Wie immer um diese Zeit der Themenstart des neuen Thread' s für 2024, Stand 29.12.2023.
Als gewerblicher Vermögensberater mit jahrzehntelanger Erfahrung im Immobilienkreditbereich habe ich mich auf die Vermittlung hypothekarisch besicherter Finanzierungen spezialisiert. Ich stehe seit über 14 Jahren hier im Forum Rede und Antwort, gerne auch via PN. Meine Kontaktdaten sind im Benutzerprofil ersichtlich: https://www.energiesparhaus.at/forum/profil.cshtml?User=speeeedcat
Finanziert werden können hypothekarisch besicherte Immobilien:
der klassische Neubau
Umschuldungen
Hauskauf
Wohnungskauf
Vorsorgewohnungen
Zubau- und Sanierungsmaßnahmen
Folgende Punkte der seit August 2022 gültigen KIM-Verordnung müssen dabei zwingend erfüllt werden:
• Eine maximale Beleihungsquote von 90%, wobei den Kreditinstituten ein Ausnahmekontingent von 20% zugestanden wird. Dieses Kontingent ist jedoch recht gering bemessen und wird oftmals für Nachfinanzierungen oder für nachträgliche Bewertungsberichtigungen aufgebraucht. • Eine Schuldendienstquote von maximal 40% (Ausnahmekontingent: 10%). • Eine Laufzeit von maximal 35 Jahren (Ausnahmekontingent 5%). • Insgesamt dürfen aber bei einem Kreditinstitut maximal 20% aller Kredite eine der Obergrenzen überschreiten.
Um Renovierungen und Sanierungen – insbesondere den Umstieg von fossilen auf erneuerbare Energieträger – zu erleichtern, sind Finanzierungen bis zu einer Geringfügigkeitsgrenze von € 50.000 von diesen Vorgaben ausgenommen.
5J FIX: ab 3,5%, zumindest bis Ende Jänner 2024 (Anschluss variabel bestens ab 1,125%)
25J Fix: ab 3,875% (Anschluss variabel bestens ab 1,00%)
10, 15, 20, 30 und 35J FIX: individuell auf Anfrage
NEU, Zinsjoker: berechtigt zum einmaligen und kostenlosen Umstieg eines bestehenden Fixzinses in eine variable Kondition. Danach kann bis Ende 2026 Zug um Zug gegen eine Gebühr (aktuell 400 €) wieder in eine dann (vielleicht) günstigere Fixzinskondition gewechselt werden. Die Laufzeit des Fixzinssatzes beginnt von neuem. Man kann natürlich auch variabel bleiben. Somit erspart man sich die Pönale bei einer vorzeitigen Auflösung und mögliche Umschuldungskosten. Der Zinsjoker ist ausschließlich über die BA erhältlich. Als Premiumpartner der BA beantworte ich Fragen dazu gerne hier öffentlich im Forum oder per Privatnachricht.
Da die SWAp-Sätze aktuell sehr volatil sind, können sich die Konditionen jederzeit nach oben und unten verändern. Ich berichte an dieser Stelle wie gewohnt.
Variante variabel:
Aufschlag ab 1,00% zuzüglich 3-Monats-Euribor
Es soll das Spektrum der Möglichkeiten abgebildet werden. Ausreißer nach unten wird es geben, keine Frage, sollten aber nicht als Regelfall hier angeführt werden.
Angaben wie gewohnt unverbindlich, da eine konkrete Zusage erst nach Sichtung aller einreichrelevanter Unterlagen und Informationen sowie Genehmigung durch das Risikomanagement der finanzierenden Bank erfolgen kann.
Allgemeines rund ums Finanzieren, Kreditrechner, FAQ´s zu den gängigen Fragen wie Definitionserklärungen, Sicherheiten, benötigte Unterlagen, Kontaktmöglichkeit, Kreditrechner uvm. werden auf meiner Homepage
.. Palette schrieb: Mir fällt auf, dass im Forum nur ein Update zu BAWAG und BA gegeben wird.
nicht nur - aber diese beiden Institute sind hier gut "gemonitored"
.. Palette schrieb: Sind die 3,7%, bei einer guten bis sehr guten Bonität wettbewerbsfähig?
ja - in dieser Fixzinsperiode ist das eine sehr gute Kondition
.. Palette schrieb: Oder gibt es derzeit möglicherweise andere Banken, die deutlich attraktivere Konditionen bieten?
kommt auf die Fixzinsperiode an. In Kombination mit der kostenfreien Wechselmöglichkeit von fix auf variabel innerhalb der nächsten 3 Jahre sind die 3,70% aktuell sehr gut.
