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war das anfang oktober der kaufvertrag oder ein vorvertrag? - wann wurde der kaufpreis eingezahlt?
möglicherweise hatte der nachbar schon vorher seine pläne fertig und das vereinfachte verfahren am laufen. |
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oktober bis jetzt und noch immer kein grundbuch? da läuft ja auch was schief. es hat schon ne zeitlang bei uns gedauert, aber länger als 2 monate sicher nicht. |
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najo, offiziell ist der Kauf ja erst im April mit der Umwidmung gewesen.
Obs da jetzt schon vorher einen Kaufvertrag oder Vorvertrag gegeben hat, ist ja da in Bezug auf den Nachbarn vollkommen irrelevant und somit der Gemeinde wurscht. Die kann ja nicht wissen, wer aller vielleicht das Grundstück kaufen will und die dann auch noch vorsorglich informieren. Ausserdem hätts ja nix geändert, wenn du da jetzt irgendwas beeinspruchen wolltest, weil du nicht das Recht dazu hast. Vom Verkäufer ist´s aber in der Tat ein wenig komisch, aber andererseits hätts auch nix geändert, wenn er euch Bescheid gegeben hätte. Zustimmen und unterschreiben muss ohnehin er. Und dass der Nachbar auf seinen Bauplatz irgendwann ein Haus hinstellen wird, ist jetzt auch ned so abwegig... Aber zum Preisdrücken wirds allemal reichen, wenn ihr noch nichts bezahlt habt...wobei da auch wieder fraglich ist, ob er sich das dann antut und das Grundstück nicht einfach jemand anderem verkauft. Bauverhandlungen oder die Zustimmungen für ein verkürztes Verfahren sind m.E. eh überbewertet. Viele glauben halt, dass sie den zukünftigen Nachbarn da Honig ums Maul schmieren und sie vom Bauvorhaben überzeugen müssen, damit sie die Unterschrift oder Zustimmung bekommen. Die Nachbarn können aber nur Einspruch erheben, wenns nicht der Bauordnung entspricht...das sollte aber ohnehin von der Gemeinde oder Baubehörde geprüft werden, ansonsten gibts eh keine Bewilligung. Eigentlich schlimmer ist die Sache mit den Pflöcken mit der Stromleitung. Wenn ihr deswegen nicht mal mehr mitn Auto reinkommt, soll er das wieder wegmachen...vor allem, wenn er vorher ned gefragt habt (aber vielleicht hat er ja auch den Verkäufer gefragt). Du spannst ja auch keine Leitungen bei ihm... |
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Hallo BK1982, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Baubeginn ohne Einverständn. v. Nachbarn |
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...Bring mich da jetzt auch noch ein und möchte was klarstellen, was nicht nur hier, sondern in der Praxis immer wieder zur Verunsicherung führt.
Grundsätzlich beziehe ich mich auf das Baurecht in NÖ, wobei zu diesem Thema in der Stmk. wahrscheinlich kein Unterschied ist. Baurechtlich ist der Nachbar immer der "EIGENTÜMER" eines Grundstückes oder eines Bauwerkes. Wer Eingetümer eines Grundstückes ist, bestimmt sich nach den Regeln des Zivilrechtes. Bei Grundstücken gibt es "bücherliches" Eigentum - das ist dann der, der im Grundbuch steht (und vor allem: SOLANGE er dort steht); oder es gibt auch "außerbücherliches" Eigentum. Wie der Name sagt, ist außebücherliches Eigentum auch "EIGENTUM", jedoch steht der Eigentümer (noch) nicht im Grundbuch (daher: "außerbücherlich"). Wichtig ist zu wissen: Ein beim Notar unterschriebener Kaufvertrag (und sehr oft dabei ein zumindest teilweise bezahlter Kaufpreis) begründen noch kein "außerbücherliches Eigentum". Das "außerbücherliche Eigentum" ist auf wenige Fallkonstelationen beschränkt wie z.B. - mit dem Zuschlag bei einer Versteigerung - mit der faktischen Grundstücksübernahme bei einem landwirtschaftlichen Grundzusammenlegungsverfahren (Kommassierung) oder auch - mit der Einantwortungsurkunde bei einem Verlassenschaftsverfahren. Noch was: Im Bauverfahren hat der Nachbar- und Parteibegriff absolut nichts mit "Besitzer" (wurde in der Diskussion hier jetzt immer öfter verwendet)zu tun und auch nicht mit "Inhaber" - es geht nur um den "EIGENTÜMER". Für den Fall von bk1982 heißt das nun: Er war zum Zeitpunkt des Bauverfahrens beim Nachbarn weder bücherlicher noch außerbücherlicher Eigentümer. Daher wurde er dem BAuverfahren völlig zurecht in keiner Weise beigezogen oder verständigt. Maßgeblich war hier sein Vorbesitzer und der hat offensichtlich im Bauverfahren des Nachbarn zugestimmt. Damit ist das so und geht die Zustimmung (aus baurechtlicher Sicht jedenfalls) auch auf künftige andere Eigentümer automatisch über. Die Baubewilligung des Nachbarn kann somit auch nicht mehr aufgerollt werden (solange der Nachbar sich an seine Bewilligung hält). Soweit ist hier alles klar und auch rechtens. Als einzige Frage ist für mich (rein zivilrechtlich) offen, ob überhaupt und wann der Verkäufer den Käufer darüber informieren hätte müssen, dass er erst vor kurzem einem Bauverfahren auf einem Nachbargrund zugestimmt hat. Und sollte das notwendig gewesen sein: wäre das allenfalls ein Kaufrücktrittsgrund oder könnte man zumindest den KAufpreis mindern?? Da kenn ich mich jetzt nicht mehr so gut aus und müsste das wer anderer beantworten (z.B. creator)! Um Übrigen stimme ich dem letzten Beitrag von gdfde über weite Strecken zu. Nicht der Nachbar ist das Gesetz, sondern die Bauordnung. Letztlich kann der Nachbar nur Bauordnungswidrigkeiten mit Erfolg beeinspruchen. Im vorliegenden Fall ist mir auch die Variante Besitzstörung von creator nicht ganz klar: ich gehe zunächst davon aus, dass das Projekt des Nachbarn der Bauordnung entspricht, es wurde mit rechtskräftigem Bescheid nach Durchführung eines rechtmäßigen Bauverfahrens bewilligt, der rechtlich zu diesem Zeitpunkt maßgebliche Nachbar hat nachweislich zugestimmt: worin soll sich da eine Besitzstörung begründen?? Oder war da nur die Sache mit den Pflöcken und der Stromleitung gemeint??
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der stichtag ist entscheidend..
http://www.law-office.at/assets/pdf/der-liegenschaftskaufvertrag-ii.pdf |
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ekndeg war schnellerda meine fragen zum vertrag zur rechtlichen beurteilung von bk1982 ignoriert oder mit "g" kommentiert werden, verspüre ich grundsätzlich keine große lust, mich hier weiter zu verbreitern.
die aufschiebende bedingung im kaufvertrag bis zur umwidmung hätte imho einem rangordnungsbeschluss nicht geschadet - damit wäre zumindest etwas im grundbuch, wurde aber nicht beantwortet. http://www.vol.at/immobilienkauf-sicher-und-risikolos-abwickeln/news-20110202-04381226 was es mit der vollen bezahlung der kaufsumme auf sich hat, wurde auch nicht beantwortet. stichtag, übergabe, gefahrtragung, (vorvertragliche) aufklärungspflichten, lastenfreiheit, etc - beantwortung ebenfalls fehlanzeige. die besitzstörungsklage gem. §339 abgb war auf die pflöcke samt stromleitung ("kraxeln", zufahrt) gemünzt, ob hier irgendwelche duldungspflichten oder gefahren vorliegen (=> aufklärung, lastenfreiheit von bestehenden, anhängigen oder zukünftigen lasten), wurde nicht beantwortet. zivilrechtlich gäbe es eben mit der besitzstörungsklage sowohl die möglichkeit, das bauverfahren wegen gefahr in verzug zu stoppen, ggf. zusätzliche auflagen, sicherungen o.ä. zu erwirken. da aber der sachverhalt von bk1982 nur unzureichend dargestellt wird, ist es imho müßig, weiter zu spekulieren - ist wohl auch besser so - vgl.: http://www.energiesparhaus.at/forum/27224_1#neu |
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..Ursprünglich geschilderter Sachverhalt war:
