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 Quelle: Gewinn, Ausgabe 05/2022 |
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Ich klinke mich hier mal kurz ein mit einem Erfahrungsbericht, der vielleicht in die aktuelle Situation einiger hier im Forum dazu passt. Haben vor 5 Jahren ein fertiges Haus gekauft, 340k von ca 370k auf 39 Jahre finanziert. Rest für Einrichtung, Garten, etc. später sukzessive nach gekauft aus monatlichem Einkommen. Komplett variabel auf die gesamte Laufzeit mit 1,25% soll und 1,6% effektiv. Damals aufgrund der finanziellen Lage für uns persönlich ein erfolgreicher Abschluss. Wir erhielten dann noch paar Monate später die beantragten 50k aus der WBF, davon haben wir 35k sondergetilgt (vorher ausgemacht natürlich) und den Rest für Einrichtung, etc verwendet verwendet. Letztes Jahr im Jänner habe ich begonnen eine Umschuldung einzuleiten. Richtig gestartet hab ich aber erst Ende April bzw. Anfang Mai. Rein aus Faulheit, hab "eh noch Zeit" bzw. "dringendere Arbeiten" (Garten, etc.). Rückblickend betrachtet hatten wir aber riesen Glück, dass wir nicht doch noch länger gewartet haben. Wir haben 25k nachgeschossen, hauptsächlich um die Rate auch zu verringern bei gleicher Laufzeit und mehr Spielraum um Reserven zu bilden oder Sondertilgungen zu haben. Am Ende haben wir damit 1,25% Fix für 25 Jahre und weitere 10 Jahre variabel mit 0,857% Aufschlag auf 3M Euribor erreicht. Effektiv jedenfalls 1,4% (hauptsächlich, weil wir bei der selben Bank umgeschuldet haben, Stichwort Nebenkosten). Ich hatte damals eigentlich das Ziel bei 1%, war aber etwas zu optimistisch weil leider um paar Monate zu früh (wegen einer für August/September erwarteten Gehaltsanpassung nach oben für bessere EK und Darstellbarkeit). Am Ende aber haben wir uns dafür entschieden, weil die Sorge war, dass bis dahin vielleicht der Swap, die wieder steigt und selbst die 1,25% nicht halten. Gehaltsanpassung kam dann doch erst jetzt (April 2022)...hätte ich also gewartet, hätten sich die Konditionen vielleicht verdoppelt oder schlimmer. Hätte uns insgesamt wohl 50k-70k je nach Kondition zusätzlich auf die ganze Laufzeit gekostet... Das sollte nur ein Denkanstoß sein, ich als konservativ eingestellter was Finanzierungen angeht, hätte jetzt eher zugeschlagen, wenn sowieso ein Kauf ansteht. Kurzfristig wird es sicher eher verschlechtern, glaube ich. Wir hatten auch vor uns eine Wohnung zu kaufen heuer, weil wir kurzfristig ein sehr cooles Angebot gefunden haben, hat sich etwas verspätet wegen eben abgewarteter Gehaltsanpassung und einer Prämie um die die EK um 10-15k zu erhöhen und Darstellbarkeit zu verbessern. Was haben wir jetzt davon? Nix unter 2,5%-3% fix auf 15-20 Jahre. Das hat uns die Rechnung zusammengehaut, weils uns das nicht mehr Wert wäre (und das Objekt ist sowieso auch schon verkauft). Aktuell ist es also so volatil, dass 1-2 Wochen entscheiden zwischen "da sparen wir uns noch paar Tausender" und "mist, das gehts sich jetzt ja gar nicht aus finanziell" (wenns eng ist zumindest). Es sind diese Situationen, die mich zum Verzweifeln bringen. Man wägt die ganze Zeit ab und wenn man nicht aufpasst, verheddert man sich in den Details (BAB 1% oder 1,5% oder 2%, Sondertilgung 10k genug oder doch 20k oder 30k) und vergisst das Wesentliche. Dadurch kann einem auch etwas durch die Lappen gehen und man ärgert sich grün und blau. Sorry für den Roman aber das ist grad meine Stimmung und vielleicht hilft das jemanden, sich zu entscheiden. Ist natürlich kein Ratgeber, nur meine Erfahrung. Will niemanden zu etwas unüberlegtem verleiten. Bin ja auch kein Experte, nur Forumsmitverfolger mit etwas Privaterfahrung in dem Bereich. Ich hätte dieses Post vor 3-4 Monaten gern selbst irgendwo gelesen. lg und Kopf hoch, wer grad mitten drin ist! Vlzivo |
