben, haben wir als zusätzliche Sicherheit unsere ETW "einbezogen" (Simultanhypothek"). Würdet ihr bei der BA in dieser Situation irgendwelche Probleme sehen, die Hypothek bei der ETW zu löschen? Seitens BA bekomme ich da keine vernünftige Info... |
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Hallo speeeedcat, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Aktuelle Aufschläge Hypothekar-Kredite 2021 |
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Für die Freigabe von Sicherheiten ist es bankseitig jedenfalls notwendig, eine neuerliche Bewertung durchzuführen. Vom beschriebenen Zahlenwerk her, sollte eine Freigabe möglich sein - möchte jedoch der Bewertung und Belehnwerberechnung nicht vorgreifen. Woran scheitert es? Klar - für eine Bank ist "mehr" Besicherung immer angenehmer. Wenn jedoch eine massive Überbesicherung vorherrscht, dann sollte diese in eurem Interesse bereinigt werden. |
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Dass sie ohne vollständige Bewertung gar nichts sagen- die will ich aber erst dann durchführen lassen (und bezahlen) wenn ich mir auch halbwegs sicher bin dass ich die Hypothek damit "loswerden" kann. Wenn die Baustelle fertig ist (aktuell fehlen eigentlich nur noch die Fassade und die Böden) sollte wahrscheinlich auch noch ein mittlerer fünfstelliger Betrag "übrigbleiben". Bei dem niedrigen Zinsniveau mag ich damit den Kredit aber nur im Notfall tilgen.... |
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seit wann kostet die was? wenn allein das grundstück 450k wert ist, und der kredit bei 330k steht würd ich zusätzliche sicherheit ohne weiteres freigeben. wir haben eine 80 %ige belehnungsgrenze. somit vollebesicherung |
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Die Neuigkeiten bei der BA konkretisieren sich langsam - vorbehaltlich natürlich der bankinternen Endabstimmung und Bewilligung der entsprechenden Gremien. Die Möglichkeit zur Finanzierung mittels 35 jähriger Kreditlaufzeit soll es neben Jungfamilien unter 35 Jahren auch für Einzelpersonen unter 35 Jahren geben. Die Immobewertung wurde wie erwähnt abhängig von der Örtlichkeit um etwa 10% angepasst (wobei auch hier im Einzelfall ortsabhängig eine Adaptierung von bis zu 30% eingearbeitet wurde) - die Einspielung in die Systeme ist bereits erfolgt. Ein weiterer Punkt ist das Thema Finanzerung von Einrichtung/Küche, etc.. Bislang wurden diese Finanzierungsteile in einem 10 jährigen Ergänzungsdarlehen (mit selber Konditionengestaltung wie das "Hauptdarlehen") berückischtigt. Neu soll diesbezüglich sein, dass - falls Einrichtung & Co. Deckung in den LTV (loan to value) Grenzen finden, diese ebenfalls im Hauptdarlehen finanziert werden können. Alles wie gesagt vorbehaltlich der bankinternen Bewilligung. |
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| Hallo LiConsult, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Hallo liebe Community, ich hätte wieder einmal eine Frage. Ich hatte das Vergnügen letztes Jahr mit Thomas (vielen Dank noch einmal!! :) ) Gespräche bzgl. Umschuldung des Kredites meiner Gattin und mir telefonisch zu besprechen. Ein Abschluss hat sich danach jedoch nicht ergeben, da meine Hausbank in einem parallel geführten Gespräch mit dem Zinssatz hinunter gegangen ist und damit eine Umschuldung wirtschaftlich uninteressant wurde. Trotzdem war das Gesprächsklima und die Kompetenz von Thomas alias LiConsult äußert angenehm einfach nur zum weiterempfehlen. Jetzt