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Kalkulatorisch müsste man noch berücksichtigen ob durch den EK-Einsatz bereits Bestkonditionen erreicht sind oder nicht. Das kann in beide Richtungen gehen, mehr EK kann ja auch zu schlechteren (!) Konditionen führen. Das macht Pauschalaussagen/ratschläge nochmal schwieriger. |
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Hallo wiedermal ich. Macht es Sinn den Kredit für meine bestehende Wohnung auf Fixzins umzuschulden? Wir wollen sie ja behalten und vermieten: Habe akutell folgende Konditionen: - Laufzeit: 29.02.2048 - offener Betrag: 129.151,63 - Rate 760,20 - Zinsobergrenze: 4,5% - Aufschlag: 1,5% auf 3-Monats-Euribor - Kontoführung: 33,48 p.a. - Sondertilgung: bis 15.000,- p.a. Pönalefrei, darüber 1% - Kompletttilgung: 3 Monate Kündigungsfrist 0%, sonst 1 % derr offenen Kreditsumme. Und noch eine Frage: würde ich bei einer Umschuldung auf Fixzins bei der gleichen Bank wieder gem. KIM-VO geprüft? Danke euch. |
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Ad 1: das kannst du dir nur selber beantworten, die Möglichkeiten sind hinlänglich bekannt. ad 2: Nein. |
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hängt von deiner Zinserwartung ab. Aktuell greift bei dir ja der Cap. Wenn sich deine Erwartungshaltung mit jener der EZB (und aktuell auch der Märkte) deckt, dann sollte der 3M Euribor bis Ende des nächsten Jahres "final" auf etwa 2-2,5% sinken. Das einspräche dann bei deiner Anpassung einer Verzinsung von etwa 3,5% bis 4%. Aktuell kannst du dich je nach Fixzinsperiode zwischen etwa 2,95% und 3,30%, 3,40%, 3,50% fixieren. Neben deiner Zinserwartung ist es dann halt auch eine Frage, ob du künftig Planbarkeit bevorzugst, oder weiter (mit Cap) variabel bleiben möchtest. Du schuldest ja nicht um, sondern änderst die Verzinsungsart (konkret verbilligst du diese). Die KIM-V gilt nur für Neukredite. |
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Die Zinssätze sind mir bekannt, aber da kommen sicher noch Bearbeitungsgebühren dazu. Und ich bin meiner Meinung nach an diese Bank gebunden weil 1. ich sonst KIM-VO geprüft werde bei Bankwechsel, was ich nicht bestehe 2. die Grundbuchseintragungsgebühr erneut anfällt, wenn ich die Bank wechsle, sind ja auch ca € 1.400,- |
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Danke @LiConsult Das war sehr verständlich. Bin aktuell eher auf Planbarkeit aus. Und ich glaube nicht, dass der 3 M Euribor unter die von dir genannten 2 % sinkt, was meiner Meinung nach für Fixzins sprechen würde, sofern die Einmalkosten und sonstigen Bedingungen nicht dagegensprechen. Das wird bei mir alles erst nächsten Sommer fällig, würdet ihr jetzt schon die Bank für ein Angebot kontaktieren? Ich weiss, das ist wie die Glaskugel? Aber bisher sind auch die Zinsswaps immer weiter gefallen. Für mich wäre ein Fixzins von 15 Jahren am interessantesten. |
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gerne klar - die bestehende Bank hat hier einen bedeutenden Vorteil, da im Umschuldungsfall zu einem neuen Institut die Kosten für Pfandrechtseintragung, Schätzung, Bearbeitung, etc. wieder anfallen - und das derzeitige Zinsgefüge nicht noch deutlicher unter jenem zum Abschlusszeitpunkt liegt. Gemäß KIM-V §3 Abs.2 wird diese wie oben erwähnt bei neu vereinbarten, privaten Wohnimmobilienfinanzierungen angewandt - eine Neueinreichung bei einer "neuen" Bank fällt hier darunter. Kontaktieren kannst du die Banken natürlich jetzt schon - wird aber derzeit nichts anderes rauskommen als die o.a. Zinssätze (je nach Fristigkeit halt). Nachdem du vertraglich am 3M EURIBOR "hängst", kannst du dir jetzt mal anschauen, wie deine Sollzinsen sinken in den kommenden Monaten. Gefallen sind sie schon bis Ende Dezember 2023 (da lag beispielsweise der 25Y SWAP auch schon bei etwa 2,29% - also ähnlich wie derzeit) - danach gab es mehr oder weniger eine Seitwärtsbewegung. Vieles an Inflations- und damit Zinssenkungserwartung ist in den langfristigen Renditen (und damit auch SWAPs) bereits eingepreist - siehe https://www.energiesparhaus.at/forum-inflations-und-zinsentwicklung/79232_34 Wenn sich der Weg Richtung "Normalität" bei der Zinskurve weiter so entwickelt, dann wird der Hebel eher bei den kürzeren Bindungsfristen (5, 10 Jahre) deutlicher sein. |
