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Mein Punkt war, dass ich einen gesetzlichen Mindestbetrag, der übrig bleiben soll, wesentlich besser finden würde als eine prozentuelle Regelung wie es aktuell ist! Das würde mMn niemandem schaden. |
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Ich denke, das ist in der Praxis nicht durchführbar. Es gibt soviele Sonderfälle, die man da berücksichtigen müsste, dass es nicht mehr praktikabel wird. Nur ein paar Beispiele: - Alimente - Betriebskosten: Altes Haus, neues Haus, welche Heizung, welchen Heizbedarf (ohne Energieausweis?) - Ausbildungskosten Kinder - Teure Versicherungen (Kranken, Auto weil Stufe 9) ..... Ich halte die Verordnung für sinnvoll (gepaart mit den höheren Zinsen), die Preise beginnen zu bröckeln. Die Immobilien wurden ja auch nicht im einem Jahr um 100% teurer, als die Zinsen auf 0 gingen (obwohl das rechnerisch gerechtfertigt gewesen wäre). Zuerst bricht die Nachfrage weg, dann werden sich die Preise an die neuen Gegebenheiten anpassen. Und die Häuser werden kleiner und bescheidenener werden und die Grundstücke billiger. Viele gehen/gingen von einer kurzen Phase höherer Zinsen aus. Bleiben die Zinsen länger hoch, gehen die Reserven endgültig aus und die Banken werden lästig werden. |
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| Hallo andi102, kostenlos und unverbildlich kann man das auf durchblicker.at vergleichen, geht schnell und spart viel Geld. | ||
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Um "bröckeln" zu versuchen auch halbwegs objektiv einzuordnen, anbei der per 2.Quartal 2023, von der ÖNB berechnete Immobilienpreisindex samt Unterkategorien:  Nein, wäre ebenso wenig gerechtfertigt gewesen, weil (Auszug aus dem "Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen -Thread) "sich die Preise von Wohnimmobilien nicht gleichsam einem Naturgesetz folgend derart verändern, dass steigende Zinsen von X (welche, kurz oder lang, beide, wie stark steigend?) automatisch fallende Preise (von welchen Objekten konkret, in welchem Segment, Lage, Ausstattung, Größe, Nutzung, Region, etc.) von Y im Ausmaß von Z bedeuten". Wohnimmobilien folgen demgemäß nicht dem Preisanpassungsmechanismus von Anleihen, bei denen Zinsmarktbewegungen und Änderungen in der Bonitätsbewertung unmittelbar durchschlagen - siehe z.B. 100Y Österreichische Staatsanleihe mit entsprechender Duration und Kursverfall nach dem Zinserhöhungszyklus:  Dass die Banken lästig werden, kann ich aus den Gesprächen mit unseren Kooperationspartnerinstituten nicht bestätigen. Wieso sollten sie auch? Die Besicherung ist materiell voll gegeben und Stundungen aufgrund der gestiegenen variablen Zinsen finden faktisch nicht statt. Das ist auch ein immer wieder erhobener Standpunkt, der laufend widerlegt wird. Sei es durch von der ÖNB erhobene Daten zur Schuldnerqualität bei Wohnimmobilienkrediten (Stand Juni 23: https://www.oenb.at/Presse/thema-im-fokus/2023/trendwende-am-immobilienmarkt-in-oesterreich.html) mit der darin enthaltenen diesbezüglichen Grundaussage: "Dagegen spricht die solide Gläubigerstruktur bei den vergebenen Wohnbaukrediten, die auf eine geringe Gefahr stark steigender Kreditausfallraten hindeutet und Notverkäufe als unwahrscheinlich erscheinen lässt. " ... als auch den konkreten Daten zur Einkommensverteilung bei Hypothekarkreditnehmern:  
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Wenn ich das letzte Bild Richtung deute: Die untere Hälfte ist bei 20% des Nettoeinkommens?, die obere Hälfte bei 15%? Das heißt der Median über alle Einkommensschichten ist (20+15)/2 = 17,5%? Also der Statistik kann ich einfach nicht glauben. Ich kenne wirklich niemanden der nur 17,5% seines Nettohaushaltseinkommens für den Kredit ausgibt. Weder die Familien mit 4000€ netto noch die mit 8000€ netto... Natürlich kleine Stichprobe wenn man nur in seinem Bekanntenkreis herumschaut... Es sei denn überproportional viele Kreditnehmer haben nur kleine Sanierungskredite etc. Aber die großen Hausbaukredite können sich bei bestem Willen net mit 17,5% ausgehen. Hast du eine ähnliche Übersicht die die Verteilung der absolute Kredithöhe in Österreich zeigt? Eventuell sogar in Relation zum Einkommen? |
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@thez ich habe mir das gleiche gedacht. wir sind deutlich über 17%. |
