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Aktuell auch unsere Sicht... nur nach den Ereignissen der letzten 3 Jahre ist halt alles Walzer! Guter Punkt, bei Beton scheint das ja nicht ganz klar zu sein momentan (meinen die Baufirmen) |
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Beton: +15€/m3 + 5€/m3 Energiekostenzuschlag (OÖ Salzkammergut/Hausruckviertel) Das die Immopreise um 30-40% fallen, wie hier von manchen propagiert, ist schlichtweg Wunschdenken. Auf die magischen 2.500€/m2 werden die Kosten nie wieder zurückgehen. 3.000€/m2 ist eher der neue untere Masstab. |
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Ich würde mit dem Hausbau nicht pokern. Weder bei den Baukosten, noch den Fixzinsen. 2017 waren die 15J Fixzinsen bei 2,125%, dananch ging es runter auf 1,25% bzw. noch weiter auf 0,875% am Tiefststand. Da gab es bei meinen Kunden einige lange Gesichter (auch bei 1,25%, weil es wäre ja NOCH um 3 Achtel Prozent besser gegangen ...). Bei Aktien (oder Bitcoin😀) erwischt auch nur ein Bruchteil den besten Ein- und Ausstiegskurs. 4 Jahre später bereut vermutlich keiner dieser Kunden seine damalige Entscheidung. Wenn es fällt, dann soll es so sein, das kann dir kein Chart der Welt und kein Experte vorhersagen. Es gibt später vielleicht wieder die Zeit, um ggf. zu optimieren, freilich aber mit Kosten verbunden. Jetzt aber kann der Bauch gut schlafen. |
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Zur DIW Studie. Getrost sollte man all diese Studien am besten gar nicht erst beachten. Bzw diese lesen und dann ganz eigene Schlüsse ziehen. Was leider nicht ganz einfach ist. Pars pro toto zur vorliegenden Studie die man unter dem Dateinamen 22-47-1.pdf runterladen kann: 1) bei Bevölkerungsentwicklung wird in keinster Weise auf die Demographie eingegangen (Babyboomer), geschweige denn auf die aktuelle Übersterblichkeit (soweit ich weiß, auch in jüngeren Kohorten; alternde Bevölkerung berücksichtigt = sinkende Lebenserwartung - https://www.br.de/nachrichten/wissen/uebersterblichkeit-das-sagen-experten-zur-hohen-sterberate,TNojPUO) 2) das Zuwanderungssaldo vorallem auf die Ukraineflüchtlunge schieben, ist zwar verlockend, aber hält einer Überprüfung nicht stand. https://de.statista.com/statistik/daten/studie/154287/umfrage/hauptherkunftslaender-von-asylbewerbern/ |
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DIW Die Kreditvergabe ist volumenmäsig auf dem Niveau von vor etwa 10 Jahren. Bei einer Verdoppelung der Preise in der Zeit, hätten wir das halbe Transaktionsvolumen in Anzahl. Und Anfang des Jahres waren die Zinsen noch tiefer und das Volumen "hoch". Nun sind Eigennutzer das eine, und die Schere zwischen Ertragswert und Vergleichswert in beliebten Regionen seit langem Fakt. Aber es gibt auch Investoren und die kalkulieren hart nach Ertragswert. Wie diese Berechnung nach sprunghaft gestiegenen Zinsen aussieht? Würde mich auch interessieren! Ich denke die massiv eingebrochenen Bewertungen bei deutschen Immofirmen beruhen auf dieser Ertragswert-Thematik. Ich habe noch keine Analysten (Vonovia, TAG, Deutsche Bank, Morgan, Goldman, Moodys,...) die das Anlagevermögen neu bertet haben und einen Ausblick wagen! Je länger die Korrektur und wenn auch nur gering, andauert, also deflationär ist, desto länger werden potentielle Käufer warten, wird ja günstiger. Andersherum, desto schneller wollen Verkäufer verkaufen, wird eben immer billiger. Die Spirale gibt es nicht nur bei Inflation, sondern auch bei Deflation. |
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Hallo Haeuslbauer22, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: [Gelöst] Zeitenwende? explodierende Baukosten & steigende Zinsen... |
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Nochmal zum Ertragswertverfahren. Dort gibt es die Bodenwertverzinsung (was ist das "Grundstück (-Anteil) wert und wieviel Rendite könnte ich machen, wenn ich das Geld nicht in der Immo, sondern wo anders anlege) und den Liegenschaftszinssatz (ich glaube das ist das selbe nur für die Bausubstanz). Habe jetzt bei einem Versteigerungsgutachten 07.2021 nachgeschaut, diese beiden Zinsen (die eh identisch hoch sein sollten?) wären 1%. Jetzt ein Gutachten Ende 06.2022. Dieser Zins bei 4%. Jetzt kommt es eben auf die Mietsteigerung an. Wäre interessant, wie sich der Ertragswert einer Immo ändert, wenn sich nur dies beiden Zinsen ändern. Und wie die Mieten steigen müssten, damit der Immo Wert stabil bleibt. |
