Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen

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Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen

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Hallo zusammen,

da im anderen Thread ja sehr ausführlich über Baupreise diskutiert wird, dachte ich mir, dass der Fokus auf Eigentumswohnungen (vordergründig Gebraucht- bzw. Privatwohnungen) auch ganz interessant wäre.

Leider beobachte ich den Markt in Wien seit fast 7 Jahren, bin kaufwillig, aber das passende Objekt fehlt leider immer noch.

Gibt es jemand, der Einblick in den (Wiener) Wohnungsmarkt hat?
Wie hoch sind eurer Erfahrung nach in letzter Zeit die Differenz zwischen inseriertem Preis und tatsächlichem Verkaufspreis gewesen?
Wie schätzt ihr die Entwicklung in den nächsten Monaten ein? Zeichnen sich Trends ab?
Stimmt es, dass die wirklich guten Wohnungen, die über Makler vermittelt werden, oft erst gar nicht inseriert werden, sondern "unter der Hand" weggehen?

Mein Eindruck momentan ist, dass gute Wohnungen zu einem guten Preis immer noch sofort weggehen. Stimmt das Preis-Leistungs-Verhältnis nicht, sind die entsprechenden Objekte mittlerweile deutlich länger inseriert. Zu beobachten war, dass während der letzten 2 Jahre selbst Ladenhüter teurer und mittlerweile wieder billiger inseriert werden.

Auffallend ist, dass es aber auch bei Neubauprojekten/sanierten Altbauhäusern offensichtlich deutlich länger dauert, bis Käufer gefunden werden (die Preise sind aber hier auch vergleichsweise überzogen).

LG Arpino

Hallo Arpino,
hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen

Hallo LiConsult, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können.

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score 1 · Answer 1 · 2024-06-25T09:53:03Z

..
Gemeinderat schrieb: Ja Baukosten... wer vor 15 Jahren gebaut hat, greift sich ja bei den heutigen Kosten auf die Birne... zu den heutigen Preisen, die mich auch noch teilweise getroffen haben, muss man sich das wirklich überlegen. Irgendwie aber traurig (nicht für die Spekulanten, für uns arbeitende Mittelständler...).

Da darfst aber die zum Teil saftigen Gehaltsanpassungen nicht vergessen.

Aber klar, das Bauen war eindeutig günstiger (Presie von vor 13 Jahren fix) als Beispiel:
meine Haustechnik hat inkl. D&W-Erdwärempumpe mit Flachkollektor, PHPP-Berechnung, Variotherm-FuBo-Heizung, D&W-KWL, 3x Kemper-Aussenwasserhähnen sowie Zisterneninstallation inkl. Pumpe Grundfos inkl. fix und fertige Instatallation/Verlegung, 2x Bäder und 2x WC, Steigleitungen usw. ohne einen Handgriff selber zu machen (nicht mal Durchbrüche stemmen) keine 40K gekostet.
Das würde heute wahrscheinlich annähernd das doppelte kosten.

score 1 · Answer 2 · 2024-06-25T10:15:53Z

Ja, das stimmt schon.

Es ist mehr das Zusammenspiel aus hohen Kreditzinsen (verhältnismäßig, mir ist klar, dass sie historisch gesehen immer noch niedrig sind) und Baukosten, wobei ja Arbeit immer noch "teuer" ist und dort schlägt sich ja auch jede kollektivvertragliche Änderung bzw. gestiegene Reallöhne (am Papier, Inflation frisst ja sowieso), nieder.

Dh. der Bauherr zahlt auch diese Entwicklungen "mit".
Das war auch einer der treibenden Gründe, wieso ich UNBEDINGT ab einem gewissen Punkt fertigwerden wollte. Es kommt nichts günstigeres nach, es gibt vielleicht kleinere "Dämpfer" aufgrund gesunkener Nachfrage, aber wirklich billiger kanns nicht werden, wenn auch die Arbeiter ihre Löhne bekommen müssen usw.

Und nur das Bauen alleine ists ja nicht - auch das Leben generell wurde teurer (Autos, Lebensmittel, Kleidung, Strom usw.).

Mein Haus ist zwar nur ein "normales" GU Haus mit nichts besonderem (25er Ziegel + 16er WDVS WDVS [Wärmedämmverbundsystem]) und entspricht denke ich eher einem Standard, den es vor 10-15 Jahren schon auch locker gegeben hat, aber auch das kostet jetzt bei gleicher Ausstattung 70k (!) mehr als ich noch im Jahr 2021 abgeschlossen habe (da war aber schon eine Aufwärtstrend + eine Preiserhöhung abgeschlossen).