zu meiner Frage: Ein befreundetes Pärchen von uns, hat sich an mich gewandt bzgl. Kredit, usw., da sie wussten, dass wir eben auch einen Wohnbaukredit haben. Zu den Fakten: Er ist 28, Sie ist 23, Haushaltseinkommen zusammen € 3.700,00 (€ 2.100/€ 1.600), zzgl. Sonderzahlungen (13./14.) nicht eingerechnet Dzt. wohnhaft in einer überteuerten, kleinen Wohnung in einer mittelgroßen Stadt Ihr großer Wunsch ist eine EG-Eigentumswohnung oder Haus, jeweils mit Garten. Sie haben nun das Objekt der Begierde auf dem Land in einer Bezirkshauptstadt gefunden. Kostenpunkt ca. 320.000,00 inkl. Nebenkosten. Haus wird gerade gebaut und wird demnächst fertiggestellt. Großer Knackpunkt, auf Grund der teuren Wohnung, ist es ihnen nicht möglich Eigenmittel auf die Füße zu stellen. Sie haben nun ein 1. Angebot erhalten: Kreditbetrag € 325.000,00 Gesamtbelastung € 392.078,65 Laufzeit 360 Monate (sprich 30 Jahre) Besicherung - Höchstbetragshypothek mit € 325.000,00 Zinssatz 1,75% + 3ME Wie seht ihr das? Zinssatz natürlich nicht berauschend, aber eben keine Eigenmittel vorhanden. Könnte aus eurer Sicht noch eine Verbesserung erzielt werden, oder sollten sie froh sein überhaupt ein Angebot erhalten zu haben? Vielen Dank für Eure Expertise! LG. Christoph |
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Wenn die derzeitigen Wohnkosten nicht 1500+ pro Monat sind, frag ich möchte ich wie sich eine Rate von 1100 + Betriebskosten/Erhaltung in der Haushaltsrechnung (ohne schönrechnen) ausgehen soll. Flexible Verzinsung in der Konstellation ist dann auch noch die reine Hoffnung auf niedrige Zinsen für immer und erwaige Kinderwünsche in der Zukunft würden dann die möglichen Alarmzeichen vervollständigen. Wohnkosten reduzieren und 3-5 Jahre 1000+ pro Monat (+13./14.) sparen (=60-100k EK) und nochmals drüber nachdenken, wäre mein Zugang. |
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Danke einmal vorweg für deine Meinung. Lt. Haushaltsrechnung sollte sich das ausgehen, auch eine Rate von rund 1.300-1.400 würde kein Problem darstellen. Wohnkosten reduzieren ist einfach geschrieben, aber nicht so einfach umgesetzt, bei den vorherrschenden Mietpreisen... Aber ich verstehen natürlich vollkommen deinen Zugang. Problem ist halt eben, das fehlende EK... |
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Bei diesen Eckdaten kann man von den Plänen nur abraten. Fast ein komplettes Gehalt für die Kreditrate?!?! |
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Hi Christoph, vorab: danke für die Blumen Deine Freunde sind noch sehr jung, sodass sich auch problemlos eine 35 jährige Laufzeit ausgeht (und das ohne "Hineingleiten" in die Pensionszeit). Selbst bei einem 2%igen Fixzinssatz (für welche Periode auch immer), käme dabei eine Kreditrate von knapp EUR 1.100 heraus - bei einem Verdienst von aktuell 3.700 (exkl. 13. und 14.) bzw. etwa 4.300 (inkl.) ein denke ich machbares Projekt. Ein großes Hemmnis ist natürlich der gänzlich fehlende Eigenmittelanteil. Dieser Umstand schließt schon mal sehr viele Institute aus, da deren interne Vorgaben betreffend Loan to Value (= Kreditbetrag zu Kaufpreis bzw. Immobilienwert) eine Angebotslegung unmöglich macht - selbst bei guter Darstellung der Leistbarkeit. Ich würde jenes Institut, das die Angebotslegung bewerkstelligen konnte a) nach einer längeren Gesamtkreditlaufzeit und b) um ein Angebot für eine 15 oder 20 jährige Fixzinsperiode ersuchen. Rein variabel wäre mir in dieser Konfiguration persönlich zu riskant. LG Thomas |