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Bin gespannt, ob mit der Baulandmobilisierungsabgabe tatsächlich etwas mobilisiert wird: https://burgenland.orf.at/stories/3183454/ |
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Eine faire Bewertung sieht in meinen Augen so aus: 1. Ortsüblicher, "normaler" Bauplatzpreis, bereinigt um die Phantasiepreise 2. Übliche Baukosten (ohne Mondpreise), ich denke wir liegen derzeit bei 3.200 Euro pro m² bei einem EFH mit üblicher Eigenleistung, Keller 800 pro m² (pauschal, alles zusammen - nur ohne Grundstück) 3. Man sieht sich das Baujahr und das tatsächliche Alter an. Also Haus ist 50 Jahre alt, Dach, Vollwärmeschutz und Heizung neu, kann man ev. ein Alter von 30 Jahren annehmen. Also das "technische" Alter. Dann lineare Abschreibung auf Basis 80 Jahre (Massiv) bzw. 60 Jahre (Fertigteil, Holzriegel), dann hat man den Bauwert. 4. Leichten Zuschlag wenn gute Lage (10-15%) oder Abschlag, wenn schlechte Lage (auch deutlich höhere Werte möglich). Dann hat man einen vernünftigen Wert als Preisbasis. Viele rechnen den Wertverlust nicht ein und machen damit einen großen Fehler. Das war auch der Grund, warum viele der Meinung waren, dass unser Kaufobjekt im Jahr 2010 (EFH, 3 Jahre alt, nie bewohnt) mit 225m² WFL und 1000m² Grund in zentraler, schöner Lage um 340.000 viel zu teuer wäre. Erst als sie selber bauten, wurde ihnen bewusst, welches Schnäppchen wir hier gemacht haben. Speziell die Objekte, die ca. 20 Jahre alt waren, wurden viel zu teuer gehandelt. Wenn du diese Kalkulation zu Grunde legst, siehst du die Überbewertung. Die geposteten Extremfälle hier haben sicher das Potenzial von mehr als -30%. Bei uns in der Region wird ein Neubau (normales EFH in mäßiger Lage) um 770.000 angeboten. Auf den Plänen sieht man im Keller am Plan einen Raum mit der Beschriftung "ehemals Öltank". Neubau?! Auf alten Satellitenfotos ist das Haus schon drauf. Bei einer Totalentkernung inkl. neuen Dach, Elektrik, Installationen würde ich z.B. 100.000-150.000 vom Neubauwert abziehen. |
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Mit dieser Ausnahme wohl nicht viele: "Wer etwa unter 30 ist oder Kinder beziehungsweise Enkelkinder unter 30 hat, ist von der Abgabe nicht betroffen." Salzburg ist da rigoroser, bin gespannt, ob es etwas bringt. Das größere Problem sind die illegalen Zweitwohnsitze, die die Gemeinden aus verschiedenen Gründen (u.a. Bundesertragsanteile, da sich der Holländer einfach mit einem Hauptwohnsitz zusätzlich zum Hauptwohnsitz in Holland anmeldet) nicht kontrollieren und auch nicht sanktionieren. |
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Aktuelle Beobachtungen: Edikte seit 24.11. 6x Zuschläge ohne Überbot, 3x mit Überbot. 2 der "mit Überbot" sind aber fast identisch und verzerren evtl. Trotzdem, "mit Überbot" ist eher selten, jetzt aktuell 1/3. Also weiter beobachten. Wieder ein Haus in Salzburg Speckgürtel mit -4,2% auf den Angebotspreis. Überraschenderweise wurden nach EZB-Äusserung, die Zinsen noch einmal stark (75 Basispunkte) und dann weniger stark, aber weiter anzuheben, die deutschen Immofirmen nicht abgestraft, sondern konnten an dem Tag stark zulegen. |
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Hier ein interessanter artikel, wie bereits öfter von mir angemerkt muss man einfach geduldig sein. https://www.onvista.de/news/2022/12-02-ezb-chefvolkswirt-straffungskurs-entfaltet-wirkung-erst-nach-einiger-zeit-20-26071763 |
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[ref]andi102: Aha und was erwartest du dir da im Speziellen? Alle Leute die ich kenn bekommen Gehaltssteigerungen zwischen 7 und 12 % für kommendes Jahr und die meisten habn für heuer auch schon mehr als 5% bekommen (ich selbst hab 2023 um 18% mehr als 2021 also ca. 900 Euro brutto) ... wer auf bessere Zeiten wartet wird enttäuscht werden 😄 |
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Was hat der Artikel mit Gehaltssteigerungen zu tun? |
