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Aktuelle Aufschläge Hypothekar-Kredite 2025

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  •  speeeedcat
  •   Gold-Award
29.12.2024 - 10.1.2025
15 Antworten | 5 Autoren 15
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Wie immer um diese Zeit der Themenstart des neuen Threads für 2025.

Da die SWAP-Sätze im Fixzinsbereich volatil sind, können sich die Fixzins-Konditionen jederzeit nach oben und unten verändern.
Ich berichte an dieser Stelle wie gewohnt. 

Hier zum Nachlesen der 2024er Thread:
https://www.energiesparhaus.at/forum-aktuelle-aufschlaege-hypothekar-kredite-2024/75851

Folgende Punkte der seit August 2022 gültigen KIM-Verordnung müssen dabei zumindest bis Auslauf im Juni 2025 zwingend erfüllt werden:

  • Eine maximale Beleihungsquote (LTV) von 90%, wobei den Kreditinstituten ein Ausnahmekontingent von 20% zugestanden wird. Dieses Kontingent ist jedoch recht gering bemessen und wird oftmals für Nachfinanzierungen oder für nachträgliche Bewertungsberichtigungen aufgebraucht.
  • Eine Schuldendienstquote (DSTI) von maximal 40% (Ausnahmekontingent: 10%).
  • Eine Laufzeit von maximal 35 Jahren (Ausnahmekontingent: 5%).
  • Insgesamt dürfen aber bei einem Kreditinstitut maximal 20% aller Kredite eine der Obergrenzen überschreiten.
  • Um Renovierungen und Sanierungen – insbesondere den Umstieg von fossilen auf erneuerbare Energieträger – zu erleichtern, sind Finanzierungen bis zu einer Geringfügigkeitsgrenze von € 50.000 von diesen Vorgaben ausgenommen. 

https://www.fma.gv.at/fma-erlaesst-verordnung-fuer-nachhaltige-vergabestandards-bei-der-finanzierung-von-wohnimmobilien-kim-vo/

Die KIM-V wird per Juni 2025 gestrichen. Um Bestkonditionen zu erreichen, sind die Vorgaben aber durchaus bei den jeweiligen Bankinstituten nötig.

Mögliche Best Case ab-Konditionen österreichweit:

Fixzins-Varianten, Stand 29.12.2024
  •  5J FIX: ab 2,85%, Anschluss variabel 3-Monats Euribor zuzüglich bestens ab 1%
  • 10J FIX: ab 3,05%, Anschluss variabel 3-Monats Euribor zuzüglich bestens ab 1%
  • 25J Fix: ab 3,15%, Anschluss variabel 3-Monats Euribor zuzüglich bestens ab 1%
  • 15, 20, 30 und 35J FIX: individuell
Variante variabel: 
  • Aufschlag ab 1,00% zuzüglich 3-Monats-Euribor

Im individuellen Einzelfall können sich Ausnahmekonditionen ergeben, die die jeweilige Bank meist unter bestimmten Auflagen wie Kontowechsel, Verpflichtung zum Abschluss von Bank- oder Versicherungsprodukten usw. aus geschäftspolitischen Gründen verfolgt oder ein Zeitfenster in einer vielleicht günstigen SWAP-Situation nutzen kann.

Zinsjoker: nicht mehr erhältlich.

Angaben wie gewohnt unverbindlich, da eine konkrete Zusage erst nach Sichtung aller einreichrelevanter Unterlagen und Informationen sowie Genehmigung durch das Risikomanagement der finanzierenden Bank erfolgen kann.

Links für alle wichtigen Versicherungen rund ums Thema Hausbauen: 

https://www.energiesparhaus.at/forum-versicherungen-und-absicherungen-rund-ums-bauen-teil-1/72629

In diesem Sinne wieder auf einen regen Austausch hier im Forum, viel Gesundheit und die besten Konditionen für 2025!

von Gschmackig, georg7887, mani686, Elohtihs, Equity, Dementsprechend, Namor1, Rev3

  •  Bernhardtirol
1.1.2025  (#1)
Gutes neues Jahr an alle! 

Ich habe wieder einmal ein Frage an die Experten bzgl einer Bankgarantie. 
Wird die Haftungsprovision immer vom gesamten Haftungsbetrag berechnet oder nur vom noch aushaftenden?
Ich habe eine Wohnung gekauft, die sich im noch im Bau befindet und zahle aktuell Raten nach BTVG, deshalb verringert sich, meiner Meinung nach, bei jeder bezahlten Rate der Betrag der noch offenen Haftung. 

Keine Sorge ich werde natürlich meine Bankbetreuerin fragen. Ich habe hier im Forum aber schon sehr oft gute und nützliche Tipps bekommen. 
Danke 

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Hallo speeeedcat,
hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Aktuelle Aufschläge Hypothekar-Kredite 2025

  •  Namor1
1.1.2025  (#2)
@speedcat
Bestkonditionen ab einen Kreditvetrag von 400k?

