Mein Forum
Registrieren
Neu hier?
Baukonstruktionen
Fertighaus
Fenster
Dämmung
Dichtheit
Passivhaus
Schimmel
Energieausweis
Heizung
Pellets
Erdwärme
Warmwasser
Stromsparen
Solaranlagen
Photovoltaik
Lüftungsanlagen
Energiespartipps
Berechnungen
|
|
||
|
@csae37 Es besteht nicht die Chance, dass eure jetzige Wohnung zufällig in 5 Jahren um 100000€ teurer wird und ihr dann fein aus dem Schneider seid? Wenn ihr euch jetzt einen variablen Kredit über die komplette Summe aufnehmt. Die Wohnung dann vermietet und später erst verkauft? Ich weiß, ist ein Zock, aber Chancen stehen gut, dass es funktioniert. |
||
|
||
|
Zwischenfinanzierung ist fair gepreist. Bei der Endfinanzierung denke ich nicht, dass die Bearbeitungsgebühr in der Kondition enthalten ist. Diese wird bei einigen Instituten im Rahmen einer erhöhten quartalsweisen Kontoführungsgebühr verrechnet - oder alternativ eben "wie früher" als einmaliger prozentuell in Abhängigkeit des Kreditvolumens verrechneter Betrag. Aber stimmt natürlich was du sagst - die Bestkonditionen (die in eurem Fall möglich sind) sind ein Stück weit entfernt. Ist nicht nur ein nicht planbarer (und möglicherweise "gefährlicher") Zock, sondern meiner Einschätzung nach einfach deshalb nicht möglich, da die finanzierende Bank keine 60 Monate Zwischenfinanzierung genehmigt. In der Regel werden maximal 24-36 Monate zwischenfinanziert. |
||
|
||
| Hallo LiConsult, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
|
||
|
@Zwosti Vielen Dank für deine Antwort und den Vorschlag. Du hast vermutlich recht, die Chancen stehen wirklich gut. Allerdings wollen wir eher auf der sicheren Seite sein und alles unter Dach und Fach bringen. Ich glaube ich könnte nicht ruhig schlafen mit einer offenen Summe von über € 600.000... |
||
|
||
|
@csae37 weil es ja aktuell eher ein Verkäufermarkt ist - vielleicht geht es ja, die Wohnung zu verkaufen und noch bis zum Umzug drinnen zu wohnen (Wohnrecht) - dann spart man sich die hohe Zwischenfinanzierung |
||
|
||
|
Hallo speeeedcat, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Aktuelle Aufschläge Hypothekar-Kredite 2021 |
||
|
||
|
@LiConsult Vielen Dank. Aber das Gesamtpaket (Zwischenfinanzierung, Endfinanzierung, beides ohne BAG BAG [Bearbeitungsgebühr]) ist dann eigentlich schon ganz gut oder? Mit Sicherheit bekomme ich bei der ein oder anderen Bank ein besseres Angebot für die Endfinanzierung, dann ist aber meist die Zwischenfinanzierung schlechter... |
||
|
||
|
@xilinx vielen dank, klingt interessant und jedenfalls eine Überlegung wert! |
||
|
||
|
ja - wie gesagt - die Zwischenfinanzierung ist wirklich sehr OK, vor allem wenn diese wirklich ohne Bearbeitungsgebühr angeboten wurde. Nachdem die Zwischenfinanzierungsperiode ohnehin nur "kurz" ist, spielt der Zinssatz dabei auch nicht die große Rolle - eher natürlich die Einmalgebühren. Was kostenmäßig definitiv spürbar sein wird, ist die Besicherung der Zwischenfinanzierung. Was wurde hier verlangt - Rangordnung über 550k oder gleich Pfandrecht über die gleiche Summe? Bitte bei der Null-Bearbeitungsgebühr nicht blenden lassen. Banken, die diese nicht verrechnen (z.B. Raiffeisen, ERSTE, Sparkassen), verrechnen die Bearbeitungsgebühr anteilig über die Kreditlaufzeit im Rahmen einer erhöhten quartalsweisen Kontogebühr. Gratis gibt es somit nach wie vor nichts. Die Zinssätze für die Langfristfinanzierung sind wie erwähnt nur "second best" - oder es wurde (falls gebührenseitig wirklich nichts verrechnet wurde) der Entfall der Gebühren über die höheren Zinssätze eingepreist. |
||
|
||
|
Das funktioniert finanzierungstechnisch aber auch nur dann, wenn der Immobilienverkauf vor Baubeginn abgeschlossen ist und das Geld auf einem zu Gunsten der finanzierenden Bank verpfändeten Konto liegt. Und der Käufer muss auch damit einverstanden sein bzw. hat das dann seine mögliche Auswirkung auf den Verkaufspreis. |
||
|
||
|
Zwischenfinanzierung ist in Ordnung, nicht schlecht, aber auch nicht top. Welche Bank? Schau mal bei der Oberbank, die bieten bei solchen ZwiFi-Konstellationen oftmals unschlagbar an. lg Alex |
||
