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Dem schließe ich mich an. Die Bestkondition liegt derzeit bei 20J Fix bei 1,75%. |
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@Equity ... noch einmal betr. Inflation frisst Schulden auf ... Stieß neulich auf u. a. STANDARD-Artikel von Eric Frey, https://www.derstandard.at/story/2000135313954/was-ist-so-schlimm-an-inflation - höchst informativ, wenn auch hochgradig wissenschaftlich und daher für mich Laien nur mehr bedingt verstehbar. Im darauf folgenden Chat schrieb dann ein Poster (s. d.), dass eine Inflation des aktuellen Werts (7,2%) - wenn auch nur theoretisch - seine(n) Schulden(wert) per anno höher tilgen würde als die von ihm tatsächlich geleisteten Tilgungzahlungen. Das veranlasste mich sofort, dies bei meinem Hypokredit zu überprüfen - und ja, der Mann hat durchaus recht: Unser aktueller Kredit (Restschuld ca. € 200.000, zu 1,5% fix verzinst bis LZ-Ende in 15 Jahren ) wird mit Monatsraten zu € 1.252 zurückgezahlt. Unsere p.-a-Tilgung macht also ca. € 12.000 aus (€ 1.252 mal 12 = ca. € 15.000, abz. ca. € 3.000 Zinsen p. a). Eine 7% Inflation hingegen ergäbe übers Jahr ca. € 14.000 (€ 200K mal 0.07) Wertverlust. Auch wenn vieles nicht so punktgenau zutreffen oder nur theoretisch bleiben mag (eine zeitnah gewährte Einkommensanpassung in Höhe von 7% etwa), so zeigt mein Beispiel verblüffend, dass die Rechnung jedenfalls tendenziell positiv ausgeht. Es schreckt einen allerdings, wenn man vice versa (an)erkennen muss, dass sich von einem Guthaben dieser Höhe (ob am zu +/- 0% verzinsten Sparbuch, in der Wäsche oder im Strumpf liegend) nach einem Jahr satte € 14.000 an Wert vertschüsst haben würden. Freue mich auf deine bzw. eure Kommentare dazu! |
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bei mir trifft genau das gleiche zu. hab auch ca 200k offen mit 1,45%. aber wie merkt man das? im realen eigentlich garnicht. meine lohnverhandlung ist immer ende des jahres und bis dahin werde ich von dieser inflation nichtmal irgendwas spüren außer dass jetzt die gurken beim spar statt 70 cent schon über 1 euro kostet. |
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Hier wird es komplett off-topic wenn man ins Detail geht, kann man aber gerne in einem passenden Thema vertiefen. Nur in Bezug auf die Konditionen, das Jammern über steigende Zinsen ist da Jammern auf hohen Niveau, aktuell ist die Frage ob man - 7% Realzinsen hat (wer noch bestmöglich flexibel unterwegs ist), - 6% (mittelmäßiger laufender Fixzins) oder - 5% (aktueller mäßiger Neuabschluss mit Fixzins). Alle drei Varianten sind für Kreditnehmer im Moment super, alle drei Varianten wird es auf Dauer nicht spielen. Welche Variante auch langfristig die beste der drei guten ist, wird sich zeigen. Die Realzinsen werden steigen, das ist fix, nur ob/wie weit dazu Nominalzinsen steigen (Vorteil bei Fixzinssatz) oder die Inflation wieder sinkt (Vorteil flexibel) wissen wir alle nicht. Der Rest ist off-topic, on-topic ist derzeit sicher die Zeit der schnellen (aber trotzdem gut überlegt!) und nicht die der ewigen Herumüberleger über irrelevanten Details (z.B. Höhe der Sondertilgung, absolut irrelevant derzeit). |
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Hallo speeeedcat, würde mich interessieren bei welcher Bank man noch solche Konditionen bekommt und wann darum angefragt wurde? Der 20 Jahre Swap liegt aktuell bei 1,78 (Stand 02.05.22) - mit Bankaufschlag ist da meiner Einschätzung nach unter 2% nicht realistisch, oder? Wir sind gerade selber kurz vor dem Hausbau und haben leider den Plan nicht 4 Wochen eher fertig gehabt und befürchten jetzt Zinsen in Richtung 2,5% obwohl wir 30% Eigenmittel mitbringen. Irgendwelche Tipps wie wir noch zu guten Konditionen kommen? |
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Vollkommen richtig! Die Bausparkasse Wüstenrot bietet aktuell ab heute diese Kondition an. Freilich Best-Case Annahme. Duchwegs alle Bankinstitute sind derzeit zwischen 2,25% und 2,5% unterwegs, eben aufgrund der genannten SWAP-Sätze. Die WüRo hat jahrelang de facto wenig Finanzierungsgeschäft gehabt und sind somit überliquide. Damit wurden Kontingente zu günstigeren SWAP-Sätzen eingekauft, somit sind diese ansonsten unwirtschaftlichen Zinssätze möglich. |
