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Ich denk auch, dass es eher an der Vorsicht der potentiellen Käufer derzeit liegt sowie den schwerer zugänglichen Krediten, die noch dazu unattraktive Konditionen haben.
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Wenn sich 2021 ein typischer Käufer 1500€ monatliche Kreditrate leisten konnte, wird das 2023 nur unwesentlich mehr sein. 1500€ Rate: 2021: 25J, 400k, 1% 2023: 25J, 285k, 4% -28% auf den Sachwert, um diese Käuferschicht zu finden Ich würde versuchen, so rasch wie möglich die Wohnung mit ~ -15% Abschlag zu verkaufen, bevor Sie noch weitere 10-20% verlieren. |
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Hallo Werner6, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Wohnung verkauft sich nicht!! |
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Deine Argumentation ist prinzipiell schlüssig. Der letzte Satz allerdings nicht. Wie du richtig vorrechnest kann sich der typische Käufer den 400k Kredit auch noch nicht leisten, wenn er um 15% reduziert ist. Erst bei -28% ist dies wieder hergestellt. |
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Was bei dieser Diskussion immer gerne vergessen wird ... und ich will keine Grundsatzdiskussion daraus machen: 1. 1% Zinsen liegen deutlich unter dem Durchschnitt der letzten 50 Jahre, daher ist eine Auslegung auf diesen Wert zumindest kritisch 2. so niedrige Zinsen treiben den Immobilienmarkt extrem an, es entstehen heftige Blasen 3. diese Blasen werden solange sie nach oben marschieren gerne hingenommen (Immobewertungen steigen beliebig) 4. steigen die Zinsen, fallen die Bewertungen und für die Kreditnehmer (und auch die Banken) geht die Belastung- und Bewertungsschere auseinander 5. an sich sind höhere Zinsen bei gleichzeitig hoher Inflation ausschließlich ein Liquiditätsproblem, bei 10% Inflation und 4% Zinsen steigt der Realwert der Immobilie immer noch um ca. 6%. Hilft natürlich keiner, die in dieser Zwickmühle sitzt ... aber vielleicht sieht man den Umstieg auf den 3x so teuren Kredit dadurch etwas gelassener. |
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Allerdings muss das EK berücksichtigt werden. Im Bsp. oben sagen wir 100.000 EK. Bei 1% und 400.000 Kredit wäre das 500.000 Kosten der Wohnung. Bei 4% 100+285= 385.000. Das nötige Minus läge also nicht bei -28,75% sondern bei -23%. Die Kaufkraft des Kunden sinkt also abhängig von der Höhe des EK geringer als die Kosten für das FK steigen. Schaut man sich das Bsp an und rechnet die Inflation ein, dann wären wir bei fast 30% Wertverlust für eine im Jahr 2022 noch 500.000€ teure Wohnung. Extrem heftig was da gerade abgeht. |
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@taliesin zu deiner Nr 5. Aktuell sinken Immobilien im Nominalpreis. Der Wertverlust durch die Inflation kommt da also gerade on top ... |
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Ich habe von langfristigen Entwicklungen gesprochen, so wie man halt Immo-invests sehen sollte. |
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Man müsste jetzt beim nominellen Preis noch die Lohnerhöhungen einpreisen, die das Absinken der Verkaufspreise etwas abfedern. Die strengere FMA nimmt viele potente Käufer zudem vom Markt. Die sinkende Konkurrenz und womöglich die Dynamik einer Abwärtsspirale - komplett risikolose Investments werfen bereits fast 3 Prozent ab - machen den Markt wirklich spannend. Als Investitionsschutz taugen Immobilien aufgrund der Trägheit nach der extremen Niedrigzinsphase mM nach noch nicht. Sollte jetzt tatsächlich weniger gebaut und renoviert werden, obwohl wir uns als Gesellschaft letzteres nicht leisten dürfen, könnte es zu einer Wellenbewegung kommen. |
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Vor allem müssen Immobilien differenziert betrachtet werden. Einen immer größer werdenden Einfluss auf den Preis haben die Lage und die Heizkosten. Heizkosten, also passend zum Forum. Der Preisunterschied zw. Energiesparhäusern und weniger gedämmten Häusern wächst. Lage - Lebenssituation Index: https://www.meinbezirk.at/c-wirtschaft/so-lebt-es-sich-in-oesterreichs-2122-gemeinden_a4631954#gallery=null |
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Die Lohnsteigerungen werden meiner Meinung nach zu größten Teil für die Lebenshaltungskosten benötigt, die überproportional gestiegen sind (Lebensmittel, Energie). Somit greift momentan diese Logik nicht. Der Mietenmarkt wird sich regeln. Es ist viel Potenzial vorhanden, wenn die Jungen etwas länger bei den Eltern bleiben und erst mit dem Partner in eine gemeinsame Wohnung ziehen. Oder Singles schneller mit dem neuen Partner zusammen ziehen. |
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Lustig, wie hier einige Verkäufer meinen ihr Preis sei eh "marktkonform" und es scheitert "nur" an der Finanzierung der Interessenten. Zeigt perfekt, wie planlos und irrational die Preissetzung gerade passiert. Der Preis ist _nicht_ marktkonform, wenn euch (warum auch immer) keiner die Bude abnimmt. Ganz einfach. Macht mal die Augen auf.