Kaufvertrag für ein Grundstück abgeschlossen, Kaufpreis bezahlt, noch keine grundbücherliche Eintragung des Käufers vorhanden; Verkäufer gibt Zustimmung zu einem Bauverfahren beim Nachbarn. Ursprüngliche Frage war: Ist das rechtens?? Ich habe dazu aus baurechtlicher Sicht oben die Antwort gegeben: eindeutig JA!! Nach dem Baurecht geht es im BAuverfahren um "Eigentum". Eigentümer für die Baubehörde ist der, der im Grundbuch steht. Kaufverträge, bezahlte Kaufpreise, Übernahmen in den Besitz zählen da nicht. Es kommt auch nicht auf irgendwelche Stichtage oder Rangordnungsbeschlüsse an. Der Rangordnungsbeschluss sichert nur den Eigentumsanspruch ab, schafft für sich aber noch nicht Eigentum. Stimmt da jeder zu oder gibts andere Meinungen?? Meine Begründung (ich zitiere die Rechtsprechung - vorerst in Kurzfassung): Zusatzfrage (vornehmlich an creator): Was genau sollte in einem Kaufvertrag formuliert werden, damit man verhindert, dass der Verkäufer bis zur tatsächlichen Grundbuchseintragung in einem Bauverfahren nicht irgendwelche Zustimmungen abgibt, mit denen man als künftiger Eigentümer nicht einverstanden ist?? |
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Stimmt da jeder zu oder gibts andere Meinungen?? -
nö, ab stichtag darf der verkäufer nimmer dem nachbarn die unterschrift geben. |
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@ekndeg - Aber für die Baubehörde gilt als Ansprechpartner der Eigentümer - und das ist noch der Verkäufer.
Das was du meinst, kann man sich im Vertrag zivilrechtlich vereinbaren. Dann brauchts dazu aber auch eine Ausformulierung, dass der Käufer vom Verkäufer (und noch Eigentümer) mit Vollmacht im Namen des Verkäufers im Bauverfahren auftreten kann. Ich sags nochmal anders: von der Baubehörde ist der Käufer, der noch nicht im Grundbuch steht, nicht zu laden. Er hat baurechtlich keinerlei Recht. Kommt er trotzdem (obwohl nicht geladen) dann schmeiß ich ihn als Baubehörde aus dem Verfahren raus. Das ist rechtlich bzw. durch Rechtsprechung belegt.... |
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Ergänzung...eines von vielen Erkenntnissen des VwGH (2010/06/0063 vom 23.06.2010):
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unterschiede zwischen verwaltungs- und zivilrecht beachten - ekndeg hat's eh verlinkt und da hat sich seit 2008 trotz sparpaket zivilrechtlich nix essentielles geändert, außer dass jetzt ein notar oder ra für die "selbstberechnung" der steuern geradestehen muss.
rangordnungsbeschluss, stichtag und gefahrtragung bzw. gewährleistung für zwischenzeitliche veränderungen/lastenfreiheit und duldungspflichten wurden nicht beantwortet. sinnvoll wäre es gewesen, einen rangordnungsbeschluss zu erwirken und diesen gemeinsam mit dem kaufvertrag, in dem die pflichten von verkäufer und käufer bis zur grundbücherlichen durchführung geregelt sind, der gemeinde und den nachbarn zur kenntnis zu bringen. wer keinen stichtag ausmacht oder den verkäufer nicht für zwischenzeitliche veränderungen haften lässt, ist selber schuld. verweise auf mein posting |
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ok, d.h. also dass wir im prinzip solange wir noch nicht im
grundbuch stehen (trotz kaufvertrag und bezahlung) noch nicht eigentümer von dem grundstück sind, richtig? dann frage ich mich aber auch, warum wir zur bauverhandlung der anderen nachbarn sogar schriftl. eingeladen wurden und weshalb WIR vor der umwidmung einen umwidmungsantrag bei der gemeinde stellen mussten und nicht der verkäufer selber... zeitschiene war folgende: juli 2011: grundstück entdeckt, erkundungen darüber eingeholt (auch b. d. gemeinde), grundstück beim verkäufer reservieren lassen (2 wochen). nach ablauf d. 2 wochen: zugesagt, dass wir das grundstück nehmen okt. 2011: endgültig den kaufvertrag und den dienstbarkeits- vertrag unterschrieben; KV war mit einer aufschiebenden bedingung, dass wir erst zahlen müssen, nachdem der grund gewidmet ist, dies sollte bis spät. heuer im juni passieren. rangordnungsbeschluss sagt mir leider nix, wurde daher auch sicher nicht gemacht grundstück ist lastenfrei.
