Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen

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Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen

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Hallo zusammen,

da im anderen Thread ja sehr ausführlich über Baupreise diskutiert wird, dachte ich mir, dass der Fokus auf Eigentumswohnungen (vordergründig Gebraucht- bzw. Privatwohnungen) auch ganz interessant wäre.

Leider beobachte ich den Markt in Wien seit fast 7 Jahren, bin kaufwillig, aber das passende Objekt fehlt leider immer noch.

Gibt es jemand, der Einblick in den (Wiener) Wohnungsmarkt hat?
Wie hoch sind eurer Erfahrung nach in letzter Zeit die Differenz zwischen inseriertem Preis und tatsächlichem Verkaufspreis gewesen?
Wie schätzt ihr die Entwicklung in den nächsten Monaten ein? Zeichnen sich Trends ab?
Stimmt es, dass die wirklich guten Wohnungen, die über Makler vermittelt werden, oft erst gar nicht inseriert werden, sondern "unter der Hand" weggehen?

Mein Eindruck momentan ist, dass gute Wohnungen zu einem guten Preis immer noch sofort weggehen. Stimmt das Preis-Leistungs-Verhältnis nicht, sind die entsprechenden Objekte mittlerweile deutlich länger inseriert. Zu beobachten war, dass während der letzten 2 Jahre selbst Ladenhüter teurer und mittlerweile wieder billiger inseriert werden.

Auffallend ist, dass es aber auch bei Neubauprojekten/sanierten Altbauhäusern offensichtlich deutlich länger dauert, bis Käufer gefunden werden (die Preise sind aber hier auch vergleichsweise überzogen).

LG Arpino

Hallo Arpino,
hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen

Hallo Namor1, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können.

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score 3 · Answer 1 · 2023-11-18T12:00:19Z

Servicepost Mitte November. Angebote auf Willhaben

Angebot steigt weiter, interessant die Mietwohnungen. Angebot gestiegen, Ausreißer oder Trend ?!

ETW Verkauf SBG
15.01.2023: 1293
15.02.2023: 1376
15.03.2023: 1510
15.04.2023: 1622
15.05.2023: 1651
15.06.2023: 1715
17.07.2023: 1822
15.08.2023: 1847
15.09.2023: 1867
15.10.2023: 1924
15.11.2023: 1977

ETW Verkauf NOE:
15.07.2023: 3695
15.08.2023: 3881
15.09.2023: 3966
15.10.2023: 3900
15.11.2023: 4017

ETW Verkauf Wien:
15.07.2023: 12.908
15.08.2023: 13.475
15.09.2023: 13.589
15.10.2023: 13.824
15.11.2023: 14.619

ETW Verkauf OOE:
15.07.2023: 3.117
15.08.2023: 3.102
15.09.2023: 3.225
15.10.2023: 3.352
15.11.2023: 3.428

Haus kaufen SBG
15.01.2023: 442
15.02.2023: 432
15.03.2023: 465
15.04.2023: 486
15.05.2023: 520
15.06.2023: 538
15.07.2023: 590
15.08.2023: 618
15.09.2023: 626
15.10.2023: 652
15.11.2023: 683

Haus Kaufen: NOE:
15.07.2023: 5.122
15.08.2023: 5.202
15.09.2023: 5.482
15.10.2023: 5.350
15.11.2023: 5.485

Haus Kaufen: OOE
15.07.2023: 2.248
15.08.2023: 2.247
15.09.2023: 2.392
15.10.2023: 2.429
15.11.2023: 2.470

Wohnung mieten Österreich:
15.08.2023: 24.197
15.09.2023: 22.505
15.10.2023: 22.078
15.11.2023: 22.183

2

score 1 · Answer 2 · 2023-11-18T12:46:46Z

..
Gemeinderat schrieb:

Wir haben noch 2023 und schon geht einiges den Bach runter (ok Scheidung ist sowieso häufig der Fall... dafür kann das Haus nichts).

Die größten Knaller sehe ich erst (no na) 2024.

