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Vermutlich, weil man dort wohnen will und nicht in Wien. Schreibst Du wenn einer in Wien eine Wohnung kaufen will auch immer dazu: "Warum sollte man sowas kaufen? Gibt genug Häuser in Ferschnitz im Mostviertel für deutlich weniger." 😂 |
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Hallo Mike1211, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Reihenhaus (Kauf): Finanzierung realistisch? |
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Also ein Haus in Wien kostet schon deutlich mehr (eher das doppelte) :) |
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Äpfel mit Äpfel bitte, zeige mir ein 120m² Reihenhaus in Wien um 1,7 Mio. bitte |
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Spannende Diskussion. 😉 Das Projekt ist in Wien, wir haben hier den Lebensmittelpunkt, Kindergarten, Schule, Familie um die Ecke (großer Faktor mit Kindern), super Anbindung,... Vergleichbare Objekte liegen bei 700K+, jedoch oft schon einige Jahre am Buckel, einiges zum Investieren, ungewünschte Heizform,... |
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Aso, das "Reihen" hatte ich überlesen. Aber grössere (>140qm) Gartenwohnungen in guten Lagen kosten bereits über 1,5m. |
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Die von mir gepostete Anzeige, auf die sich die Antwort von @KreditChaser bezog, ist im 22. Bezirk. Auch wenn mir da einige Leute widersprechen würden, liegt das durchaus noch in Wien 😁. Zwar nicht mehr wirklich Reihenhäuser, aber Villen sind es entgegen der Vermarktung auch keine: https://www.the-unique.at/villen.html Da stimme ich zu. Der Altbestand, der in unserer Gegend oft um horrende Preise inseriert wird, ist oftmals von der Bausubstanz her absoluter Schrott. |
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Sorry, ich nahm versehentlich an, der Standort Vorarlberg kam vom Threadersteller und sei Fakt. Mein Fehler, ich bitte um Verzeihung. |
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Er hat ein Haus im 22. Bezirk gepostet. Und wer hier meint, es gäbe in Wien nichts unter 1 Mio. €: checkt doch bitte einfach Willhaben. |
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Es hat keiner behauptet, dass es in Wien keine Reihen- oder Einfamilienhäuser unter 1 Mio gibt. Die ursprüngliche Frage war, wo 840k für ein Reihenhaus verlangt werden und ich habe ein entsprechendes Beispiel gepostet, welches eben noch teurer ist. Wenn man von einem Bauträger einen Neubau auf Eigengrund mit einigermaßen ansprechender Lage erwerben will, geht es meiner Meinung nach momentan bei ca. 700k los. Viel Angebot ist naturgemäß in Transdanubien vorhanden und da steigen die Preise von diesem Niveau ausgehend nochmal bedeutend, wenn Infrastruktur und U-Bahn in der Nähe sind, oder es eine Lage nahe Neue/alte Donau oder Mühlwasser ist. Natürlich findet man auf willhaben genug Reihenhäuser sub 700k, die sind dann aber meistens zwischen zwei Gewerbegebieten eingequetscht oder sind wirklich am Ende der Welt oder alt. Von den Preisen für freistehende Einfamilienhäuser neueren Baujahres spreche ich gar nicht. Sanierungsobjekte gibt es natürlich genug am Markt. |