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naja in den obigen Diskussionen ging es ja hauptsächlich darum das Immobilien/Baukosten aufgrund der steigenden Zinsen billiger werden nächstes jahr aber genau das wird eben aufgrund der sehr hohen Gehaltsssteigerungen in urbanen Lagen nicht passieren (meine Meinung) |
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Naja. Man weiß aus der Vergangenheit dass steigende Zinsen die Nachfrage einbrechen lässt. Im letzten Quartal sind die Immopreise zB. in München um -1,5% gesunken. Immofinanzierer rechnen im 4. Quartal mit einem weiteren Sinken und 2023 mit -15% für München, -20 bis -25% im ländlichen Umfeld. Die Prognosen für Gesamtdeutschland die ich bisher gesehen habe liegen für 2023 bei -6% bis -22%, aber die Unterschiede bei den Prognosen sind extrem. Fast wie würfeln. Aber alle einheitlich sinkende Preise. Aus Österreich sah ich bisher noch nicht viel substantielles im 4. Quartal publiziert. Und alles davor kann man längst als obsolet behandeln. Ich glaube allerdings auch nicht an sinkende Preise bei Lagen wie 1. Bezirk Wien, 1. Reihe Attersee, Wörthersee, Mattsee ... |
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Das wird dort auch nie passieren, weil das Angebot dermaßen beschränkt ist, Seezugänge äußerst selten sind - noch dazu so gut wie nie auf den freien Markt kommen und wenn, dann zu extremen Preisen. Leute mit Geld gibt' s genug. Und somit die Inflation einbremst. Das scheint zu gelingen. Auch das wird noch spannend werden. Die prozentuellen Gehaltsabschlüsse bleiben, auch wenn die Inflation wieder auf ein normales Niveau zurückkehrt. Einmalzahlungen wären vermutlich das probatere und weit weniger teurer und die Betriebe belastende Mittel gewesen, aber da waren alle Interessensvertretungen einstimmig dagegen. Am Ende des Tages zahlen wir das dann alle durch das dementsprechend angepasste Preisniveau.
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Aber die teureren Preise bleiben ja auch. Selbst wenn die Inflation wieder auf ein normales Niveau zurück geht, gehen die Preise ja nicht zurück, sondern steigen halt nicht weiter. Also ist das mit der Lohnerhöhung schon stimmig, aus meiner Sicht. |
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Muss nicht zangsläufig sein, in der Bauwirtschaft sind einige Sektoren (Stahl, Holz) schon merklich günstiger geworden, Treibstoff und Strom detto. Aber klar sind Lohnerhöhungen wichtig und richtig, aber die Frage ist, in welchem Ausmaß. Wenn ich mir die Eisenbahner-Gewerkschaft anschaue, für deren Boss +7,5%% +Einmalzahlung gar nicht in Frage kommen, wundere ich mich schon dezent. Gut, der dürfte ein höheres Ziel verfolgen ...🤪 |
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Das würde stimmen wenn die Baufirmen de Kostensenkungen weitergeben würden. Das ist aber nicht der Fall. Eher das Gegenteil findet statt, es wird noch fest aufgeschlagen (Energiekostenzuschlag, CO2 Zuschlag, Teuerungszuschlag). Der Börsenpreis war für die tatsächlichen Preise die der Endkunde bezahlt nie wirklich relevat. Bestes Beispiel sind AQ60 Matten, jeder spricht vom fallenden Rohstoffpreis, die Matte sind aber weiterhin exorbitant teuer..... selbiges beim Diesel - Rohöl günstig - diesel weiteerhin überteuert. ad Einmalzahlung: Da spribgst du aber schön auf den Zug der AG auf. Mit der Einmalzahlung wären de AN spätestens nächstes Jahr schön beschissen worden. |
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Die teuren Kosten sind doch beim Hausbau immer noch 1/3 Material und 2/3 Arbeit oder nicht? Also grob gesagt. Schaut euch die Lohnverhandlungen an und was das natürlich dann für die Firmen bedeutet. Wir reden hier von kollektivvertraglichen Lohnerhöhungen UND (!) Ist-Lohnerhöhungen. @speeeedcat Richtig, denn kurz vor meinem Bau kam jemand vorbei, blieb stehen und fragte nur: "Würdet ihr mir die Wiese verkaufen"? Es wird immer genug Leute geben, die Geld haben und bereit sind, das auszugeben. Das Problem ist halt bei diesen Dingen (für mich als "Normaluser" jedenfalls): Man kann eine Sache nur einmal verkaufen... |
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Also im Holzbau ist es definitv so, dass die Preise (gegenüber Q1-Q2 2022) zurückgegangen sind. |
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