Haus kaufen: wenn der Preis passt
Haus bauen: nö, abwarten

Denkst du falls die Prognosen in Richtung Zinsobergrenze erreicht und erste Rückgänge Ende Q2 24 stimmen, dass nicht viele die jetzt abwarten dann loslegen wollen und die Angebot und Nachfrage lässt dann die Baukosten im EFH Bereich wieder anziehen?

score 1 · Answer 3 · 2023-11-18T13:02:16Z

Ich denke, dass die allermeisten "potentiellen" Käufer aktuell die Finanzierung nicht bekommen. Bei mir/uns ist es so, dass ich durch Erbe und Unterstützung der Schwiegereltern, mir/uns schon einiges leisten könnten. Aber wir sind durch die gut integrierten (Klein-)Kinder örtlich sehr eingeschränkt. In der Nähe sind die Preise aber vergleichsweise hoch, nicht weit entfernt, aber doch zweit, sieht es besser aus. Und etwas, dass uns gut passen würde, ist seit ca einem Jahr nicht mehr dabei.

Jetzt habe ich mir mal ein Exposé zukommen lassen. Etwas zu weit entfernt aber ich will mal anklopfen und schauen, was an Preisnachlass beim Besichtigungstermin möglich ist.

Die Zinserwartung des Marktes wird seit weit über einem Jahr kontinuierlich nach oben angepasst. Ich traue mir keine Prognose zu. Gehe davon aus, dass die Zinsen hoch bleiben, higher for longer. Begründen kann man das immer, zb wie schon in der Vergangenheit, mit dem durchschnittlichem Zielbereich von 2%. 2022 waren wir bei über 8% 2023 kommen wir wieder Nähe 8%, so die Prognosen. Mit dem (durchschnittlichen) Inflationsziel von 2% können wir die Zinsen locker für Jahre oben halten und noch weiter steigern.

Zu viel Unsicherheit für die größte Investiton des Lebens. Nach wie vor denke ich Ende 2024, Anfang 2025, werden die Finanzierungszinsen ziemlich bei den Immopreisen angekommen sein.

score 1 · Answer 4 · 2023-11-18T13:24:49Z

..
MichiVLBG schrieb:
──────

Denkst du falls die Prognosen in Richtung Zinsobergrenze erreicht und erste Rückgänge Ende Q2 24 stimmen, dass nicht viele die jetzt abwarten dann loslegen wollen und die Angebot und Nachfrage lässt dann die Baukosten im EFH Bereich wieder anziehen?

Vielleicht erreichen wir ein "peak" aber dann wirds halt stagnieren. Ich denke nicht, dass es signifikant zurück geht. Eher, dass das Plateau länger bleiben wird, um die Inflation weiter niedriger zu halten (Betonung auf niedriger, nicht niedrig...)

Wer jetzt nicht bauen muss, soll es sich gut überlegen - allein aus Risikogründen (Ausfallrisiko der Unternehmer usw.) und damit Verzögerungen (= Kosten...).

score 1 · Answer 5 · 2023-11-18T15:18:29Z

..
andi102 schrieb: Wohnung mieten Österreich:
15.08.2023: 24.197
15.09.2023: 22.505
15.10.2023: 22.078
15.11.2023: 22.183

Danke!
Möchtest du vielleicht in Zukunft auch "Häuser mieten" in deine sehr interessante Aufstellung aufnehmen? Ich habe nämlich das Gefühl, dass Häuser, die nicht verkauft werden, nun immer häufiger zur Vermietung angeboten werden. Auch der Markt scheint da zu sein, weil viele in ein Haus wollen, aber keinen Kredit bekommen.

score 1 · Answer 6 · 2023-11-18T17:06:43Z

..
Malinche schrieb:

──────
andi102 schrieb: Wohnung mieten Österreich:
15.08.2023: 24.197
15.09.2023: 22.505
15.10.2023: 22.078
15.11.2023: 22.183
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Danke!
Möchtest du vielleicht in Zukunft auch "Häuser mieten" in deine sehr interessante Aufstellung aufnehmen? Ich habe nämlich das Gefühl, dass Häuser, die nicht verkauft werden, nun immer häufiger zur Vermietung angeboten werden. Auch der Markt scheint da zu sein, weil viele in ein Haus wollen, aber keinen Kredit bekommen.