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Hallo speeeedcat, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Aktuelle Aufschläge Hypothekar-Kredite 2022 |
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| Hallo speeeedcat, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Hallo! Ich hätte auch eine Frage zu den aktuellen Konditionen. Da wir wenig Erfahrung mit Finanzgeschäften haben, sind wir froh um ein paar Inputs und Einschätzungen. Wir haben ein größeres Projekt in Planung (Kernsanierung/Zubau) - aktuell am Ende der Planungsphase. Die Errichtungskosten wurden aktuell auf ca. 850.000 EUR geschätzt, wir müssten noch ca. 750.000 EUR Kredit nehmen. Durch den Wert des Grundstücks ist das laut Bank kein Problem und uns wurden insgesamt sehr gute Konditionen zugesagt. Da leider alle eingeholten Angebote einen Fixzins von ca. 2.5% (zumindest effektiv) erbrachten, haben wir uns nun den variablen Krediten mit "Deckelung" zugewandt. Ohne Deckelung erscheint es uns leider für unsere Verhältnisse zu riskant. Wir hätten nun ca. folgende Angebote (LZ 35 J): Zinssatz: 6M EURIBOR + 1.25% Aufschlag (Sollzinssatz 0.9%, effektiv 1%) Maximalzinssatz 2.9% für 20 Jahre (alternativ 2.65% für 15 Jahre) gesamte Bearbeitungsgebühr ca. 9500 EUR (Grossteil Eintragungsgebühr) Was denkt Ihr wäre denn aktuell verhandelbar? Ich hoffe, dass wir bei Marge (und noch 3M EURIBOR) und/oder Bearbeitungsgebühren noch etwas verhandeln können. Ich weiß nicht genau, mit wie viel mehr Aufschlag man ca. rechnen muss, wenn man zu einer Zinsobergrenze wie wir greift. Habt Ihr da aktuelle Erfahrungswerte? Vielen Dank für Eure Einschätzungen! |
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Die Eintragungsgebühr ist bei manchen Instituten auf 100% (anstatt 120% der Darlehenssumme =900.000 €) erzielbar, davon 1,2%. Du kannst hier also bei den genannten 750.000 € maximal 1.800 € sparen. Das hat die Bank aber laut deinen geposteten Zahlen bereits berücksichtigt. Richtig. Da ist keine BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] dabei. Die Bearbeitungsgebühr bei diesen Kredit-Beträgen wirkt sich NULL auf den Effektivzinssatz aus. Ist also völlig egal, ob 1 oder 2% verrechnet wird, wenn im Gegenzug der Zinssatz passt. OHNE Obergrenze wären 0,875% Aufschlag auf den 3-ME die Benchmark. Das ist ein derzeitiger Kundensollzinssatz von 0,375% bzw. ein Effektivzinssatz von rund 0,6% (je nach Laufzeit). Beim 20J Fixzins ist derzeit die Benchmark 1,75%, zuzüglich der Kreditnebenkosten bist da bei rund 2 - 2,1% Effektivzinssatz (wieder je nach Laufzeit). |
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Gibt es eigentlich auch eine Möglichkeit zwisxchen Variabel und Fixzins zu wählen,... also ich sag mal Variabel aber mit einer Deckelung von max 2%? Dh. sollte der Euribor 3M mal über 2% steigen, das mein Kredit dann mit 2% gedeckelt ist? Gibt es sowas bzw. ist so etwas überhaupt möglich auszuverhandeln? |
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Das wäre die eierlegende Wollmilchsau 😅. Das bietet keine Bank an. Das ist das maximalste, das ich kenne: |
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Vielen Dank für die hilfreichen Einschätzungen, speeeedcat! Ja, im ersten Gespräch hieß es mal salopp die Zinsobergrenze würde uns 1/8 mehr an Aufschlag kosten (das schien uns persönlich dann die Mehrkosten im Vergleich zu unserem Sicherheitsbedürfnis wert), aber ich bezweifle aktuell ob dieser Differenzwert auch noch bei Nachverhandlungen gilt. Oder wie würdet Ihr das einschätzen? Anfangs hatten wir bei zwei Banken mit Zinsobergrenze (und sonst eher vergleichbaren Konditionen) einen Aufschlag von 1.35% angeboten bekommen, nun war ein erstes Entgegenkommen der reduzierte Aufschlag von 1.25%. Ich glaube sehr gut für uns wäre wohl wenn wir bis zu 3M EURIBOR + 1.15% (oder ähnlich) kämen, bin gespannt ob das realistisch ist bzw. unser Verhandlungsgeschick reicht. |
