Mein Forum
Registrieren
Neu hier?
Baukonstruktionen
Fertighaus
Fenster
Dämmung
Dichtheit
Passivhaus
Schimmel
Energieausweis
Heizung
Pellets
Erdwärme
Warmwasser
Stromsparen
Solaranlagen
Photovoltaik
Lüftungsanlagen
Energiespartipps
Berechnungen
Teilen:
|
|
||
|
Danke für die wertvollen Einschätzungen, @LiConsult & @axeldb, klingt doch recht ernüchternd. 😕 Wenn ich euch richtig verstehe so seht ihr nur realistische Chancen auf einen Kredit, wenn noch vor dem Antrag auf einen Kredit mehr EK verfügbar wäre, oder? Dafür gibt es in dem Fall nur 2 Szenarien: 1. Die Wohnung vorher verkauft und bis Fertigstellung des neuen Projektes dort wohnen = ca. 500K Eigenkapital / 500 K Kredit notwendig. 2. Haus der Oma mit ihrer Zustimmung verkaufen (rational betrachtet...) Richtig oder noch andere (kreative) Ideen? 😄 |
||
|
||
|
Hallo Mike1211, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Reihenhaus (Kauf): Finanzierung realistisch? |
||
|
||
|
Ja, der Bank um eine Ausnahme bitten mit Hinsicht auf die 2 extra Immobilien, oder Finanzierung innerhalb der Familie. |
||
|
||
| Hallo axeldb, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
|
||
|
Puh... Ob die Bank das macht? Wäre interessant (wohl auch für andere hier). |
||
|
||
|
sorry fürs späte Einklinken, die Arbeit hat es vorher nicht zugelassen. Das ist in etwa ungefähr das, was ich dir vor ca. einem Jahr bereits geschrieben habe. die KIM-V hat das Ganze nicht leichter gemacht, im Gegenteil. Wie bereits weiter oben gut zusammengefasst ist auch für mich die Konklusio, dass die ETW im Vorfeld zu verkaufen ist, der Altkredit getilgt wird und somit die genaue Höhe der Eigenmittel und des aufzunehmenden Fremdkapitals festeht. an die Mitschreiber: bitte keine Empfehlungen oder gar Zusagen abgeben ohne fachliche Expertise. Gerade Selbstständigkeit in Kombination mit Karenz ist eine heikle Angelegenheit. |
||
|
||
|
ja - das meinte ich mit Da wird die Frage sein: Ausnahmen sind nur möglich, wenn Ausnahmekontingente von der KIM-V "gehoben" werden können. Die Einhaltung dieser wird strengstens geprüft und bei Missverhalten auch mit saftigen Verwaltungsstrafen sanktioniert. Aus "Gefälligkeit" wird hier niemand durchwinken. Die 40% beziehen sich verordnungsgemäß auf "das jährliche Einkommen gemäß § 2 Abs. 2 des Einkommensteuergesetzes 1988 – EStG 1988, BGBl. Nr. 400/1988, nach Abzug von Steuern und Abgaben und zuzüglich Transferzahlungen" - kurz also um das was bei selbständiger Tätigkeit im ESt.-Bescheid "netto übrigbleibt" und bei unselbständiger Tätigkeit monatlich ausgezahlt wird (mal 14 durch 12 gerechnet). |
||
|
||
|
Da geht' s um die Leistbarkeit inkl. Schattenrechnung bei über 700.000 €! Da gibt' s kein "die Bank bitten". Die Bank muss den gesetzlichen Vorgaben entsprechen und sich an die Regulatorik halten. Ja, das wäre Plan A, Plan B und Plan C. Das wäre menschlich betrachtet zumindest für mich kein Plan. |
||
|
||
|
Also für mich gibt es höchtens ein Leistbarkeitsproblem in der Zwischenphase, so lange die Wohnung noch nicht verkauft ist. Und da hat er schon gesagt, dass ihm seine Familie mit einem 1000'er im Monat unterstützen kann. Das ist für mich ein kleiner Preis um sich seinen Traum zu realisieren. Und danach sehe ich mit 470k Kredit überhaupt kein Problem... Und ja, natürlich habe ich über die Ausnahmekontingente gesprochen die gesetzlich möglich sind... |
||
|
||
|
Das Thema IST genau die Zwischenfinanzierungsphase. Vorbehaltlich Prüfung aller relevanter Betriebskennzahlen. Den Tausender aus der Familie kann keine Bank ansetzen. Wie soll die Verpflichtung auch rechtlich durchgesetzt werden, wenn das Familienmitglied nicht mehr bezahlt? Wenn, dann muss es ein Mitkreditnehmer sein, mit voller Prüfung aller einreichrelevanter Unterlagen und mit allen Rechten und Pflichten. |