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habe ich leider nicht - ich kann wie sonst auch immer nur die offiziellen Zahlen (diesmal der ÖNB) wiedergeben. In der Grundaussage (und darum geht es) decken sich die Angaben mit jenen Daten, die der IWF 2023 auch schon verlautbart hat (und im gleichen Link abrufbar sind), nämlich: Der IWF (2023) stellt fest, dass der Anteil vulnerabler Haushalte (Haushalte, bei denen Basiszahlungen inkl. Haus-/Betriebskosten und Kreditrückzahlungen mehr als 70 % des Einkommens ausmachen) in Österreich besonders niedrig ist. Mit einem Anteil von rund 20 % beim Quantil mit niedrigen Einkommen und nahezu null beim mittleren und hohen Einkommensquantil zählt Österreich bei allen Einkommensklassen zu den stabilsten Ländern in Europa. Die hohe Schuldentragfähigkeit der einkommensstärksten Haushalte, die die überwiegende Mehrheit der Wohnbaukredite in Österreich halten, signalisiert eine geringe Gefahr stark steigender Kreditausfallraten bzw. lässt auch in Krisenzeiten im Vergleich zu anderen Ländern ein starkes Ansteigen von Notverkäufen als unwahrscheinlich erscheinen. |
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Das Nettohaushaltseinkommen ist inkl. Sozialleistungen wie FABO+ und Familienbeihilfe zu bewerten oder? Dann kommen wir auf 15,7% :D Irgendwo war noch eine Tabelle mit den durchschnittlichen Haushaltseinkommen - da waren wir exakt durchschnittlich. Ich kenne einige mit ähnlicher Situation - wahrscheinlich aber auch dem Zeitpunkt (2011 herum) geschuldet, als Häuser noch leistbarer und Kreditraten niedriger waren. Ausserdem verdienen wir 12 Jahre später schon deutlich mehr als damals.... |
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Wir sind auch bei über 30% trotz gutem Einkommen. (Top 3%) Vielleicht ist es wirklich so, weil die Einkommenschwachen sowieso nie an Eigentum bzw. Kredit denken und bis zur Pension auf Miete wohnen... Trotzdem kommts mir komisch vor. Ich lebe sicherlich ein einer kleinen Bubble wo "eh schon alle Bekannten" gut verdienen und trotzdem geht sich <20% bei keinem aus außer er hat geeerbt und saniert das geerbte Haus nur. Das würde ich genau nicht reinrechnen wies die Banken eben in der Bewertung auch nicht machen. Im Vorteil ist man hier sicher wenn man schon in der Mitte der Kreditlaufzeit ist. Aufgrund fixer Zins vs. gestiegenes Gehalt. Das prozentuale Anteil der Kreditrate zum Einkommen wird immer höher. Ich habe im Umfeld vorallem Leute die < 3J gebaut haben. |
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Na gut, muss man dann getrennt bewerten. Das Nettohaushaltseinkommen ist lt. Statistik at: Das verfügbare Nettohaushaltseinkommen setzt sich aus Erwerbseinkommen, Kapitalerträgen, Pensionen und Sozialleistungen aller Personen im Haushalt zusammen. Steuern und Sozialversicherungsbeiträge werden abgezogen, weitere Zahlungen zwischen Haushalten hinzu- bzw. weggerechnet. Betrachtet wird immer ein Kalenderjahr Insofern stimmt meine Rechnung mit 15,7%. inkl. Sozialleistungen. Rein auf's Netto (14x) sind unsere Raten bei 21,6% Ich kenn auch Leute, die den Kredit nach 15 Jahren schon abbezhalt haben, weil sie damals entsprechend einfach gebaut haben, bescheiden gelebt haben und beruflich nie Pech hatten. Und ganz wichtig: die Partnerschaft gehalten hat. |
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Als ich nur noch einen Kredit offen hatte, war ich ein dreiviertel Jahr bei 5%, davor 1-2 Jahre bei 15%. Wohlgemerkt nur auf die fällige Rate bezogen. Zusätzlich habe ich sehr viel sondergetilgt, damit ich fertig werde. Real habe ich also viel mehr bezahlt, aber halt freiwillig. Sodertilgungen eingerechnet war ich tw. bei 50%. |
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Die große Frage ist auch ob die Statistik das Jahreseinkommen oder das monatliche Einkommen betrachtet.
Durch Sondertilgung kann mans natürlich in die Höhe strecken. Irgendwo müssen die 75% die übrig bleiben ja hin |
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Der gedankliche Fehler ist schlicht nur an relativ "junge" Kredite zu denken. In die Statisik fallen aber genauso Kredite die seit 20+ Jahren laufen und da ist die Rate in Relation zum aktuellen Einkommen in der Regel mittlerweile entsprechend klein geworden. Genauso wie Dein Kredit in 20 Jahren deutlich weniger vom Haushaltseinkommen ausmachen wird (so er nicht schon getilgt ist oder das Leben anders verlaufen ist wie erhofft).