Das was viele generell nicht unterschätzen sollten, sind die Zinseszinseffekte.
Je mehr Fremdkapital ich brauche und je höher der Zins, desto stärker wirkt sich das nunmal aus (Anteil Tilgung / Zinsen).

Die Kombi aus höheren Baukosten in so kurzer Zeit + höheren Zinsen in so kurzer Zeit, kann ganz sicher kaum einer in so kurzer Zeit "kompensieren" durch Lohn- und Gehaltsverbesserungen.

Und die monatliche Darstellung ist ja auch so eine Sache.
Ich habe 25 Jahre dieselbe Rate. Aber ohne Sondertilgungen - und das hab ich während der Fixzinsphase aktuell nicht vor - stünden am Ende der Fixzinsperiode immer noch xxxxx EUR offen, die dann variabel verzinst werden mit einer geringen Restlaufzeit.

Und durch den aktuellen Euribor + Aufschlag (0,875%) wäre die Rate (trotz niedrigem Zins und hohem Tilgungsanteil) um einiges (!) höher als meine Fixzinsrate heute.

Nur speziell in diesem Thread gehts ja nicht um Baukosten per se, sondern um die Kosten für EIgentumswohnungen.

Ich bin mir nicht sicher, wie sich dort "Standortbewertungen" niederschlagen, wenn es heißt, man solle diese konservativer bewerten.

Ich glaube auch, dass da momentan immer noch viel Unsicherheit drin ist und dadurch bei einigen auch Perspektivenlosigkeit, die dazu führt, dass eben viele die Füße zwangsläufig stillhalten.

Da das Leben für uns alle aber jeden Tag und mit jeder Sekunde weiterläuft, werden sich dann einige vom Traum erstmal trennen "müssen" oder sich anderweitig verpflichten / arrangieren.

Und wenn das Kapital einmal geflossen ist, wird man sich nicht gleich danach wieder neu orientieren.

Ich wünsche jedem, dass es trotzdem gelingt, die eigenen vier Wände darzustellen.

score 2 · Answer 3 · 2024-06-25T12:43:28Z

Zur Einordnung der durchschnittlichen Miet- und Eigentumspreise und der Mietrenditen anbei ein aktueller (Q1/2024) Vergleich europäischer Hauptstädte:

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score 1 · Answer 4 · 2024-06-26T11:43:25Z

Da wäre schon interessant, wie die Zahlen zustande kommen. Wenn ich die Durchschnittsmiete je m² und den Durchschnittskaufpreis je m² hernehme, komme ich auf eine Rendite von 2,73 %/Jahr. Für eine (Brutto-)Rendite von 4,3 % müsste bei einem Kaufpreis von EUR 6.640/m² die Miete ungf. EUR 23,80 betragen.

score 1 · Answer 5 · 2024-06-26T11:56:35Z

Dafür ist die Mietrendite z.B. in Kopenhagen und Madrid kalkulatorisch höher, als im Research ausgewiesen.

Wien (bzw. Österreich gesamthaft) nimmt aufgrund des hohen Anteils an sozialem Wohnbau und den Mieterschutzregeln durch das MRG eine besondere Stellung ein. Von den knapp 1,7 Mio. Hauptmietwohnungen in Ö unterliegen lediglich etwa 400.000 der MRG-Teilausnahme bzw. Vollausnahme und damit mehr oder weniger der freien Marktpreisbildung. Der überwiegende Rest der etwa 1,3 Mio. Hauptmietwohnungen gliedert sich in Sozialen Wohnbau und den preislich geschützten Bereich der MRG-Vollanwendungen, wo es abseits der gesetzlich festgeschriebenen Anpassungen keine Möglichkeit "willkürlicher" Mietfestsetzungen gibt.

Die Wahrscheinlichkeit ist demnach hoch, dass die "MRG-Immobilien" bei der Durchschnittsmiete nicht herausgerechnet wurden.

score 2 · Answer 6 · 2024-07-11T10:32:53Z

Versteigerung Salzburg Whg, Zuschlag liegt 16,14% unter Schätzwert. Sowas hätte es bis 2022 nicht gegeben. Damals wurde mit Ertragswert oder Sachwert ein Wert X bestimmt, dann ein Aufschlag wegen hoher Nachfrage draufgepackt und dann wurde es nochmal um XX% mehr versteigert, lag ja auch immer Zeit zw Gutachten und Versteigerung.

Hier wurde Boden mit Vergleichswert und Gebäude mit Sachwert 4.100€/m² Herstellungskosten genommen. Jetzt kann man überlegen, ob der Gebäude- oder Bodenwert den Abschlag begründet.