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Mir wäre das schlicht und ergreifend zu schlecht - ich würde ihnen abraten. Es kommt ja nicht aus Jux und Tollerei, dass die Bank eine bestimmte EK-Quote haben muss und auch möchte. Die ET-Wohnung wäre für mich jetzt ein Schnellschuss. Wenn die beiden bis dato null Eigenmittel angespart haben, kann der Wunsch auf etwas Eigenes noch nicht recht lange gereift sein. Sie sollten sofort in den Kreditmodus schalten und sich eine billigere Bleibe suchen, wenn es denn in absehbarer Zeit etwas Eigenes sein soll. Des Weiteren sind die beiden mit 28 und 23 sehr sehr jung .... so eine Lebensinvestition gehört genau und lange durchdacht, bevor am Ende beide zum Handkuss kommen. |
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Hallo,
ich wollte mich mit einer Finanzierungsfrage an die Experten hier wenden und würde mich über eure Meinungen freuen. Wir (Pärchen Anfang 30) sind gerade dabei, Angebote für einen Kredit für ein Eigenheim in Salzburg zu sondieren, 780.000 €, davon 100k EK, 680k Kreditvolumen. Nach einem Erstangebot von der Sparkasse habe ich mich nach Vergleichsangeboten umgeschaut und dabei auf den Finanzvermittler Infina gestoßen; Klingt attraktiv, dass man nicht selbst zu X Banken rennen muss, sondern die Dienstleister das für einen übernehmen und das beste Angeobt heraussuchen; Im Endeffekt wurden aber keine Angebote von österr. Banken eingeholt, sondern gleich zu einer Bayerischen Bank geraten, “die von den Konditionen her unschlagbar ist”. Wir überlegen, 100% variabel zu finanzieren, da wir nicht davon ausgehen, dass die Zinsen in den nächsten 10/15 Jahren über das steigen werden, was wir bei einem Fixzins sowieso als Grenze hätten (gern auch eure Meinung dazu). Folgend die vorliegenden Angebote: * Infina: Zinssatz: 0,425 % p.a. Sollzinssatz bzw. 0,639 % p.a. effektiver Jahreszinssatz (gebunden an den EZB Leitzins) Laufzeit: 45 Jahre (!), BAG 3% (!), + Notargebühr, Schätzgebühr ... * Sparkasse: effektive Jahreszins 0,6 % p.a. (Aufschlag 1,0 % p.a. u¨ber dem Indikator 3-Monats-EURIBOR) BAG 0,5%, LZ 30 Jahre >> Nun klingt der Aufschlag von nur 0,425% bei Infina natürlich ziemlich verlockend (cf. 1% bei Sparkasse), allerdings variiert eben die Basis für die Berechnung; effektiv ist momentan sogar die Sparkasse besser (0,6% vs. 0,639%), die die Nebenkosten beim Kreditvermittler natürlich ziemlich hoch sind und der 3-ME momentan stark negativ. >> Wie kommt es euch vor, den EZB Leitzins als Basis zu nehmen, also momentan 0? ist das gängig? Nachteile? >> LZ 45 Jahre: Sondertilgungen sind hier jederzeit und ohne Limit möglich; ich verstehe das so, dass ich jederzeit mehr zahlen kann, wenn's mir ausgeht, aber nicht muss; mit 45 vs. 30 jahre kommt natürlich eine niedrigere monatliche Rate heraus. >> Bin ich – Spekulation erlaubt – längerfristig evtl doch mit Infina/DE Bank besser dran, weil der 3-ME wohl früher oder später wieder positiv sein wird? Dann steht nämlich tatsächlich 0,4% Aufschlag gegen 1% Aufschlag, was schon ein riesiger Unterschied ist … Vielen Dank für eure Einschätzung! Tom |
