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Servus!
Wegen dem Landesgeld in Höhe von 65k kann ich nur sagen, dass hier bei uns in SBG auch die Konditionen starr sind. Fixe 2 % Zinsen für das Wohnbauförderungsdralehen. heisst genau Zinsgleitklausel und ist das ungewichtee Mittel aus 3 Monats-Euribor und der Sekundärmarktrendite E.G. Alex würde sagen,dass es Verkaufstaktik der Banken ist wenn die Beraterin das mit em Kautionsband erklär. Meine Erfahrung ist, dass es diese Kredit schon angeboten werden. Bei uns in SBG ist die Rechtsabteilung gerade am werkeln, dass dieses Kautionsband flächendeckend einezogen wird. Uuuund.. Jochen (glaub ich) und Alex (glaub ich) oder einer der beiden, oder beide gemeinsam ( ) haben eh auch schon gesagt, dass dies total schnuppe ist, wenn das im KV drinnen steht.
Fakt ist, Aufschläge zwischen 1,25% - 1,5 % existieren und sind im Umlauf am Markt!!!!!! Interessant wäre, wieviel das ganze Bauvolumen ausmacht bei euch. Fin-Bedarf zwischen 200k und 250k.. da liegen ja noch 50k dazwischen. Wie hoch ist das gesamte Volumen? |
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Hallo rk515!
Danke für Deine Antwort. Also diese Bank, bei der wir waren, bietet einen Kredit mit Kautionsband definitiv nicht an. Scheidet dann wohl aus, was schade ist, da das die Hausbank der Familie meiner Lebensgefährtin ist und die Leiterin eine Freundin der Familie, aber beim Geld hört sich die Freundschaft auf ^^ ad Bauvolumen: Bisher habe ich eine Kostenschätzung der Architektin (welche vor allem den Umbau geplant hat und auch die Einreichpläne etc.), die ist rund 200.000. Aktuell warte ich auf ein Angebot/einen Kostenvoranschlag vom Baumeister. Fensterangebot und Heizungsangebot haben wir schon mal. Ich rechne halt lieber mit mehr (daher bis 250.000), hoffe aber, mit 200.000-220.000 das Auslangen zu finden. Wissen tu ich es aktuell noch nicht... |
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Auch die Erfahrung zeigte, dass Umbauten, meist teurer werden als Neubauten....
Finde ich komisch von der Bank! Wenn die das Kautionsband nicht haben, dann müssen auch die Marktgerechtn Konditionen drinnen sein... Gesetz dem Falle, dass bei dir die Bonität und die Besicherung passen, hast genauso ein Anrecht auf die guten Aufschläge.. Aber wie gesagt.. Boniät und Besicherung sind ausschlaggebend für die Konditionenbildung. |
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Als ausreichende Besicherung dient das vorhandene Gebäude/Grundstück
Bonität passt (fast). Fast deshalb, weil die Lebensgefährtin aktuell kein geregeltes Einkommen (vorübergehend selbständig) hat, das sollte sich aber mit Oktober/November wieder ändern. ist mir klar |
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Hi tinti,
Es wäre mal interessant was für ein liegenschaftswert nach Sanierung bei einer bankschätzung heraus kommt - dann hätte man schon mal eine sicherheitennote (gesamtkreditvolumen im Verhältnis zum Schätzwert) Vorübergehend selbständig ist gut.... Da muss man sich genau anschauen was der nettoverdienst ist und warum "sollte" sich das Ende des Jahres ändern - bzw wie fix ist das... Letztendlich gehts um die leistbarkeit - und da bräuchten wir schon genauere angaben (zum Einkommen auch die familiensituation, wieviele Autos, Sonderausgaben etc) ----------------------- Ein kautionsband kann dem kreditnehmer defacto Wurscht sein - es ändert sich nichts am Kredit - die Forderung oder anders gesagt der Anspruch an die Forderung wird verkauft - bei der BAWAG zB an die BAWAG wohnbaubank - und da kann man als Investor dann die wohnbauanleihen zeichnen - bei Hypothekenbanken sind es pfandbriefe - bei den anderen Banken meist Corporate Bonds - Banken haften übrigens auch mit ihrem gesamten vermögen für die Begebung solcher Pfandbriefe etc Einen Nachteil den der kreditnehmer hat ist dass im konkursfall der Bank ein aufrechnungsverbot für bestehende Einlagen bei der selben Bank gilt Aber im Normalfall hat man nicht unbedingt mehr Geld bei einer Bank gebunkert als die Höhe der einlagensicherung ausmacht - sonst hat man iwas falsch gemacht oder ist stinkreich und dann hat man im Regelfall sowieso einen Vermögensverwalter
Lg jochen |
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Mal kurz offtopic event.
