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Ist nicht verwunderlich. Die EZB kann wegen der "Rotweinländer" nicht so rasch wie die FED anziehen und dann kommt unser tolles Gießkannenprinzip noch on Top.
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Inflationsdaten EUR-Zone im Juni 5,5% (vs. Mai 6,1%) - Erwartung war bei 5,6%, jedoch Kerninflation (ohne Energie und Lebensmittel) 5,4% (vs. Mai 5,3%)  |
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 Die "Rotweinländer" liegen alle besser wie wir. Schaut die EZB nur auf die Daten, dann machen mehrere weitere Zinsschritte keinen riesigen Sinn mehr (1-2* 0,25% mehr wirds nicht mehr ...), außer der Norden möchte die Rotweinländer in die Deflation schicken. Ab jetzt tanzt die EZB am dünnen Drahtseil ... Die Wirkung die wir aktuell spüren waren die Zinserhöhungen vor einem halben bis 1 Jahr ... die jetzige Zinshöhe wird auch erst in einem halben bis 1 Jahr sichtbar ... Das Problem sind nicht die Rotweinländer, sondern Deutschland. |
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Das zentrale Thema hüben wie drüben heißt Kerninflation - und diese ist nach wie vor omnipräsent und hat sich mittlerweile deutlich in den Dienstleistungssektor (der für etwa 3/4 der Beschäftigten und einem ähnlichen Anteil an der gesamten Wertschöpfung verantwortlich ist) "hineingefressen". Genau das scheint der Grund für die Beharrlichkeit der Notenbanken, die stets das "Big Picture" im Auge behalten müssen.  |
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Ich kann mir einfach nicht vorstellen, wie die (Kern)inflation (weiter) sinken bzw nicht wieder ansteigen soll Meine Gedanken: - Ab September sind die dämpfenden Effekte vom Ölpreis weg - Die derzeit dämpfenden Effekte resultieren teilweise aus staatlichen Eingriffen, die irgendwann wegfallen (Spanien Gas, Deutschland Gas, Österreich Strom,....) - Wir haben in Europa alleine 3,5 Billionen Überschussliquidität - Demografie, die Arbeitnehmer sind in einer tollen Position um höhere Löhne zu fordern - Die Zinserhöhungen haben eine dramatische Auswirkung auf die Unternehmensgewinne. Habe mir Henkel und Adidas angesehen https://produkte.erstegroup.com/modules/res/PdfRenderer.php?f=DE000A1EWWW0-2019-12-18.pdf&u=%2Fmodules%2Fres%2Fcompany_profile%2Fdownload.php%3FLANG%3Dde%26MARKET%3Dat%26ISIN%3DDE000A1EWWW0 https://produkte.erstegroup.com/modules/res/PdfRenderer.php?f=DE0006048432-2020-10-23.pdf&u=%2Fmodules%2Fres%2Fcompany_profile%2Fdownload.php%3FLANG%3Dde%26MARKET%3Dat%26ISIN%3DDE0006048432 Ich denke schon, dass die höheren Zinsen die Aufwände in Summe um 1-2 Prozentpunkte erhöhen werden, die wird man weitergeben (rechnet man Projekte durch, die mit 1% variabel abgeschlossen wurden muss man von ENORMEN Preiserhöhungen ausgehen, damit die Firmen überleben. Und ich denke nicht, dass sich die Situation der Firmen wahnsinnig von den Privaten unterscheidet (hoher variabler Anteil). Mich schockiert der hohe Anteil der kurzfristigen Verbindlichkeiten in den 2 Bilanzen. Habe nur diese zufällig ausgewählt, kann auch ein "Zufallstreffer" sein, wovon ich aber nicht ausgehe. Ich kann mir gut vorstellen, dass man versucht, die Leitzinsen weiter zu erhöhen und die langfristigen Zinsen wegen der Staaten niedrig zu halten/zu reden. Nur werden die Länder das gesparte Geld nicht zur Budgetsanierung sondern für den Konsum verwenden (= Inflation). Es bleibt extrem spannend, mein Euribortipp mit 5% Jahresende bleibt.... der 12-M-Euribor ist eh schon auf 4,13%. Ich glaube, dass man sich aber erst im Spätsommer/Herbst so wirklich über das Problem im klaren sein wird (offiziell) |
