Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen

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Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen

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Hallo zusammen,

da im anderen Thread ja sehr ausführlich über Baupreise diskutiert wird, dachte ich mir, dass der Fokus auf Eigentumswohnungen (vordergründig Gebraucht- bzw. Privatwohnungen) auch ganz interessant wäre.

Leider beobachte ich den Markt in Wien seit fast 7 Jahren, bin kaufwillig, aber das passende Objekt fehlt leider immer noch.

Gibt es jemand, der Einblick in den (Wiener) Wohnungsmarkt hat?
Wie hoch sind eurer Erfahrung nach in letzter Zeit die Differenz zwischen inseriertem Preis und tatsächlichem Verkaufspreis gewesen?
Wie schätzt ihr die Entwicklung in den nächsten Monaten ein? Zeichnen sich Trends ab?
Stimmt es, dass die wirklich guten Wohnungen, die über Makler vermittelt werden, oft erst gar nicht inseriert werden, sondern "unter der Hand" weggehen?

Mein Eindruck momentan ist, dass gute Wohnungen zu einem guten Preis immer noch sofort weggehen. Stimmt das Preis-Leistungs-Verhältnis nicht, sind die entsprechenden Objekte mittlerweile deutlich länger inseriert. Zu beobachten war, dass während der letzten 2 Jahre selbst Ladenhüter teurer und mittlerweile wieder billiger inseriert werden.

Auffallend ist, dass es aber auch bei Neubauprojekten/sanierten Altbauhäusern offensichtlich deutlich länger dauert, bis Käufer gefunden werden (die Preise sind aber hier auch vergleichsweise überzogen).

LG Arpino

Hallo Arpino,
hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen

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score 1 · Answer 1 · 2024-09-20T14:45:00Z

..
LiConsult schrieb: Da wird es nicht viel abzuklären geben. Die rechtliche Grundlage ist gegeben, alleine weil sie die verordnende Behörde als notwendig erachtet - und diese ist weisungsfrei. Wenn sie der Meinung ist, dass die Risiken die Verdnung weiter rechtfertigen, dann wird diese weiter Bestand haben - ohne juristische Interventionsmöglichkeit.

Das ist in der Form nicht richtig. Die Gesetzmäßigkeit der Verordnung (Einhaltung der Verordnungsermächtigung in § 23h BWG) ist natürlich entweder im Rahmen einer Individualbeschwerde bzw u.U. in einem Verordnungsprüfungsverfahren jeweils beim VfGH überprüfbar.

score 1 · Answer 2 · 2024-09-20T14:46:55Z

@LiConsult

Ja natürlich hast du schon Recht beim Thema Baufirmen - aber ich sehe ja auch viele
Einzelunternehmungen eingehen und diese meinte ich - also diese Projektierer/Entwicklerfirmen werden wohl wieder hochkommen, wenn der Markt da ist?

score 1 · Answer 3 · 2024-09-20T21:40:13Z

..
FranzGrande schrieb: Das ist in der Form nicht richtig. Die Gesetzmäßigkeit der Verordnung (Einhaltung der Verordnungsermächtigung in § 23h BWG) ist natürlich entweder im Rahmen einer Individualbeschwerde bzw u.U. in einem Verordnungsprüfungsverfahren jeweils beim VfGH überprüfbar.

Danke für den rechtlichen Background.

score 2 · Answer 4 · 2024-09-22T08:44:06Z

Bisschen verspätet, Stand genaugenommen heute und nicht 15. - der Einfachheithalber hab ich 15. geschrieben.

Spannend, dass die ETW-Angebote wieder deutlich gestiegen sind.

Zu KIM-V: Ich bin mir gar nicht sicher, wieviel wirklich KIM-V war und nicht der Zinsanstieg. Und ich bin ein absoluter Befürworter, dass hier der Staat eingegriffen hat. Trotz KIM-V sind die Immobilien meiner Meinung nach viel zu teuer. Genau diese Medien und Menschen, die jetzt gegen KIM-V wettern, wettern dann, warum der Staat/Steuerzahler die Banken retten muss oder die Leute vor der Versteigerung geschützt werden müssen, weil sie sich übernommen haben. Es gibt leider immer wieder Banken, die zu viel Risiko eingehen. Dass man sie eingehen lässt, ist ja bekanntlich politisch nicht gewünscht, man ist ja sogar zu feige, Anleihen (nicht einmal nachrangige) zu beschneiden - die sprichwörtliche Hausfrau könnte da verzweifelt aus der "Boulevard-Zeitung" schauen.