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score 1 · Answer 7 · 2024-07-14T19:54:32Z

Wieder 1 Monat rum, Angebot willhaben ca. 15. jeden Monats

ETW Verkauf SBG
15.01.2023: 1293
15.02.2023: 1376
15.03.2023: 1510
15.04.2023: 1622
15.05.2023: 1651
15.06.2023: 1715
17.07.2023: 1822
15.08.2023: 1847
15.09.2023: 1867
15.10.2023: 1924
15.11.2023: 1977
15.12.2023: 1996
15.01.2024: 1934
15.02.2024: 1940
15.03.2024: 1915
15.04.2024: 1959
15.06.2024: 2113
15.07.2024: 2045

ETW Verkauf NOE:
15.07.2023: 3695
15.08.2023: 3881
15.09.2023: 3966
15.10.2023: 3900
15.11.2023: 4017
15.12.2023: 4023
15.01.2024: 3897
15.02.2024: 4089
15.03.2024: 4005
15.04.2024: 3959
15.06.2024: 4095
15.07.2024: 4241

ETW Verkauf Wien:
15.07.2023: 12.908
15.08.2023: 13.475
15.09.2023: 13.589
15.10.2023: 13.824
15.11.2023: 14.619
15.12.2023: 14.799
15.01.2024: 14.498
15.02.2024: 14.387
15.03.2024: 14.856
15.04.2024: 15.004
15.06.2024: 15.881
15.07.2024: 16.155

ETW Verkauf OOE:
15.07.2023: 3.117
15.08.2023: 3.102
15.09.2023: 3.225
15.10.2023: 3.352
15.11.2023: 3.428
15.12.2023: 3.490
15.01.2024: 3.502
15.02.2024: 3.489
15.03.2024: 3.494
15.04.2024: 3.513
15.06.2024: 3.614
15.07.2024: 3.670

Haus kaufen SBG
15.01.2023: 442
15.02.2023: 432
15.03.2023: 465
15.04.2023: 486
15.05.2023: 520
15.06.2023: 538
15.07.2023: 590
15.08.2023: 618
15.09.2023: 626
15.10.2023: 652
15.11.2023: 683
15.12.2023: 686
15.01.2024: 643
15.02.2024: 632
15.03.2024: 631
15.04.2024: 623
15.06.2024: 668
15.07.2024: 641

Haus Kaufen: NOE:
15.07.2023: 5.122
15.08.2023: 5.202
15.09.2023: 5.482
15.10.2023: 5.350
15.11.2023: 5.485
15.12.2023: 5.368
15.01.2024: 5.173
15.02.2024: 5.200
15.03.2024: 5.353
15.04.2024: 5.549
15.06.2024: 5.743
15.07.2024: 5.630

Haus Kaufen: OOE
15.07.2023: 2.248
15.08.2023: 2.247
15.09.2023: 2.392
15.10.2023: 2.429
15.11.2023: 2.470
15.12.2023: 2.348
15.01.2024: 2.312
15.02.2024: 2.310
15.03.2024: 2.371
15.04.2024: 2.422
15.06.2024: 2.425
15.07.2024: 2.383

Wohnung mieten Österreich:
15.08.2023: 24.197
15.09.2023: 22.505
15.10.2023: 22.078
15.11.2023: 22.183
15.12.2023: 21.167
15.01.2024: 21.187
15.02.2024: 21.183
15.03.2024: 21.084
15.04.2024: 20.892
15.06.2024: 20.558
15.07.2024: 20.465

Haus mieten Österreich
15.11.2023: 1.576
15.12.2023: 1.453
15.01.2024: 1.412
15.02.2024: 1.346
15.03.2024: 1.329
15.04.2024: 1.352
15.06.2024: 1.354
15.07.2024: 1.356

score 2 · Answer 8 · 2024-07-16T15:27:28Z

Interessantes förderte die quartalsweise Befragung der OeNB an die führenden Banken über den Verlauf des Kreditgeschäftes zu Tage. Betreffend Wohnfinanzierung spricht diese von einer "moderaten" Trendwende. "Hintergrund der sich abzeichnenden Erholung sind Verbesserungen bei der Leistbarkeit von Krediten. Die Realeinkommen der Haushalte steigen deutlich, und die Finanzierungskosten sinken moderat."

https://www.oenb.at/Presse/Pressearchiv/2024/20240716.html?utm_source=mailworx&utm_medium=email&utm_content=hier+gelangen+sie+zur+vollst%C3%A4ndigen+presseaussendung&utm_campaign=pa+2024-07-16+-+created%3a+20240716+-+sent%3a+20240716&utm_term=n%2fa

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score 1 · Answer 9 · 2024-07-16T18:33:48Z

Hi Li.
Also ich lese das so: In Q2 war die Kreditnachfrage mit sehr großem Abstand schlechter als einen Monat vorher angenommen. In Q2 ist die Kreditnachfrage gegenüber Q1 geradezu eingebrochen. Q1 wurde leicht positiv prognostiziert und war dann noch besser.