Kann ich gern machen, sind aber nur 1.576. Das wird ein Randthema bleiben, da die Vermietung ein sehr heißes Pflaster ist. Ein Arbeitskollege hatte mal einen Mieter, der nicht gezahlt hat. Der hat ihn jahrelang nicht rausbekommen. Das ist bei Wohnungen viel leichter, hat er mir gesagt. Wenn ich jetzt verkaufen will, kann ich mir wohl so einen "Klotz am Bein" nicht leisten. Soweit ich weiß (lt. meinen Arbeitskollegen), ist auch das Mietrecht beim Hausmieter viel mieterfreundlicher.

score 2 · Answer 7 · 2023-11-18T17:32:31Z

..
andi102 schrieb: Soweit ich weiß (lt. meinen Arbeitskollegen), ist auch das Mietrecht beim Hausmieter viel mieterfreundlicher.

es ist genau umgekehrt - eher vermieterfreundlich, da Einfamilienhäuser vom MRG (Mietrechtsgesetz) voll ausgenommen sind und und dem ABGB-Bestandsrecht unterliegen. Daher entfaltet sich gegenüber den Mietern keine gesonderte Schutzwirkung hinsichtlich Preis- und Kündigungsschutz und Befristung.

Bei Wohnungen hingegen gelten die Schutzwirkungen des MRG - sowohl in der Teilausnahme, vor allem aber im Vollanwendungsbereich.

1

score 2 · Answer 8 · 2023-11-18T20:36:27Z

@liconsult

Genau so ist es. Die Frage wie schnell man Mieter, eventuell mit Kindern, dann tatsächlich raus bekommt, auch wenn kein MRG, die Frage würde mich interessieren.

Hat hier jemand Erfahrungswerte?

1

score 2 · Answer 9 · 2023-11-18T20:58:31Z

..
LiConsult schrieb:

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andi102 schrieb: Soweit ich weiß (lt. meinen Arbeitskollegen), ist auch das Mietrecht beim Hausmieter viel mieterfreundlicher.
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es ist genau umgekehrt - eher vermieterfreundlich, da Einfamilienhäuser vom MRG (Mietrechtsgesetz) voll ausgenommen sind und und dem ABGB-Bestandsrecht unterliegen. Daher entfaltet sich gegenüber den Mietern keine gesonderte Schutzwirkung hinsichtlich Preis- und Kündigungsschutz und Befristung.

Bei Wohnungen hingegen gelten die Schutzwirkungen des MRG - sowohl in der Teilausnahme, vor allem aber im Vollanwendungsbereich.

Wie ich geschrieben habe, er konnte sie jahrelang nicht loswerden, das Haus war dann abbruchsreif.

1

score 1 · Answer 10 · 2023-11-18T21:02:46Z

..
Malinche schrieb:

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andi102 schrieb: Wohnung mieten Österreich:
15.08.2023: 24.197
15.09.2023: 22.505
15.10.2023: 22.078
15.11.2023: 22.183
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Danke!
Möchtest du vielleicht in Zukunft auch "Häuser mieten" in deine sehr interessante Aufstellung aufnehmen? Ich habe nämlich das Gefühl, dass Häuser, die nicht verkauft werden, nun immer häufiger zur Vermietung angeboten werden. Auch der Markt scheint da zu sein, weil viele in ein Haus wollen, aber keinen Kredit bekommen.

Für den süd- und westlichen Speckgürtel von Salzburg kann ich gefühlt berichten,

dass ich 2020/21 Häuser zum Kaufen und Mieten gesucht habe, um unserer jungen Familie, idealerweise für 15 Jahre Stabilität zu bieten. 2021 haben wir nach einigen Besichtigungen dann gemietet.