Angebote Willhaben um den 15. jeden Monats

ETW Verkauf SBG
15.01.2023: 1293
15.02.2023: 1376
15.03.2023: 1510
15.04.2023: 1622
15.05.2023: 1651
15.06.2023: 1715
17.07.2023: 1822
15.08.2023: 1847
15.09.2023: 1867
15.10.2023: 1924
15.11.2023: 1977
15.12.2023: 1996
15.01.2024: 1934
15.02.2024: 1940
15.03.2024: 1915
15.04.2024: 1959
15.06.2024: 2113
15.07.2024: 2045
15.08.2024: 2029
15.09.2024: 2082

ETW Verkauf NOE:
15.07.2023: 3695
15.08.2023: 3881
15.09.2023: 3966
15.10.2023: 3900
15.11.2023: 4017
15.12.2023: 4023
15.01.2024: 3897
15.02.2024: 4089
15.03.2024: 4005
15.04.2024: 3959
15.06.2024: 4095
15.07.2024: 4241
15.08.2024: 4208
15.09.2024: 4164

ETW Verkauf Wien:
15.07.2023: 12.908
15.08.2023: 13.475
15.09.2023: 13.589
15.10.2023: 13.824
15.11.2023: 14.619
15.12.2023: 14.799
15.01.2024: 14.498
15.02.2024: 14.387
15.03.2024: 14.856
15.04.2024: 15.004
15.06.2024: 15.881
15.07.2024: 16.155
15.08.2024: 16.762
15.09.2024: 17.178

ETW Verkauf OOE:
15.07.2023: 3.117
15.08.2023: 3.102
15.09.2023: 3.225
15.10.2023: 3.352
15.11.2023: 3.428
15.12.2023: 3.490
15.01.2024: 3.502
15.02.2024: 3.489
15.03.2024: 3.494
15.04.2024: 3.513
15.06.2024: 3.614
15.07.2024: 3.670
15.08.2024: 3.612
15.09.2024: 3.716

Haus kaufen SBG
15.01.2023: 442
15.02.2023: 432
15.03.2023: 465
15.04.2023: 486
15.05.2023: 520
15.06.2023: 538
15.07.2023: 590
15.08.2023: 618
15.09.2023: 626
15.10.2023: 652
15.11.2023: 683
15.12.2023: 686
15.01.2024: 643
15.02.2024: 632
15.03.2024: 631
15.04.2024: 623
15.06.2024: 668
15.07.2024: 641
15.08.2024: 637
15.09.2024: 642

Haus Kaufen: NOE:
15.07.2023: 5.122
15.08.2023: 5.202
15.09.2023: 5.482
15.10.2023: 5.350
15.11.2023: 5.485
15.12.2023: 5.368
15.01.2024: 5.173
15.02.2024: 5.200
15.03.2024: 5.353
15.04.2024: 5.549
15.06.2024: 5.743
15.07.2024: 5.630
15.08.2024: 5.599
15.09.2024: 5.666

Haus Kaufen: OOE
15.07.2023: 2.248
15.08.2023: 2.247
15.09.2023: 2.392
15.10.2023: 2.429
15.11.2023: 2.470
15.12.2023: 2.348
15.01.2024: 2.312
15.02.2024: 2.310
15.03.2024: 2.371
15.04.2024: 2.422
15.06.2024: 2.425
15.07.2024: 2.383
15.08.2024: 2.306
15.09.2024: 2.376

Wohnung mieten Österreich:
15.08.2023: 24.197
15.09.2023: 22.505
15.10.2023: 22.078
15.11.2023: 22.183
15.12.2023: 21.167
15.01.2024: 21.187
15.02.2024: 21.183
15.03.2024: 21.084
15.04.2024: 20.892
15.06.2024: 20.558
15.07.2024: 20.465
15.08.2024: 19.416
15.09.2024: 19.048

Haus mieten Österreich
15.11.2023: 1.576
15.12.2023: 1.453
15.01.2024: 1.412
15.02.2024: 1.346
15.03.2024: 1.329
15.04.2024: 1.352
15.06.2024: 1.354
15.07.2024: 1.356
15.08.2024: 1.371
15.09.2024: 1.434

1

score 1 · Answer 5 · 2024-09-23T14:02:19Z

Ich hoffe es ist okay wenn ich das hier schreibe.