Wie man nach diesem desaströsen Q2 so positiv auf Q3nä blicken kann, wundert mich. Die Grafik zeigt ja auch, dass die Einschätzung oft weit daneben liegt.

Würde mich freuen, wenn du LiConsult in drei Moanaten ein Update posten. Bin sehr neugierig auf die Daten.

score 1 · Answer 10 · 2024-07-16T18:57:40Z

Hi Namor,

ja - berücksichtigen muss man natürlich auch, dass es sich hierbei um eine Befragung handelt. Im 1. Quartal (April) orteten die befragten Banken eine Nachfragezunahme nach Wohnkrediten, während im 2. Quartal (Juli) eine kleine Mehrheit wieder einen Nachfragerückgang verortete - für das dritte Quartal wird seitens der Banken nun wieder ein Anstieg der Nachfrage prognostiziert.

..
Namor1 schrieb: Wie man nach diesem desaströsen Q2 so positiv auf Q3nä blicken kann, wundert mich. Die Grafik zeigt ja auch, dass die Einschätzung oft weit daneben liegt.

vollkommen richtig - der Prognoseeintritt war seit Mitte 2022 "überschaubar".

In der Gesamtsicht ist jedenfalls festzuhalten, dass wir offenbar langsam in eine Stabilisierungsphase eintreten und die Zeiten des großen Nachfrageeinbruches vorbei sein dürfte (aus den genannten Gründen).

..
Namor1 schrieb: Würde mich freuen, wenn du LiConsult in drei Moanaten ein Update posten. Bin sehr neugierig auf die Daten.

Werde mich bemühen!

score 2 · Answer 11 · 2024-07-16T20:16:12Z

Aus dem 2. Quartal sind die Zahlen der Baugenehmigungen noch nicht da. Aber das 1. Quartal war katastrophal. Klares minus gegenüber dem Vorjahresquartal. Die Baugenehmigungen zeigen klar was wirklich Sache ist und laufen der Entwicklungen mehrere Monate voraus. Dementsprechend ist da noch länger keine Erholung in Sicht. Die Frage ist derzeit ob oder wann überhaupt mal der Plafond nach unten erreicht ist.

Die Innung Bau in der Wirtschaftskammer gab letzte Woche zur Lage ein Statement ab: in etwa die Häuslbauer nehmen die Bundes- und Landesförderung nicht an. Die Innung geht erst frühestens 2. Jahreshälfte 2025 von einer beginnenden Erholung aus.

Die Krise 2008 hat gezeigt wie lange eine Erholung beim Bau aus einer Rezession dauert. Mehr als 1 Jahrzehnt ... wenn man sich die Preise anschaut und die Entwicklung in der Wirtschaft, dann ist es absolut kein Wunder, dass sich nichts tut. Die preisliche Überbewertung ist immer noch riesig (laut ÖNB). Die Industrie in OÖ und Co baut Jobs ab und in immer mehr großen Firmen beginnt das zittern wer als nächstes geht. Wir sind mitten in der Rezession. Da baut halt keiner.

1

score 1 · Answer 12 · 2024-07-16T21:35:12Z

Preisentwicklung von gebrauchten Eigentumswohnungen (darum geht es hier ja) und Neubauvolumen sind aber zwei unterschiedliche Sachen. Wir haben jetzt 2 Jahre stark steigender Preise (inkl. Baukosten), stagnierender Preise bei Erstbezug (was natürlich Neubau immer uninteressanter macht) und leicht sinkender nomineller Preise bei gebrauchten Eigentumswohnungen hinter uns. Real sind gebrauchte Eigentumswohnungen schon massiv gesunken und werden langsam, selbst mit nur moderat sinkenden Zinsen, wieder leistbar. Erst wird mal der Gebrauchtmarkt wieder anspringen, parallel wird es noch ein paar Immobilienentwickler zerlegen die auf den zu teuer gebauten Neubauwohnung sitzen bleiben und zuletzt die Bauleistung wieder anspringen.

score 2 · Answer 13 · 2024-07-17T09:50:50Z

Die erwähnte nach wie vor vorhandene nicht gerade geringe Überbewertung von Immobilien laut Öst. Nationalbank betrifft gebrauchte Immobilien. Auch kann man Neubau und Bestand nicht getrennt betrachten.