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Es wird konkret und in den nächsten Wochen sollte es losgehen, aber: Die Parameter haben sich geändert und ich hätte gerne eure ehrliche Einschätzung. ----- Vorab: Ich war/bin bereits mit speeedcat in Kontakt, möchte jedoch jedem hier die Chance geben, seine Einschätzung abzugeben und ggf. von diesem Beispiel etwas mitnehmen zu können. ----- Bei uns in der Nähe entsteht ein neues Reihenhaus-Projekt. Es gibt noch keine Pläne oder ähnliches, jedoch folgende aktuelle Informationen: - Reihenhaus - ca. 120qm Wohnfläche + Keller + Garten (ca. 150qm) - Baustart Q3/2024 geplant - Fertigstellung voraussichtlich Q1/2026 Kosten: - Kaufpreis/qm: ca. 7.400,- (vor 1 Jahr noch ca. 7.000,-) Kaufpreis ca. ~880.000,- Nebenkosten rechne ich mit ca. 88.000,- = GESAMT 968.000,- Eigenmittel: 1) ca. 240.000 Euro 2) Verkauf aktueller Immobilie: ca. 260.000 Euro Eigentumswohnung Wert ca. 500.000,- kreditfinanziert, noch ca. 255.000 offen (1,25 fix, 970,-/Monat) Haushaltsrechnung: Einnahmen - Ausgaben = ~5.500,- pro Monat (bleiben uns, frei verfügbares Einkommen) Ich (37), Selbstständig seit 2014, meine Frau (33, in Karenz) Angestellte, 3 Kinder Außerdem bin ich Hausbesitzer: - Wert: ca. 600.000,- - ohne Veräußerungs- oder Belastungsrecht, lebenslanges Wohnrecht meiner Oma - Keine Miete oder Fruchtgenussrecht. Fragen: 1. Ist eine Finanzierung aus eurer Sicht auch mit den neuen Parametern realistisch? 2. Welche Form der Finanzierung würdet ihr aktuell andenken? ... Ich weiß (leider), dass meine 83-jährige Oma irgendwann nicht mehr sein wird = Haus/mehr Kapital auf einen Schlag zur Verfügung... :-/ (bleibt ein seltsamer Gedanke! jedoch ggf. relevant für Banken) 3. Bekommt man überhaupt noch einen Kredit auf 30 Jahre, wenn man am Ende theoretisch 65+ ist? 4. Lt. KIM-VO dürfte die Kreditrate maximal 2.200,- sein, richtig? (5500,-/100*40 %) Wir freuen uns auf die Einschätzungen! 😊 |
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| Hallo Mike1211, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Kleiner Tipp: behalte den bestehenden Kredit, und lass ihn auf deine neue Immobilie übertragen (der Kredit ist viel wert!) bzw. auf die deiner Oma falls einfacher. Falls du bei der gleichen Bank beiben solltest, kannst du dir so auch die Eintragung auf diesen Betrag ersparen. Klar kriegt man Kredite bis >65 J. Ich würde an deiner Stelle so einen Fixzinssatz Kredit nehmen der jederzeit gratis (oder mit max 0,5% Pönale) vorzeitig zu tilgen ist. Derzeit billiger als variabel und ist quasi wie eine gratis Option um umzuschulden. Von der monatlichen Belastung das beste! Gerechnet werden die 40% vom verfügbaren Nettoeinkommen auf Jahresbasis, also das was du als Selbstständiger netto verdienst (vor deinen Haushaltsausgaben!). Wenn euch 5,500 im Monat bleiben (nach Haushaltskosten) geht sich der Kredit locker aus. |
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Unser Kredit läuft 35 Jahre, da sind wir beide schon über 70 dann (geplanterweise wollen wir aber nach den 20 Jahren Fixzins den Rest zurückzahlen außer die Zinsen am Markt sind dann super niedrig gerade). Wenn ich das grob überschlage, braucht ihr rund eine halbe Million Euro Kredit... Und es gibt nur ein selbständiges Einkommen, kein fixes Anstellungsverhältnis. Kann deine Frau fix in den Job zurück bzw ist das absehbar? Sind bei den 5500€ im Monat eh keine Beihilfen (Familienbeihilfe) eingerechnet)? Ich schätze ihr werdet eine Bank finden, aber einfach wird es nicht. Also guter Move die Sache in Profihände zu geben 👍 |
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Danke für deine Einschätzung. Kann man den bestehenden Kredit auf ein neues Projekt übertragen? Das wäre mir neu. Wie meinst du das mit auf die (abbezahlte) Immobilie meiner Oma? Meine Frau hat eine 30 Std. Anstellung (ca. 2000 netto) und kann zurück. Beihilfe habe ich die Kinderbeihilfe eingerechnet, warum sollte ich das nicht tun? Ist ja auch Geld, dass uns viele Jahre Monat für Monat zusteht. |
