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Was habe ich mir im Forum die Finger seit Jahren Wund geschrieben, wenn ich der Meinung war, die Finanzierung sei zu hoch, das Einkommen passt nicht zum Kreditbetrag usw. Die Schattenrechnung hat und hatte schon immer ihre Berechtigung. |
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| Hallo speeeedcat, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Und gibt einem als Kreditnehmer auch eine gewisse Sicherheit. Hätte die Bank und wegen der Schattenrechnung den Kredit damals nicht genehmigt, hätte ich mir auch NIE einen aufgenommen....bzw hätte mir das ordentlich zu Denken geben müssen |
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Für die Bank ist es wichtig, dass sie das verliehene Kapital zurückerhält. Die zu finanzierende Immobilie wird zum Zeitpunkt der Kreditbeantragung bewertet und darauf basierend ein Belehnwert ermittelt. Das Thema bei der neuen Verordnung ist, dass gut verdienende und sich die Raten komfortabel leistende Kreditsuchende aus dem Markt ausgeschlossen werden, da die regulatorisch erforderlichen Eigenmittel nicht in vollem Ausmaß beigebracht werden können. Daher hat die Bank Austria wie oben beschrieben diesbezüglich höhere Anforderungen an das entsprechende Ausnahmekontingent - im Übrigen ebenso wie die anderen Banksektoren mehrheitlich in diesem Segment ihre Ausnahmekontingente bemühen müssen. Man darf sich auch nicht vorstellen, dass Kredite im Aktivbestand einer Bank einer laufenden Bewertung unterzogen werden, sondern das gesamte Portfolio (z.B. an Wohnbaukrediten) gesamthaft betrachtet wird. Ich orientiere mich bei meiner persönlichen Analyse der Situation (Zinsen, Preise, etc.) gerne an nachvollziehbaren Daten und verstehe natürlich, dass es bei Wohnimmobilien vielfach den Wunsch/die Hoffnung gibt, dass es hier zu einem "Einbruch" kommt. Alleine nur die oben zitierte Analyse als auch die Erfahrung aus unserem eigenen Immogeschäft als auch beispielsweise den Berichten (z.B. https://www.sueddeutsche.de/wirtschaft/immobilien-preisanstieg-wohnimmobilien-mehr-als-10-prozent-teurer-dpa.urn-newsml-dpa-com-20090101-220923-99-867943) gemeinsam mit der erwartbaren Reduktion des Wohnimmobilienangebotes lässt mich daran zweifeln, dass es zu einem Einbruch (was auch immer das heißen mag) kommt. btw: Deutscher Hauspreisindex (Bestandsimmobilien) - Verlust im August: 0,6%, ytd: +0,5%  |
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heute gespräch mit der sparkasse zwecks umstieg von variabel auf fix: 4 1/8%pa@10j. |
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deswegen: wie lange, werden wir sehen. Die SWAPs steigen aktuell wieder merkbar .. |
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Kurze Frage zu den 20% Eigenmitteln: Sollte man diese nicht aufbringen können, allerdings landwirtschaftliche Nutzfläche (Ackerflächen) rund um 10ha haben, können diese bei einer Bank (bspw. bei BA oder bank99) als Eigenmittel (Sicherheit) eingebracht werden? Verkaufen wollen wir diese auf keinen Fall. |
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Hallo speeeedcat, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Aktuelle Aufschläge Hypothekar-Kredite 2022 |
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Bei der bank99 kann nur unter folgenden Voraussetzungen simultan besichert werden: - alle Einlagezahlen müssen sich in derselben Katastralgemeinde befinden - die Eigentümer müssen in allen EZ gleich sein (Anteile dürfen unterschiedlich sein) Nicht simultan besichert werden kann bei der bank99, wenn: - es sich um zwei verschiedene Immobilien handelt (z.B: Wohnung und Haus) - die Objekte in unterschiedlichen Katastralgemeinden liegen - wenn die Eigentümer unterschiedlich sind - z.B. Wohnung A gehört X, Wohnung B gehört Y Was die anderen Banken betrifft: Hier wird es definitiv zu einer gesondert zu erstellenden (möglicherweise kostenpflichtigen) Bewertung kommen, da Landwirtschaftsflächen (Ertragswert) anderen Bewertungskriterien unterliegen als Wohnimmobilien (Sachwert + Vergleichswert). Der Aufwand ist hier bedeutend höher und es kann nicht garantiert werden, ob die jeweilige Bank einer Simultanbesicherung zustimmt. Müsste man sich im Detail anschauen. |
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Ich denke, dass dir das nichts bringt, weil die BA das nicht zulässt, da landwirtschaftliche Flächen einen sehr geringen Belehnwert darstellen, wie auch Wald. Den Verkauf eines Teiles würde ich persönlich aber stark ins Auge fassen. So ist es! 👌 |
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Angenommen man nimmt/hat einen Kredit auf diese 10ha (andere EZ) dann könnte das Geld doch als Eigenmittel gelten. Und nimmt dann einen zweiten Kredit bei der BA. (für die Leistbarkeit zählen dann aber natürlich beide Raten) |