Die Zinsen für das Sanierungs-Darlehn sind nicht die Gleichen wie für den normalen Kredit? Da zahlt sich ja der ganze Aufwand ja gar nicht aus. Danke für die Aufklärung. |
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Bevor ich die Bank schätzen lasse, gebe ich den Auftrag lieber an einen Gutachter |
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@dynamite
Entweder es ist ein verkaufsschmäh von der Bank oder aber es hat was mit der Wohnbauförderung zu tun - die ist je nach Bundesland verschieden und da gibts verschiedene Produkte - und da kann's schon sein dass zB Neubau mit 1 % verzinst und Sanierung mit 2 % - sind dann aber auch alles über die gesamte Laufzeit fixzinsangebot (zumindest kenn ich keine variablen WBF's - aber ich kenn auch nicht alle )
@dennis Alles gut und schön - aber eine Bank die eine Finanzierung hergibt ist verpflichtet eine eigene Schätzung zu machen - schließlich MUSS sie die Sicherheiten bewerten - und sie sind nicht verpflichtet eine fremdschätzung anzunehmen - angenommen du gehts mit einem schätzgutachten hin (kostet je nach Objekt und Schätzer einen drei bis vierstelligen Betrag) dann nehmen die das zur Kenntnis machen aber trotzdem ihre eigene Schätzung/Bewertung... Also wenn du dein Geld zum Fenster rauswerfen willst... ;-p Und Banken wissen meist sehr genau was ein Objekt bei einer Veräußerung am Markt wert ist - und das ist nun mal der Preis einer Immobilie -> das was am Markt dafür bezahlt wird |
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| Hallo j.schneeweiss, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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@dynamite:
da gehts nur drum, dass das kind einen namen hat.. wohnbaudarlehen, wohnbaukredit, sanierungskredit/darlehen, häuslbauerkredit.. total egal, wies die bank nennt. kommt das geld vom land, ==> das macht den unterschied aus. vollkommen richtig jochen, die bank macht immer eine eigene schätzung. sie kann sich natürlich nach vorlage eines gutachtens eines gerichtlich beeideten sachverständigen daran anhalten, aber de facto werden eigene schätzungen gemacht. im regelfall sind die auch kostenlos bei der bank, wenn nicht, dann kann man die leicht wegverhandeln.. richtig.. wir verschätzen uns da in den seltensten fällen. im verwertungfall ist ja auch immer die bank bei ner versteigerung anwesend und bietet selbst mit, wenns sein muss. ist ja auch logisch. |
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also der althaussanierungskredit (auch nur in der höhe über die förderungswürdigen 65.000,- EUR) wäre auf jeden fall mit variablen zinsen.
ich muss dringend weitere banken aufsuchen für weitere angebote, mir kommt das alles merkwürdig vor. @j.schneeweiss: hab leider keine bankenschätzung darüber. ich schätze um die 300.000 2 personen (ich und meine lebensgefährtin) 1 auto kinderwunsch in vl. ca 8-10 jahren (max 2 kinder) keine speziellen sonderausgaben (oder was meinst du? - kann dir gerne eine auflistung meiner monatlichen ausgaben mailen) lebensgefährtin macht gerade ein kleines projekt (werkvertrag) bis ende september und soll dann im oktober oder spätestens november fix übernommen werden. nix is fix, mir ist auch klar, dass dieses eventuelle einkommen keine bank aktuell einberechnen wird. |
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das ist der eventuelle springende punkt für die schlechteren kodis... auf vermutungen und vorraussichtlichem einkommen zu stützen ist tödlich für die bank. aner das ist nur meine vermutung. die bankenschätzung wirst im regelfall auch nicht bekommen. höchstens mitgeteilt, was die liegenschaft lt. bank wert ist.. aber das a eher die ausnahme.. |
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@rk515: nach unserem exakten einkommen etc. hat sie erst ganz am schluss gefragt. das hat an ihrem ursprünglichen angebot nichts geändert. egal ob "althaussanierungskredit" oder "normaler" kredit oder kredit mit zinsobergrenze: zinssatz war immer zw. 2,4 und 2,5% (weil sie eben nichts mit kautionsband etc. vergeben). |
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klar - kannst mir gerne schicken - meine emailaddy ist eh im benützerprofil
jetzt nicht bös gemeint falls es etwas zynisch klingt: aber der wirkliche veräusserungswert wird von besitzern oft überschätzt - bei liegenschaftsschätzungen wird das alter abgezogen - und 40 jahre macht schon einen grossen anteil aus... aber sagen wir mal dass ein schwätzwert von zb 200 K im istzustand rauskommt - und du brauchst 200 - 250 K dann hast du ein LTV von 50 - 65 also die besicherungsnote ist ordentlich dann ist die frage der leistbarkeit - haushaltsnettoeinkommen - ausgaben - zukünftige wohnkosten - kredit mit 4 bis 4,5 % fiktiver zinssatz = sicherheitsreserve eventuell kann man das schon berücksichtigen wie die situation ende des jahres ausschauen kann - dafür sind aber auch mehr details notwendig - also um was es da geht - wer der arbeitgeber sein soll oder wie es mit einem alternativen arbeitgeber ausschaut (wie leicht findet man einen job in der jeweiligen branche etc) |
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Da geb ich dir recht Jochen. Leider wird der Wert meist überschätzt und die Besitzer sind dann ganz baff, wenn sie erfahren, dass die Liegenschaft weniger wert ist.