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Habe schon vor Monaten geschrieben, dass alles unter 4% Fixzins bei 25J Laufzeit "Kaufkurse" sind und Zuwarten auf der Kreditseite aktuell nichts bringt. Diese Zinssätze sind noch nicht in allen Köpfen potentieller Kreditnehmer ankgeommen. Dafür kann man mittlerweile von meist gesunkenen Preisen für Kaufobjekte profitieren, sofern die Immo nicht an einem See liegt, oder beste Innenstadtlagen. Im aktuellen Gewinn ist dazu ein Rechenbeispiel einer Vorsorgewohnung abgebildet:  |
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Also muss man trotz EK von 25% mehr Geld mtl in die "Vorsorge-WHG-Anlage" zuschießen als 1,5 Jahre vorher. Oder anders gesagt: Mit dieser WHG verbrannte man 2022 Geld und jetzt verbrennt man noch mehr Geld. Die reine Zinslast im ersten Jahr liegt bei 6187€. Die Rendite muss um Leerstand und nicht umlegbare BK (vor allem Rücklage Haus) korrigiert werden. Dazu noch Abnutzung der WHG). Man zahlt mit den Mieteinnahmen noch nicht einmal die Zinslast. Wie viel gibt es aktuell am Sparbuch? Oder anders gefragt: wie billig muss diese Whg werden, damit es eine vertretbare Anlage-Whg ist? Nochmal 50.000€ runter und die Miete zahlt die Rate immer noch nicht. Auch wenn man Rücklage und andere Kosten nicht berücksichtigt. |
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50k Abschlag wird nicht passieren. Die Rechnung sieht jetzt so aus, aber in 3 Jahren wenn die Zinsen wieder unter 2,5% sind schon ganz anders. |
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Für 2,5-3% Rendite würde ich mir das Risiko einer Anlagewohnung nicht antun. |
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Vor allem muss ich alles einrechnen, die Renovierung alle 10 jahre, den Steuerberater, meine stunden, wegzeiten und wegkosten, leerstandzeiten, mietausfälle.... |
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Nochmal: diese BSP'le werfen keinen Gewinn ab und sind steuerlich wohl Liebhaberei. Exkurs: Tätigkeiten, die mittel- bis langfristig keinen Gewinn erwarten lassen, fallen unter den Begriff „Liebhaberei“ und sind für die Einkommensteuer unbeachtlich. Kredifinanziert ist das keine Anlage sondern ein Verlustgeschäft. Rendite erzielt man nur, und auch nur, wenn man alle Kosten (evtl sogar Kauf-NK) ausblendet und (fast) ohne Kredit finanziert. Ps. Und wo die Zinsen in ein paar Jahren stehen..... geben Sie mir Ihr Glaskugel•Ehrenwort? |
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Das Beispiel zeigt sehr gut, wie unattraktiv Anlegerwohnungen in dem neuen Zinsumfeld und den darauf noch deutlich zu gering angepassten Preisen sind. Der Zinshebel ist zu einem Malus geworden. In Ballungsräumen versprechen zwar Zuwanderung und daraus resultierende Knappheit eine Aufwärtschance, nachdem sich der Markt gesetzt hat. Aber dafür ein Klumpenrisiko einzugehen, wenn es rein auf die Verzinsung gemünzt wesentlich bessere Alternativen gibt und man nicht weiß, wie der Staat noch reagiert (Leerstandsabgabe, Mietendeckel, Aufhebung der Indexmieten, Sanierungszwang...)? Kann durch Preissteigerungen wirklich gut gehen, aber das Risiko ist schon beachtlich. |
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@Namor1 du hast wahrscheinlich keine Vorsorgewohnung bzw. kennst dich mit dem Thema nicht wirklich aus oder? Wir haben zwei Vorsorgewohnungen und ich erledige alles steuertechnische die Sache ist das der "Gewinn" bei einer Wohnung anders berechnet wird als du vielleicht vermutest das hat nicht wirklich was mit der Kreditrate zu tun wobei Zinsen auf Fremdkapital da natürlich schon reinspielen aber abzugsberechtigt ist da an sich sonst hauptsächlich die AFA auf Gebäude auf 66,6 Jahre die ist deshalb nicht allzu hoch also da bei einer Neubauwohnung längerfristig keinen Gewinn zu machen ist fast unmöglich .... Glücklicherweise haben wir bei einem der Kredite 0,875% Fixzins aber auch sonst wäre Liebhaberei gar kein Thema ... |