märz 2012: info vom verkäufer, dass wir einen umwidmungsantrag an die gemeinde stellen müssen, wurde dann von uns gemacht. märz 2012: schriftl. einladung zur bauverhandlung der anderen nachbarn, waren nicht dort, haben aber bei der gemeinde einsicht in die pläne genommen. april 2012: gemeinderatsbeschluss über die umwidmung april 2012: schreiben von der gemeinde, wo wir ein anbot an die gemeinde unterschreiben mussten, dass die gemeinde unser grundstück kaufen kann, sollten wir nicht innerhalb v. 10 jahren bauen (in diesem schreiben werden wir als außerbücherlicher eigentümer bezeichnet) mai 2012: umwidmung abgeschlossen - lt. kaufvertrag 14 tage zeit das grundstück zu bezahlen mai 2012: grundstück bezahlt - eintragung ins grundbuch wird jetzt gemacht, dauert aber scheinbar eine zeit... LG |
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neinman kann auch ohne im grundbuch eingetragen zu sein eigentümer einer liegenschaft sein => außerbücherliches eigentum. dazu muss nur der kauf per vertrag perfekt und die sache übergeben worden sein (=> stichtag/gefahrtragung).
problem dabei: davon kriegt niemand was mit und laut grundbuchsgesetz (negative publizität) zählt für alle anderen nur, was im grundbuch steht. http://www.uibk.ac.at/zivilrecht/buch/pdf/zivilrecht2004_kapitel2.pdf https://www.help.gv.at/Portal.Node/hlpd/public/content/60/Seite.600400.html keine ahnung, warum ihr euch auf sowas eingelassen habt... aber im sparpaket I ließen sich mit der neufassung der immoblienbesteuerung (§30ff estg) einige argumente des verkäufers finden... keine ahnung, was für ein dienstbarkeitsvertrag da unterschrieben wurde... dass der notar bei einer aufschiebenden bedingung keinen rangordnungsbeschluss geholt hat, ist mir sehr suspekt - genauso wie die tatsache, dass ihr bis jetzt nicht wisst, was das ist. http://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10001941 das wäre in eurem fall ein beeschluss des grundbuchsgerichtes, dass der verkäufer euch das grunstück per vertrag vom verkauft hat und somit das grundstück nicht wem anderen verkaufen kann. damit wärt ihr im grundbuch gewesen. mir scheint hier so einiges höchst suspekt bzw. zumindest aufklärungsbedürftig. könnte fast wetten, dass der vertrag vom ra des verkäufers aufgesetzt wurde... |
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wg. der umwidmungssteuer ab 1.4.2012 wurde das ja alles noch
schnell im märz durchgedrückt. der dientsbarkeitsvertrag regelt nur, dass wir über die zufahrt (straße gehört dem verkäufer) zu unserem grund zufahren dürfen und dass wir uns dort unterirdisch an die wasserleitung etc. (wasser, strom, läuft die zufahrtsstraße entlang) anschließen dürfen. Im KV steht: dass der Barkaufpreis binnen 14 tagen ab dem umwidmungstag (war der 9. mai) zu entrichten ist - wurde auch gemacht. die vertragspartner beauftragen den urkundenverfasser (notar) eine verbücherung der eigentumsübertragungen nach berichtigung des barkaufpreises zu veranlassen und den barkaufpreis zur lastenfreistellung zu verwenden, dies alles unverzüglich nach der übergabe des vertragsobjektes an uns. der verkäufer verpflichtet sich, das vertragsobjekt an uns bis längstens 14 tage ab dem tage der erfüllung der obigen bedingung zu übergeben, jedoch erst nach erlag des gesamten barkaufpreises. am 22.5. haben wir die übernahmebestätigung für unser grundstück unterfertigt. das heißt doch, dass es zumindest ab diesem datum uns gehört, oder? denn im KV steht: ab dem zeitpunkt der tatsächl. übergabe des vertragsobjektes an uns, tragen wir diesbezüglich last und vorteil sowie gefahr und nutzen. |
