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@ har80 Was ich gepostet habe zeigt, dass hier weniger als 75% vom Schätzpreis geboten wurden und man deshalb ein besseres Anbot machen kann. Noch wurde keines gemacht, dass nennt sich dann, "Zuschlag nach Überbot". Es zeigt mir an (wobei viele Fehler hier verzerren können), dass die Schätzpreise viel zu hoch sind. Die Schätzpreise haben also den Kursrückgang nicht bzw nicht ausreichend eingepreist. Die Differenz liegt bei diesem kleinen Sample bei mehr als 25%. PS. Es kam in den letzten Stunden ein weiterer Zuschlag mit Überbot rein. 6 Versteigerungen, alle mit der Möglichkeit des Überbot. |
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Ah, ok verstehe. Dachte die Zeilen mit Zuschlag mit Überbot sind bereits abgeschlossene Verfahren. |
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Zur Leistbarkeit Wiener Wohnungen anbei eine sehr gute Analyse inkl. Datenaufbereitung (https://www.raiffeisenresearch.com/servlet/NoAuthLibraryServlet?action=viewDocument&encrypt=c8eb42ae-bcdf-4e3c-8d90-48616319506a&mime=HTML&id=replaceme@bluematrix.com) mit dem zusammenfassenden Ergebnis in einem Schaubild:  |
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@liconsult @raika studie Hatte heute morgen was posten wollen, wurde aber als nicht-richtlinienkonform nicht freigeschaltet. Also jetzt aus dem Gedächtnis. Wenn man die 2x10% vom Preis als EK nimmt, so sind die um 2020 in knapp 7 Jahren (mit der Rate des Nettohaushaltseinkommens (NHE)die man zur Tilgung genommen hat) angespart. In 1990 braucht man da 2 Jahre. Hätte man damals auch die 7 Jahre Ansparzeit genommen, hätte man die Rate am NHE von 55 auf 38% (oder waren es 33%?) Reduzieren können. Klar ist sparen abhängig von der Realverzinsung, Anlage vs Inflation. In den 90er wurden in Wien auch Gesetze/Verordnungen beschlossen, die den Kreditnehmer halfen, es gab Zuschüsse, die die Zinsen defakto deckelten. Was das NHE genau ist, müsste man sich anschauen. Ich habe mir den sehr umfangreichen Fragekatalog zum EU-SILC angeschaut, da fehlt mir aber die Zeit. Ich denke, dass neue Steuern und Gebühren, Z.B. CO2-Steuer hier auch noch berücksichtigt werden müssen. Man hätte die Belastung vielleicht mit der Sparrate vergleichen können. Oder zumindest erwähnen, wie sich die Rate Preis/HNE entwickelt hat. Auch Durchschnittseinkommen kann man eigentlich nicht nehmen, da die oberen Einkommen besser performten als die unteren. Immoerwerb aber im der Maße von bestimmten Einkommensbändern getätigt wird. Es kann/wird sich der Personenkreis, der es sich leisten kann, also verkleinert haben. Solche Studien kommen einem zuletzt öfter unter. Ich würde mir wünschen, ein Prof nimmt sich der Sache an und geht mir seiner Analyse tiefer und stellt verschiedene Basisannahmen zu Käufern vor. |
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Ich finde die Ergebnisse und Annahmen für eine Kurzanalyse einer Bank jetzt gar nicht so schlecht. Klar würde das vieles vereinfacht, aber die Leistbarkeit von Eigentumswohnungem über Jahrzehnte in der vollen Komplexität zu erfassen ist halt nicht trivial (auch nicht für einen Prof). Was trifft man für Annahmen bzgl. Qualitätsveränderungen und Ansprüchen bei Immobilien? Was für Annahmen bei der Einkommenssicherheit? Zinssätze in der Ansparphase? Verfügbares Einkommen? Lebenserwartung? Pensionsantrittsalter? Haushaltsgröße? Energiekosten und -bedarf? Transaktionskosten? Die Liste lässt sich unendlich fortsetzen und alles hat Einfluss auf die Leistbarkeit von Eigentum. Jeder Faktor für sich ist in der Wirkungsrichtung noch relativ leicht zu erfassen, aber schon nicht mehr so leicht zu quantifizieren. Alles gleichzeitig und das auch noch mit aktuellen Daten ist alles andere als trivial. |