|
||
|
... ja, dafür wird dann die Endfinanzierung vermutlich überschaubar attraktiv. |
||
|
||
|
Bei 100.000 € könnte ein achtel oder viertel 5-Punkt nicht so. ins Gewicht fallen - das Gesamtpaket muss passt. |
||
|
||
|
Vielen Dank euch allen! @LiConsult die quartalweise Kontoführungsgebühr beträgt € 14 - also auch okay. Bezüglich Sicherheit bei der Zwischenfinanzierung: Wir haben bei der Hausbank aktuell noch eine Kreditsumme für unsere Wohnung offen. Den Kaufvertrag für die Wohnung werden wir noch vor Baubeginn vorlegen können. Die Übergabe der Wohnung sollte dann ca. 1 Jahr später erfolgen. Unsere Hausbank hat hier gemeint, dass der Kaufvertragserrichter die Bank ja bezüglich der Löschungsquittung des bestehenden Pandrechtes kontaktieren muss – diese bekommt er treuhändig gegen den Kaufpreis. Wenn ich das richtig verstehe, benötigt es dann keine Rangordnung oder Pfandrecht? Ist das so üblich? |
||
|
||
|
für die bestehende Finanzierung ist das ein gängiges Prozedere. Klar - wenn der Kaufpreis auf dem Treuhandkonto erliegt, dann deckt der Treuhänder das bestehende Kreditkonto ab und erhält dafür die Löschungsquittung, um danach beim Grundbuchsgericht das Pfandrecht löschen zu lassen. Das wird alles im Treuhandauftrag geregelt, den die Bank an den Treuhänder übermittelt. Die grundsätzliche Thematik ist jedoch jene (schon oft im eigenen Immobiliengeschäft erlebt): Wenn die Zeitpunkte zwischen Kaufvertragsunterfertigung und Übergabe derart weit auseinanderliegen, bedarf es einer eingehenden Relegung zwischen euch und dem Käufer. Der Käufer wird einer vollständigen Kaufpreiszahlung zum jetzigen Zeitpunkt vermutlich nicht zustimmen, denn er kann ja das Kaufobjekt nicht gleich benutzen. Eine Möglichkeit wäre, zuerst einen Teil (z.B. 50%) des Barkaufpreises zu bezahlen und den Rest nach Übergabe, wobei die anderen 50% schon zum Kaufvertragszeitpunkt auf einem Treuhandkonto erliegen müssen). Dann ist aber wieder die Frage, ob du in diesem Fall trotzdem einer Verbücherung des Eigentumsrechtes für den Käufer zustimmen würdest. Ist alles Vereinbarungssache, macht es aber für das Thema "Entfall der Zwischenfinanzierung" kompliziert. Für diesen Fall wäre es Voraussetzung, dass nicht nur der Vertrag vor Baubeginn vorliegt, sondern ebenfalls auch die komplette Kaufpreiszahlung (die natürlich mindestens so hoch sein sollte wie der Zwischenfinanzierungsbetrag) zumindest auf dem Treuhandkonto des Vertragserrichters vor dem Baubeginn erliegt - bzw. wie erwähnt auf einem Bankkonto im Einflussbereich der finanzierenden Bank. Ihr fangt ja bald an zu bauen und dafür benötigt ihr ja bereits jetzt die Mittel (soweit ich verstanden habe, ist der Großteil des Eigenkapitals in eurer jetzigen Immobilie geparkt). Meine Meinung: eine saubere Lösung wäre mir persönlich wichtig. Und wenn die Zwischenfinanzierung notwendig ist, dann ist das halt so. Dafür muss ich mir keine Gedanken machen, ob den Baumeister jetzt zahlen kann oder es durch irgendwelche Unwegbarkeiten doch zu Verzögerungen kommt. |
||
|
||
|
@LiConsult Wenn wir also jetzt den Kaufvertrag für unsere Wohnung unterschreiben (also 1 jahr vor Übergabe) und dann beispielsweise 50 % der Summe auf ein Treuhandkonto verlangen (die restlichen 50 % dann bei Übergabe), dann würde uns die Bank diese 50 % vermutlich als Zwischenfinanzierung ohne pfandrecht geben. Für uns wäre das natürlich günstig. Die Frage ist eher, ob das auch für den Käufer gut ist? Ohne dass er dann gleich ins Grundbuch kann, dürfte eine besicherung (Falls eine fremdfinanzierung) schwierig sein. Gibt es keine bessere Möglichkeit? Wie kann es gelingen, dass wir auf die Zwischenfinanzierung kein Pfandrecht benötigen? Unser baugrundstück ist mind. doppelt so viel wert wie die Kreditsumme (100.000), die wir aufnehmen werden. Könnte man für die besicherung der Zwischenfinanzierung auch den Baugrund anführen? Vielen Dank und schöne Grüsse |
||
|
||
|