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Bitte gerne. Eine Möglichkeit wäre noch zu splitten: max. 50% zu 1,6% für 20J FIX, 50% variabel zuzüglich Aufschlag 0,95% (DERZEIT!) auf den 12-ME oder max. 50% zu 2,25% für 20J FIX, 50% variabel zuzüglich Aufschlag 0,875% auf 3-ME (das wären derzeit 0,375% Sollzinssatz). |
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Ist aktuell sicher eine "spezielle" Situation mit deutlich unterschiedlicher Positionierung der Institute. Wüstenrot bietet wie beschrieben im besten aller Fälle mit 1,75% für 20Y fix bzw. bei Splittung mit mindestens 50% variablem Anteil mit sogar 1,60% unterhalb des aktuellen SWAP an. da sind wir nahezu "flächendeckend" bereits. Lediglich die bank99 liegt aktuell (per 05.05.) bei 10Y fix bei 1,85% (ab 500.000 1,75%), 15Y fix 2,10% (ab 500.000 2%) und 20Y fix 2,15% (ab 500.000 2,05%), jedoch mit den entsprechenden Einschränkung auf Finanzierungsnehmer und Objektstatus (Fertigstellung als Voraussetzung). https://www.energiesparhaus.at/forum-bank99-wohnkredit99-und-mehr/65931 ja - ist auch eine Möglichkeit (gerne angeboten bei ERSTE bzw. Sparkassen). Thema ist halt, dass die Höhe des Caps und die zu zahlende Prämie (es handelt sich im Endeffekt um eine Zinsoption) wesentlich von der Steilheit der Zinskurve abhängt und diese ist durch die hohe Differenz zwischen Geld- und Kapitalmarkt aktuell beträchtlich. In diesen dynamischen Zeiten sind auch die Bepreisungen sehr dynamisch - daher ist das nicht wirklich einschätzbar. Momentan kostet "zu langes Warten" viel Geld. Ja - rein "technisch" funktioniert das natürlich - ist ein ganz "normaler" Zinscap. Vorrangig auch bei ERSTE bzw. Sparkassen, die den dazugehörigen verbrieften Optionsschein (der die Zinsabsicherung darstellt) mitverkaufen. Unter jenen Instituten mit denen ich zusammenarbeite, ist keines dabei, das diesbezügliche Angebote hat. |
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Danke 😂👌 @LiConsult auch dir danke . |
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Das verstehe ich nicht. Jeder kann sich Markt absichern. Ist halt mit risiko verbunden wenn es in die andere richtung läuft. Und wenn man geschickt abgesichert/eingekauft hat könnte man die absicherung verkaufen und einen schönen gewinn einfahren. Ich habe hier einen anderen verdacht, es soll sich jeder selbst eine meinung bilden und googlen (letzte paar Jahre). Das kann den kreditnehmern aber grundsätzlich egal sein meine ich. Bank99 detto. |
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ob, wann und wie Absicherung eingekauft wurde, wissen wir nicht. Es kann auch sein, dass die Zinspositionen gänzlich oder nur teilweise oder laufzeitgestaffelt offen gelassen werden. Auch die unterschiedliche Refinanzierungsseite spielt eine Rolle. Die aktuellen Zinsunterschiede in der Endkundenkondition und auch der Umstand, dass fallweise das 10 jährige Fixzinsangebot temporär ausgelassen wird, offenbart die unterschiedlichen Schlussfolgerungen aus Zins- und Risikomanagement, die jedes Institut für sich selbst trifft. Das verstehe ich nicht. ich auch - wichtig ist jedenfalls, dass jeder für seine individuelle Situation die passendste Lösung findet. |
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Lass uns teilhaben an deinen Gedanken. |
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Gerne: Eines vorweg (bevor ich da irgendwo Schwierigkeiten bekomme): Dieses Posting stellt rein meine eigene Meinung dar und wird im Rahmen des Rechtes der freien Meinungsäußerung erstellt. Ich versuche es auch für Laien einigermaßen verständlich darzustellen. Grundsätzlich ist es so, dass bei Fixzinskrediten die Kundenkondition in etwa mindestens 0,80%-Punkte über dem jeweiligen Swap liegen muss, damit die Bank Geld damit verdient. In diese Bankbreite sind im wesentlichen innerhalb der letzten 1-2 Wochen alle großen Banken (wieder) eingeschwenkt. Also rund 2,6-2,7% für 15 Jahre fix. Es kam in den letzten Wochen zu massiven Verwerfungen am Kapitalmarkt, zum Beispiel betrug vom 1. April bis 14. April der Anstieg im 15 Jahres-Swap 40 Basispunkte (0,40%). Mich verwundert es massiv, dass in so extrem volatilen Zeiten Fixzinsangebote 14 Tage lang gelten. Nimmt man ein paar Tage von der