.. Palette schrieb: Unser Bauvorhaben: 590.000,- Gesamtkosten, 140m2 auf Baurechtsgrund, Eigenmittlelanteil von 140.000,-, also 450.00,- Kreditvolumen
da muss man schauen, welchen Wert die Bank dem zu errichtenden Haus beimisst. Auch wesentlich ist, ob es eventuelle Hindernisse hinsichtlich die im Rahmen der Finanzierung zu erfolgende pfandrechtliche Besicherung gibt. Diese sind in den Bestimmungen des Baurechtsvertrages enthalten.
Sollte es ein Problem bei der Bewertung geben und laut KIM-Verordnung ein Ausnahmekontingent (diese sind bei der Bank Austria derzeit "schmaler" bemessen) beansprucht werden, müsste man auf andere Institute ausweichen.
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Hallo LiConsult, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen,
das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können.
.. HAR80 schrieb: Der Erste Bank Chef behauptete gegenüber Journalisten, dass sie aktuell um 3,5% die Immokredite vergeben ...
das dürfte sich dann aber noch nicht bis in die "Niederungen" des Vertriebs bzw. der Produktkalkulation durchgesprochen haben. Hatte diese Woche zwei Konkurrenzofferte der ERSTE am Tisch (beide mit 35Y Gesamtkreditlaufzeit) einmal 15Y fix mit 3,7%, einmal 25Y fix mit 3,9% - Anschlusskondition 3M EURIBOR + 1,15%. Volle Besicherung, einwandfreie Leistbarkeitsdarstellung. Wird jetzt die BA mit 25Y fix zu 3,7% und Anschlusskondition 3M EURIBOR + 1% werden.
Pauschalaussagen mit einem konkreten Prozentsatz sind überhaupt schwierig, da die zugrundeliegende Dauer der Fixzinsbindung eine wesentliche Rolle spielt.
hat jemand schon genauer Informationen bezüglich den 200.000€ die man vom Land bei einem Neubau mit 1,5% bekommt? Wäre mein erstes BVH und blick mich da noch nicht ganz durch. Ist das schon fix, dass man das beantragen kann? Wenn ja, ab wann und wo wird das beantragt? Welche Laufzeit hat dieser Kredit bzw. ist hier dann eine Pönale wenn man mehr zurückzahlen will usw.?
Vielen Dank schon im Voraus falls ich hierzu eine passende und Aufschlussreiche Antwort bekomme.
hat jemand schon genauer Informationen bezüglich den 200.000€ die man vom Land bei einem Neubau mit 1,5% bekommt? Wäre mein erstes BVH und blick mich da noch nicht ganz durch. Ist das schon fix, dass man das beantragen kann? Wenn ja, ab wann und wo wird das beantragt? Welche Laufzeit hat dieser Kredit bzw. ist hier dann eine Pönale wenn man mehr zurückzahlen will usw.?
Vielen Dank schon im Voraus falls ich hierzu eine passende und Aufschlussreiche Antwort bekomme.
Tja, so sieht es aus: - Die Regierung hat etwas verkündet - Die Länder müssen es in 9 Landesgesetze umsetzen - Man braucht die Stimmen einer Oppositionspartei (2/3 Mehrheit). Die SPÖ will die Mieterhöhungen deckeln und opponiert gegen das Kernklientel der ÖVP (und das in Wahlkampfzeiten)
Alles ist möglich, eines steht fest: Alle/viele Immokäufer/Hausbauer werden jetzt warten und die Branche noch mehr unter Druck setzen. Ich bin gespannt...
.. andi102 schrieb: - Man braucht die Stimmen einer Oppositionspartei (2/3 Mehrheit). Die SPÖ will die Mieterhöhungen deckeln und opponiert gegen das Kernklientel der ÖVP (und das in Wahlkampfzeiten)
Die Lage ist zugegeben brenzlig, aber dass man die Offensive vor einer Einigung mit der Opposition kommuniziert, wirkt wie ein Anfängerfehler. Vor allem wenn man bedenkt, dass man die SPÖ nicht mal wirklich unter Druck setzen kann, da es nur in Bruchteilen ihre Wählerschicht betrifft und die Sozialdemokraten sich mit Klientel-Forderungen absichern können... Bin echt gespannt, wie der gordische Knoten gelöst wird.