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  •  speeeedcat
2.1.2025  (#3)
Hallo Namor,
Kauf, nehme ich an? Österreichweit und ohne Staffelung der Kredithöhe wie weiter oben gepostet 3,15% für 25J FIX bzw. für die angegebenen Fixzinszeiträume.
Individuell müsste man schauen, denke aber aufgrund der gestiegenen SWAP-Sätze, dass ein Unterschreiten nicht bzw. nur im Ausnahmefall erzielbar sein wird.
Die BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] sollte in der Höhe um die 1% ausmachen.

Als Vergleich die b99, 300.000 - 500.000 Euro: Bestcase 3,30%.

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  •  Namor1
2.1.2025  (#4)
Die Konditionen waren ja auch von der Lredithöhe abhängig. 200k Kredit waren da so eine Grenze wo der Zinssatz weniger wurde.

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  •  LiConsult
  •   Gold-Award
2.1.2025  (#5)

zitat..
Bernhardtirol schrieb: Wird die Haftungsprovision immer vom gesamten Haftungsbetrag berechnet oder nur vom noch aushaftenden?

das hängt vom Institut ab. Die Bandbreite reicht von z.B. garantiebetragsunabhängig pauschal EUR 450 (wie bei der Bank Austria) bis zu betragsabhängig z.B. 1% vom ursprünglichen Garantiebetrag.

zitat..
Namor1 schrieb: Die Konditionen waren ja auch von der Lredithöhe abhängig.

bei der bank99 korrekt (und vom Finanzierungsgrad) - siehe https://www.energiesparhaus.at/forum-bank99-wohnkredit99-2025-und-mehr/81517

ergänzend auch die längeren Laufzeiten (30Y, 35Y) jeweils ab etwa 3,25%-3,30%

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Hallo LiConsult, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können.
  •  speeeedcat
2.1.2025  (#6)

zitat..
Namor1 schrieb: Die Konditionen waren ja auch von der Lredithöhe abhängig. 200k Kredit waren da so eine Grenze wo der Zinssatz weniger wurde.

Bei der bank99 wie geschrieben ja.

Zum Beispiel bei der B...G oder auch der B. oder auch der OB ist der Kreditbetrag (die Kredithöhe) egal, es gibt keine Staffelregelung.

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  •  LiConsult
  •   Gold-Award
2.1.2025  (#7)

zitat..
LiConsult schrieb: das hängt vom Institut ab. Die Bandbreite reicht von z.B. garantiebetragsunabhängig pauschal EUR 450 (wie bei der Bank Austria) bis zu betragsabhängig z.B. 1% vom ursprünglichen Garantiebetrag.

... habe gerade eben von einem Institut für einen konkreten Fall auch bis zu 2,25% mitgeteilt bekommen ...

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  •  speeeedcat
2.1.2025  (#8)

zitat..
LiConsult schrieb: auch bis zu 2,25%

Böse Zungen könnten behaupten, dass damit die fehlende BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] kompensiert wird  ... 


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  •  LiConsult
  •   Gold-Award
2.1.2025  (#9)
... die kommt noch oben drauf - das ist nur die Garantiegebühr (unabhängig der eigentlichen Finanzierung). Im Kommerzbereich sogar 0,5% pro Quartal ...

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  •  AdaH
4.1.2025  (#10)
Frohes neues Jahr zusammen!

Erstens einmal vielen Dank für die Infos, die ihr postet, super hilfreich!

Ich hätte auch eine Frage zu einem möglichen Kredit, und zwar handelt es sich um den Kauf einer Eigentumswohnung in Wien. Hier die Eckdaten:

- Gesamtpreis Wohung (ink. Makler, Notar, etc.): 900.000 EUR
- Eigenmittel: 470.000 gesamt (220.000 EUR Erspartes + 250.000 EUR finanzieren wir über ein Firmenkredit von unseren Eltern)
- Garantie: Immobilie im Wert von ca. 600.000 (eine Eigentumswohnung in Wien, derzeit vermietet)
- Wir sind beide angestellt und verdienen zusammen ca 7.000 EUR

Finanzierbedarf liegt also bei 430.000 EUR. Der Kredit soll im Idealfall nicht länger als 25 Jahre dauern, aber beim Thema fixe VS variable Verzinsung steige ich aus, denn ich weiß nicht was derzeit besser ist. Sehr gerne würden wir den Kredit auch früher tilgen ggf. auch mehr auf einmal zurückzahlen (zB. bei einer Sonderzahlung oder so). Soweit ich verstehe, verlangen Banken eine Pönale dafür, hätten wir Chancen diese komplett wegzuverhandeln?

Was sagt ihr zum Ganzen? 