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Da bin ich gedanklich absolut dabei... Wir sind seit 2012 Kreditnehmer, beim damaligen Einkommen war die Kreditrate noch weit jenseits der 20%, da die bessere Hälfte halt entweder schwanger war oder in Karenz gewesen ist 😉 (und sich damals auf einen Bausparkredit fixiert hatte mit 2,9% fix) Im direkten Vergleich zu heute sind's (unter Berücksichtigung des Monatsgehalts ohne Kindergeld oder sonstigen Zuschüssen) grad mal 12,8%... |
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Ich meine damit speziell die nicht verkauften, aber schon (teilweise) gebauten Bauträgerprojekte. Wenn der Bauträger eine fertige Wohnung jetzt nicht verkauft, muss er pro Jahr 5-6% Zinsen reinkalkulieren, nur um die Marge zu halten. Bei mir in der Region ist ein Konkurs einer Buy-to-let Geschichte, ersichtlich auf Edikte: Ganz grob: 100m² Wohnfläche, Kaufpreis (Insolvenverwalter) 500.000 Erlöse pro Jahr 22.000 - 1/3 für die Vermarktung = 14.000 - Betriebskosten = 10.000 Erlöse VOR STEUERN = 2% Rendite vor Steuern. Da muss man ja sprichwörtlich "angerennt" sein, so etwas zu kaufen (dazu noch die Liebhabereithematik mit dem Finanzamt). Und solche Fälle gibt es in Österreich viele, die werden sich schon noch auf den normalen ETW-Markt ausweiten. Wie will man da irgendeine vernünftige Rendite erwirtschaften? Du wirst sagen, dann wird nichts gebaut, die Mieten gehen rauf ;) Ich sage: Angebot schafft auch Nachfrage. Bei mir im Bezirk wurde in den letzten Jahren wie irre gebaut, obwohl die Bevölkerung stagniert. Die Wohnungen sind gut vermietet. Warum? Weil man die Möglichkeit hatte, früh zu Hause auszuziehen, länger mit dem Partner NICHT zusammen zu ziehen,.... genauso kann sich das drehen und die Nachfrage sinken wenn das Angebot sinkt. |
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Hallo apollo00, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Variabler Kredit erhöht sich extrem. |
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In 653.000 Wohnungen in Österreich ist niemand gemeldet. Das ist jede 7. Wohnung. In Österreich ziehen die Jungen im Schnitt mit 25 aus, Durchschnitt in Europa ist 26. Italien 30, Kroatien 32, ... Das Wohnungswesen ist nicht so statisch und eindimensional. Bleiben die Jungen halt länger zu Hause, ziehen mehr in WGs, leerstehende Häuser werden mehr vermietet, Paare ziehen mehr zusammen statt 2 Wohnungen und und ... Österreich hat viel Spielraum um mehrere Jahre ohne Neubau zu überstehen, allerdings gibt es gar keinen Stillstand im Wohnungsbau, nur eine Reduzierung. Die letzten Jahre wurde immer deutlich über dem Bedarf gebaut. |
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Man wird sehen. Ich höre jetzt aus meinem Umfeld vermehrt, dass 2024 hart wird und einige Firmen das wohl nicht mehr schaffen. Sogar mein Architekt meint, ich solle schauen, nun bald fertig zu werden, denn einige Firmen wirds kommendes Jahr wohl nicht mehr geben. Mal sehen, wie sich dazu parallel Inflation und Zinsen entwickeln... |
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richtig, dann wird (wenn das Objekt fertiggestellt ist) zwischenzeitig vermietet. Es gibt sicher Projekte, die ich persönlich und definitiv keiner unserer Kooperationspartner finanziert hätte und diese aber dennoch eine Bank gefunden haben, die sich "drübergetraut" hat. Aber nochmal: flächendeckend ist nachweislich davon kein Trend auszumachen - weder auf Bauträgerseite noch auf Seite privater Immobilienkreditnehmer. nicht nur ich aus eigenen branchenbezogenen, beruflichen Erfahrungswerten - in den Ballungszentren und rundherum ist das schon einige Monate deutlich zu beobachten. Einen guten Einblick gibt diesbezüglich auch der Vorstand der ÖRAG in einem aktuellen Interview: https://kurier.at/wirtschaft/immo/oerag-vorstand-buchmeier-immobilien-mietmarkt-zinsen/402624494 Stimmt - hat die Statistik Austria kürzlich publiziert. Die Gründe dafür sind mannigfaltig: "Sie reichen von Vermietungen von Ferienwohnungen über Renovierungsarbeiten bis hin zu Leerstand vor Verkauf oder Neuvermietung, sagte Regina Fuchs, Leiterin der Direktion Bevölkerung bei Statistik Austria, bei der Pressekonferenz. Es komme auch vor, dass die Wohnung zwar bewohnt, aber trotzdem niemand gemeldet sei oder während einer Verlassenschaftsabwicklung leer stehe." ... und weiter: "Österreichweit ist laut Statistik Austria der Anteil der Wohnungen ohne Wohnsitzangabe in Tourismusregionen wie Vorarlberg und Tirol am höchsten. Andererseits gebe es auch in Gemeinden mit starken Bevölkerungsverlusten - wie im nördlichen Waldviertel und in ländlichen Regionen Kärntens - einen hohen Anteil an Wohnungen ohne Wohnsitzangabe." 