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ach ja... habe jetzt noch einen passus im KV vom 10.10.2011
entdeckt, worin steht: der verkäufer bewilligt, dass auf dem grundstück nr..... das eigentumsrecht für den käufer zur gänze einverleibt werde. heißt das jetzt, dass wir ab vertragsunterzeichnung (10.10.) bereits eigentümer waren? |
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wegen der umwidmungssteuer, soso... blöd, dass der kaufvertrag aber aufschiebend bedingt abgeschlossen wurde und damit - nach den vorliegenden angaben - frühestens erst mit 9.5.2012 perfekt wurde, eher 22.5.2012. vgl. mal §30ff estg: http://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10004570
geld folgt leistung - nie gehört, hand-ware-hand-prinzip auch ned. ihr wusstet also, dass ihr euch für einen acker den baugrund-preis zu löhnen verpflichtet habt und die umwidmung auf eure kappe nehmt. bis zum 22.05.2012 hätte daher der verkäufer die gefahr für verschlechterungen des grundstücks zu tragen, kann aber auch machen, was er will, wird max. schadenersatzpflichtig. ab dann "gehört" es euch. dazu sag' ich dann nix mehr - außer, dass der verkäufer samt notar recht lustige leut' sind. der verkäufer war offenbar verschuldet, wollte aber euch in abhängigkeit halten, weil ihr nur über seinen grund zu eurem grundstück kommt... cool. |
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nein, sondern ab dem stichtag in der übernahmebestätigung. diese wird wohl nach der vollständigen erlegung des kaufpreises auf das treuhandkonto des notares erfolgt sein. was nicht bedeutet der verkäufer kann ab kaufpreiserlegung über diesen verfügen. der notar hat zuerst die liegenschaft lastenfrei zu stellen, der resterlös wird dann an den verkäufer, meist nach verbücherung für den käufer freigegeben. ab 22.5 durfte der verkäufer den einreichplan nicht mehr unterschreiben. ist er ein ernsthafter mensch, dann hat er das schon nicht mehr nach eurer erlegung des kaufpreises getan. aber faktisch ist der verkäufer eigentümer bis zum stichtag der übergabe. |
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was mich - viel eher in eurer Situation interessieren würde:
Was passiert wenn dann der richtige Stromanschluss kommt? Läuft der auch über euren Grund? vielleicht gibts ja da auch schon eine Zustimmung vom Vorbesitzer. Ihr solltet mal dringend mit den Nachbarn reden! Ansonsten kommts das nächste Mal hin wenn der Bagger quer über euren Grund eine Künette gegraben hat ;) |
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@creator - Zivilrecht und Verwaltungsrecht auseinander zu halten, versuche ich ja schon die gnaze Zeit. Das Verwaltungsrecht hat allerdings auch eine zivilrechtliche Komponente, weil sich der Eigentümerbegriff im Baurecht mangels spezifischer Defintion vom Zivilrecht ableitet. Wer und vor allem zu welchem Zeitpunkt jemand Nachbar und somit Partei im Bauverfahren ist, ist daher maßgeblich vom Zivilrecht abhängig, und zwar vom Eigentümerbegriff.