Exakt. Mal angenommen, der Käufer benötigt keine Finanzierung. Dann müsste er selbst wenn sich die Bank nur zu 50% besichert (was sie nicht tun wird) mit auf der Pfandurkunde seiner dann neuen Immobilie unterschreiben. Wieso sollte er das tun? Mit Finanzierung ist es dann noch schwerer, da sich die finanzierende Bank veständlicherweise nicht mit dem zweiten Rang zufrieden geben wird. Abgesehen davon - habe auch schon gehört, dass die reine Eintragung des Eigentumsrechtes als Modus (Titel ist ja der Kaufvertrag inkl. Aufsandungserklärung) von Gerichten vereinzelt kritisch gesehen wird, sondern die Übergabe ebenso wichtig dafür ist. Das Thema ist u.a. von insolvenzrechtlicher Bedeutung, nämlich: was passiert, wenn über das Vermögen des Käufers im Laufe dieses Jahres ein Insolvenzverfahren eröffnet wird? Ja - freilich - aber dennoch in der vollen Höhe der Baukosten. Wie gesagt: die Bank soll ja eine Finanzierung von 550k aussprechen. Diesen Betrag möchte sie klarerweise auch besichert haben. Das wird auf dem zu bebauenden Grundstück denke ich auch möglich sein. Ich verstehe den Grundgedanken der Optimierung. Das Problem dabei ist (wie so oft im Leben): Je mehr man optimiert, desto enger wird das Korsett und wenn dann etwas außerhalb des Plans passiert, ist der "Schaden" überproportional hoch. Daher in eurem Interesse: Wir sprechen hier von 1,2% der Baukosten. Wenn ihr es schafft innerhalb eines Jahres zu bauen und eine Benützungsbewilligung zu erwirken, dann könnte man allenfalls andenken nur mit einer Rangordnung (die nur 0,6% kostet), die Bank besichern zu lassen. Der Rangordnungsbeschluss ist allerdings nur 12 Monate ab Ausstellung gültig. Wenn bis dahin nicht alles fertig ist und die Wohnung verkauft und Zwischenfinanzierungskonto abgedeckt ist, dann braucht ihr nochmal einen Beschluss (0,6%) - in Summe also so viel wie das eigentliche Pfandrecht (1,2%). Aber ob das sinnvoll ist ... |
||
|
||
|
Das ist alles mega-kompliziert und fehleranfällig. Ich würde hier in den sauren Apfel beißen. |
||
|
||
|
Ich muss 140k umschulden für bestehendes Haus in dem wir selbst seit 12/2018 wohnen. Beste Bonität. Ist es bezogene auf die Konditionen besser zu einem Makler zu gehen oder direkt zur BA / Erste Bank? |
||
|
||
|
Hallo Finanzexperten, stehe gerade vor der Unterfertigung der Kreditunterlagen der BA. Hier ist nun zuletzt im ESIS-DB der Absatz hinzugefügt worden: "Hypothekenanmeldung über den vollen Neubauwert des Pfandobjekte(s) abgeschlossenen Feuerversicherung." • Ist diese Anmeldung notwendig? • Muss sie mit den vollen Neubauwert des Objekts abgeschlossen werden? (Schätzwert Immobilie 635k€, Kredit 285k€) • Die Höchstbetragshypothek 285k€ steht jeweils im ESIS-DB des Variablen und Fixen Kredit? muss das bei beiden drinnen stehen? (wird ja nur 1x eim GB eingetragen) • Weiters wollte ich euch Fragen wann die Grundbuchseintragungsgebühr entfällt? Hier gibt es ja Regelungen dass unter gewissen Umständen diese Eintragungsgebühr entfallen kann? Vielen Dank schon vorab für eure Antworten =) LG |
||
|
||
| Hallo birdsmountain, kostenlos und unverbildlich kann man das auf durchblicker.at vergleichen, geht schnell und spart viel Geld. | ||
|
||
|
Ja - ist notwendig. Bei der Hypothekenanmeldung wird der Versicherung durch die Bank mitgeteilt, dass die Bank Pfandgläubiger der Liegenschaft ist und dass du der Bank die Entschädigungszahlungen aus einem allfällig entstehenden Versicherungsfall abgetreten bzw. verpfändet hast. Daher ersucht die Bank dann die Versicherung auch um den Sperrschein. Neubauwert Ja - muss bei beiden drinnenstehen. Beide Teile der Finanzierung werden pfandrechtlich mit der Höchstbetragshypothek besichert. Die Gebührenbefreiung ist nur sehr vereinzelt möglich - beispielsweise in den im Wohnbauförderungsgesetz 1984 dargelegten Fällen. Zum Nachlesen: https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10011578 lg |
||
|
||
|
Danke @LiConsult :) |
||
|
||
|
Wenn man zwei abbezahlte Wohnungen im Wert von ca 350.000€ besitzt, zählt das bei der Kreditvergabe als Eigenkapital und hilft das bessere Zinsen zu bekommen, obwohl man vielleicht nur eine Rate von ca. 700€ mtl. bedienen kann? |
Beitrag schreiben oder Werbung ausblenden?
Einloggen
Kostenlos registrieren [Mehr Infos]