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da hast du vollkommen Recht - ich verstehe es auch nicht. ... wird möglicherweise auch noch bereinigt |
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Wäre schön wenn es rasch bereinigt würde |
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Den aktuellen Entwicklungen am Zinsmarkt Rechnung tragend senkt die ING ihre Wohnbaufinanzierungskonditionen. Die neuen Konditionen variabel: 3M EURIBOR +0,70% (unverändert zu letztem Konditionenupdate) 10 Jahre fix: ab 0,75% 15 Jahre fix: ab 0,90% 20 Jahre fix: ab 1,40% Die dargestellten Konditionen gelten ab einem Finanzierungsvolumen ab EUR 200.000 und einem Fremdkapitalanteil bis maximal 60%. Nach wie vor ideal für alle jene, die über eine Umschuldung nachdenken und jene, die vor der Finanzierung eines Immobilienerwerbs stehen. Die restlichen Parameter sind alle weitestgehend gleich geblieben. Finanziert/umgeschuldet werden nur unselbständig Beschäftigte und Beamte und fertiggestellte Objekte (Einfamilienhaus, Eigentumswohnung). Alle weiteren Details gerne bei Bedarf auch per PN. lg Thomas |
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| Hallo LiConsult, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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... weil es manchmal bei Anfragen vorkommt: Bei Umschuldungen ist es wichtig, dass es sich beim Grundbucheigentümer und Kreditnehmer um ein und den selben Personenkreis handelt. Beispiel: ER und SIE sind Grundbucheigentümer und Kreditnehmer --> Umschuldung nur möglich, wenn Eigentumsverhältnis und Kreditnehmer unverändert bleiben. Sie ist im Grundbuch Eigentümerin und ER&SIE Kreditnehmer --> Umschuldung nur möglich, wenn SIE Kredit alleine aufnimmt. ER und SIE sind Grundbuch Eigentümer und ER ist Kreditnehmer --> Umschuldung nur möglich, SIE Mitkreditnehmerin wird. |
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Hallo Zusammen, ich moechte dieses Forum nutzen um Thomas (LiConsult) ein grosses Lob auszusprechen. Ich habe ihn kontaktiert bzgl. einer Umschuldung meines noch recht neuen Kredites. Obwohl Thomas geografisch sehr entfernt ist (Wien <> Vorarlberg) hat alles bestens geklappt und ich spare mir nun Dank Thomas' Einsatzes eine Menge Geld. An dieser Stelle eine grosses Dankeschoen. Ich kann jedem nur empfehlen die derzeitige Niedrigzinsphase auszunutzen um sich eine Umschuldung naeher anzusehen da hier mehrere Tausend Euro einzusparen sind. gruss claush |
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News zur ING Wohnfinanzierung Ab sofort können bei Umschuldungen zusätzlich zum umzuschuldenden Kreditbetrag Modernisierungsmaßnahmen bis zu max. EUR 50.000 und auch eine allfällig anfallende Pönale mitfinanziert werden. Voraussetzungen dafür: • Der umzuschuldende Kreditbetrag (hypothekarisch) und die zusätzliche Kapitalaufnahme dürfen maximal einen Fremdkapitalanteil von 80% haben (abhängig von der Objektbewertung) • Die Summe der zusätzlichen Kapitalaufnahme darf maximal 20% vom Verkehrswert (aus der Objektbewertung) sein. Darüber hinaus erfolgt eine Einzelfallprüfung. lg Thomas |
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Hallo, ich habe hier mal eine Frage zum grundsätzlichen Ablauf bei der ING oder LiConsult. Derzeit beginne ich, mich nach Wohnungen umzuschauen und vereinbare ggf. einen Besichtigungstermin. Einen Banktermin davor hatte ich bisher nicht. Angenommen, ich finde eine Wohnung, die ich gern hätte - wie läuft der Prozess am besten ab? Einerseits würde ich ja dann gern dem Verkäufer fix zusagen, andererseits brauche ich ja eine Zusage von der Bank zu annehmbaren Konditionen. Könnte mir vorstellen, dass man da unter Zeitdruck gerät und nicht das Beste rausholt. Generell: ich suche eine 2Zi. Neubauwohnung in Wien, bis zu ca. 300k zzgl Nebenkosten bei ca. 130k Eigenmitteln und 2350 Nettogehalt (14x). In meiner Laienrechnung müsste etwas zwischen 800-900 Euro pro Monat auf 20 Jahre rauskommen. Bin ich hier "am Boden" oder ganz abgehoben? Das heißt: kann ich mich bei einem solchen Vorhaben tendenziell an den beworbenen "Kreditvertrag in 3 Tagen" orientieren, oder sollte ich lieber schon bevor eine Wohnung ins Auge gefasst ist, Gespräche aufnehmen? |