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| Hallo LiConsult, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Wenn du ohnedies bei deiner Bank gebunden bist, würde ich halt einfach mal mit dem Banker vor Ort sprechen und die Timeline und Möglichkeiten durchgehen. Wenn du der KIM-V bei dem kleinen Betrag, warum auch immer, nicht entsprichst und die finanzierende Bank somit alle Trümpfe in der Hand hat, sind die hier genannten Konditionen nicht relevant. Fixieren macht bei schmalem Budget meiner Meinung nach Sinn. |
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@bernhardtirol 1,5% Aufschlag ist relativ viel, die Frage ist aber, welche Fixzinskondition deine Bank bietet. Ich würde vermutlich auf 10 Jahre fixieren, das dies derzeit meist nur ein Zehntel Prozent mehr als 5 Jahre fixieren kostet, und im derzeitigen Zinsgefüge am günstigsten ist. Das zu erreichende Ziel wäre die Minimierung der gegenwärtigen Rate - jeweils immer nur basierend auf bekannten Informationen und ohne "Spekulation" auf Zinsentwicklung. "Planbar" ist das ganze dann selbstredend auch. Frag mal bei Deiner Bank nach der zehnjährigen Bindung und lass uns bitte an der Antwort teilhaben. |
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zur allgemeinen Info: beim Höchstzinssatz (Cap) handelt es sich um eine Zinsoption, die garantiert, dass man unabhängig des Marktzinsniveaus während der vereinbarten Dauer nicht mehr zahlt, als eben den Cap. Diese Option kostet jedoch Geld (= Optionsprämie). Es gibt unterschiedliche Wege, diese Kosten im Kreditprodukt unterzubringen. Entweder wie im konkreten Fall über einen erhöhten Aufschlag auf den variablen Indikator oder beispielsweise auch kostenneutral (und damit mit "normalem" Aufschlag) über die Zusatzvereinbarung eines "Floors" (Zinsuntergrenze) - Stichwort: Zinskorridor. |
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Die Planbarkeit stand in der Angabe. Und da vermutlich keine Top-Bonität vorliegt bzw. vorlag, ist der Aufschlag dementsprechend hoch. Ein 10J Fixzins wäre vermutlich um ein gutes Prozent günstiger als der derzeitige variable, was bei dem angegebenen Kreditbetrag rund 100 € monatlich entspräche. |
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Habe eine Zinsobergrenze mit 4,5% eingezogen weil ich 2022 mich beruflich verändert habe und deswegen diese Sicherheit wollte, hat mich meinen Aufschlag von 1,25 % auf 1,5 % geändert. Habe keine Topbonität weil ich dann 2 Wohnungen zum zahlen habe. Ich habe ja im Mai eine größere Wohnung gekauft und möchte die Bestandswohnung behalten und an meine Schwiegermama vermieten. Und bisher war bei beiden Krediten (neue und bestehende Whg) schwierig, weiss aber nicht ob bzgl. KIM-VO oder Bankhaushaltsrechnung. Natürlich war da nie eine Vermietung einkalkuliert, diese ist aber auch ein Freundschaftspreis. |
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Hallo speeeedcat, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Aktuelle Aufschläge Hypothekar-Kredite 2024 |
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Liebe Forumsexperten, ich bitte um euren fachlichen Rat. Meine Hausbank bietet mir (gute Bonität) folgende Konditionen: +0,75% auf den jeweiligen SWAP Satz Fixzins und dann +1% auf den variablen 3M Euribor keine Bearbeitungsgebühren, dafür etwa 40€ Kontoführung pro Quartal. Sondertilgung ohne Pönale 10 000 pro Jahr, aber höhere Summe evtl nach Verhandlung noch möglich. Das Angebot sieht soweit ganz gut aus, macht es Sinn Vergleichsangebote einzuholen und nachzuverhandeln oder gibt es da erfahrungsgemäß nicht mehr viel Spielraum? |
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Das schaut schon sehr in Ordnung aus, ohne die genauen Parameter zu kennen. 1:0 für die Hausbank, die hat sich da recht bemüht 😉. Die Kontoführung ist halt eine Ersatz-BAG. Wenn du die noch runterbekommst, die SoTi' s rauf, schaut das recht stimmig aus. Wie gesagt, ohne die genauen Parameter zu kennen. Lg |
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Da schließe ich mich an - sehr ordentliches Offert. Manchmal kann die Hausbank doch eine gute Anlaufstelle sein. Gratulation! |
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Danke für die rückmeldungen! Dann weiß ich wo ich stehe und werde da versuchen noch nachzuverhandeln. Danke! |