Haette gern eine Preis-Einschätzung zu einer ETW.
51qm, 3qm Loggia, BJ 1999, 1.OG, guter Zustand. Lage: 1210 Wien, 1km von Bahnhof Floridsdorf. 100m (1min) von Bim Station entfernt.

auf was würdest ihr die schätzen?

score 1 · Answer 6 · 2024-09-23T14:36:19Z

schon mal bei willhaben die Eckdaten eingepflegt? Gerade im urbanen Bereich sollte es da ausreichend valide Referenzen geben.

score 1 · Answer 7 · 2024-09-23T15:03:24Z

..
LiConsult schrieb:

schon mal bei willhaben die Eckdaten eingepflegt? Gerade im urbanen Bereich sollte es da ausreichend valide Referenzen geben.

ja, nur willhaben ist schwierig. Da werden mal wunschpreise fernab der Realität aufgerufen wo im Endeffekt viel niedriger abgeschlossen wird. Die online Tools für die schätzung habe ich genutzt. Die nennen eine Preisspanne von ca. 40k
vielleicht hat jemand hier erfahrung für solche ETW und kann eine. schätzung abgeben

score 1 · Answer 8 · 2024-09-23T15:26:38Z

..
gemeinsam schrieb: Die online Tools für die schätzung habe ich genutzt. Die nennen eine Preisspanne von ca. 40k

bei welchem Gesamtwert?

score 1 · Answer 9 · 2024-09-23T15:42:58Z

..
LiConsult schrieb:

──────..
gemeinsam schrieb: Die online Tools für die schätzung habe ich genutzt. Die nennen eine Preisspanne von ca. 40k
───────────────

bei welchem Gesamtwert?

180-220k
inseriert für 239k

score 1 · Answer 10 · 2024-09-24T20:54:21Z

Ein paar Graphen aus den Daten von @andi102

Miete Österreich - es werden immer weniger:

score 3 · Answer 11 · 2024-09-24T20:55:46Z

Die Anzahl der zum Verkauf stehenden Wohnungen in Wien ist stark steigend:

Für die Bundesländer ein ähnliches Bild, insgesamt mehr Wohnungen zum Verkauf:
Trend weist unterschiedlich stark nach oben, aber überall werden es mehr.

2

score 1 · Answer 12 · 2024-10-01T13:02:17Z

Interessante Auswertung zum Immobilienangebot! Hast du diese Daten eventuell auch für Steiermark/Graz?
Also wenn ich mir diese Angebotssteigerung und die wirtschaftliche Entwicklung anschaue müsste man doch davon ausgehn, dass die Preise bald mal einmal sinken oder?

score 1 · Answer 13 · 2024-10-01T13:16:37Z

..
Chrism1234 schrieb:

Interessante Auswertung zum Immobilienangebot! Hast du diese Daten eventuell auch für Steiermark/Graz?
Also wenn ich mir diese Angebotssteigerung und die wirtschaftliche Entwicklung anschaue müsste man doch davon ausgehn, dass die Preise bald mal einmal sinken oder?

Real sind fast alle Preise gesunken. Nominell auch in gewissen Segmenten/Gegenden.

score 1 · Answer 14 · 2024-10-01T13:34:23Z

anbei die Entwicklung der realen Wohnimmobilienpreise (neu und gebraucht) seit 2012 in Europa ..

... nominell sind die Rückgänge entsprechend geringer. Österreich liegt per aktuell/2024 gesamthaft irgendwo bei real -10% gegenüber 2022 (nicht überraschend bei der vergangenen Inflation).