Kalkulation bis zur Angebotserstellung hinzu, kann es durchaus sein, dass vom Kalkulationstag bis zum letzten Tag der Zusagemöglichkeit die Bank nicht nur nichts verdient, sondern in der Tat "dazulegt". Ich glaube, dass die Banken hauptsächlich die Intensität des Anstieges massiv unterschätzt haben und die Prozesse zu träge sind (Vorstandsbeschlüsse für neue Konditionen) um auf die aktuelle Marktphasen zu reagieren. Wären die "normalen" Banken die Kredite meist tagesaktuell preisen, steckt hinter den Bausparkassen eine "träge" Konstruktion: Neue Kondition wird beschlossen (womöglich ist der Entscheidungsträger auf Urlaub), dann müssen die Berater informiert werden, dann wird einmal eingereicht, dann dauert es Wochen bis entschieden wird,.... Ich glaube nicht, dass sich die Banken 100e Millionen absichern, wenn es in die falsche Richtung läuft, haben sie ein riesiges Problem. Ich denke, es ist folgendes passiert: Die meisten Banken haben verstanden, dass es so nicht weitergehen kann und haben die Kondition deutlich erhöht (sie haben aber z.B. in den letzten 7 Tagen schon wieder 0,17% an Marge verloren (das ist extrem viel). Zu den Fixzinssätzen unter 2% Ich kann mir vorstellen, dass hier teilweise aus dem Marketingbudget querfinanziert wird, um sich Marktanteile zu sichern oder die Bilanzsumme zu erhöhen oder es einfach an zu trägen Prozessen liegt. Geld lässt sich meiner Meinung nach damit keines verdienen. An die potenziellen Kreditnehmer: Nützt die Gunst der Stunde ;) Solltet ihr finanziell nicht perfekt gesattelt sein, würde ich eine regionale Bank wählen. Sie ist zwar teurer, hilft im Regelfall im Notfall mehr weiter. Wenn wir wieder 3% Zinsen am Sparbuch haben und die Immopreise zu fallen beginnen (das werden sie schon alleine wegen den schon gestiegenen Zinsen - kalkuliert man eine Gesamtbelastung Kaufpreis + Finanzierungskosten statt mit 1% mit 3% löst das einen Preisverfall um rund 30% der Immobilie aus) werden die Banken sicher von abwartender Haltung in der Verwertung zu schnellstmöglicher Verwertung übergehen. Ich persönlich würde derzeit weder bauen noch kaufen, dass muss aber jeder für sich entscheiden. Bei Fixzinssätzen im Bereich 3% sollte man sich auch schön langsam überlegen, ob nicht eine variable Verzinsung eine Option sein kann (je nach Risikoneigung und finanzieller Situation, wenn die Zinsen wirklich auf 5% steigen sollten). lg |
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Das gilt aber für neue Verträge. Ich baue noch nicht und habe mir aber 1,25% gesichert (aber 300k sind auch verhältnismäßig eher mittelmäßig viel wenn ich mir anschaue, was andere für ein HAUS (!) finanzieren). Mit heutigem Wissen bzw. heutiger Zins- und Kostenlandschaft wäre ich 2020 definitiv einen anderen Weg gegangen. Weil mir das ein Haus nicht wert wäre mehr und der "Marktwert" / "Buchwert" für mich (bis auf die Besicherung) wertlos ist. Der Markt gibt es, der Markt nimmt es. Und da ich nicht verkaufen, sondern bitte drin leben will, interessiert mich nur bestmöglich bauen und günstigst zu finanzieren... |
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Vielen Dank nochmals für eure Einschätzungen (speeeedcat, LiConsult)!! An die splittung variabel / fix haben wir auch schon gedacht, aber da wir bisher bei den größeren regionalen Banken (Westösterreich) waren, war leider für uns kein interessantes Angebot (für den Fixzins) dabei. Vielleicht probieren wir es noch bei Wüstenrot. Und sonst wirds in unserem Fall so eine zinsobergrenze. Finde die Preise auch fern von jeder Realität, aber ob wir nun Miete oder Kredit zahlen ist dann auch schon egal, solange es zahlbar bleibt unabhängig möglicherer Zinsschwankungen. Genau, eines der Angebote war von der Sparkasse. Und wenn ich recht verstanden habe, gibt es wenig Vergleichswerte für die Aufschläge bei variablen zinsen mit zinsobergrenze. Und Zeit ist bei Baufinanzierungen aktuell wohl tatsächlich Geld... Wir werden versuchen nicht mehr zu viel Zeit zu verlieren bis zur Fixierung. |
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 Quelle: Gewinn, Ausgabe 05/2022 |
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