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Das sagt dir dann schon das finanzamt was richtig ist 😉 |
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Ich behaupte mal, dass viele private Anleger die nur eine oder zwei Anlagewohnungen haben, nicht einmal deren Rendite wissen (bzw. haben sich jemals das Investment richtig durchgerechnet). Ging die letzten Jahre, durch die Niedrigzinsen + hohe Wertsteigerungen, auch gut. Nun sollte man aber wieder zum Taschenrechner greifen... |
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Ich vermiete eine WHG und weiß zumindest welche Fallstricke man prüfen sollte. Die AfA wurde vor nicht allzulanger Zeit verändert. Pauschale für den Gebäudewert. Ich lass es den Steuerberater machen. Aber wenn sie sich so gut auskennen, welche Rendite ist den in den Bsp'len vor Steuer zu erwarten? Und wann wird Liebhaberei für das FA zum Thema? |
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Ist auch nicht so einfach. Ich habe ein paar Jahre selbst da gelebt. Dann vermietet. 8 Jahre Zinsen gezahlt. NK reinrechnen. Rückzahlung Eigentümerdarlehn und Zusätzlich Ausbau Instandhaltungsfonds. Bad saniert. Abnutzung für Wohnbereich berücksichtigen. Oder einfach mal 15€/m2 ansetzen, 1% Mietausfallwagnis und 1% Verwaltung. Dann die Steuer je nach Einkommen. Soll ich Bodenwert- und Liegenschaftsverzinsung berücksichtigen ... Ein paar wenige Nettoprozent sollten mir bleiben. |
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Die Rendite in den Beispielen ist mir egal darumngehts mir nicht wollte nur kundtun das Liebhaberei beim Kauf einer Vorsorgorgewohnung (Neubau) auch beim jetzigen Zinsgefüge kein Thema ist ... selbst wenn man die ersten 2-3 Jahre (auch aufgrund der beschleunigten AFA-Möglichkeit) Verlust machen sollte wird die Prognoserechnung die man spätestens dann beim Finanzamt einreichen muss Gewinne aufweisen (Miete steigt und Zinsen auf Fremkapital sinken aufgrund der jährlichen Tilgung) ... bei schlecht vermietbaren Objekten oder stark renovierungsbedürftifen alten Gebäuden sieht es wieder anders aus aber ich rede von einer Neubau Vorsorgewohnung in guter Lage ... |
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wie schnell sich die Erwartungshaltung des Marktes betreffend die weitere Leitzinsentwicklung ändert, sieht man aktuell in den US. War man Mitte Juni noch von "nur" einer Anhebung und anschließenden Senkungen des Leitzinsniveaus ausgegangen, so werden derzeit zwei Anhebungen ohne Senkung gepreist.  |
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Scheint so als würden die Zinsen weiter steigen - und wir kriegen die Inflation nur schwer in den Griff hier... |
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Am "kurzen" Ende (Leitzinssatz und somit EURIBORs) wird es allem Anschein nach in den kommenden Monaten noch Bewegung geben. Am "langen" Ende (Fixzinssätze, SWAPs, etc.) wird durch das Auslaufen der verschiedenen Liquiditätsprogramme der Druck "nach oben" zumindest nicht geringer. Alleine letzte Woche ist die Bilanzsumme der EZB auch dadurch um knapp 500 Mrd. auf 7,2 Bio. (Höchststand war 8,8 Bio. (!)) gesunken, da Banken 503 Mrd. TLTRO (targeted longer refinancing operations) zurückgezahlt haben. Dieser Trend wird (außer es gibt unvorhergesehene externe Schocks) weiter Bestand haben. Somit sind die Aktiva der EZB auf dem niedrigsten Stand seit März 2021 und entsprechen 53% des EUR-Zonen BIP. Zum Vergleich: FED 31%, SNB 121%, BoJ 128%.  |
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