..
Chrism1234 schrieb: Also wenn ich mir diese Angebotssteigerung und die wirtschaftliche Entwicklung anschaue müsste man doch davon ausgehn, dass die Preise bald mal einmal sinken oder?

sie sind wie oben erwähnt bereits gesunken. Breitflächig wird sich die Lage am Markt voraussichtlich mehr und mehr entspannen a) sind die Unterschiede regional betrachtet enorm, b) die Gebäudeart (saniert, unsaniert) eine beträchtliche Rolle spielt, c) wir uns in einem sinkenden Zinsgefüge befinden, d) die Reallöhne stark zugelegt haben und angesichts der sinkenden Inflation weiterhin verhältnismäßig hoch bleiben, e) der Neubausektor bei gleichbleibendem bzw. steigendem Bevölkerungszuwachs eingebrochen ist, f) der Mietmarkt (v.a. im urbanen Bereich) zusehends unter Druck gerät, etc. etc..

Zur Leistbarkeit generell: https://kurier.at/wirtschaft/immo/wohnungsmarkt-eigentum-preise-kauf-raiffeisen-oevi-colliers/402952825

ergänzend (Quelle: ÖNB)

score 1 · Answer 15 · 2024-10-01T14:52:29Z

Wird spannend wie sich der Markt entwickelt. Ein paar Punkte, ohne Anspruch auf Vollständigkeit, fallen mir ein die meiner Meinung nach eher für weiter sinkende Preise sprechen:

Demographie: Ohne Zuwanderung schrumpfen wir. Fraglich ist für
mich wie sich die Zuwanderung in Zukunft entwickeln wird (derzeitige Tendenz scheint eher restriktiver zu sein) und auch wie finanzstark die Zuwanderer sind bzw. welche Rolle sie am Eigentumsmarkt spielen werden.

Politische Risiken: Für Investoren vermutlich interessant welche Regulierungen z.B. bezüglich energetischer Sanierungen zu erwarten sind.

Wirtschaftliche Entwicklung:
gerade 2 Jahre Rezession und zukünftig auch nur schwaches Wirtschaftswachstum erwartet. Rekord an Insolvenzen. Schlechtere Situation am Arbeitsmarkt. Industrieunternehmen ( bei denen Gehälter eher hoch sind) bauen Personal ab.

Angebot:
das Angebot steigt derzeit ständig und könnte mir vorstellen, dass einige Verkäufer und Kreditnehmer bald unter Druck geraten und zu niedrigerer Preisen verkaufen müssen, was dann eine Kettenreaktion auslösen könnte.

Leerstand und Airbnb:

Durch verschärfte Regeln könnte sich das Wohnungsangebot erhöhen.

Fundamentalpreisindikator Önb:
Hab jetzt auch die Önb Seite durchforstet und der letzte Fundamentalpreisindikator vom April zeigt 8,4 Prozent Überbewertung für Österreich und 16,6 Prozent für Wien.

Auf der anderen Seite sinken aber auch die Baugenehmigungen, Baukosten steigen etc. Schwierig, da was zu prognostizieren 😀

score 1 · Answer 16 · 2024-10-01T16:24:42Z

..
Chrism1234 schrieb: Fraglich ist für
mich wie sich die Zuwanderung in Zukunft entwickeln wird

... Zuwanderung ist kein heimisches Phänomen (zumindest nicht seit 1990)

..
Chrism1234 schrieb: Politische Risiken: Für Investoren vermutlich interessant welche Regulierungen z.B. bezüglich energetischer Sanierungen zu erwarten sind.

vollkommen richtig - diese verteuern das Wohnangebot (und gelten in the long run für alle EU-Staaten)

..
Chrism1234 schrieb: Wirtschaftliche Entwicklung:
gerade 2 Jahre Rezession und zukünftig auch nur schwaches Wirtschaftswachstum erwartet. Rekord an Insolvenzen. Schlechtere Situation am Arbeitsmarkt. Industrieunternehmen ( bei denen Gehälter eher hoch sind) bauen Personal ab.

das ändert leider nichts an der Wohnnachfrage

..
Chrism1234 schrieb: Leerstand und Airbnb:

Durch verschärfte Regeln könnte sich das Wohnungsangebot erhöhen.