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In meiner Gegend ist der Marktwert ca 20-25€/m² (reine Acker ohne Bauhoffnung) bei den genannten 10ha wären das 2-2,5 Millionen. Aber natürlich hängt dies ebenfalls von der Gegend ab. |
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Wenn da die Raika (überlichweise😉) mitspielt. Die werden aber auch einen triftigen Verwendungsgrund haben wollen. |
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na ja - korrekterweise ist es Eigenmittelersatz. Die Bank Austria wird sich auch den Verwendungszweck der bestehenden Verbindlichkeit ansehen. Ich würde es aber nicht ausschließen, dass das funktioniert. Das ist dann schon mal eine gute Sache. Immobewertung wird aber dennoch getrennt vorgenommen werden. |
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Übrigens: "Wahnsinns" - Move heute an den Zinsmärkten (sowohl EUR als auch beispielsweise GBP). Wird spannend, wann die nächsten Anpassungen kommen. |
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Was war denn heute? |
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Die neue Premierministerin hat die größten Steuerkürzungen seit 1972 angekündigt - das gesamte Zinslaufband in GBP ist heute um etwa 0,2-0,5% nach oben geklettert. In Europa - "altes" Thema: Inflation |
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die bank99 bietet 2,55-2,60%pa. (je nach kreditsumme) 10j fix und danach 1% + 3m-euribor an. fraglich ist, ob wir die landesförderung auch mit umschulden sollen, denn die bank stellt folgndes fest: "ein gefördertes wohnbaudarlehen mit annuitäten-/zinszuschüssen wird von der bank99 nicht begleitet. es kann kein zuschuss über uns abgewickelt werden, noch stellt die bank99 Bestätigungen für einen eventuellen Annuitätenzuschuss an die jeweilige Förderstelle aus. ....". ich verstehe hier den zusammenhang nicht. das landesdarlehen lauft ja ohnehin über die hypo (oö). die beraterin sagt, ich solle das mit der förderstelle klären!? die gb eintragung im 2. rang, also hinter der hypo, wäre jedenfalls aber kein problem, meinte sie. |
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jetzt haben wir auch das angebot der BA im haus. 2,75%fix@20j. danach 0,875% auf 3m-euribor. die nebenkosten sind bei BA auch höher. BA: 2,9%, bank99: 1,7% (bei ca. 250.000,-- umschuldung) laufzeit fixzins mit 20j. ist allerdings besser (weniger wird nicht angeboten) wir haben auch die sparkasse wegen nachbesserung angeschrieben - aber ich erwarte mir hier eigentlich keine großen sprünge. also wir werden dann wohl richtung bank99 gehen. mit der obigen anmerkung wegen dem geförderten wohnbaudarlehen kann ich allerdings nach wie vor nichts anfangen. ich weis auch gar nicht so recht, was ich da mit der förderstelle klären soll. das wickelt eh die hypoOÖ ab - würde ich meinen. weis jemand welche probleme es da geben könnte? |
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Sie werden wohl das geförderte Darlehen mitablösen wollen, weil keiner im höheren Rang im Grundbuch stehen soll. zumindest bei uns wäre es so gewesen, wenn wir zur damals ING umgeschuldet hätten. Bei uns hat dann die Raiffeisen Bausparkasse doch noch massiv nachgebessert auf 1,5 fix auf 20 Jahre und +0,9 12M im Anschluss. Das hat dann für uns gepasst im Vergleich zu den Gebühren und Kosten der Umschuldung. Davor hatten wir eine Mischform Fix/Flex mit 2,4 fix und 1,5 Aufschlag beim Flex aber ohne das Minus weiterzureichen. War also schon eine deutliche Verbesserung für den laufenden Vertrag. |
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Wie lange schätzt ihr wird es die 2,75% auf 25Jahre noch geben bei der BA? Könnte man obwohl es noch keine Entscheidung des Hausbesitzers gibt, dass er uns das Haus verkauft (gibt uns spätestens diese Woche noch bescheid) sich die Zinsen vorab irgendwie sichern? Mich nervt tierisch, dass er so lange für seine Entscheidung braucht und habe Angst vor den nächsten Zins Erhöhungen und würde natürlich gerne noch die 2,75% mitnehmen😰 |
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Hatte gestern erst mit meinem Key Accountant bei der BA Kontakt. Er weiß noch nichts betreffend Anpassung. Möglich ist es allerdings jederzeit, nachdem sich die Zinsmärkte aktuell sehr dynamisch zeigen. Sichern kannst du dir das derzeitige Zinsniveau indem bereits jetzt vollinhaltlich eingereicht wird und die Voraussetzungen für die Bestkondition erfüllt sind. |
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Hallo Chris, einreichen! Dann ist das Angebot zumindest 14 Tage gültig. Und auf nettes Nachfragen des netten Vermittlers von nebenan 😂 meist noch verlängerbar ☺️. Ich habe aktuell so einen Fall liegen, wo die BA-Kredit-Genehmigung seit einer guten Woche aufliegt, die Einreichung war vor rund 14 Tagen. Das Bieterverfahren endet aber erst am 6. Oktober. Da handle ich das so, dafür sind wir bei einem hoffentlichen Zuschlag extrem schnell! |
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