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Ich habe vor kurzem ein Interview eines Deutschen Immoentwicklers gelesen der auch von ca 20€/m2 Miete, aber kalt! sprach, um bei den derzeitigen Baukosten plus Grundstückskosten, plus Finanzierungskosten ohne staatliche Förderung knapp über 0 auszusteigen. Der meinte sie hätten jeglichen Bau eingestellt, da sie in den meisten Gegenden lediglich die Hälfte davon als Miete durchsetzen können. |
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| Hallo HAR80, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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danke für diese Informationen. Ich frage weil ich diese gut vermietbare Wohnung seit 10 Jahre vermiete. Rendite netto 3,7%. das wären auf einem Sparbuch, also vor KEST 5,0%. Wesentlich ist die Wertentwicklung. Die war in dem Fall sehr gut. geschätzt knapp verdoppelt. Dann ist aber da noch ein altes kleines geerbtes Haus in schlechtem Zustand, aber in guter Lage. Wenn wenig zu reparieren ist, komme ich auf eine ähnliche Rendite wie bei der Wohnung. Das ist naturgemäß nicht so. Die Fragen sind jetzt, wie sich der Wert des Hauses entwickelt und welche alternative Anlagemöglichkeiten vorhanden sind. Also durchaus ein interessantes Thema hier für meine Fragestellung. |
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Um nicht ganz off-topic zu sein (zur konkreten Immobilie würde ich ggf. einen extra Beitrag aufmachen), was bei der Vermietung (oder generell der Immobilienanlage) oft völlig unterschätzt wird ist der Instandhaltungsaufwand. Die Afa auf Gebäude von 1,5% bzw . 66,6 Jahren ist ja kein Geschenk, sondern ist ziemlich ident mit der Peter'sche Formel zum Instandhaltungsaufwand (Herstellungskosten x 1,5/80 Jahre -> also 1,875%), da ja dort noch mit 0,65 oder 0,7 multipliziert wird wenn es nur um den Allgemeinteil geht. Im Wohnungseigentum komme ich zumindest nicht drum herum die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft zu zahlen (die ich im Vollanwendungsbereich vom MRG auch nicht dem Mieter weiterverrechnen kann, aber meist nur die gesetzlichen 90 Cent/m2 umfasst), tatsächlich ist der Instandhaltungsaufwand aber sicher immer höher (und nur fraglich wie sehr), wenn die Immobilie nicht an Wert verlieren soll, die Instandhaltung der Wohnung selbst kommt ohnehin nochmal dazu. Bei der Instandhaltung (auf Ebene der WEG als auch der einzelnen Wohnung) kann man natürlich sparen (sowohl ob man überhaupt Rücklagen bildet, als auch was konkret gemacht wird), nur wirkt sich das langfristig eben auf den Wert der Wohnung entsprechend aus (bzw. irgendwann ist der Wertverlust natürlich sogar größer wie die gesparten Instandhaltungskosten). Das ist ja auch der Grund, warum gebrauchte Wohnungen (deutlich) billiger sind (Stichwort Bastlerhit), die fehlende Instandhaltung wird dann eingepreist. Kurzfristig (und das besonders in der jüngeren Vergangenheit) spielen aber natürlich andere Faktoren eine viel stärkere Rolle wie die Instandhaltung, der Wertverlust ist ja nur relativ zur Vergleichswohnung bei der laufend investiert wurde, absolut kann die trotzdem (deutlich) an Wert gewonnen haben. Im Aggregat aller Gebrauchtwohnungen ist dieser Effekt dann normal nur stark abgeschwächt vorhanden, da ja hier laufend ehemalige Neubauwohnungen hinzu kommen und alte Wohnungen aus dem Bestand fallen, das Durchschnittsalter aller Gebrauchtwohnungen wird nur bei massiver Neubautätigkeit sinken bzw. wenn die komplett ausfällt steigen, sonst bleibt es weitgehend stabil. Die steigenden Preise durch den gesamten Markt haben die Thematik der Instandhaltungskosten (bzw. was passiert wenn man da spart) halt komplett überdeckt, aber sie waren deshalb natürlich nie weg. Jetzt treten die Kosten (natürlich neben den Zinsen) wieder in den Vordergrund, in den meisten Segmenten ist derzeit vermutlich vermieten uninteressant. In meiner Gegend (in Wien) wird z.B. immer noch fleissig gebaut, allerdings fast nur mehr zur Kurzzeitvermietung (2-24 Monate) mit Zielgruppe international zu 30 Euro/m2 (warm inkl. Internet). Das geht sich derzeit offensichtlich noch aus (auch wenn ich mich Frage wo da auf Dauer die Nachfrage herkommen soll, aber was weiß ich schon).