Zur Zeit beobachte ich, also gefühlt, dass keine Häuser zur Miete am Markt sind oder zuletzt waren, die überhaupt in Frage kommen, fast egal zu welchem Preis. Das war 2020/2021 anders.

Die Häuser die vermietet werden, sind mir nicht bekannt, als Häuser die vorher zum Kauf angeboten wurden. Und ich habe Screenshots von einigen Häusern aus Herbst 2022. Nicht wenige Häuser sind vermutlich nicht zum Verkauf vorgesehen, Bauernhäuser oder auch Schlösser, bzw schlossähnliche Gebäude.

score 1 · Answer 11 · 2023-11-18T22:55:43Z

..
andi102 schrieb: Wie ich geschrieben habe, er konnte sie jahrelang nicht loswerden, das Haus war dann abbruchsreif.

ist für die mietrechtliche Beurteilung und die Schutzrechte des Mieters irrelevant - siehe oben

score 1 · Answer 12 · 2023-11-18T23:37:14Z

..
Namor1 schrieb: Die Frage wie schnell man Mieter, eventuell mit Kindern, dann tatsächlich raus bekommt, auch wenn kein MRG, die Frage würde mich interessieren.

Eine z.B. sofortige Auflösung eines ABGB-Mietvertrages aus wichtigem Grund kann erfolgen, wenn
- der Mieter den Mietgegenstand erheblich nachteilig gebraucht
- es einen qualifizierten Mietrückstand gibt
- es einen Abbruch und eine Neuherstellung gibt

score 1 · Answer 13 · 2023-11-19T08:48:35Z

..
LiConsult schrieb:

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Namor1 schrieb: Die Frage wie schnell man Mieter, eventuell mit Kindern, dann tatsächlich raus bekommt, auch wenn kein MRG, die Frage würde mich interessieren.
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Eine z.B. sofortige Auflösung eines ABGB-Mietvertrages aus wichtigem Grund kann erfolgen, wenn
- der Mieter den Mietgegenstand erheblich nachteilig gebraucht
- es einen qualifizierten Mietrückstand gibt
- es einen Abbruch und eine Neuherstellung gibt

Achja, die liebe Theorie.

Man kann das Verfahren über Jahre verzögern, hier die gängigsten Beispiele von den ich schön gehört habe:
- Briefe nicht öffnen bzw. RSA/RSB Briefe nicht annehmen
- Fristen verstreichen lassen bzw. im letzten Moment Einsprüche erheben
- Härtefälle reklamieren (Gesundheit - ob wahr oder nicht darf dann der Gutachter feststellen, gleich ein paar Monate verloren wenn man wieder Briefe nicht öffnet, zur Begutachtung nicht erscheint, neue Krankheiten inszeniert,...)
- drohende Obdachlosigkeit
- Wieder mal eine Miete zahlen
-.... die besonders ärgerlichen Mittel schreibe ich jetzt nicht dazu, es soll ja keine Anleitung werden ;)

score 1 · Answer 14 · 2023-11-19T09:27:05Z

Kündigungsverfahren bewusst in die Länge ziehen kann man aber bei jedem Mietverhältnis und nicht nur in Häusern. Die Schutzwirkung des MRG kommt trotzdem bei Wohnungen noch dazu und daher ist es die Vermietung von Häusern eben Vermieter freundlicher wie von Wohnungen. Das ein klassischer Mietnomade in einem Haus mehr Schaden anrichten kann ist aber sicher ein valider Punkt.

Grundsätzlich sind die typischen zur Vermietung geeigneten Wohnungen halt eher kleine, effiziente, Einheiten und auch bei größeren Wohnungen wird das Angebot dünn. Ein für Vermieter interessanter Miet-Kauffaktor ist bei größeren Einheiten nur im Luxussegment erzielbar. Hat schon einen Grund warum bei frei finanzierten Neubauwohnungen fast nur 1-3 Zimmer Wohnungen gebaut werden und selbst die 3 Zimmer Wohnungen oft keine 70m2 haben. Nur so geht sich eine vernünftige Rendite aus

score 1 · Answer 15 · 2023-11-19T09:52:16Z

..
andi102 schrieb: Achja, die liebe Theorie.