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| Hallo KreditChaser, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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ich würde mehrere orden verleihen. |
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Bin zwar kein Verkäufer, aber ich denke es kommt halt darauf an wie schnell man verkaufen will bzw muss. Offenbar gab's ja Kaufwillige um den Preis. So irrational hoch wird er also net sein. |
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Wenn man schnell verwerten will/muss, dann muss der Preis halt niedriger als "korrekt" sein. Bekannte haben auch letztlich 10% unter dem Schätzwert verkauft, weil die Zwischenfinanzierung halt gefressen hat.. |
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👍 Das alte Spiel von Angebot und Nachfrage... An den Börsen gibt es einen passenden Spruch hinsichtlich Kurs/Preis: Der Markt hat immer recht... |
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... ja das Recht des Stärkeren Aber um noch einmal zum Thema zu kommen, als Vorgehensweise in so einer Situation hilft mir die Alternativen gegenüberzustellen, d.h. ich versuche meine Kosten/Erträge gegenüberzustellen (mit ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit), dann kann man relativ einfach den 'Erwartungswert' errechnen und damit (aus der aktuellen Einschätzung) eine Entscheidung treffen. Hier ließen sich verschiedene Szenarien nachrechnen mit verschiedenen Gewichtungen. |
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Das Inserat wäre mal interessant. Dann kann man gezieltere Tipps geben. Öfters sind auch in den Beschreibungen Sachen drinnen (oder es fehlen wichtige Informationen), die abschreckend wirken können. Vllt. genau für die Käuferschicht die sich die WHG leisten könnte und dann schon vor einer potenziellen Besichtigung die Immobilie "aussortiert". |
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Ich würde sogar so weit gehen und behaupten, dass die meisten trotz den Kollektivvertraglichen Steigerungen des Gehalts subjektiv weniger in der Lage sind Zinszahlungen in der selben Höhe zu leisten. Da viele Gebühren und sonstiges prozentmäßig über den kollektivvertraglichen Steigerungen liegen. Da würde ich bei deinem Bsp. eher von 400000 zuvor zu 250000 ausgehen was fast einer Halbierung der Finanzierbarkeit entspricht. Und die Angst kommt noch dazu...Risiko und knappe Kisten macht auch kaum einer mehr. Etwas mehr "nachdenken" ist mittlerweile wohl vorhanden bei vielen Käufern. Die rosa Brille gibts nicht mehr. Wovon ich allerdings bei den extremen Mietpreissteigerungen derzeit ausgehe ist, dass doch ein paar im unteren Preissegment versuchen werden sich ein "günstiges" gebrauchtes Eigentum anzuschaffen mit passablen Betriebskosten anstatt horrende Mieten zu bezahlen. Damit meine ich eher günstige ETWs im Bereich bis 250k. Sowas sollte nach wie vor halbwegs zu verkaufen sein. 50k EK und etwas Kredit - und die Miete ist hinfällig macht schon Sinn. |
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Das ist die spannende Frage. Sehe ich, natürlich vor allem aus einer subjektiven Brille, anders. Wenn man annimmt, dass Hauskäufer mehrheitlich aus Schichten mit guten Jobs, Dank Studium oder guter Lehre, kommen, es eher zu wenig Facharbeiter gibt, dann werden sie zum Tarifvertrag über keine schlechte Verhandlungsposition für Gehaltserhöhungen verfügen. Das staatliche Gießkannenprinzip tut sein übriges (Abschwächung der kalten Progression, Erhöhung der Pendlerpauschale, Energiebonus...) Wo ich mitgehe, ist, dass die Risikobereitschaft aktuell stark abnimmt und die Hoffnung auf fallende Preise zunimmt. Allerdings lässt sich ein Hauskauf aus familiären Gründen nur bedingt aufschieben. Auch die explodierenden Mietpreise gehen an die Sparfähigkeit, denen man sich lieber früher als später entziehen will. Nehme deshalb schon an, dass der Preisrutsch für 0815 Immobilien im Schnitt um die Inflation jährlich abgeschwächt wird. Bleibt ja trotzdem eine stattliche Nominal-Korrektur über. |
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Hallo Werner, ich bin in einer ähnlichen Situation, habe aber zum Glück keinen Stress (Baustart im Sommer 23 & toller Bankberater) Ich tendiere wieder zum Vermieten, weil der Markt gerade so schwierig ist. Ein paar optimistischere Gedanken, die dagegen sprechen, die Wohnung unter dem Preis zu verkaufen: 1. Die einfache Zwischenfinanzierung soll ja bald wieder ermöglicht werden und somit könnte es neue Interessenten am Markt geben. 2. Viele, die kaufen wollen, warten derzeit lieber ab, weil sie auf einen Preissturz und bessere Kreditkonditionen hoffen. Wenn dies nicht passiert, werden sie irgendwann trotzdem etwas kaufen. 3. Auch die Vorstellungen der potentiellen Käufer wird sich auf die Marktsituation anpassen. Die Träume von vor 3 Jahren sind für die meisten nicht mehr realisierbar und so werden diese auch nach unten gedreht und die Käuferschicht verschiebt sich. (Wohnfläche, teure extras) 4. Derzeit wird weniger gebaut, die Nachfrage ist aber nach wie vor da. 5. Die Mieten steigen. Zur Vermietung: Vielleicht kennst du jemanden persönlich, der zwischenzeitlich in deiner Wohnung leben möchte? |
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Wieder mal ein Thread, der eigentlich Interessant ist, aber mangels Daten vom Ersteller viel Raum für Spekulationen lässt. Jede Antwort kann nur auch Vermutung aufbauen - leider. Hier müsste der ersteller mal ein paar Antworten liefern bzw. den Link zu Anzeige. |
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