Vielen Dank und liebe Grüße,
Ada

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  •  LiConsult
  •   Gold-Award
4.1.2025  (#11)

zitat..
AdaH schrieb: 250.000 EUR finanzieren wir über ein Firmenkredit von unseren Eltern

wichtig dabei zu wissen: Wenn ihr ein formales Darlehen erhält, wird dies in der regulatorisch vorgegebenen 40% "Kreditrate im Verhältnis zu Einkommen - Quote" (gem. KIM-V) zu berücksichtigen sein.

zitat..
AdaH schrieb: Garantie: Immobilie im Wert von ca. 600.000 (eine Eigentumswohnung in Wien, derzeit vermietet)

ein simultanes Pfandrecht auf diese zweite Wohnung werdet ihr bei dargestelltem Eigenmitteleinsatz mit größter Wahrscheinlichkeit nicht benötigen.

zitat..
AdaH schrieb: Wir sind beide angestellt und verdienen zusammen ca 7.000 EUR

rein regulatorisch sollte sich das sehr gut ausgehen - auch bei einer Gesamtkreditlaufzeit von 25 Jahren.

zitat..
AdaH schrieb: aber beim Thema fixe VS variable Verzinsung steige ich aus, denn ich weiß nicht was derzeit besser ist.

Unterstützung/Anhaltspunkte bei der diesbezüglich eigenen Meinungsbildung bekommt ihr unter https://www.energiesparhaus.at/forum-inflations-und-zinsentwicklung/79232_43

Am Ende hängt es von eurer eigenen Zinserwartung, dem Wohlfgefühl einer planbaren Rate, der Einberechnung künftiger Sondertilgungen, dem "Aushalten" möglicher steigender Zinsbelastung im Laufe der Kreditperiode, etc., etc. - in Summe somit von vielen Faktoren ab, von denen sich ein guter Teil in eurer persönlichen Sphäre befindet, ab.

zitat..
AdaH schrieb: Sehr gerne würden wir den Kredit auch früher tilgen ggf. auch mehr auf einmal zurückzahlen (zB. bei einer Sonderzahlung oder so). Soweit ich verstehe, verlangen Banken eine Pönale dafür, hätten wir Chancen diese komplett wegzuverhandeln?

richtig, Kreditgebern wird gesetzlich ermöglicht, bei vorzeitiger Rückzahlung ab EUR 10.000 p.a. eine Pönale im Ausmaß von max. 1% des vorzeitig sondergetilgten Betrages zu verlangen.

Dabei gibt es Institute, die sich exakt an dieser Grenze orientieren, andere die wiederum beispielsweise 15.000 p.a. pönalefrei ermöglichen und wiederum andere, die im Einzelfall sogar gänzlich pönalefrei Sondertilgungen erlauben. Das hängt vom jeweiligen Institut und den Verhandlungen ab.

lg
Thomas

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  •  speeeedcat
5.1.2025  (#12)
Das schaut grundsätzlich nicht so schlecht aus, wenn auch sehr knapp:

Finanzierungsbedarf Kauf ETW plus Firmenkredit der Eltern (was genau ist damit gemeint?) ergeben inkl. Finanzierungsnebenkosten rund 700K Verbindlichkeiten. 
Das wird sich mit euerem 25j. Laufzeitwunsch laut der aktuell noch gültigen KIM-V nicht ausgehen, bei max. 40% Verschuldungsquote des Haushaltsnettoeinkommens.
Das wäre eine max. Rate von rund 2.800 € im Monat.
Laufzeit strecken ist somit unerlässlich, bei 34 Jahren käme man ziemlich haarscharf hin, angenommen 3,15% Fix für 25 Jahre.

Als Pönale freie Sondertilgung könnte man hier 10% vom Kreditnominale beantragen, sprich 43.000 € pro 12-Monatsperiode.

Und ja, umschulden kannst du später immer, bei 1% Pönale des dann aushaftenden Kreditbetrages.

1
  •  AdaH
6.1.2025  (#13)
Vielen lieben Dank für die schnellen Rückmeldungen!

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  •  speeeedcat
10.1.2025  (#14)
Mögliche Bestkonditionen österreichweit werden ab Montag angepasst, und zwar wie folgt:

  • Fixzinssatz 5 Jahre (Kreditlaufzeit max. 20 Jahre): ab 3,05 % (bisher ab 2,85 %)
  • Fixzinssatz 10 Jahre: ab 3,25 % (bisher ab 3,05 %)
  • Fixzinssatz 25 Jahre: ab 3,35 % (bisher ab 3,15 %)
  • Variabler Zinssatz: ab 3,625 % (bisher 4,375 %)

alle bisherigen Genehmigungen erhalten aber ihren Status Quo aufrecht, sofern sich am Kreditbetrag nichts ändert.

LG

1
  •  LiConsult
  •   Gold-Award
10.1.2025  (#15)
Ja - das war zu erwarten, nachdem die Referenzzinssätze von den zwischenzeitlichen Dezember-Tiefs deutlich zugelegt hatten.

Man sieht aber auch hier ganz schön: der Zinsweg nach unten ist keineswegs ausgemacht und "Geschwindigkeit" kann selbst in der kurzen Fristigkeit von ein paar Wochen gleich ein knappes viertel Prozent ergeben.

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