||
|
||
|
Es kann gut sein, dass wir die Wohnung schnell verkaufen (Interesse von Bekannten). Damit wäre die Situation wie folgt: Ca. 500.000 Eigenkapital (evtl. 550.000,-) Ca. 500.000,- Kredit notwendig (evtl. 450.000,-) --> wie realistisch ist es, den Kredit unter den angeführten Umständen zu erhalten? Worst case wäre ja: Wohnung wird verkauft, Finanzierung abgelehnt. 😱 Karenz ist übrigens "nur noch" bis März 2025, dann Wiedereinstieg mit ca. 2000 netto. Haushaltseinkommen dann noch besser. |
||
|
||
|
Gut da könnte man die Rückzahlung zB ab April 2025 starten. Mit verkaufter Wohnung wird es sicher deutlich besser aussehen :) |
||
|
||
|
Um einen tatsächlich niedrigeren Finanzierungsbetrag zu erwirken, müsste spätestens zum Zeitpunkt rund um die Kaufvertragsunterfertigung der Verkaufserlös (abzüglich offenem Kreditsaldo) auch als Eigenmittel zur Verfügung stehen. Bei 450.000 und 35Y Gesamtkreditlaufzeit mit einer kalkulatorischen Rate von rund 1.900, bräuchtet ihr bei Schuldendienstquote 40% ein Nettoeinkommen von 4.750, bei 45% von 4.200. Da wisst nur ihr selber, ob sich das auf Basis der derzeitigen Einkünfte (ohne Transfers) ausgeht - speziell auch unter Berücksichtigung der Einkünfte deiner Frau (mit drei anfangs kleinen Kindern 30 Stunden arbeiten ist zumindest "sportlich" - nachher wird es natürlich besser). das ist der KIM-V egal - diese geht bei der kalkulatorischen Rate von folgendem aus: "Unabhängig vom tatsächlichen Tilgungsplan ist rechnerisch von einer laufenden Tilgung mit über die gesamte Laufzeit konstanten Annuitäten sowohl der bestehenden Finanzierungen als auch der neu vereinbarten Finanzierung auszugehen." |
||
|
||
|
Wie LiC schreibt, die Finanzierung ist eine Bewertung der IST-Situation. Da ist es egal, ob der Zeitpunkt der Rückzahlung mit April '25 gewählt wird. Die BA kann 50% des Einkommens vor der Karenz ansetzen, wenn davor einer Vollzeitbeschäftigung nachgegangen wurde. Es führt kein Weg daran vorbei, in die Einreichphase zu schreiten. Bei der BA ist es so, dass wenn eine Genehmigung ausgesprochen wurde, die Kondition (wenn sich betragsmäßig nichts ändert) und die generelle Zusage für 3 Monate hält. Das ist schon ein durchaus kalkulierbarer Zeitraum. Erst nach Sichtung der Betriebskennzahlen und Bewertung der Liegenschaft habt ihr eine konkrete Einschätzung der Situation. |
||
|
||
|
Du redest über Leistbarkeit inkl. Schattenrechnung. Die Schattenrechnung geht der Bank nichts an. Der 1000er aus der Familie hilft mit der Leistbarkeit inkl. Schattenrechnung, aber nicht der Bank gegenüber, ist schon klar... Falls ein Familienmitglied die Wohung kauft und vorzeitig bezahlt, wäre das die beste Lösung... |
||
|
||
|
Also, in dem Fall musst ihr den Kredit definitiv bekommen... das sind 2000-2500 Kredit... Ja, die Selbständigkeit ist ein zusätzliches Problem, aber lass dir nichts einreden. Wenn du in den letzten 3 Jahren das ungefähr verdient hast was du sagst, dann wird dir das auch angerechnet werden und wird der Kredit in dem Fall sicher kein Problem... |
||
|
||
|
... der je nach tatsächlichem Nettoeinkommen hart an der Grenze bzw. über der Grenze der Ausnahmekontingentregelung liegt. "Muss definitiv" ist in der Kreditvergabeprüfung kein guter Ratgeber - umso mehr, als es institutsspezifisch zum Teil deutliche Unterschiede gibt. "kein Problem" ist in diesem Zusammenhang daher ebenfalls schwierig Mit "Schattenrechnung" ist die Kalkulation der Kreditrate unter Berücksichtigung eines Fiktivzinssatzes, der höher ist als der derzeitige Sollzinssatz, gemeint. Der Fiktivzinssatz wird je nach Institut in regelmäßigen Abständen den Marktgegebenheiten angepasst und beträgt beispielsweise bei der Bank Austria für variabel verzinste Vereinbarungen und 10-jahres Bindungen 5,4% und für 25Y-Fixzinssätze 4,4%. Die Haushaltsrechnung und die Erfüllung der regulatorischen Vorgaben wird unter Berücksichtigung des Fiktivzinssatzes bewertet. |