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Hallo zusammen, bis dato war ich nur stiller Mitleser hier im Forum Hier findet man echt viel Wissen und es wird einem eine tolle Hilfestellung angeboten. Nun zu meiner Frage: Unsere Hausbank RAIBA hat uns nun einen Fixzins von 3,5% (Laufzeit frei wählbar ab 5 Jahren) für die restliche Kreditlaufzeit von ca. 18J angeboten. Wir haben aktuell variabel 3M EUR mit 1,25% Aufschlag. Offener Kredit wäre noch ca. 175.000 EUR. Ich habe bei der Bank nun angefragt ob sie auch nur ein Teillaufzeit von 10J anbieten, das kommt jedoch einem Neuantrag mit Teilablöse vom Altvertrag gleich und müsste mit der GL abgesprochen werden (lt. Bank so nicht üblich). Mit den geplanten Zinssenkungen vom 3M Euribor wären wir bis ca. Ende 25 auch auf den ca. 3,5% variabel welche uns nun als Fixzins angeboten wurde... Was würdet ihr an unserer Stelle tun? Angebote von Fremdbanken anfragen oder nochmals verhandeln? Würdet ihr überhaupt wechseln, oder noch warten? Wobei ich nicht das Gefühl habe das Fixzinsen in den nächsten Monaten noch sinken werden.... |
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Die Swapsätze, die die Basis für Fixzinsvereinbarungen sind, haben aus der aktuellen Marktsituation schon viel Erwartungshaltung vorweg eingepreist. Grundsätzlich obliegt es deiner höchstpersönlichen Einschätzung, wie sich die Zinsen mittelfristig entwickeln. Das zu prognostizieren ist schlicht nicht möglich. Marktbeobachtungen und Statistiken können helfen, ein Gefühl zu bekommen. Aber grundsätzlich musst du aufgrund deiner Annahmen eine Entscheidung treffen und ein wenig hoffen, dass die "Wette" aufgeht, zu fixieren oder doch variabel zu bleiben. Den bestmögliche 10J Fixzins gibt es bei deinem Kreditobligo derzeit ab 3,15%, variabel danach ab 1% zuzüglich 3-ME. 5J fix: ab 2,95% 25J fix: ab 3,30% Die Kreditnebengebühren für eine Umschuldung belaufen sich auf rund 3 bis 3,5% des aushaltenden Kreditbetrages. Dein aktuelles Kreditinstitut könnte für eine vorzeitige Kündigung eine Pönale in Höhe von 1% in Rechnung stellen, das bitte aus dem aktuellen Kreditvertrag rauslesen.
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Danke für die schnelle Antwort. Was ich nun nicht verstehe ist meine Anfrage an die Hausbank wegen Fix und danach wieder variabel verzinst (was irgendwie schwer möglich ist!?) und seine Antwort für die 3,5% für einen Fixzins mit Laufzeit ab 5 Jahre. Ist das dann nicht dasselbe? Sry für meine "blöden" Fragen, aber das Themengebiet ist nicht meine Stärke... |
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Dass ein fix verzinster Vertrag nach Ablauf der Periode in variabel wechselt (zu einem bereits jetzt fixierten Aufschlag auf den variablen Indikator) ist Usus. Der Unterschied liegt darin, dass du im einen Fall "per heute" fix mit 3,5% verzinst bist - jedoch für mich unverständlich, wenn und im anderen Fall die Fixverzinsung zu 3,5% ab dem Ablauf der kommenden 5 Jahre hast. Richtig, der Zinssatz wäre aber künftig dennoch "nur" variabel - und aktuell bist du damit etwa auf 4,375%. Gegenwärtig preisen die Märkte (unisono mit der EZB-Erwartungshaltung) den Einlagenzinssatz bei etwa 2% bis Ende 2025 ein (EURIBORs entsprechend etwas höher). Ebenso bei den "langen" Fixzinssätzen (kann zwar zwischenzeitig durch die anstehende US-Wahl etwas "Unruhe" aufkommen) hat sich die erwartete Inflationsberuhigung schon bislang deutlich bemerkbar gemacht. Wenn du dieselbe Erwartungshaltung hast, dann müsstest du variabel bleiben. Wenn du aber fixieren wolltest, dann würde sich bei z.B. 10Y Fixzinsperiode eine deutliche Verbesserung zur aktuellen Angebotslage ergeben. Die Umschuldungskosten selbst lägen bei geeigneten Umständen bei knapp 2%.
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Bitte gerne. Bedenke, dass wenn du variabel bleibst, du zukünftige Erhöhungen des Euribors mitmachst, genauso wie es bisher war. Bei der angebotenen Kondition 5J oder 10J FIX mit 3,5% bist du schlechter unterwegs als zum Beispiel die von mir genannten 3,15% für 10J FIX. Die Nebengebühren muss man dann im Detail sichten, meine Angabe war eine grobe Vorgabe. Auf jeden Fall hätten sich die Kosten bei einer Umschuldung, wenn sich die Hausbank nicht mehr bewegt, in rund 5-6 Jahren amortisiert. Derzeit sieht alles so aus, dass eine Senkung des variablen Indikators keine Ersparnis ggü. den aktuell erhältlichen Fixzinsvarianten bringt. Bei dem Risiko aber, dass die Senkung im prognostiziertem Ausmaß nicht stattfindet. Grundsätzlich: jede Fixzinsvariante ist im Anschluss bis zum natürlichen Laufzeitende variabel. Somit ist auch der Aufschlag NACH der Fixzinskondition bedeutend in der Gesamtkostenbelastung. |
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