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Hallo ircxal, Die Finanzierungskondition hängt (nicht nur bei der ING) auch von der Bewertung des zu kaufenden Objektes ab. Insofern wird dir keine Bank eine risikoseitige Kreditbewilligung erteilen, ohne dass sie das zu finanzierende Objekt kennt und bewertet hat. Idealerweise übermittelst du mir vorab deine Daten (Details gerne per PN). Wenn das Objekt dann gefunden wurde und du dir bezüglich Preisvorstellung mit dem Verkäufer prinzipiell einig bist, dann schickst du mir die Objektdetails. Bis zum Legen eines rechtsverbindlichen Kaufanbots sollte die Risikoprüfung abgeschlossen sein - das dauert bei der ING aktuell maximal 5 Tage (vollständige Unterlagen vorausgesetzt). hängt natürlich von der gewünschten Zinsbindungsvariante ab. Bei 200.000 Kreditbetrag auf 20 Jahre wirst du irgendwo zwischen sagen wir 870 und 940 pro Monat rechnen können. Der Kreditvertrag dauert bei der ING gegenwärtig wirklich etwa 3 Tage ab Beauftragung zur Erstellung desselben. Fast noch wichtiger ist jedoch, welches Zahlungsziel mit dem Verkäufer im Kaufvertrag vereinbart wird. lg Thomas |
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Hallo LiConsult, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: ING - Wohnkredit 2019 |
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Eine Notarin hat im Vorgespräch gemeint Zahlungsziel mindestens 2 Wochen bei einer Bank vor Ort, wenn die Bank nicht vor Ort ist (egal welche) dann 4 Wochen. Ich denke das war ein guter Rat. Die ING bzw. LiConsult haben immer sehr schnell reagiert, aber trotzdem braucht der Ablauf etwas Zeit - Postlaufzeiten, Notartermin für die Pfandbestellungsurkunde, Bestellung Treuhhänder etc. Da kann mal ein Brief länger dauern, das Postamt schon zu haben wenn du aus dem Büro kommst, kein sofortiger Termin beim Notar möglich sein usw., da geben einem die 4 Wochen einfach etwas mehr Luft und weniger Stress. Der ganze Ablauf ist sehr formal und Schritt für Schritt, aber von Anfang an transparent und letztlich recht unkompliziert. Nicht zuletzt weil Thomas bei Fragen immer leicht und schnell erreichbar war und dabei wesentlich mehr Geduld hat als ich selbst Wir warten gerade auf die Grundbucheintragung durch den Treuhhänder, dann sollte das Thema Kredit bis auf die die Ratenzahlungen erstmal abgeschlossen sein. |
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Hallo. Kurze Frage zu den Modernisierungskosten -> Wie wird hier ausgezahlt - bzw. was sind die Vorraussetzungen? Wir haben eine ETW und in näherer Zukunft (1-5 Jahre) sind Sanierungskosten von anteilig ca. 40.000€ zu Erwarten. Für mich wäre eine Umschuldung jetzt interessant (ca. 110.000 offfen) + die 40.000 für die Modernisierung -> Nur da gibt es bis jetzt nur eine Schätzung (aber von einem Sachverständigen) von der Hausverwaltung. Kann man die 40.000€ für die Moderniserung da schon mitnehmen und auszahlen lassen -> in der WEG ist da alles etwas komplizierter mit den Beschlüssen etc. - der tatsächliche Zeitpunkt wann ich das Geld für die Modernisierung dann brauche ist also "vage" danke |