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Ergänzend: 1) Ich überlege, mein Büro dann aufzugeben (+700,-/Monat, jedoch als Firma/Einzelunternehmen, sofern überhaupt relevant) 2) Sofern es der Kredit aufgrund der 40 % Regelung nicht ausgehen sollte so gäbe es die Möglichkeit, von der Familie monatlich Unterstützung zu erhalten (exemplarisch 1000,-)... Kann auch schriftlich festgehalten werden. Wird das Seitens der Bank akzeptiert? Theoretisch gibt es ja für die Bank keine Garantie, dass tatsächlich jeden Monat die Unterstützung eingeht? |
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Ja das mit den Beihilfen sieht die Bank anders. Beihilfen werden nicht zum verfügbaren Einkommen gerechnet. Meine Frau und ich haben aktuell ein Monatseinkommen von netto ca 8000€ incl. anteiligem Urlaubs/Weihnachtsgeld und den Beihilfen. Beide im öffentlichen Dienst. Bei der Berechnung für den Kredit (da waren unsere Strukturen etwas anderes, aber das Monatseinkommen war in der Größenordnung) haben sie uns irgendwas um die 3500€ angerechnet weil meine Frau mit 50% angestellt war und Dienste gemacht hat im Spital (nachweisbar über 6 Monate Gehaltszettel) und ich erst einen Einstufungssprung nach der Einstellung hatte. Also man muss vorsichtig sein mit Aussagen, Banken ticken da anders. Bei uns hat es trotzdem für gute Konditionen gereicht gottseidank, und jetzt kostet uns der Kredit ca 17% vom Haushaltseinkommen und wir ärgern uns ein bisschen dass wir nicht mehr aufgenommen haben 🤪 |
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Ihnen bleiben 5800€ im Monat, also dürfte das Einkommen deutluch höher liegen und der Kredit sollte leicht zu bekommen sein, und seine Frau ist/war bei Ihm angestellt aldo denke ich wird Sie den Job auch wieder bekommen :) |
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Klar. Der Bank geht es um die Sicherheiten die du hinterlegst. Wird die bestehende Wohnung verkauft, dann fehlt diese dort. Wenn ich es gut verstanden habe, gibt es kein Belastungsverbot auf der Wohnung deiner Oma. Das heisst, das kan also einfacher sein diese Wohnung zu belasten als ein Projekt, dass noch fertiggestellt werden muss. Erkundig dich einfach bei deiner Bank. Die sollen das erlauben weil sich ja sonst nichts ändert bei dir. Hauptsache, sie sind besichert mit einem Asset in der gleichen Qualität als vorher... |
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Das grundsätzliche Thema bei der gegebenen Struktur ist folgendes: Der Betrag zum Erwerb des zu errichtenden Reihenhauses soll inkl. Nebenkosten 968k ergeben. Nachdem der Erwerb unter das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) fallen wird, muss (unabhängig des Ratenplans) der Betrag nach dem Kauf auf dem Treuhänderkonto erliegen. Das bedeutet, dass abzüglich die vorhandenen liquiden Eigenmittel (240k) "sofort" 728k zu finanzieren sind. Dass die Wohnung verkauft wird und dann dem Kredit nochmal etwa 260k gutgeschrieben werden (worauf dieser dann auf etwa 468k sinkt), ist für dich persönlich mal gut. Nachdem der Verkaufserlös und auch Zeitpunkt jedoch ungewiss ist, muss die Bank selbst jedoch die Leistbarkeit und vor allem auch die regulatorische (KIM-V) Prüfung nach Maßgabe des aktuell aushaftenden Kredites (728k) durchführen. Und hier werden sich 5.500 Netto (die als Selbständiger mit ESt- Bescheiden der vergangenen 2-3 Jahre, Jahresabschlüssen, etc. zu dokumentieren sind) mit einer zu erwartenden Kreditrate rund um die 3k/Monat nicht ausgehen, daher sehe ich das sehr schwierig. Idealerweise verkauft ihr eure Wohnung zeitlich deutlich vor der Übergabe