Es spielen viele Faktoren mit. Lage, Grundstückspreis, das Alter, (ggf. ausgehend wie in diesem Fall vom Jahr der Generalsanierung), die Infrastruktur und GANZ wichtig die Einschätzung zu welchem Preis ich die Immobilie in dieser LAge und in diesem Zustand wieder weiterbekommen kann. Wenns ein hypermodernes Haus mit allem Schnickschnack und bibabo ist, jedoch völlig in einer infrastrukturell schwachen gegend, oder anders gesagt, am a..... der welt, und ich habe baukosten von 500k und einen grundwert von 300k, werde ich die immobilie nicht um 800k weiterverkaufen können AUSSER ich finde mir GENAU DENEINEN MENSCHEN, der diese immobilie mit der top ausstattung am a.,... der welt kaufen will. und das ist der knackpunkt, welcher auch mit einbezogen werden muss, welcher dann ggf. zur Abwertung des Wertes führt. Abwertung heisst ja nicht, dass de Liegenschaft de facto weniger wert ist, sondern für die Bank heissts, dass der Verkehrswert (=Wert zu dem ich die Immo am Markt weiterbring) geringer angesetzt wird, um im Falle einer Verwertung (Zwangs) das Kreditobligo abzudecken. Daher wird im Regelfall auch immer weniger Schätzwert rauskommen. So.. nur mal ein kurzer Überblick, wie so Schätzungen in der Bank ablaufen! ^^ |
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Hallo Tintifax76, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Kreditangebot die Erste |
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aktuell ist ein (absichtlich) niedrig angesetzter schätzwert eines immobilienmaklers ca. 180.000,-
lage ist sehr gut und begehrt, da gibt es sicher keine probleme |
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180k im jetzgen zustand, oder?
wenn du die liegenschaft sanierst und aus/umbaust wäre hat gut (aus bankensicht gesehen jetzt) wenn du bei einen finanzierungsbedarf von 250k auch diesen schätzwert erreichst... ansonsten stellt sich für die bank folgendes bild dar (hausnummern jetzt); schätzwert der liegenschaft angenommen 200k finanzierungsbedarf 250k ergo ==> nicht gut ==> besicherungs würde nicht passen ==> risikoaufschlag beim zinssatz sollte das so sein, wird die bank eventuell zusätzlice werthaltige sicherheiten verlangen oder im schlimmsten fall die finanzierung ablehen. wie gesagt.. alles hypothesen.. aber so ist die arbeitsweise einer bank. wennst mim zukünftigen schätzwert nach sanierung über dem finanzierungsbedarf von den 250k bist, hast in der regel kein problem!!! so schauts aus im schneckenhaus |
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ich stell mir das ein bisserl anders vor simon
wenn das ding zb bei einer bankschätzung mit 180 K hergeht - das könnte durchaus so sein wenn ein erfahrener immomakler das niedrig bewertet - dann sanierst du und das ding hat einen wert von über 400 - dann hast mit 250 K finanziert noch immer ein LTV von unter 65 und somit eine sehr ordentliche besicherunggsnote |
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der bank ist bei bestandsobjekten egal, was derimmomakler schätzt.
bei wohnungskäufen oder haukäufen oder grundstückskäufen orientiert man sich eh mim schätzwert am kaufpreis. der ist zu 99.9 % der fäll eh marktkonform. die bank macht ja auch die schätzun in hinblick auf die durchgeführten sanierngsmaßnahmen.! dann isses ja eh keine 180k wert, sondern der Wert nch Umbau. so isses |
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muss da zustimmen. wenn ich eine bruchbude um 100.000 EUR kauf und die um 200.000 EUR sanier, ist die deswegen der bank nicht 300.000 EUR wert (leider) |
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nicht automatisch/zwangsläufig auf jeden fall.
klingt zwar alles einfach, ist aber im endeffekt schon ein bisschen komplexer.. denn... böse wirds für die bank, wenn diese einen zu hohen wert ansetztn und dadurch mehr kredit hergibt (weil die besicherung ja eh super passt) und es kommt zum ausfall. |
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i denk nur ans thema eigenmittelhinterlegung und laufende bewertung der sicherheiten... iii... |
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