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Hallo speeeedcat, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Aktuelle Aufschläge Hypothekar-Kredite 2022 |
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| Hallo vlzivo, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Sehr interessanter Artikel für uns, vielen Dank, speeeedcat! Passt gut mit unseren Erfahrungen zusammen. |
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Ich und glaube viele Langzeituser können den Neulingen sowohl speeeedcat als auch LiConsult wärmstens empfehlen, da beide (zumindest ich habe bereits mit beiden Verträge abgeschlossen) wirklich kompetent und fair sind. Sie geben hier im Forum kostenlos Fachexpertisen ab und die User nutzen diese dann bei den Banken um gute Konditionen zu bekommen - über die beiden Jungs würdet ihr mindestens diese Konditionen bekommen und euch würde es keinen Euro mehr kosten - würde sogar behaupten ihr zahlt bei Abwicklung über einen von beiden in Summe weniger. Manche User werden so oder so jetzt alles unter Dach und Fach bringen müssen, weil ab 1.7. sowieso die magischen 20% Eigenkapital notwendig werden. Laut Nationalbank wurde eine Auswertung gemacht welche bescheinigt, dass so um die 40% der bestehenden Kreditverträge ab 1.7. dieses Erfordernis gar nicht erfüllen würden. Hat mich schon bissl schockiert. |
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Bitte gerne! Danke D.! Der nächste Flaschenhals bahnt sich an, wo viele auf einmal durchwollen. War jetzt gerade mit den Zinsanstiegen ein Wahnsinn! Laut Wüstenrot-Info dauert die Abwicklung derzeit bis zu 12 (!) Wochen. Dazu habe ich mir schon jahrelang die Finger wund geschrieben, einige Geschäfte nicht gemacht, weil zu knapp in der Haushaltsrechung. Da war ich immer auf BA-Linie, die diese Erfordernisse schon jahrelang genau so angwandt hat. Zum Beisipel das 80-100fache des Monats-Nettos als Daumen x Pi-Rechnung. Mit"schuld" an den ab Sommer neuen Regelungen sind sicher kleine Lokalbanken unterschiedlicher Eigentümerstruktur. Des öfteren hat es mir schlicht und ergreifend die Haare aufgestellt, wie diese für mich unfinanzierbare Fälle doch finanziert haben. Diesen Kunden kann man echt nur wünschen, dass die variablen Zinsen nicht davonlaufen. Erinnert ein wenig an die Schweizer Franken-Endfälligkeitskredite seinerzeit. |
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🙏 Das wird interessant, wie die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-VO) im Detail aussieht und welche Möglichkeiten des "Interpretationsspielraumes" entstehen werden. Im Verordnungsentwurf ist ja schon jetzt von diversen "Ausnahmekontingenten" bei den zu regelnden Parametern die Rede. ... ist halt die Frage, bei welchen Punkten diese Auswertung einen Erfüllungsmangel sieht und worauf sich dieser rückschliessen lässt. Ziel der Verordnung soll es meiner Wahrnehmung nach ja sein, das systemische Risiko privater Wohnfinanzierungen für die Banken und somit für den heimischen Finanzmarkt per se einzuschränken - sprich: die Banken und deren Kapitalgeber und Einleger vor Kreditausfällen (die im Verbraucher - Immobereich im langjährigen Durchschnitt stetig im tiefsten einstelligen Bereich lagen) zu schützen. Aktuell (bei Priorisierung - freilich nur bei Kauffinanzierungen) zwischen Risikoeinreichung und Zusage 5 Tage (Stand letzter Freitag). Das Wichtigste in fünf Zeilen zusammengefasst - besser kann man es nicht beschreiben. |
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Das mit der Sondertilgung bei einem Fixzinssatz von um die 1 % werd ich sowieso nie verstehen. |