derselben. Klar - einen potentiellen Käufer müsste man dafür erst finden (am Ende wird das auch eine Preisfrage sein). Dann hättet ihr die zusätzlichen Eigenmittel zur Reduktion des Kreditbetrages. Da muss man dann auch mit der jeweiligen Bank sprechen, ob diese z.B. ein verbindliches Kaufanbot ebenfalls akzeptiert und kalkulatorisch mit einer vertraglich verpflichtenden Sondertilgung operieren kann. Muss man sich anschauen. Das Haus mit einer Wohnberechtigten bringt in der derzeitigen Situation nichts. Es wird nur einer kaufen, der preislich deutlich abschlägig anbietet und auch hier ist der Verkaufszeitpunkt ungewiss. ja - auch für 35 Jahre. Beim Endalter gibt es je nach Bank einen unterschiedlichen Zugang zum Thema Risikoentscheidung. 65 ist aber diesbezüglich kein Problem. verordnungsgemäß ja - mit Ausnahmekontingent sind bis 45% bzw. sogar bis 50% möglich (je nach Institut). |
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ergänzend: ist relevant, wenn es der Hebung des Gewinns dient (und damit des Einkommens) wird nicht akzeptiert werden können, da die KIM-V bei der Erzielung eines "nachhaltigen" Einkommens folgendes festhält: "Einkommensbestandteile sind regelmäßig und nachhaltig, wenn im Zeitpunkt der Vereinbarung der Finanzierung davon auszugehen ist, dass während der gesamten Laufzeit ein entsprechendes Gesamteinkommen regelmäßig erzielt wird." Das wird bei Berücksichtigung der aktuellen Sterbetafel (wenn beispielsweise die Eltern die Unterstützung liefern) schwierig zu begründen sein. Auch hier: die KIM-V berücksichtigt Transferzahlungen nur dann, wenn sie nachhaltig (über die gesamte Kreditlaufzeit) erfolgen. Das trifft für die Kinderbeihilfe nicht zu. |
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Wie ich es verstanden habe, sind die 5500 netto das verfügbare Nettoeinkommen nachdem alle privaten Haushaltskosten abgezogen sind. Das heißt, dann müsste der Gewinn laut Einkommenssteuerbescheid - der außerdem noch zu korrigieren ist falls man zB pauschaliert - höher sein. Und das ist der Betrag, wovon m.M. nach - vermehrt mit dem Einkommen der Frau - die 40% zu berechnen ist. Nichtsdestotrotz wird die Bank deine Rate in der Tat für die 728k - max 3500 euro - und den bestehenden Kredit - knapp 1000 - zusammenzählen für die Berechnung der 40%. Das heißt, dein Problem wird die Zwischenfinanzierung sein (ausser, du hast netto > 11000) bis die Wohnung verkauft ist. Du kannst entweder die Wohnung vorher verkaufen (und zB vereinbaren, dass du noch eine Weile mietest vom neuen Eigentümer), oder du musst die Zwischenfinanzierung anders machen (zB innerhalb der Familie mit Eintragung ins Grundbuch der Wohnung, falls möglich und gewünscht). Und falls das alles nicht klappt, hat die Bank auch die Möglichkeit, eine Ausnahme zu der 40% Grenze zu machen, falls sie das für euch machen möchte. Es wäre Schade, dass euer Projekt sich wegen der Zwischenfinanzierung nicht ausgehen würde. |
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Danke für die wertvollen Einschätzungen, @LiConsult & @axeldb, klingt doch recht ernüchternd. 😕 Wenn ich euch richtig verstehe so seht ihr nur realistische Chancen auf einen Kredit, wenn noch vor dem Antrag auf einen Kredit mehr EK verfügbar wäre, oder? Dafür gibt es in dem Fall nur 2 Szenarien: 1. Die Wohnung vorher verkauft und bis Fertigstellung des neuen Projektes dort wohnen = ca. 500K Eigenkapital / 500 K Kredit notwendig. 2. Haus der Oma mit ihrer Zustimmung verkaufen (rational betrachtet...) Richtig oder noch andere (kreative) Ideen? 😄 |
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