Es besteht schon auch Druck auf die SPÖ. Sagen sie nein oder übertreiben sie es mit Forderungen, dann müssen sie erklären warum sie die Leerstandsabgabe abgedreht haben bevor sie kommt. Eines ist fast sicher, nutzen Rot und Grüne das Fenster nicht, dann ist die Leerstandsabgabe auf viele Jahre vom Tisch.
da muss man schauen, welchen Wert die Bank dem zu errichtenden Haus beimisst. Auch wesentlich ist, ob es eventuelle Hindernisse hinsichtlich die im Rahmen der Finanzierung zu erfolgende pfandrechtliche Besicherung gibt. Diese sind in den Bestimmungen des Baurechtsvertrages enthalten.
Sollte es ein Problem bei der Bewertung geben und laut KIM-Verordnung ein Ausnahmekontingent (diese sind bei der Bank Austria derzeit "schmaler" bemessen) beansprucht werden, müsste man auf andere Institute ausweichen.
Kurzes Update zur Baufinanzierung hinsichtlich unseres Projektes auf einem Baurechtsgrund (99 Jahre): angefragt wurde für 35 Jahre Laufzeit/25 Jahre Fixzins, 590k Baukosten, 140k Eigenmittel: Wie bereits von LiConsult vorab angemerkt wurde, war letztendlich die pfandrechtliche Besicherung Thema und letzlich nicht gegeben. Wir waren ziemlich schockiert, dass die BA trotz detaillierter Fixkostenaufstellung eines Generalunternehmers dem Haus nur 50% der tatsächlichen Baukosten beimisst.
Auch eine kleine Eigentumswohnung zur zusätzlichen Belehnung war letztlich nicht ausreichend. Die Bonität, Netto-Haushaltseinkommen von 8.300 Euro, war laut BA absolut kein Thema... Ich frage mich nur, wer dann heute Kredite bekommt. Scheinbar niemand mit einem Baurechtsgrund.
Sehr schade, insbesondere wenn man das Potential des Baurechtsgrundstückes kennt: Salzkammergut, unverbaubarer Weitblick, wenige hundert Meter vom See/öffentlichen Badeplatz entfernt. So etwas findet man eigentlich kaum noch.
da muss man schauen, welchen Wert die Bank dem zu errichtenden Haus beimisst. Auch wesentlich ist, ob es eventuelle Hindernisse hinsichtlich die im Rahmen der Finanzierung zu erfolgende pfandrechtliche Besicherung gibt. Diese sind in den Bestimmungen des Baurechtsvertrages enthalten.
Sollte es ein Problem bei der Bewertung geben und laut KIM-Verordnung ein Ausnahmekontingent (diese sind bei der Bank Austria derzeit "schmaler" bemessen) beansprucht werden, müsste man auf andere Institute ausweichen. ───────────────
Kurzes Update zur Baufinanzierung hinsichtlich unseres Projektes auf einem Baurechtsgrund (99 Jahre): angefragt wurde für 35 Jahre Laufzeit/25 Jahre Fixzins, 590k Baukosten, 140k Eigenmittel: Wie bereits von LiConsult vorab angemerkt wurde, war letztendlich die pfandrechtliche Besicherung Thema und letzlich nicht gegeben. Wir waren ziemlich schockiert, dass die BA trotz detaillierter Fixkostenaufstellung eines Generalunternehmers dem Haus nur 50% der tatsächlichen Baukosten beimisst.
Auch eine kleine Eigentumswohnung zur zusätzlichen Belehnung war letztlich nicht ausreichend. Die Bonität, Netto-Haushaltseinkommen von 8.300 Euro, war laut BA absolut kein Thema... Ich frage mich nur, wer dann heute Kredite bekommt. Scheinbar niemand mit einem Baurechtsgrund.
Sehr schade, insbesondere wenn man das Potential des Baurechtsgrundstückes kennt: Salzkammergut, unverbaubarer Weitblick, wenige hundert Meter vom See/öffentlichen Badeplatz entfernt. So etwas findet man eigentlich kaum noch.
Wir hoffen jetzt, eine andere Bank zu finden...
Eine baurechtsliegenschaft verwerten ist für die bank in der regel der supergau, das wundert mich nicht.
da muss man schauen, welchen Wert die Bank dem zu errichtenden Haus beimisst. Auch wesentlich ist, ob es eventuelle Hindernisse hinsichtlich die im Rahmen der Finanzierung zu erfolgende pfandrechtliche Besicherung gibt. Diese sind in den Bestimmungen des Baurechtsvertrages enthalten.