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... die sich nach §31(5) WEG per 01.01.2024 auf EUR 1,06/m² erhöht |
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Aja, das hab ich noch gar nicht mitbekommen. Die "neue" Regelung mit den Mindestrücklagen (plus deren Anpassung) ist sicher sinnvoll und bei halbwegs neuen Anlagen nähert man sich damit zumindest dem realen Bedarf an. Aber bei alten Anlagen die seit 30 oder 40 Jahren chronisch bei den Rücklagen und Sanierungen gespart haben wird man damit auch nichts mehr aufholen. Jedenfalls aus meiner Sicht auch ein Punkt der auch bei der beabsichtiger Eigennutzung oft so wenig beachtet wird, Rückstau bei der Instandhaltung und fehlenden Rücklagen können aus einem Schnäppchen ein Faß ohne Boden machen (selbst wenn die Wohnung selber top saniert ist!). |
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vollkommen d´accord |
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ergänzen sollte man das zweite Beispiel, Wohnung Top, Gebäude Top, ABER ein Sanierungskredit der WEG den anteilig man als zusätzliche Betriebskosten abzahlen darf von Außen nicht zu sehen und kann man schnell übersehen |
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Richtig. Ich habe 2014 meine renovierungsbedürftige Studentenwohnung (nicht Graz, Wien) gekuaft und renoviert. Seitdem leben immer wieder lang/kurz Studenten darin. Hoher Abnutzungsgrad, nicht luxuriös eingerichtet. Fürs verkaufen bin ich zu stur\ altmodisch. Wertsteigerung nur minimal in der Gegend bzw. sind neuere Kleinwohnungen näher an der Uni dazugekommen. Durch meine konservative Sparweise der Rücklagen bleibt nicht das große Taschengeld über. Da habe ich micht komplett verschätzt oder einfach zu schön gerechnet.
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Hallo Arpino, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen |
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"Wien ist und bleibt der größte Zuwanderungsmagnet, wo es ein Drittel bis 40 Prozent der Migrantinnen und Migranten hinzieht. Heuer hat die Bevölkerung die Zweimillionenmarke überschritten und soll bis 2080 noch um etwa ein Viertel zunehmen." 500k Menschen mehr in Wien bis 2080 wie sich das wohl auf die Wohnungspreise auswirken wird?🧐🤔😉 |
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2080? "Naturkatasthrophen und Kriege" nicht eingerechnet .. in 50Jahren kann leider viel passieren, schau Dir allein die letzten 2-3 Jahre an... |
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Gibt einen interessanten Blogeintrag zu der Prognosegenauigkeit: https://wien1x1.at/prognosen-historisch/#:~:text=1986)%2C%20welche%20die%20Bev%C3%B6lkerungsentwicklung%20bis,55%20Millionen%20Menschen%20in%20Wien. Solche langfristigen Prognosen sind sowohl für die Planung der Infrastruktur als auch für die möglichen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt natürlich besser wie nix, aber halt mit extremer Unsicherheit. |
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Zu Prognosen: Deutschlands Bevölkerungs Prognose für 2060 aus dem Jahre 2009 lautete die Bevölkerung schrumpft auf 70 Millionen. Die stellten dann viele Erhaltungsmaßnahmen ein, legten die Wohnbauförderungen, kommunalen Wohnbau etc auf diese Prognose aus. Wozu viel bauen wenn eh bald alles leer steht? Ging ja vornehmlich nur noch um die Verstädterung und den Wegzug aus Ost. In Folge Infrastrukturverfall und Co. So dann kamen ein paar Flüchtlingswellen und eine Deutsche Politik man bräuchte mehr Zuwanderung und die neue Prognose mit gleichen Parametern sagt 80 Millionen 2060. Andere sagen deutlich mehr. Und schwupps fehlt in der