das liebe Gesetz

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Equity schrieb: Kündigungsverfahren bewusst in die Länge ziehen kann man aber bei jedem Mietverhältnis und nicht nur in Häusern. Die Schutzwirkung des MRG kommt trotzdem bei Wohnungen noch dazu und daher ist es die Vermietung von Häusern eben Vermieter freundlicher wie von Wohnungen.

exakt - wie beschrieben

score 1 · Answer 16 · 2023-11-19T09:57:52Z

..
Equity schrieb:

Kündigungsverfahren bewusst in die Länge ziehen kann man aber bei jedem Mietverhältnis und nicht nur in Häusern. Die Schutzwirkung des MRG kommt trotzdem bei Wohnungen noch dazu und daher ist es die Vermietung von Häusern eben Vermieter freundlicher wie von Wohnungen. Das ein klassischer Mietnomade in einem Haus mehr Schaden anrichten kann ist aber sicher ein valider Punkt.

Grundsätzlich sind die typischen zur Vermietung geeigneten Wohnungen halt eher kleine, effiziente, Einheiten und auch bei größeren Wohnungen wird das Angebot dünn. Ein für Vermieter interessanter Miet-Kauffaktor ist bei größeren Einheiten nur im Luxussegment erzielbar. Hat schon einen Grund warum bei frei finanzierten Neubauwohnungen fast nur 1-3 Zimmer Wohnungen gebaut werden und selbst die 3 Zimmer Wohnungen oft keine 70m2 haben. Nur so geht sich eine vernünftige Rendite aus

Stimmt alles. Wobei ich mal über folgenden Gedanken gestolpert bin. Das teuerste in der Wohnung sind die Sanitärräume (und auch Küche). Kleine Einheiten sind daher teurer, da die Basisaustattung da sein muss. Ergo sind bei gleicher m²-Miete große Wohnungen rentabel.

score 1 · Answer 17 · 2023-11-19T14:16:21Z

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Namor1 schrieb:

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Equity schrieb:

Kündigungsverfahren bewusst in die Länge ziehen kann man aber bei jedem Mietverhältnis und nicht nur in Häusern. Die Schutzwirkung des MRG kommt trotzdem bei Wohnungen noch dazu und daher ist es die Vermietung von Häusern eben Vermieter freundlicher wie von Wohnungen. Das ein klassischer Mietnomade in einem Haus mehr Schaden anrichten kann ist aber sicher ein valider Punkt.

Grundsätzlich sind die typischen zur Vermietung geeigneten Wohnungen halt eher kleine, effiziente, Einheiten und auch bei größeren Wohnungen wird das Angebot dünn. Ein für Vermieter interessanter Miet-Kauffaktor ist bei größeren Einheiten nur im Luxussegment erzielbar. Hat schon einen Grund warum bei frei finanzierten Neubauwohnungen fast nur 1-3 Zimmer Wohnungen gebaut werden und selbst die 3 Zimmer Wohnungen oft keine 70m2 haben. Nur so geht sich eine vernünftige Rendite aus
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Stimmt alles. Wobei ich mal über folgenden Gedanken gestolpert bin. Das teuerste in der Wohnung sind die Sanitärräume (und auch Küche). Kleine Einheiten sind daher teurer, da die Basisaustattung da sein muss. Ergo sind bei gleicher m²-Miete große Wohnungen rentabel.

Ich glaube, dass das zumindest im Neubau (zur Vermietung) nicht zutrifft. Die Größe und Ausstattung der Sanitäranlage (und Küche) ist da stark abhängig von der (bzw. weitgehend linear zur) Fläche. 1 Zimmer Wohnungen haben da Klo & Bad kombiniert (und winzig) und nur einen Küchenblock der fast nichts (in Relation) kostet. Effiziente Grundrisse sind da das um und auf. Im Altbau mit regulierten Preisen gehen sich auch ineffiziente Grundrisse aus. Beim vermieteten EFH (das aber meist nicht mit der Intention gebaut wurde) fehlt meist völlig diese Effizienz. Ein 0815 EFH in guter Lage wird sich aus Vermietersicht kaum um unter 20 Euro/m2 (brutto inkl. BK und Energie) Rentabel anbieten lassen, bei 150m2 ist man halt dann bei 3k Wohnkosten und da wird die Mietnachfrage sehr dünn (bzw. gegen Null, denn mit dem Budget will man wieder nicht 0815).

