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Da möchte ich einhaken. LiConsult hat ja sehr gut das Finanzierungsinteresse im Blick, aber die Argumente, die andi102 bringt, sind sehr schlüssig, insbesondere hinsichtlich Vorziehen von Investitionen. Ich habe mir auch extremen Druck gemacht, um noch günstig zu finanzieren. Da der Kauf aber jetzt geplatzt ist, will ich mir wieder Zeit lassen, sondieren und beobachte den Markt sehr genau. Ich habe in den letzten Wochen einige Wohnungen auf die Merkliste gesetzt, davon wurde eine einzige verkauft (90m² Altbau in 1020 Wien in sehr guter lage für 530.000 Euro). Da war der Preis aber auch vergleichsweise angemessen und damit war die Wohnung nach einem Tag weg. Wenn das P/L-Verhältnis nicht passt, wird's offensichtlich wieder schwieriger. Da ich hauptsächlich nach Altbau schaue, ist mein Blick vielleicht aber auch ein bisschen eingeengt. Bin aber gespannt, wie sie jetzt die Wohnungen zu Luxuspreisen im 22. Bezirk an die Käufer bringen wollen. Ich kann mir nicht vorstellen, dass die Bauträger in nächster Zeit diese Preise durchsetzen können. Dort sind die durchschnittlichen m²-Preise seit 12/2020 von 5000 auf 7000 Euro gestiegen (!). Infos zur Preisentwicklung in Wien: https://www.immopreise.at/Wien/Wohnung/Eigentum |
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| Hallo Arpino, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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so ist es vollkommen d´accord. Wie beim Finanzmarkt orientiere ich mich auch hier lieber an validen Daten. In diesem Zusammenhang sind vielleicht die Ergebnisse des vergangene Woche veröffentlichten Deloitte Property Index 2022 interessant (https://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/at/Documents/presse/at-property-index-2022-final.pdf). Demnach lag 2021 der Preis für Neubauwohnungen in Ö bei im Durchschnitt knapp 4.800/m² und ist was diese Kennzahl betrifft, mit Deutschland, Frankreich und hinter Großbritannien im obersten Zirkel. Wien liegt pro m² mit etwa 5.800 im Vergleich zu Paris (etwa 13.500), München (etwa 10.500) oder Oslo (etwa 8.700) zum Teil deutlich darunter bzw. in der "erweiterten" preisähnlichen Range von Frankfurt, Hamburg, Berlin, London, Barcelona, Madrid, etc.. Viel auffälliger und noch aussagekräftiger hingegen ist der Vergleich zwischen den Preisen in der Stadt und am Land. Demnach liegt der durchschnittliche m²-Preis in Lissabon oder Paris beim Dreifachen des jeweiligen Landesdurchschnittes, Barcelona Faktor 2,4/Madrid 1,9/München 2,3/Amsterdam 1,9/Kopenhagen 2,1%, etc. .... Wien 1,2/Graz 0,7/Linz 0,9 Der sanierte Altbau in Wien ist preislich natürlich auch sehr intensiv. |
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Die Preise gehen in Deutschland bereits leicht zurück: https://finanzmarktwelt.de/immobilienpreise-fallen-alle-segmente-242774 Die Frage ist, ob sich der Markt in Österreich prinzipiell ähnlich verhält? Es wird spannend in den nächsten Monaten. |
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Die ÖNB hat heute die Q2 Werte für den Wohnimmobilienpreisindex veröffentlicht. Mit +13% in Wien bzw. +13,2% außerhalb von Wien (macht für AT +13, 1%) im Jahresvergleich hat sich der Anstieg nochmal beschleunigt. Besonders deutlich in Wien (11,8% im Q1), außerhalb waren es im Q1 auch schon 12,9%. Seit 2019 (Jahresschnitt) sind es damit +33%, seit 2015 +65% für AT AT [Außentemperatur]. Kann man natürlich wie immer für die Zukunft als Argument für weiter steigende oder sinkende Preise interpretieren. |