-->

..
LiConsult schrieb: Den höchsten Leerstand gibt es wie schon oft erwähnt dort, wo die geringste demographische Entwicklung stattfindet (beispielsweise in Hermagor, das in den vergangenen 10 Jahren 3% der Einwohner verloren hat) oder wo die touristische Nutzung vorherrschend ist (z.B. Kitzbühel, Zell am See, etc.). Dort wo Bevölkerungswachstum stattfindet, ist der Leerstand deutlich geringer.

Die Angebotsproblematik wird sich dadurch jedenfalls nicht lösen lassen.

bzw.

..
LiConsult schrieb: ein Sturm im Wasserglas: "Leerstand in Landeshauptstadt geringer als gedacht"

https://salzburg.orf.at/stories/3273533/

bzw.

..
LiConsult schrieb: Wieso soll in Gesamt-Wien Druck auf Mietpreise und Immopreise (jetzt mal abgesehen von dem künftig unvorteilhaften Angebots- und Nachfrageverhältnis, Druck aus KIM-V, etc.) entstehen, wenn von derzeit etwa 300.000 privaten und 400.000 sozialen Mietwohnungen 500 Apartments zur Anzeige gebracht wurden (wegen fehlender Gewerbeberechtigung)?

..
Chrism1234 schrieb: Fundamentalpreisindikator Önb:
Hab jetzt auch die Önb Seite durchforstet und der letzte Fundamentalpreisindikator vom April zeigt 8,4 Prozent Überbewertung für Österreich und 16,6 Prozent für Wien.

bin mir nicht sicher, ob die Elastizität des konkreten Indikators ein guter Ratgeber für die künftige Preisentwicklung darstellt. Demgemäß lag die Überbewertung 2020 und kurz danach bei 40-50%. Seitdem sind die realen (nicht die nominellen) Preise um 10-15% gesunken. Wenn der Indikator jetzt schon bei nur mehr 8-17% Überbewertung liegt, dann würde demnach zur kompletten Bereinigung der Überbewertung an sinkenden Wohnpreisen nicht mehr viel übrigbleiben - noch dazu wo die steigenden Reallöhne den Effekt der Leistbarkeit wieder verstärken.

score 1 · Answer 17 · 2024-10-01T16:30:01Z

fast vergessen:

..
Chrism1234 schrieb: Angebot:
das Angebot steigt derzeit ständig und könnte mir vorstellen, dass einige Verkäufer und Kreditnehmer bald unter Druck geraten und zu niedrigerer Preisen verkaufen müssen, was dann eine Kettenreaktion auslösen könnte.

Den Wunsch nach breitflächigen Notverkäufen und einem dadurch steigenden Angebotsdruck gibt es seit Beginn der Zinsanhebungen 2022. Dass das Angebot diesem Wunsch nicht entsprochen hat, wird in der Analyse der ÖNB und des IWF aus 2023 gut erklärt.
-->

..
LiConsult schrieb: Zur großflächigeren Betrachtung dieses Themenkomplexes empfehle ich meinen oben geposteten ÖNB-Link https://www.oenb.at/Presse/thema-im-fokus/2023/trendwende-am-immobilienmarkt-in-oesterreich.html

Darin wird festgehalten:

Der IWF (2023) stellt fest, dass der Anteil vulnerabler Haushalte (Haushalte, bei denen Basiszahlungen inkl. Haus-/Betriebskosten und Kreditrückzahlungen mehr als 70 % des Einkommens ausmachen) in Österreich besonders niedrig ist. Mit einem Anteil von rund 20 % beim Quantil mit niedrigen Einkommen und nahezu null beim mittleren und hohen Einkommensquantil zählt Österreich bei allen Einkommensklassen zu den stabilsten Ländern in Europa. Die hohe Schuldentragfähigkeit der einkommensstärksten Haushalte, die die überwiegende Mehrheit der Wohnbaukredite in Österreich halten, signalisiert eine geringe Gefahr stark steigender Kreditausfallraten bzw. lässt auch in Krisenzeiten im Vergleich zu anderen Ländern ein starkes Ansteigen von Notverkäufen als unwahrscheinlich erscheinen.