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Vielen Dank auch für Dein Feedback. Ja, das fehlende EK ist natürlich ein großes Problem, jedoch auf Grund der persönlichen Gegebenheiten nachvollziehbar, da sie noch bis vor 4 Monaten Lehrling war, jedoch von ihrer Firma (große Versicherung) schon lange vor Beendigung der Lehrzeit, fix weiterangestellt wurde, da sie herausragend war. (So spät noch Lehre hat sich auf Grund von AHS und einem Studienjahr ergeben) Gehaltssprünge in den nächsten Jahr auch mehr als wahrscheinlich. Bzgl. Zinssatz, sie wollen eigentlich eh einen Fixzins, Angebot wird gerade erstellt, bekommen sie Anfang nächster Woche. Und es ist keine ET-Whg sondern ein Einfamilienhaus mit Doppelcarport und ca. 700 m2 Garten. :) Lob, wem Lob gebührt. ;) Aus meiner Sicht eben auch durchaus denkbar, obwohl natürlich die EM fehlen. Erinnert mich aber an mich und meine Gattin, ziemlich ähnliche Konstellation vor ca. 6 Jahren. Mit 250.000 Euro... im Nachhinein eine unserer besten Entscheidungen im Leben bisher (neben hochzeit und hund :D) Bzgl. Zinssatz wie oben erwähnt, sie wollen eh einen fixen Zinssatz zur besseren Planbarkeit -> Angebot kommt. Aber wie seht ihr die Konditionen allgemein? Wird whwch net viel besser gehen oder? Eher froh sein, dass man einen guten Partner findet, der es finanziert?!?! Danke für all eure Meinungen! Christoph |
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| Hallo chriskraxner, kostenlos und unverbildlich kann man das auf durchblicker.at vergleichen, geht schnell und spart viel Geld. | ||
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Jeder sollte eine eigenen Meinung zur Zukunft der Zinsen haben aber diese Aussage ist doch sehr gewagt. Ich habe mich jedenfalls mit 100% meines Kreditvolumens auf 15 Jahre gebunden, weil es mir wichtig ist, meine finanzielle Zukunft planen zu können. Ich muss nicht jedes Quartal Angst haben, dass sich die Zinsen erhöhen könnten. Der Zinsunterschied zwischen variabel und fix ist bei mir ca. 0,5%.. Sollte sich in 15 Jahren der Zinssatz überhaupt nicht ändern, kostet mich das "ruhig schlafen können" ca. 15.000 €. Diese 15.000€ sind mein Maximaleinsatz, da nach unten nur noch sehr sehr wenig Luft ist. Wer auch nur etwas Ahnung von Risikobewertung und Risikoabsicherung hat, wird zum jetzigen Zeitpunkt nur Fixzins abschließen - die Kosten sind sehr überschaubar. Bezüglich deutscher Banken - bitte unbedingt die Konditionen genau lesen - im Regelfall steht dort nur die jährliche Tilgungsrate in Prozent drinnen und am Ende der Laufzeit bleibt dann sehr oft noch ein Rest übrig der dann mit einer Anschlussfinanzierung abgedeckt werden muss., |
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Stimmt genau. In der Schweiz kommt das auch oft vor. |
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Auch wenn derzeit Zinsbindungen sehr attraktiv sind und in den meisten Fällen sinnvoll, pauschal ist diese Aussage einfach nur unrichtig bzw. bei funktionierenden Zinsmärkten schlicht unmöglich. Alle Zinssätze auf der gesamten Zinskurve (die derzeit sehr flach ist) sind per Definition gleich gut, die Frage ist nur was ist der individuell passende Punkt. Und das wird selten voll flexibel sein, aber auch keine Zinsbindung auf die volle Laufzeit, als die beiden Extremlösungen, sondern irgendwas dazwischen (sei es durch Mischung in Tranchen oder über die Laufzeit oder beides). |