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Laut aktuellem Preisspiegel schein es gerade jetzt im Herbst einen deutlichen Einbruch in Wien gegeben zu haben: https://immopreise.at/Wien/Wohnung/Eigentum Vergleicht man den aktuellen Durchschnittswert mit jenem des Vormonas konnten nur 1010 und 1220 zulegen. 1010 steht sowieso außer Konkurrenz, 1220 auch nicht überraschend wegen der hohen Neubautätigkeit (gerade frisch inserierte Wohnungen auf der Wagramer Straße, 75m² um wohlfeile 550k gesehen). Der aktuelle Durchschnittswert ist in manchen Bezirken unter den Vorjahreswert gefallen, das betrifft einerseits günstigere Lagen (1150), andererseits auch teurere Pflaster (1080 und 1190). In den genannten Bezirken ist der Absturz am größten. Es scheint so, als würde sich die Preislage wieder diversifizieren: Schlechtere Lagen bzw. jene mit viel Altbestand setzen sich wieder deutlicher ab. Im Frühjahr gab es preislich oft nur noch geringe Unterschiede zwischen den Bezirken. Natürlich bin ich mir bewusst, dass es da weitere Beobachtungen braucht, aber zumindest ist die Preisexplosion vorerst Geschichte. Auch ist mir klar, dass Neubauten nicht billiger werden können. Aber der Gebrauchtwohnungsmarkt wird langsam wieder interessant. Wie sind eure Einblicke in den Wohnungsmarkt in Wien? Was sagen die Kreditvermittler? |
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Derzeit ist es beim Wohnungskauf relativ ruhig. Man merkt, dass die Leute ähnlich dem Aktienmarkt an der Seitenlinie stehen und zuwarten. |
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Kann eine reine Zufallswahrnehmung sein, aber hab wieder mal durch willhaben "Wohnungen kaufen in Linz" gescrollt und da sind mir deutlich mehr Angebote aufgefallen von privaten Verkäufern in der grob leistbaren (aber pro m² immer noch weit überteuerten) Kategorie. Normale, vielleicht 20 Jahre+ gebrauchte 36 m² 2-Zimmer-Wohnung um 165k. Aber immerhin sind solche Objekte wieder am Markt. |
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Hallo Arpino, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen |
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Also was wir sowohl bei unserer Schwesternfirma (Immobilienkanzlei) als auch im eigenen Finanzierungsgeschäft merken ist, dass die Kaufzurückhaltung im "Wiener Wohnungssegment" derzeit durchaus bemerkbar ist. Der Anlegerwohnungsmarkt ist aktuell nahezu nicht vorhanden - nicht verwunderlich, wenn man beispielsweise mit Investment Grade-Senior-Unternehmensanleihen (z.B. OMV A28VTJ) auch momentan etwa 4% Rendite zusammenbekommt und dafür keine 10% Nebenkosten zu berappen hat. Bei den eigengenutzten Wohnungen in Wien ist es wiederum etwas anders. Hier steht nicht die Rendite im Vordergrund, sondern die (langfristige) Eigennutzung. Eine generelle Aussage kann ich hier leider auch nicht treffen, da es bezirksweise durchaus Unterschiede gibt (die "günstigeren" Gegenden mit objektseitig "besserer" Konfiguration sind preislich und daher für die Nachfrage attraktiver als beispielsweise die teureren Bezirke mit weniger guter Ausstattung). Bei den Einfamilienhäusern im "Speckgürtel" (die gewöhnlich von Eigennutzern gesucht werden) treten z.B. immer häufiger "Sanierungsobjekte" in den Fokus potentieller Käufer. Die preisliche Attraktivität im Vergleich zu den "Wiener Preisen" ist halt dennoch immer noch da, was dazu führt, dass die Nachfrage in diesem Segment unserer Praxis-Wahrnehmung nach, auch beim derzeitigen Preisniveau vorhanden ist. Das denke ich auch. Die Dynamik mit jährlich manchmal sogar zweistelligen Wachstumsraten ist mal vorbei - ist auch gut so. Ich rechne ebenfalls mit einer mehr oder weniger "Nivellierung", die vereinzelt mit Ausreißern durch allenfalls auftretende Bauträgerproblematiken durchbrochen wird. Auf den großen Einbruch in Wien würde ich allerdings nicht spekulieren.