Will man ein EFH potentiell vermieten ist sicher der beste Weg von Beginn an eine einfache Teilung in 2-3 Mieteinheiten einzuplanen.

score 1 · Answer 18 · 2023-11-19T15:34:33Z

..
Equity schrieb: Will man ein EFH potentiell vermieten ist sicher der beste Weg von Beginn an eine einfache Teilung in 2-3 Mieteinheiten einzuplanen.

ja, wobei man hier berücksichtigen muss, dass Mietgegenstände mit nicht mehr als 2 selbständigen Wohneinheiten der Vollausnahme des MRG unterliegen (somit ABGB) während man sich ab 3 Wohneinheiten schon in der Teilausnahme des MRG befindet (mit den entsprechenden Schutzwirkungen hinsichtlich Befristungsrecht und Kündigungsschutz).

score 1 · Answer 19 · 2023-11-19T18:37:36Z

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Equity schrieb: Ein 0815 EFH in guter Lage wird sich aus Vermietersicht kaum um unter 20 Euro/m2 (brutto inkl. BK und Energie) Rentabel anbieten lassen

Wohehr kommt der Wert?

Die oben erwähnten Kosten für Sanitär und Küche sehe ich nicht als gewichtige Kostentreiber in der Errichtung.

score 1 · Answer 20 · 2023-11-19T21:07:27Z

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moef schrieb:

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Equity schrieb: Ein 0815 EFH in guter Lage wird sich aus Vermietersicht kaum um unter 20 Euro/m2 (brutto inkl. BK und Energie) Rentabel anbieten lassen
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Wohehr kommt der Wert?

Die oben erwähnten Kosten für Sanitär und Küche sehe ich nicht als gewichtige Kostentreiber in der Errichtung.

Das ist nur eine grobe Größenordnung. Aber von 20/m2 Kosten aus Mietersicht bleiben vllt 15 kalt pro Monat oder 180 pro Jahr für den Vermieter. Damit man da auf 5% Mietrendite kommt, dürfte der Wert nur bei 3600/m2 sein, das ist auch derzeit sehr wenig bzw. in Ballungsräumen unmöglich. Hängt natürlich von der Grundstückgröße und Lage ab die in der Miete mit untergebracht werden müssen.

Aus Mietersicht wird's so schnell richtig teuer und für den Vermieter immer noch kein gutes Geschäft, da der ja auch sämtliche Risiken und Kosten unterbringen muss. Allein die Instandhaltung ist je nach Formel irgendwo bei 1%-2% der Errichtungskosten, also schnell Mal 5 Euro pro m2 und Monat wenn das Haus nicht runtergewirtschaftet werden soll (dann hat man die Kosten halt im Wertverlust).

Sorry fürs Off-topic, aber grundsätzlich gilt das eh auch für Wohnungen, nur ist hier halt vermieten eben oft echt eine Alternative. Daher sind gut vermietbare Wohnungen (gute Lage, niedrige Energiekosten, effizienter Grundriss, guter Zustand) derzeit stabiler wie dafür ungeeignete.

score 1 · Answer 21 · 2023-11-19T21:38:29Z

Ich habe vor kurzem ein Interview eines Deutschen Immoentwicklers gelesen der auch von ca 20€/m2 Miete, aber kalt! sprach, um bei den derzeitigen Baukosten plus Grundstückskosten, plus Finanzierungskosten ohne staatliche Förderung knapp über 0 auszusteigen. Der meinte sie hätten jeglichen Bau eingestellt, da sie in den meisten Gegenden lediglich die Hälfte davon als Miete durchsetzen können.