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Hi, die Modernisierungskosten werden im Rahmen der Umschuldung mitausgezahlt, bedeutet: der Altkreditsaldo wird abgedeckt, die Gerichtskosten werden ebenso entrichtet und der verbleibende Teil (der für die Sanierung bzw. Modernisierung aufgewandt werden soll) wird auf das Korrespondenzkonto (jenes Konto von dem die Rate eingezogen wird) überwiesen. Der genaue Zeitpunkt der Modernisierung ist dabei gar nicht so wesentlich. Du verpflichtest dich per Kreditvertrag, dass die zusätzliche Kapitalaufnahme nur für die angeführten Verwendungszwecke verwendet wird. Zur Dokumentation von Modernisierungsmaßnahmen wird man dann spätestens nach 6 Monaten aufgefordert die Modernisierung mittels Fotos nachzuweisen. Ich habe meinen Key Accounter auf Rückruf, wie die Sache bei WE-Objekten ist. Melde mich umgehend wenn ich News habe. lg Thomas |
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Zu den Modernisierungsmaßnahmen:
Prinzipiell müssen die Modernisierungen innerhalb von 6 Monaten nach Auszahlung nachgewiesen werden. Insofern wäre es sinnvoll zuerst das Datum der Fertigstellung zu kennen, damit man nicht aus der Frist herausfällt. Die wesentliche Frage ist aber halt, in welcher Form das Sanierungsdarlehen aufgenommen wird. Wenn (wie üblich) die Wohnungseigentümergemeinschaft (quasi als ein Rechtssubjekt) ein Darlehen aufnimmt, wird die Herauslösung deines Anteils zwecks Umschuldung bankenunabhängig generell schwierig sein. lg Thomas |
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danke für die Infos. Darlehen über die Gemeinschaft ist leider von den anderen Eigentümern nicht erwünscht - würde ich bevorzugen da durch das Vorzugspfandrecht ja eigentlich ganz gute Kondis rausschauen müssen. |
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als Laie aber selbst Wohnungseigentümer bin ich mir ziemlich sicher das es egal ist was die anderen Eigentümer wollen nicht alles im Wohnungseigentumsrecht ist ein Mehrheitsbeschluss, für die größeren Dinge ist Einstimmigkeit erforderlich, heißt also wenn du es nicht willst dann ist es nicht so, denn eine Reperatur/Sanierung/Modernisierung wird grundsätzlich aus der Rücklage getragen, wenn das nicht ausreicht dann muss die Gemeinschaft einen Kredit aufnehmen zu den angesprochenne Vorzugspfandrecht bzw Kreditwürdigkeit des Gesammtgebäudes, um den Kredit zu verhindern und Allgemeinschulden zu privaten Schulden zu machen braucht es eine Einstimmigkeit, ich würde mich mal von einem Fachmann aufklären lassen, von mir nur Laienmeinung aber sollte ich recht haben: 1. das Thema vergessen 2. wenn es du den nötigen Beschlüssen in der Eigentümerversammlung kommt dann kurz mal aufzeigen und dein "nein" erklären: "ihr mögt zwar das Bargeld haben, was für euch dazu führt das ihr die Gebühren (Pfandrecht-Bank) spart und es euch billiger kommt, ich hab das Bargeld aber nicht was dazu führt das ich einen Konsumkredit aufnehmen muss zu deutlich schlechteren Konditionen, genau deswegen sage ich NEIN denn wieso soll ich jetzt Mehrkosten haben damit ihr Geld spart, wir können überr eine abgeänderte Verteilung der Schulden gerne reden das am Ende des Tages alle Gewinner sind, aber nur dann wird dieser Sonderbeschluss zustande kommen" |
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Gemäß WEG (Wohnungseigentumsgesetz) ist zu unterscheiden zwischen der ordentlichen Verwaltung (betrifft im Wesentlichen u.a. die Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft, Behebung ernster Schäden in einem WE Objekt, Bildung der Rücklage, Bestellung des Verwalters, etc.) und der außerordentlichen Verwaltung, die grob ausgedrückt Maßnahmen zur "Verbesserung" (z.B. Einbau eines Lifts, Schaffung Kinderspielplatz, etc.) beinhaltet. Über Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung entscheidet die Mehrheit aller Wohnungseigentümer (berechnet nach den Mindestanteilen), wobei mangels Mehrheit auch der Verwalter nach seinem Ermessen Entscheidungen treffen darf und auch muss (z.B. bei Ersatzvornahme). Bei der außerordentlichen Verwaltung darf der Verwalter eine wichtige Veränderung nur auf Grundlage eine Mehrheitsbeschlusses durchführen. Da hast du als überstimmter Wohnungseigentümer aber die Möglichkeit zur Beschlussanfrechtung z.B. wegen übermäßiger Beeinträchtigung oder wegen mangelnder Kostendeckung in der Rücklage. |