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Es macht vor allem am Anfang bei insgesamt langer Laufzeit (25+ Jahre) Sinn, da hier das Verhältnis zwischen Tilgung und Zinslast fast gleich ist, egal ob fix oder variabel. Du kannst da schon viel an Zinsen sparen. Wir selbst dachten bis jetzt nicht viel daran, weil man halt schaut Dinge, die nicht in die Finanzierung gepasst haben, fertig zu machen: Gartengestaltung, Hütte, diverse Überdachungen, Carport, Spielereien im Haus, neue Möbel wenn man mit alten eingezogen ist für den Start, you name it. Aber jetzt wollen wir schon ein wenig mehr sondertilgen, um einfach die Gesamtzinsbelastung zu drücken. Für ein Anlageobjekt macht es eher wenig Sinn finde ich. Außer man bekommt mehr Miete als die Rate ausmacht (und hat sonst nichts, wofür man das Geld ausgeben will :D). |
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Wie sehen denn aktuell die Bestkonditionen bei den fixen Verzinsungen aus? Danke! |
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10Y 1,85% 15Y 2,10% 20Y 1,75% alles aber sehr dynamisch aktuell - ändert sich wechselseitig nahezu im 2-Wochen Rhythmus. |
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Vielen Dank! Gibt es Empfehlungen/ Prognosen? Momentan scheint ja große Verunsicherung/ Nervosität zu herrschen. |
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Ja Prognosen gibts wie immer...die variable Methode kann noch weiter ins Minus gehen, oder auch steigen 😁. Das selbe beim Fixzins . Leute, hört bitte auf mit den Prognosenwünschen,...das wissen paar Köpfe auf dieser Erde aber sicher nicht wir oder jemand aus dem Forum. |
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Wer? Vollkommen richtig - die Nervosität ist deutlich spürbar, auch an den Aktienmärkten. Fakt ist, dass das FED diese Woche die höchste Zinsanhebung der vergangenen zwei Jahrzehnte vollzogen hat - mit der deutlichen Aussicht auf weitere Anhebungen. Das bringt die EZB (eher) über kurz (denn als) oder lang unter Zugzwang. Bei Beibehaltung der aktuellen Strategie wird der Dollar immer stärker (aktuell unter EUR/USD unter 1,06), was über die damit höheren Einfuhrpreise den Inflationsdruck noch mehr verstärkt. Zusätzlich historisch negativste Realzinsen und drohender Wirtschaftsabschwung. Keine einfache Situation. Neukreditnehmer und solche, die an Zinsfixierung sollten bei der Abwägung zwischen "fix und/oder variabel" nach wie vor die Tragfähigkeit ihrer Finanzen bei möglicherweise weiter steigenden Zinsen, das eigene Sicherheitsbedürfnis und die eigene Markterwartung berücksichtigen. |
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Kurze Info zu Wüstenrot: Diese hebt per Anfang Juni die Konditionen an. Details sind noch nicht bekannt - erfolgen jedoch umgehend nach Erhalt. |
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Interessanter Artikel auf orf.at heute dazu: https://oesterreich.orf.at/stories/3155113/ Ich bin eigentlich davon ausgegangen, dass im Niedrigzinsumfeld des letzten Jahrzehnts variable Verzinsungen eher die Ausnahme waren. Laut ÖNB sind es aber 50% aller Kreditfinanzierungen, und "in den vergangenen Monaten wurde rund ein Drittel des Neugeschäfts variabel abgeschlossen". Bitte wer hat bei quasi Nullzinsen bis vor Kurzem, die eigentlich nur eine Richtung kennen können, gepaart mit den astronomischen Preisen variabel verzinst? Bin gerade mega verunsichert, da wir gerade im Hauskauf sind und ich eigtl. davon ausgegangen bin, dass die Preise halt eher stagnieren werden, aber dass es keine Rücksetzer geben wird, weil ja hoffentlich eh niemand so hoch gepokert hat. Aber wiedermal falsch gedacht. Da kommen ja lustige Jahre auf uns zu. |
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Danke für die Info 👍. |