politischen Planung die Berücksichtigung von eh bloß 10 Millionen Menschen bei der Infrastruktur über Wohnungen und und. Da sieht man wie extrem wichtig gute zuverlässige Daten sind. Aber auch etwas anderes: Daten, hier die Prognose zuerst abnehmend, haben Auswirkungen. Annahme aufgrund der Prognose der Sozialstaat, die Pensionen und Co sind gefährdet. In Folge Änderungen in der Politik und schwupps tritt die Prognose nicht ein. Prognosen beeinflussen die Entwicklung und ändern somit selbst die Zukunft. Was 2060 wirklich sein wird, wir werden es sehen. Wahlen, Kriege, Angst (zB wer zahlt die Pension), ... Die letzten 3-4 Jahre sollten uns lehren alles als im Fluss und als rasch veränderbar anzusehen. |
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Oder es kommt wieder eine Pandemie daher... und der Klimawandel... |
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Der Klimawandel ist gesetzt, da haben wir alle keinen Einfluss darauf. Auch wenn wir es noch so wenig wahrhaben wollen. |
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... und auf die Mietpreise - noch dazu wo der Wohnbau in den kommenden Jahren deutlich zurückgefahren wird. Wobei wir in Wien gar nicht bis 2080 schauen müssen. Bereits beim viel näheren 2030 geht Statistik Austria von einem Plus von etwa 115.000 Einwohnern zum aktuellen Stand aus - bedeutet: Wien wächst in den nächsten 7 Jahren etwa um Klagenfurt. Damit ist die Prognose zwar etwas progressiver als jene der Österreichischen Raumordnungskonferenz vom April 2022 - in der Tendenz jedoch in die gleiche Richtung blickend. |
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Diese ganzen prognosen sind wertlos, man kann im grunde genommen das geld sparen und irgendetwas hinschreiben! Hier ein gutes Beispiel https://www.nzz.ch/meinung/china-stirbt-aus-viel-schneller-als-prognostiziert-ld.1726915 |
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Sogar damit lässt sich leider Geld verdienen. Ich bin mir sicher, dass viele hier im Forum Anfang 2021 kräftig am Aktienmarkt eingekauft haben. Fast jedes Bankinstitut hat einen Nachhaltigkeitsfonds in dem, natürlich von einem erfahren Fondsmanager, mit gutem Gewissen investiert werden kann. |
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https://www.sn.at/salzburg/wirtschaft/die-wende-salzburger-immobilienmarkt-preise-149232241 |
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Bis 2023 waren Zuschläge mit Überbot die Ausnahme. Sowas habe ich noch nie gesehen und schaue seit etwa 2011 regelmäßig bei edikte rein.  |
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@Namor1 in welche Richtung meinst du deine Bemerkung? Dass niedrige oder dass hohe Beträge rauskamen? Rein technisch gesehen ist ein Überbot wenn bei der Versteigerung kein gescheiter Betrag rauskam und halt dann jemand doch in etwa den Schätzpreis hinlegt. Um den Daumen herum ist der Schätzpreis dann ungefähr das was da fließt. |
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@ har80 Was ich gepostet habe zeigt, dass hier weniger als 75% vom Schätzpreis geboten wurden und man deshalb ein besseres Anbot machen kann. Noch wurde keines gemacht, dass nennt sich dann, "Zuschlag nach Überbot". Es zeigt mir an (wobei viele Fehler hier verzerren können), dass die Schätzpreise viel zu hoch sind. Die Schätzpreise haben also den Kursrückgang nicht bzw nicht ausreichend eingepreist. Die Differenz liegt bei diesem kleinen Sample bei mehr als 25%. PS. Es kam in den letzten Stunden ein weiterer Zuschlag mit Überbot rein. 6 Versteigerungen, alle mit der Möglichkeit des Überbot. |
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