||
|
||
|
@axeldb Viel Meinung für wenig Ahnung hier mit deinem Stammtischwissen. Tu dem Threadersteller und den anderen hier den Gefallen, dass du die beiden Finanzierungsexperten antworten lässt |
||
|
||
|
Es mag schon sein, dass ihm ein Teil von seinem selbstständigen Einkommen vom Kreditinstitut nicht anerkannt wird, aber falls nicht und die Wohnung wird verkauft, dann verstehe ich nicht wo das Problem liegt: - ihnen bleiben nach Haushaltskosten 5500 Euro netto im Monat übrig. Das heißt, sein sein Netto Einkommen laut Bescheid + das Einkommen seiner Frau müssten drüben liegen, nehmen wir mal an mindestens 7000/Monat. Das ist dann die Berechnungsgrundlage für die 40%. - er hat 500k Eigenmittel und sucht eine Finanzierung von 470k - über 30-35 Jahre mit Schattenrechnung wäre das eine monatliche Kredit Belastung von nehmen wir mal an max. 2500/Monat - das wären 35% vom Nettoeinkommen Oder wo liege ich falsch? Oh, es tur mir leid, dass ich nicht gewusst habe, dass es hier ein Oligopol von Finanzierungsexperten gibt und man hier nicht frei Antworten darf. Oh ja, jetzt weiss ich was mit einer Schattenrechnung gemeint ist, vielen Dank! Ich glaube, ich habe hier schon gezeigt, dass ich nach Lösungen für den Threadersteller suche. Und ja, ich bleibe bei meiner Meinung oben, dass er in dem genannten Fall den Kredit bekommt (mit Vorbehalt weil er hat natürlich nicht alles offen gelegt). Ich würde ihm auf jeden Fall dazu raten seine Probleme auch mit einer Bank zu besprechen und nicht nur in einem Energiesparhaus Forum... Und tatsächlich, das weiss ich aufgrund meines gesunden Stammtischwissens und aufgrund der drei von mir abgeschlossenen Immobilien Kredite... 🤓😁 |
||
|
||
|
Er hat nicht geschrieben das ihm 5500€ überbleiben, sondern dass das das gesamte Einkommen samt Beihilfen ist. Und in der jetzigen Konstellation ohne Wohnungsverkauf hat er einen Finanzierungsbedarf von 750k€(Hausnummer). Aber sinnlos, alles 5 Mal durchzukauen. |
||
|
||
|
Mike hat folgendes geschrieben: "Haushaltsrechnung: Einnahmen - Ausgaben = ~5.500,- pro Monat (bleiben uns, frei verfügbares Einkommen) Ich (37), Selbstständig seit 2014, meine Frau (33, in Karenz) Angestellte, 3 Kinder" => das interpretiere ich nicht als Netto Einkommen sondern als netto verfügbares Einkommen, also nach Abzug der Haushaltskosten (die mit 3 Kindern nicht so gering sind). Aber ich gebe dir schon recht, es ist verwirrend. Vielleicht kann der Threadersteller @Mike1211 Klarheit schaffen, was er netto verdient ohne Beihilfen. Und zweitens: das ist schon in dem Fall, wo das Haus zuerst verkauft wird. Das hat er so geschrieben (#49) und steht auch als Annahme in meinem Beitrag. Ohne Wohnungsverkauf ist es ohne weitere Unterstützung ziemlich schwierig, keine Frage... |
||
|
||
|
Danke euch für die Anregungen, sehr wertvoll. Um Klarheit zu schaffen: Netto verfügbares Einkommen exkl. Familienbeihilfe: 4.630 Euro, das bleibt uns tatsächlich über. Ab März 25‘ ist es mehr (Ende der Karenz). |
||
|
||
|
Das hilft leider noch immer nicht. Wie hoch ist dann euer netto Einkommen (laut ESt Bescheid für dich zuzüglich Transferleistungen soweit verifiziert, regelmäßig und nachhaltig) und für deine Frau (Jahresnetto/12)? Vielleicht vor und nach der Karenz... |
Beitrag schreiben oder Werbung ausblenden?
Einloggen
Kostenlos registrieren [Mehr Infos]