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Wir haben vor 6 Jahren variabel verzinst mit 1% abgeschlossen - da waren Fixzinsen unter 2,5-3% undenkbar. Wir haben damals schon mit Schattenrechnung 6% und nur einem Gehalt gerechnet - sonst hätten wir es nicht gemacht. Geworden ist es halt nicht die 250m² Luxusburg am Limit finanziert sondern ein cooles - aber kleines Reihenhäuschen. Wir lieben es, haben aber trotzdem Respekt vor den Zinssteigerungen. Wollte mich eigentlich im Dezember um eine Umschuldung auf fix bemühen - war dann aber zu bequem und mit dem was dann losging konnte/wollte keiner realistisch rechnen. Naja, da müssen wir jetzt durch. Wir würden aber auch Zinsen von 10% überleben |
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So ist es exakt bei uns auch, nur das wir kein Reihenhaus haben. Du sprichst mir aus der Seele. Generell ist denke ich der größte Fehler dass die Leute zu knapp rechnen und deshalb zu groß bauen, mit dem Motto (man baut nur einmal im Leben). Egal ob jetzt variabel oder fix. |
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Die Hausbauer, die vor 6 Jahren abgeschlossen haben, sind hoffe ich eh weniger das Problem, da waren die Häuser ja noch günstiger. Mich schockt eher etwas, dass in den letzten Monaten offenbar immer noch 30% des gesamten Kreditvolumens mit variabler Verzinsung finanziert wurden, wo gleichzeitig ein nicht sonderlich luxuriöses Neubau-Haus mit Grundstück, das nicht unbedingt in der Pampa liegt, schon im Preisbereich € 600k - € 700k zu Buche schlägt. Und dass dann viele der Finanzierungen die 20% EK-Quote unterschreiten. Man kann natürlich nicht sagen, ob variable Verzinser eher günstige Häuser erworben haben, aber ich fürchte fast, dass da einige Kreditsumme in der Gegend von € 500k herumschwirren, die bei 3% p.a. dann auf einmal monatlich € 1.250,- nur an monatlichen Zinszahlungen verschlingen. Von 6% p.a. red ich da noch gar nicht... |
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Und dann der Klassiker: Scheidungen / Trennung. Und schon gibts ein Haus zur Verwertung. Bittere Wahrheit. Wir sind 33 und 39 und als Unternehmer nehme ich das Thema Finanzen sehr ernst. Tun andere sicher mindestens genauso - aber einige vielleicht nicht. Und dann kann sowas schneller schief gehen als man sich das gedacht hätte. Bitter. Bin froh, mit den 300k Kredit wohl auszukommen. Rest gespart + Grund vorhanden (dankbar und nicht selbstverständlich, wenn auch schwierige Umsetzung rundherum). Effektiv werden wir sogar mit 250k Fremdkapital auskommen. Eine Summe, die ich für die Sache als angemessen erachte. 600-700k für ein Haus? Würde ich niemals mehr machen. Wertsteigerung am Papier - wurscht. Davon habe ich nichts und wenn der Markt dreht, ist der auch futsch. Wird sicher nicht lustig, die kommenden 1-2 Jahre... |
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Als wir vor knappe 4 Jahren finanzieren wollten, haben wir einen Bekannten von uns, der eigentlich der Finanzvermittler ist, wie viel Kredit er uns empfehlen würde, bzw. was wir bekommen würden. Wir hatten damals fixes Gehalt 3800 Euro und mein Mann hatte noch 400-500 Euro Zulagen, die wir ihm aber nicht genannt haben. Er meinte dann, bei uns würde sich locker 500 tsd.ausgehen, da wir schon Grundstück und 120tsd. an Eigenmittel haben... Unser Finanzvermittler ist er nicht geworden ,sondern der bekannte "Speeedcat" aus Forum hier.. Wir haben 200 Tsd. aufgenommen plus 38tsd. WBF alles mit 1% Fix Zinssatz auf 15 bzw WBF auf 20Jahre.. Ich kann mir schon vorstellen, dass viele über ihre Möglichkeiten finanziert haben, vielleicht befeuert von solchen Wahnsinnigen Finanzvermittler wie unserer Bekannter. Und jetzt müssen sie zittern, ob sie sich den Kredit noch leisten können. Aus diesem Grund habe ich mich für Speeedcat entschieden, weil ich immer seine Meinung sehr geschätzt habe, vor allem seinen Ansatz, wenn die Leute was finanzieren wollten, was eigentlich nicht geht, dass er immer davon abgeraten hat ... Ich hoffe, dass wir nicht in ein-zwei Jahren viele Hausert in Angebot bekommen, weil die Menschen sie sich nicht mehr leisten können |
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