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1. Wenn zwischenzeitlich vermietet wird, ist es kein Erstbezug mehr, das hat erhebliche Auswirkungen auf den Preis. 2. Ein Immobilienverwalter wird kaum sagen, die Preise sinken ;) Hier wird man sehen müssen... ich traue mir hier abschließend keine Prognose zu, kann massiv in beide Richtigungen gehen. Eines ist sicher: Die Leistbarkeit nach oben ist begrenzt, der Staat wird kaum noch mehr Wohnbeihilfe bereitsstellen (können). Endlich Zahlen zum Budget 2024: https://www.krone.at/3139099 Das muss man sich einmal vorstellen! Österreich gibt 123 Mrd. aus und nimmt 103 Mrd. ein. Ein Trauerspiel!! Und wenn die Zinsen hoch bleiben wird es so richtig "rascheln" Die Staatsschulden 365 Mrd. https://staatsschulden.at/ sind im Schnitt mit 10 Jahren Laufzeit aufgenommen. D.h. 2024 sind 36 Mrd. + 20 Mrd. zu finanzieren = 56 Mrd, bei 3,5% - rund. 2 Mrd. extra. Ob Österreich den selben "Trick" wie Deutschland gemacht hat, und das Agio bei den aufgestockten, kaum verzinsten Anleihen als Zinsminderung verbucht hatte, weiß ich nicht. Befürchte aber schon... das käme noch on-top dazu. Natürlich besteht auch die Möglichkeit, dass wir uns immer mehr den Rotweinländern annähern, das wäre wieder gut für Immos, weil die Inflation weiter hoch bleibt. Spannend wird 2025, wenn die neue Regierung den "Kassasturz" gemacht hat und wir vor einen Scherbenhaufen stehen werden. |
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Kurze Info: Für einen Verwalter ist es unerheblich, ob Immobilienpreise steigen oder sinken, da dieser seine Einkünfte als Anteil der Betriebskosten vereinnahmt. Auch hier ist es wieder zu einfach, der Berechnungsbasis für die Auswirkung der Zinsänderung einfach die durchschnittliche Restlaufzeit aller Finanzierungsanteile des Bundes zu hinterlegen bzw. lohnt sich ein differenzierterer Blick. Die tatsächlichen Zahlen sind komplett andere - wenn man den Ausführungen des Fiskalrates bzw. der Österreichischen Bundesfinanzierungsagentur folgen möchte, 1) wenn es um die Fälligkeiten der kommenden Jahre geht ...  ... bzw. 2) wenn es um die Zusammensetzung des Budgetsaldos für künftige Finanzierungsaufnahmen geht.  Ob es hier "raschelt", darf somit bezweifelt werden. Wenn man sich die Renditeaufschläge gegenüber deutschen Staatsanleihen ansieht, dann nähern "wir" uns bereits an - nicht nur wir sondern auch große Volkswirtschaften wie Frankreich (die nominell im EUR-Raum die größten Aussenstände haben).  |
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| Hallo LiConsult, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Die vertreiben schon auch Immobilien |
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Noch eine Anmerkung du den Schulden, die refinanziert werden müssen: Es war natürlich nur eine grobe Schätzung (außerdem wird sich die Zahl 2024 noch erhöhen - um die Schulden, die heuer auslaufen und kurzfristig refinanziert werden). Man müsste ja auch noch die ganzen Schulden von Ländern, Gemeinden, Sozialversicherungen, Asfinag, ÖBB,.. dazugeben (ich nehme an, die sind alle hier nicht enthalten). Bei 9% Inflation und 1-2% Durchschnittszinsen (ohne Recherche) ist es ein leichtes, bei 3% Inflation und steigenden Zinsen (geschätzt 40BP pro Jahr) wird es schon "spannender". Durch die niedrigen Zinsen standen dem Staat hunderte Mio. pro Jahr mehr zur Verfügung (alle Jahre nochmals hunterte Mio. zusätzlich), jetzt kann/wird es so kommen, dass nachhaltig hunderte Mio pro Jahr eingespart werden müssen (zusätzlich) |
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