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Der Liegenschaftszinssatz lag 2021 bei 1%, ich hatte neulich von einem Gutachten berichtet, das schon 3% hatte. Aktuell für Sbg rechnet ein Gutachter mit 1,5%. Klingt nach wenig, bedeutet aber 50% mehr Rendite, klingt dann nach sehr viel. Wenn meine Immoanlage 100 mit 1% verzinst wird, erhalte ich 1 (zb Miete). Wenn dieses 1 konstant bleibt aber jetzt 1,5% sein muss, darf meine Anlage nur noch 66,66 sein. Der Immowert nach Ertragswert (wenn Mieten nicht massiv erhöht werden können) sinkt also um 1/3. Das würde gut zu den Kurs Korrekturen der deutschen Immofirmen, Vonovia, LEG, TAG, etc. passen. Sieht das wer anders? |
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Mittlerweile wird ja fast überall von fallenden Preisen berichtet, in Deutschland scheinen die Rückgänge zum Teil noch größer zu sein. Allerdings bewegt sich der Immobilienmarkt ziemlich langsam, bis sich die höheren Zinsen auf die Preise auswirken, wird es noch dauern. Was man immer noch vermehrt sieht, sind Projekte in Form von Altbausanierungen. Dort sind die Preise exorbitant hoch und kommen fast in die Nähe von Neubauwohnungen. Beispiel: https://www.gloria-vienna.at (1120 Wien) Das Projekt ist seit ein paar Wochen in der Vermarktung, bisher gibt's nur reservierte Wohnungen (zumindest Kleinwohnungen). Ich nehme an, dass Projekte wie dieses schon vor dem Zinsanstieg begonnen wurden und jetzt nur noch auf Käufer hoffen können. Aber vielleicht fehlt mir da auch nur die Fantasie?! Inzwischen wäre interessant, ob ähnliche Projekte noch gestartet werden bzw. ob sich da manche Entwickler nicht doch übernommen haben. Was mir auch nicht ganz klar ist, warum man immer noch an extrem hohe Preise festhält, wo doch 2023 der Leitzinssatz um einen weiteren Prozent erhöht werden soll. Dann schaut es mit der Leistbarkeit noch schlechter aus. Wäre wohl besser gewesen, preislich früher einzulenken und dadurch mehr rauszuholen. Anderseits ist mir natürlich klar, dass viele Verkäufer geduldig sind. |
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Die Preise fallen extrem. Vor ca. einem Jahr wurden Immobilien ins Netzt gestellt, der angegebene Preis war oft die untere Grenze, die Interessenten mussten mehr bieten um zum Zug zu kommen. Jetzt habe ich von mehreren Objekten erfahren, wo der erzielte Preis mehr als 20% unter dem Angebotspreis war. Wird schon.... |
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Persönlich vermute ich: -> Top Lagen bzw. Häuser in Top Lagen: bleiben teuer oder werden teurer -> Standard EFHs stagnieren oder erleben eine minimale Korrektur (nach unten) -> Sanierungsbedürftige Häuser (1980 oder älter; insbesondere 50er und 60er Jahre) werden im Wert fallen weil niemand die Kosten für die teure Sanierung zahlen will (und deshalb auch keiner die Hütte kaufen will) -> Normale Häuser und sanierungsbedürfte Häuser in schlechteren Lagen (weit am Land): sinken im Wert ---- Aber wie so oft kommen da ja viele Faktoren dazu. Die Zinsen sehe ich für 2023 bei 5-5,5% fix und variabel werdens wohl 2+% sein? Baukosten werden stagnieren und dann leicht sinken im 2. HJ 2023 (weil es sonst keiner kauft oder nur mehr wenig Auslastung ist). Bis es wirklich eine "substanzielle" Änderung gibt, die nicht eh durch Inflation und allgemeine Teuerung wieder gefressen wird, wirds wohl 2025+ werden und dann eben auch eher stagnierend... |
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Ich sehe da den Denkfehler die variablen Zinsen um zu beginnen, diese zu erhöhen was die Notenbanken im Jahre 2022 massivst machen ist die klassische Inflationsbekämpfung, hat aber auch seine Nachteile indem Kredite bewusst verteuert werden und damit die Wirtschaft abgewürgt wird, langer Reder kurzer Sinn das kann sich nicht in alle Ewigkeiten fortsetzen, realistisch gesehen haben wir die größte Erhöhung bereits gesehen und es wird nur noch leicht steigen und dann den Höhepunkt erreicht sein, die Frage ist wielange die Zinsen oben bleiben oder ob die Notenbanken zurückrudern und wieder senken, kurze Spitze oder ein Plateu, realtistisch kann dies keiner voraussagen es gibt einfach zuviele Faktoren die da reinspielen ABER die fixen Zinsbindungen und damit die SWAPs bilden genau die vorher beschriebene Erwartungshaltung ab, es gibt keine Begründung für ein Delta von 3-3.5%, ein großes Delta heißt eigentlich das alle erwarten das die variablen Zinsen weiter ansteigen werden weil dies eben nicht der Fall ist sehen wir teilweise schon die Inversion, das kürzere Fixzinsbindungen teurer sind als langfristige, weil einfach die Mehrheit am Markt mit kurzfristig hohen Zinsen rechnet aber sie langfristig wieder sinken