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Ein negativer Zinssatz ist per Definition ein nicht funktionierender Zinsmarkt. Wir haben uns an diesen Umstand gewöhnt und sehen ihn aber als normal an. Wir dachten auch lange Zeit, dass Euro-Anleihen von Griechenland eine A+ Bonität haben können. Sobald die Maßnahmen der EZB ( Strafzahlungen auf Einlagen) auslaufen - ist sofort mit einem Drehen des Euribors in den positiven Bereich zu rechnen. Wenn mein Spanne zum variablen Zinssatz 0,5% sind und der Euribor - 0,5% hat, bedeutet dies, dass ich auf 15 Jahre mit einem Einsatz von 15k eigentlich nur gewinnen kann. Ob ich in ein paar Jahren, wenn ich zum absolut richtigen Zeitpunkt von variabel in den Fixzins wechsle mehr gewinnen könnte? Sicher aber warum soll ich für ein paar Euro Erspanis dieses Risiko eingehen wollen ? |
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Nur weiß eben niemand ob und wann sich Zinsen in welche Richtung ändern, die aktuellen Erwartungen sind in den aktuellen Zinssätzen bereits eingepreist. Natürlich erscheint eine Erhöhung derzeit wahrscheinlicher wie ein weiteres sinken (oder ewige Stagnation), aber auch diese Erwartung der "bald steigenden Zinsen" wurde in der Vergangenheit nicht erfüllt. Ich persönlich weiß nicht mehr über die Zinsentwicklung, wie die Summe aller anderen Markteilnehmer, die Zinskurve spiegelt genau diese Erwartungen zur Zinsentwicklung wieder und ich muss für mich selber entscheiden, was das in Bezug auf die eigene Risikotragfähigkeit und -freudigkeit bedeutet. Für die meisten Immobilienfinanzierungen durch Privatpersonen wird derzeit eine lange Zinsbindung und/oder ein hoher Anteil fixer Verzinszung natürlich die passende Option sein, trotzdem ist es nicht pauschal die richtige Antwort und bei der Unsicherheit kann oft auch eine Mischung verschiedener Laufzeiten/Zinsvarianten eine passende Lösung sein. Wenn Sicherheit und Planbarkeit oberste Priorität haben wird man natürlich die Möglichkeit einer langen Zinsbindung (und die damit verbundenen Kosten) wählen. Es hat ja Gründe, warum auch Staaten (die sich auch über 100-jährige-Anleihen zu moderaten Zinsen finanzieren könnte) und andere institutionelle Teilnehmer sämtliche Laufzeiten nutzen und über die passende Mischung der Laufzeiten laufend versuchen die Finanzierungskosten zu optimieren. |
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Danke für eure Einschützung bezüglich fix/variabel; Schlussendlich natürlich eine persönliche Risikofrage. Mich würde noch sehr interessieren, wie ihr die zwei Angebote unten einschätzt; Gerade in Hinblick auf die unterschiedlichen Basiszinssätze (EZB vs. 3-ME): * (1): Zinssatz: 0,425 % p.a. Sollzinssatz bzw. 0,639 % p.a. effektiver Jahreszinssatz (gebunden an den EZB Leitzins) Laufzeit: 45 Jahre (!), BAG 3% (!), + Notargebühr, Schätzgebühr ... * (2): effektive Jahreszins 0,6 % p.a. (Aufschlag 1,0 % p.a. über 3-ME) BAG 0,5%, LZ 30 Jahre >> Bin ich – Spekulation erlaubt – längerfristig mit (1) besser dran, weil der 3-ME wohl früher oder später wieder positiv sein wird? Dann steht nämlich tatsächlich 0,4% Aufschlag gegen 1% Aufschlag, was schon ein riesiger Unterschied ist … Danke, Tom |
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... wie gesagt auch meine Einschätzung na dann kannst du direkt aus dem "Nähkästchen" plaudern ja - exakt. Die Luft wird angebotsseitig da sehr dünn. Es gibt zwar Banken, die bei reibungsloser Darstellung der Rückzahlungsfähigkeit eine "Überfinanzierung" (= Finanzierungsbetrag höher Kaufpreis bzw. Schätzwert) durchführen, jedoch so ganz ohne Eigenmittel wird es schwierig hier ein Konkurrenzoffert zu finden. In Anbetracht des voraussichtlichen unbesicherten Finanzierungsanteils (= Blankoanteil) ist die Kondition OK. |
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