Sollte es ein Problem bei der Bewertung geben und laut KIM-Verordnung ein Ausnahmekontingent (diese sind bei der Bank Austria derzeit "schmaler" bemessen) beansprucht werden, müsste man auf andere Institute ausweichen. ───────────────
Kurzes Update zur Baufinanzierung hinsichtlich unseres Projektes auf einem Baurechtsgrund (99 Jahre): angefragt wurde für 35 Jahre Laufzeit/25 Jahre Fixzins, 590k Baukosten, 140k Eigenmittel: Wie bereits von LiConsult vorab angemerkt wurde, war letztendlich die pfandrechtliche Besicherung Thema und letzlich nicht gegeben. Wir waren ziemlich schockiert, dass die BA trotz detaillierter Fixkostenaufstellung eines Generalunternehmers dem Haus nur 50% der tatsächlichen Baukosten beimisst.
Auch eine kleine Eigentumswohnung zur zusätzlichen Belehnung war letztlich nicht ausreichend. Die Bonität, Netto-Haushaltseinkommen von 8.300 Euro, war laut BA absolut kein Thema... Ich frage mich nur, wer dann heute Kredite bekommt. Scheinbar niemand mit einem Baurechtsgrund.
Sehr schade, insbesondere wenn man das Potential des Baurechtsgrundstückes kennt: Salzkammergut, unverbaubarer Weitblick, wenige hundert Meter vom See/öffentlichen Badeplatz entfernt. So etwas findet man eigentlich kaum noch.
Wir hoffen jetzt, eine andere Bank zu finden...
So ein Projekt sollte doch ein Vermittler der gut vernetzt ist umsetzen können? Wird Banken geben die das machen, aber die wirst als privater erst finden müsst. Und irgendwie klar das sowas aufgrund der Vereinbarkeit schwer ist.
.. andi102 schrieb: Eine baurechtsliegenschaft verwerten ist für die bank in der regel der supergau
Nein, wenn der Baurechtsvertrag noch eine verhältnismäßig lange Laufzeit hat (jedenfalls länger als die angestrebte Gesamtkreditlaufzeit), ist das Eingehen einer derartigen Finanzierung für Banken (und auch die zwangsweise Verwertung) nichts Unübliches - sowohl was Grundstücke im Baurecht betrifft als auch das Baurechtswohnungseigentum.
definitiv - zwar klarerweise nicht jede Bank, jedoch gibt es durchaus welche, die damit umgehen können. Andernfalls wären unzählige Baurechtsvorhaben in der Vergangenheit und auch aktuell nicht realisierbar gewesen.
Servus, war bisher passiver Mitleser, aber wollte mal unseren aktuellen Kreditabschluss reinposten: Haben gerade 550k Kreditbetrag mit 3,5% fix auf 20 Jahre bekommen mittels Kreditmakler bekommen (keiner der im Forum anwesenden).
Die BA hat da halt recht starre Vorgaben. In Kombination mit dem Bewertungsabschlag ist diese somit ausgeschieden.
.. hueslebauer91 schrieb: So ein Projekt sollte doch ein Vermittler der gut vernetzt ist umsetzen können? Wird Banken geben die das machen, aber die wirst als privater erst finden müsst. Und irgendwie klar das sowas aufgrund der Vereinbarkeit schwer ist.
.. gany schrieb: Servus, war bisher passiver Mitleser, aber wollte mal unseren aktuellen Kreditabschluss reinposten: Haben gerade 550k Kreditbetrag mit 3,5% fix auf 20 Jahre bekommen mittels Kreditmakler bekommen (keiner der im Forum anwesenden). 😀
Und die Nebenkosten: BAG, Kontoführung usw.... Macht ja nur im Kontext Sinn😉
Nein. Im Gespräch ist aber die Verlängerung bis Juni. Im Gesamtpackage sind die 3,7%, 10% Pönale freie SoTi vom Kreditnominale per 12-Monatsperiode und dem Zinsjoker ziemlich unique. Der Joker kann, sollten die 200K zu 1,5% regierungsseitig wirklich kommen, ein wirkliches Hammer-Tool sein: jetzt Fixzins sichern, dann umsteigen in variabel und die 200K Förderung Pönale frei sondertilgen. Bankseitig, wenn die Bewertung passt (die BA müsste zugunsten der Förderung in den 2. Rang), sollte nichts dagegen sprechen.
Der Joker kann, sollten die 200K zu 1,5% regierungsseitig wirklich kommen, ein wirkliches Hammer-Tool sein: jetzt Fixzins sichern, dann umsteigen in variabel und die 200K Förderung Pönale frei sondertilgen.
sofern der Regierungs-Kredit/Fixzins nicht nur für Neubauten zählt ;) habe bis dato noch nirgends gelesen, dass auch "bestehende Kredite"/fertige Häuser, die Möglichkeit auf den 200K der Regierung hätten ...