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Ja - auch jedes volkswirtschaftliche Modell hat naturgemäß seine Schwächen/Kritikpunkte/Angriffsflächen - angefangen von der Unterstellung des homo oeconomicus als Prototypen eines Wirtschaftssubjekts bis zur ceteris paribus Annahme. Je mehr Variable in eine einzige Gleichung gepresst werden, desto intensiver kann man diese auch kritisch hinterfragen. Ich finde die Analyse auch ganz gut ausgearbeitet und bringt die wesentliche Aussage klar auf den Punkt. Ob jetzt die aktuelle und historische Leistbarkeit durch Miteinbezug von diesem und jenem tatsächlich dann um ein paar Prozent hinauf oder hinunter zu revidieren wäre, würde das Gesamtergebnis aber dennoch nicht diametral aussehen lassen. Interessant der Vergleich der aktuellen Häuserpreisentwicklung ausgewählter EUR-Staaten ...  ... speziell jene von Irland, wo durch den eklatanten Mangel an Wohnraum sowohl der Miet- wie auch der Eigentumsmarkt aktuell keine Grenzen zu kennen scheint. |
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Also Irland kann man wirklich als Sonderfall einstufen, genauso wie Italien und in Lissabon wurden in den letzten paar Jahren ganze Stadtviertel hochgezogen. Wobei vor 2014 die Preise für Wohnraum in Irland schon ähnlich hoch waren wie jetzt. Zu Irland und Portugal - Internationale Konzernansiedelungen aus Steuergründen. (möchte hier nicht ins Detail gehen, aber das ist deren Business Konzept wenn man so will). Italien - Geburtenrate irgendwo um 1,1 herum. Dazu ca. doppelt so viele Sterbefälle wie Geburten und eine Abwanderung von qualifizierten Jungen Leuten ins (EU) Ausland. Ältere Wohnungen/Häuser will dort niemand und sind eher günstig, die wenigen neu gebauten haben trotzdem ihren recht stolzen Preis. Interessantes Diagramm was Länder mit völlig unterschiedlichen Konzepten und wirtschaftlichen Situationen in einen Topf wirft was zu der völlig unterschiedlichen Entwicklung in nicht mal 1 Jahrzehnt führt. |
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Ein ebenfalls interessantes Schaubild aus dem US-Immomarkt. Trotz auch historisch betrachtet vergleichsweise hoher Hypothekarzinssätze (in die Endkundenkondition werden dort auch die Kosten für vorzeitige Auflösungen eingerechnet) steigen die Preise deutlich.  |
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Nur ein Beispiel, dass auch Altbausanierungen unter Druck geraten: Im Frühjahr 2022 mit 450k inseriert, jetzt nur noch 375k, Reduktion von fast 17 Prozent: https://www.willhaben.at/iad/immobilien/d/eigentumswohnung/wien/wien-1120-meidling/hier-muessen-sie-schnell-sein-stllvoller-sanierter-altbau-naehe-u-bahn-top-infrastruktur-jetzt-anfragen-wohntraum-748377715 Das betrifft auch andere Einheiten desselben Projekts. |
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Mehr Menschen - mehr Wohnbedarf - also mehr Nachfrage - bei weniger Angebot bzw. stagnierendem Angebot... |
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Scheint aber immer noch ein eher schlechtes Preisleistungsverhältnis zu sein. "Aussicht" direkt in eine andere Hausfassade, alte Heizkörper statt Fußbodenheizung, Gasheizung statt Fernwärme, hässliche Decke in der Küche, komischer Boden im Bad, Raumhöhe wirkt auch eher normal/niedrig (v.a. wenn man mit "Altbau" wirbt). Würde ich nicht für 375k kaufen. |
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Hallo Arpino, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen |
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Aber HIER MÜSSEN SIE SCHNELL SEIN! 😄 Und diese Teamneunzehn Bude wäre auch kein Verlust, sollte es die im Zuge der Immo-Krise zerlegen... |
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https://www.willhaben.at/iad/immobilien/d/eigentumswohnung/wien/wien-1120-meidling/hier-muessen-sie-schnell-sein-stllvoller-sanierter-altbau-naehe-u-bahn-top-infrastruktur-jetzt-anfragen-wohntraum-748377715 https://www.willhaben.at/iad/immobilien/d/eigentumswohnung/wien/wien-1120-meidling/hier-muessen-sie-schnell-sein-stllvoller-sanierter-altbau-naehe-u-bahn-top-infrastruktur-jetzt-zuschlagen-748174784/ https://www.willhaben.at/iad/immobilien/d/eigentumswohnung/wien/wien-1120-meidling/hier-muessen-sie-schnell-sein-stllvoller-sanierter-altbau-naehe-u-bahn-top-infrastruktur-wohntraum-748173974/ 🤣 |