Wenn ich jetzt creator zitiere: "...sinnvoll wäre es gewesen, einen rangordnungsbeschluss zu erwirken und diesen gemeinsam mit dem kaufvertrag, in dem die pflichten von verkäufer und käufer bis zur grundbücherlichen durchführung geregelt sind, der gemeinde und den nachbarn zur kenntnis zu bringen....." dann frag ich mich: und? was hätte das bewirkt??? Die Gemeinde hätte trotzdem bis zur grundbücherlichen Einverleibung den Verkäufer zum Bauverfahren beiziehen müssen, weil er weiterhin Eigentümer ist (und der Käufer ist NICHT Eigentümer - auch nicht außerbücherlicher). Also nochmal konkret gefragt(weils wirklich in der Praxis häufig ein Thema ist): Was bewirken eure Rangordnugsbeschlüsse und Stichtage fürs Bauverfahren??? (die Rangordnung begründet nicht Eigentum, sondern nur ein Vorrecht auf den Eigentumserwerb - creator hat ja selbst nochmal drauf hingewiesen, baurechtlich wär ja alles ok gewesen). Und wenn sie fürs Bauverfahren keine Auswirkung haben: was bewirken sie sonst irgendwie??? Und was muss für das Bauverfahren getan werden, damit - auf rechtlich abgesicherter Basis - ein Käufer wie hier seine Rechte im Bauverfahren wahren kann, auch wenn er noch nicht im Grundbuch steht und daher noch nicht Eigentümer ist??? Ich probiers noch mit einer anderen Fragestellung: auf Basis welcher baurechtlichen Bestimmung könnte bzw. dürfte der Käufer, der noch nicht im Grundbuch und daher noch nicht Eigentümer ist, zur Bauverhandlung des Nachbarn geladen werden??? |
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auch ein bauverfahren ist nun mal ein verfahren nach avg - und kennt einen fristenlauf. da nunmehr die judikatur bei rangordnungsbeschlüssen dem vorgemerkten noch-nicht-eigentümer einnige rechte einräumt http://www.ris.bka.gv.at/JustizEntscheidung.wxe?Abfrage=Justiz&Dokumentnummer=JJT_19930525_OGH0002_0050OB00039_9300000_000&IncludeSelf=True , hätte ein im oktober/november vorgewiesener rangordnungsbeschluss bei der gemeinde zumindest im april/mai erhebungen nach §37ff avg notwendig gemacht, noch dazu, als nun art 22 b-vg die umfassende amtshilfe (ggf. mittels registerabfrage nach §17 e-govg)normiert. über die umwidmung war die gemeinde ja informiert. wenn also im laufe des verfahrens (auch des verkürzten) sich was ändert (z.b. bei den parteien), wäre die gemeinde gut beraten, das abzuchecken. de facto müsste sie ihr vorgehen ja auch begründen - also ob und wenn nein, warum sie bk1982 nicht berücksichtigt hat und inwiefern sie den noch-eigentümer über seine verfahrenshandlungen belehrt hat (§13a avg). ist jetzt aber müßig. über die "arbeitsweise" der rechtspfleger der grundbuchgerichte gibt die stellungnahme der notariatskammer einigen aufschluss: http://www.parlament.gv.at/PAKT/VHG/XXIV/ME/ME_00331_02/fnameorig_236795.html nach diesen novellen ist die hier http://www.energiesparhaus.at/forum/13201 geschilderte vorgehensweise zu hinterfragen. |
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also ehrlich gesagt ist mir egal, ob und wie hoch der verkäufer
verschuldet war/ist. wir haben wirklich nur den im jahr 2011 vereinbarten kaufpreis entrichtet und mussten nix für die umwidmung etc. zahlen. wenn also der 22.5. der stichtag war, dann werden wir mal in erfahrung bringen wann das verkürzte bauverfahren stattgefunden hat und die pläne zur unterzeichnung an die nachbarn übergeben wurden. leider haben wir in den letzten 2 tagen nie jmd. auf der baustelle angetroffen. allerdings entnehme ich daraus, dass die nachbarn wg. der stromleitung definitiv UNS fragen hätten sollen, denn die wurde nach dem 22.5. verlegt, näml. innerhalb der letzten 2 wochen. der spätere stromanschluss läuft dann nicht über unseren grund, sondern oben an der straße/grundgrenze entlang. mich interessiert das thema deshalb auch so brennend, denn was ist wenn auf unserem grund plötzlich was bei der (ziemlich kriminell verlegten) baustromleitung passiert? also ich möchte dann nicht schuld sein weils auf MEINEM grund passiert ist.... |
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