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Es gab ja bereite vor einigen Wochen Zinsreduktionen, nun stiegen sie (fix) wieder. Die Bank muss das ja auch abbilden können und im Fixzins hat sie natürlich ihren (sonst variablen) Zuschlag (= Marge) mit drin. Wir sind jetzt schon bei 4,x % fix - daher halte ich die 5% unter Umständen nicht für ausgeschlossen. Für uns Häuslbauer schlechter, für Spareinlagen gut... Allzu groß dürfte das Fenster aber tatsächlich nicht mehr sein, aber selbst wenn es ab sofort stagnieren würde oder sogar zurückgeht, ist und bleibt es sowieso nur ein Baustein in der Gesamtentwicklung von vielen (Stichwort: Baukosten und allgemeine Teuerung). Der Zinssatz selbst wäre ja weit weniger problematisch, gäbe es da nicht die Zinseszinskurve, die gnadenlos zuschlägt (Laufzeit / Obligo). |
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Hier soll es bitte um die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen, nicht um die Zinsen direkt gehen, die Diskussion bitte auslagern. |
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https://app.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/immobilien-ploetzlich-ladenhueter-kaeuferstreik-setzt-immobilienkonzerne-unter-druck/28843790.html |
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Ein interessanter Nebeneffekt. Aber es wird offensichtlich mit jeder Zinserhöhung tendenziell schwieriger, Käufer zu finden. Mir sind in letzter Zeit viele Inserate der BUWOG aufgefallen, kenne aber die Motive der Verkäufe nicht. Interessant ist die Entwicklung nach Wiener Bezirken im Vergleich. Der 2. Bezirk und 19. haben in den letzten zwei Monaten einen rasanten Sprung nach oben gemacht. Meine Vermutung ist, dass das vor allem am Luxusmarkt liegt, der von den Zinserhöhungen unbeeindruckt bleibt und damit den Durchschnitt nach oben treibt. Und wie ich vor ein paar Wochen schon geschrieben habe, scheint sich der Trend fortzusetzen: In schlechteren Bezirken sinken die Preise weiter (15., 16., 20.). In anderen Bezirken sind die Werte schwankend. (https://www.immopreise.at/Wien/Wohnung/Eigentum) Hat jemand schon Zahlen aus dem 4. Quartal bzgl. Verkaufszahlen, Kreditabschlüsse im Vergleich zum Vorjahr? Bzw. gibt's Erfahrungen aus der Praxis? Was erzählen die Makler? |
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Ich konnte keinen nennenswerten Rückgang verzeichnen, trotz Verschärfung der Kreditregeln ab 08/2022 und der deutlich gestiegenen Preisen. Die Zahlen zu den Kreditabschlüssen 2021 vs. 2022 aus meinem Ökosystem: Ggü. zum Vorjahr gab es beim Kreditvolumen ein Minus von 10,5%. Bei den Abschlüssen in Stück gab es ebenfalls ein leichtes Minus von 4 Stück. Das durschnittliche Kreditvolumen 2022 lag bei 320.000 €, was wiederum ein leichtes Plus gegenüber dem Vorjahr bedeutet. Bin aber vermutlich nicht als Referenz heranzuziehen, da mein Geschäftfsfeld österreichweit ist und ich grundsätzlich von für mich nicht darstellbaren Finanzierungen (zu wenig Eigenmittel, zu geringes Einkommen, quasi die KIM-V😊) immer schon Abstand gehalten habe und auch weiterhin halte - und dies auch klar dem Kreditwerber kommunizier(t)e. Das war früher schon so und macht sich jetzt natürlich umso mehr bemerkbar. |
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Bauverhandlungen bei mir in dee gegend minus 90% seit sommer. |
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Die Regionalbanken bei mir in der Gegend reden auch wie bei @andi102 von defakto Stillstand seit Sommer (Andi sprach von Bauverhandlungen, aber ohne Bauverhandlung braucht es auch keinen Kredit ...). Nach Inkrafttreten der neuen Kreditregeln liegt das Minus laut der ÖNB bei Privaten Häuslbauern bei Minus 50% in Österreich ... also Vollbremsung. |
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Ich kenne natürlich die regionale Situation bei mir in der Gegend auch: -50% bis -60% Einbruch im 2. Halbjahr. |
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