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Das ist ja alles soweit korrekt, es geht aber für mein Verständniss für den nächsten Teil der Geschichte worauf die Kreditfrage für mein Verständnis wirklich basiert Die Sanierung/Modernisierung findet statt, produziert ein Minus und der normale Vorgang ist das die Verwaltung einen Kredit auf das Gesammtgebäude aufnimmt und alle Eigentümer den Kredit per erhöhten Nebenkosten zurückzahlen ABER worauf mein Einstimmigkeitseinwand jetzt basiert ist das es offenbar eine Mehrheit gibt die diesen Kredit nicht möchte und lieber das direkt "bar" zahlen möchte, aber für diese Konvertierung der "allgemeinen" Schulden in "private" Schulden das dafür Einstimmigkeit fällig ist denn ich kann keinem Eigentümer zu einem Konsumkredit zwingen per Mehrheitsbeschluss |
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Auch in der außerordentlichen Verwaltung muss nicht immer Einstimmigkeit herrschen. Ist für meinen Fall aber gerade nicht relevant weil die Sanierung wahrscheinlich im Zuge der ordentlichen Verwaltung gemacht wird (Schlechter Zustand der Fassade, Elektroleitungen, Wasser/Abwasserleitungen) - und da kann die Verwaltung auch ganz alleine Entscheiden. Der Grund dafür ist, dass wir bis vor einem Jahr einen Mehrheitseigentümer hatten der wenig Rücklage ansparen ließ und die Erhaltung verzögert hat -> Deswegen ist jetzt einiges zu machen bei zu geringer Rücklage. Und dann ist ein Einmalerlag fällig (oder man beschließt ein Darlehen auf die WEG aufzunehmen) Ist jetzt finanziell kein Problem für mich, aber die Kombi mit den Verbesserungsarbeiten hätte eine Umschuldung vielleicht attraktiv(er) gemacht Aber um beim Thema zu bleiben: Da ich ja das Timing der Arbeiten so oder so nicht in der Hand habe kann ich das ganze, wie von Thomas vorgeschlagen, erst machen wenn die Arbeiten schon laufen oder noch besser schon abgeschlossen sind |
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Hallo! Wie haben sich den die Konditionen in den letzten beiden Monaten mit Corona entwickelt? LG, flump |
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Hallo flump, unterschiedlich - einige Banken sind betreffend Aufschläge gleich geblieben (beispielsweise Bank Austria). Bei anderen haben sich die höheren Risiko- und Eigenkapitalkosten in höhere Aufschläge umgemünzt (z.B. fallweise HYPOs, Volksbanken). Es gibt aber auch Institute, die aktuell gar kein Neugeschäft machen und sich auf die Bestandskunden konzentrieren. Betreffend ING: diese hat aktuell eine Aktion (bis vorab mal 02.06.) laufen, in der die Aufschläge für den 10- und 15-jährigen Fixzinsbereich für die Ausleihungsgrade bis 60% bis 70% und bis 80% durchgängig für alle Kreditvolumensgrenzen gesenkt wurden. So liegen die aktuellen Bestkonditionen für Kreditbeträge über EUR 200.000 und Ausleihungsgrad bis 70% bei 10 Jahre fix: 0,80% 15 Jahre fix: 1,00% 3M EURIBOR + 0,80% (auch als Anschlusskondition auf die Fixzinsperiode) Je nach Kredithöhe und Ausleihungsraden gibt es dann davon abweichende Konditionen. lg Thomas |
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Vielen Dank! |
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