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So, wieder ein Monat vergangen. Angebote Willhaben, immer ca. 15. jeden Monats. Es ist auffällig, dass nicht mehr viele Objekte dazugekommen sind, teilweise sank das Angebot. Ob es eine saisonale Schwankung oder ein Trend ist, wird sich erst zeigen müssen. Dass sich die gefallenen Zinsen schon jetzt im Angebot zeigen, ginge mir zu schnell. ETW Verkauf SBG 15.01.2023: 1293 15.02.2023: 1376 15.03.2023: 1510 15.04.2023: 1622 15.05.2023: 1651 15.06.2023: 1715 17.07.2023: 1822 15.08.2023: 1847 15.09.2023: 1867 15.10.2023: 1924 15.11.2023: 1977 15.12.2023: 1996 ETW Verkauf NOE: 15.07.2023: 3695 15.08.2023: 3881 15.09.2023: 3966 15.10.2023: 3900 15.11.2023: 4017 15.12.2023: 4023 ETW Verkauf Wien: 15.07.2023: 12.908 15.08.2023: 13.475 15.09.2023: 13.589 15.10.2023: 13.824 15.11.2023: 14.619 15.12.2023: 14.799 ETW Verkauf OOE: 15.07.2023: 3.117 15.08.2023: 3.102 15.09.2023: 3.225 15.10.2023: 3.352 15.11.2023: 3.428 15.12.2023: 3.490 Haus kaufen SBG 15.01.2023: 442 15.02.2023: 432 15.03.2023: 465 15.04.2023: 486 15.05.2023: 520 15.06.2023: 538 15.07.2023: 590 15.08.2023: 618 15.09.2023: 626 15.10.2023: 652 15.11.2023: 683 15.12.2023: 686 Haus Kaufen: NOE: 15.07.2023: 5.122 15.08.2023: 5.202 15.09.2023: 5.482 15.10.2023: 5.350 15.11.2023: 5.485 15.12.2023: 5.368 Haus Kaufen: OOE 15.07.2023: 2.248 15.08.2023: 2.247 15.09.2023: 2.392 15.10.2023: 2.429 15.11.2023: 2.470 15.12.2023: 2.348 Wohnung mieten Österreich: 15.08.2023: 24.197 15.09.2023: 22.505 15.10.2023: 22.078 15.11.2023: 22.183 15.12.2023: 21.167 Haus mieten Österreich 15.11.2023: 1.576 15.12.2023: 1.453
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Immer noch zu teuer für Meidlinger Altbau - < 350k wird's so langsam. Keine Freifläche finde ich auch problematisch bei dem Preis. |
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Interessanterweise haben wir gerade eine Wohnung in ähnlicher Lage schätzen lassen, Dachgeschoss, 75m2 Wohnfläche und 50m2 Dachterrasse, HWB von 60, aber dafür halt nicht generalsaniert, die kommen auf 270k-330k natürlich ein Vergleich Äpfel mit Birnen, aber es zeigt finde ich trotzdem wie überbewertet das zitierte Angebot ist... |
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Jep. Sanieren geht immer, aber die Dachterrasse wird man nur schwer dranbauen können, egal wie viel Geld man reinsteckt. Wobei ich ehrlicherweise sagen muss, dass mir diese Immo dann wieder eher günstig vorkommt - DG (ruhig!) und 50qm DT sind eine Seltenheit. |
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Ich glaub viele hier haben zu große Hoffnungen. Sanierter Altbau direkt am Hauptbahnhof. Der wird nicht mehr unter 5000€/m² weggehen. Auch wenns Meidling ist. |
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Ich suche keine Wohnung in Wien, aber alte Heizkörper und Gasheizung wären für mich ein NoGo um den Preis. |
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Wenn man eine Altbauwohnung sucht, ist beides halt die absolute Regel und echter Altbau (vor 1945) hat zumindestens dezidierte Fans. Wobei zumindest Gas sicher zunehmend wertmindernd ist, "alte" Heizkörper sind im Gebrauchtmarkt in Wien selbst im Neubau (im Sinne von nach 1945) die absolute Regel. Ich glaube bei echten Altbau (vor 45) wird manches verziehen, schwierig wird es für Wohnungen aus den 50ern bis 80ern die die Nachteile von Altbau (Energie, Komfort, kaum Freiflächen) und Neubau (Raumhöhe und Charme) kombinieren. Wüsste da echt nicht wer darauf steht. Das merkt man auch bei den Preisen, die Schere neu zu gebraucht geht deutlich auf. |
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Wenn man in Ballungszentren im Mehrparteienhaus wohnt, was ist die Alternative zu Gas? Fernwärme Wien gibt, je nach Witterung, an, bis zu 65% mit Gas zu arbeiten. Würden jetzt alle auf Fernwärme umsteigen, müsste der Mehrbedarf mit Gas, Öl oder Kohle gedeckt werden. |
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