... siehe auch obiges Schaubild "Verschuldung der privaten Haushalte"

Nachdem sich das Zinsgefüge nun auch für die variabel verzinsten Kreditnehmer entspannt, würde ich in diesen Punkt keine großen Erwartungen legen.

score 1 · Answer 18 · 2024-10-01T16:51:47Z

..
LiConsult schrieb: ... Zuwanderung ist kein heimisches Phänomen (zumindest nicht seit 1990

Wie gesagt, für mich stellt sich die Frage ob Migration in Zukunft eventuell stärker eingeschränkt wird und über welche finanziellen Möglichkeiten Zuwanderer verfügen.

..
LiConsult schrieb: das ändert leider nichts an der Wohnnachfrage

Der Bedarf ist wahrscheinlich noch da, aber die Leistbarkeit nicht mehr. Und wenn die Leistbarkeit nicht da ist müssten die Preise sinken.

Bezügl. Fundamentalpreisindikator: der setzt sich ja aus 7 Teilbereichen zusammen und weiß auch nicht genau wie das gewichtet wird. Das Zinsanhebungsrisiko und die Relation von Immobilien zu Mieten waren anscheinend bei den Indikatorspitzen ziemlich hoch und sind jetzt runtergegangen..

score 1 · Answer 19 · 2024-10-01T17:06:24Z

..
LiConsult schrieb: Den Wunsch nach breitflächigen Notverkäufen und einem dadurch steigenden Angebotsdruck gibt es seit Beginn der Zinsanhebungen 2022. Dass das Angebot diesem Wunsch nicht entsprochen hat, wird in der Analyse der ÖNB und des IWF aus 2023 gut erklärt.

Könnte mir vorstellen, dass das auch von den weiteren Entwicklungen am Arbeitsmarkt abhängt. Ausserdem denke ich dauert es eine Zeit vom Zeitpunkt der Zinserhöhung bis es wirklich knapp wird. Eventuell wird es schwierig wenn z.B. erste Reparaturen anstehen. Eventuell könnte auch eine kleine Anzahl an Notverkäufen zu neuen Refernzwerten führen. Sehe das aber auch nur als einen Teil der zu den Preissenkungen beitragen könnte.

score 1 · Answer 20 · 2024-10-01T18:42:42Z

..
Chrism1234 schrieb: müssten die Preise sinken

Mit "müss(t)en" sind gerade in den vergangenen beiden Jahren sowohl zins- wie auch immopreisseitig viele gewaltig daneben gelegen. Es gibt gerade im Immobilienbereich keine Automatismen. Als Ventil hat sich in den letzten beiden Jahren weniger der Preis, sondern mehr die Vermarktungsdauer erwiesen.

..
Chrism1234 schrieb: Das Zinsanhebungsrisiko und die Relation von Immobilien zu Mieten waren anscheinend bei den Indikatorspitzen ziemlich hoch und sind jetzt runtergegangen..

wie auch immer der Indikator berechnet wird. Eine "zu erfolgende" Preisbewegung lässt sich weder der Art noch dem Zeitpunkt noch der Intensität nach daraus leider nicht wirklich ableiten.

..
Chrism1234 schrieb: Könnte mir vorstellen, dass das auch von den weiteren Entwicklungen am Arbeitsmarkt abhängt.

zweifellos - dennoch lässt sich in der breiten Fläche

..
LiConsult schrieb: Mit einem Anteil von rund 20 % beim Quantil mit niedrigen Einkommen und nahezu null beim mittleren und hohen Einkommensquantil zählt Österreich bei allen Einkommensklassen zu den stabilsten Ländern in Europa.

vermutlich keine künftige kreditausfallserzwungende Massenflucht aus dem Eigenheim ableiten, die zu allgemein sinkenden, nominellen Preisen führen wird. Schon gar nicht mit dem niedrigsten Verschuldungsgrad privater Haushalte seit 20 Jahren.

score 1 · Answer 21 · 2024-10-01T20:49:46Z

Preisentwicklung ist halt so eine Sache, der Markt steht und die Frage ist dann auch: Wer hat den längeren Atem. Sinkende Zinsen sind ein Argument für Verkäufer. Lahmende Wirtschaft wohl eins für potente Käufer.

Hier übrigens meine neueste Entdeckung. U.a. findet man die Zuschläge bei Versteigerungen, samt Schätzwert.

Ich sehe das so, dass die Immos in der Mehrheit mit teils hohen Abschlägen veräußert werden.

nummer1.at/ergebnisse.html