Und Leistbarkeit ist so eine Sache. Die Löhne stiegen in letzter Zeit, ja. Allerdings auch die Arbeitslosigkeit und das Zittern in den großen Betrieben in Richtung Jobabbau. Und real haben wir immer noch, da die Wohnkosten und die Lebensmittel mehr gestiegen sind, einen Kaufkraftverlust in der breiten Masse. Minus 2,5% BIP pro Kopf in 2022 (IWF), laut den letzten Schätzungen minus 1,5% BIP pro Kopf 2023 (IWF) ... Lt Statistik Austria beträgt das Minus seit 2019 -2,8% BIP pro Kopf bis jetzt. 2 Berechnungen, IWF und Statistik Austria mit unterschiedlichen Zahlen, aber beide eines gemeinsam, klare Ausweisung der Kaufkraftverluste. Keine Ahnung wie da irgendjemand Kaufkraftsteigerungen sehen möchte und an rasch kommende Erholungen in der Breite denken möchte. Die Österreicher wurden pro Kopf ärmer. Lediglich der Zuzug hat die Zahlen kaschiert. Pro Kopf gerechnet sieht man klar die Rezession in der wir noch immer stecken. Allmählich einen Plafond zu erreichen ist noch keine Erholung.

2,8% BIP pro Kopf unter 2019. Also ein paar Jahre vor 2019. Wenn man sich anschaut wo dagegen gerade die Immopreise liegen, dann kann das nicht funktionieren. Angebot und Nachfrage. Das wird eine laaange Erholungsphase.

1

score 3 · Answer 14 · 2024-07-17T11:58:45Z

Du vermischt trotzdem reale und nominelle Zahlen (und hast offensichtlich einen starken OÖ/Industrie Bezug, ich dafür einen Wien/Dienstleistung & öffentlicher Sektor Bias). Gebrauchte Eigentumswohnungen, ins besondere im größten Markt Wien, sind nominell (!) billiger geworden, das macht sie selbst bei realen Kaufkraftverlusten (aber nominellen Lohnsteigerungen) trotzdem leistbarer. Gebrauchte Eigentumswohnungen in Wien sind laut ÖNB Daten seit dem Höchststand im Q2 22 bis Q1 24 (aktuelle Daten) nominell um 10,4% billiger geworden, Neubau im selben Zeitrum um nur 1,3% (und da wurde der Höchststand erst im Q3 23 überhaupt erreicht). Gebrauchte ETW außerhalb von Wien sind im Q1 24 sogar bereits wieder gestiegen. Real macht das für alle Segemente deutliche Rückgänge, denn die Verbraucherpreise sind im selben Zeitraum um 11,9% gestiegen. D.h. beispielhaft, gebrauchte Eigentumswohnungen in Wien, als Segment mit dem stärksten Rückgang, haben in 21 Monaten einen realen Rückgang von 24% (!).

Es gibt einen gewaltigen Teil des Arbeitsmarktes der zwar moderate, aber sichere, Einkommen hat die mehr oder weniger mit dem Preisniveau mitwächst und Gegenden wo es eben immer noch Druck auf den Wohnungsmarkt durch Zuzug gibt. Öffentlich Bedienstete haben z.B. im selben Zeitraum 17% Gehaltserhöhung, d.h. macht 30.5% mehr Kaufkraft an gebrauchten Eigentumswohnungen in Wien und die wird z.B. für ein Lehrerehepaar (denen ist die Konjunktur völlig egal) seit Jahren erstmals wieder leistbar. In Pettenbach, Lenzing oder Hörsching sieht es natürlich anders aus, da würde ich derzeit auch keine Immobilie verkaufen (oder gar entwickeln) wollen und in Eisenerz wird es wie die letzten 50 Jahre bleiben.

Der ÖNB Fundamentalpreisindikator https://www.oenb.at/dam/jcr:f0e7bcc6-56ef-42c4-b2ba-d4c1ca46860c/Ergebnisse_des_OeNB-Fundamentalpreisindikators_3Q2023.xlsx - (leider mit Q3 23 nicht wirklich aktuell), zeigt auch schön wie sowohl der Indikator (exakt beim Höchststand des Preislevels im Q2 22) als auch die Teilindikatoren (davor und danach) alle bereits die Richtung geändert haben. Einzige Ausnahme sind die Wohnbauinvestition zu BIP,

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score 1 · Answer 15 · 2024-07-18T12:15:18Z

Wie EHL die Entwicklung am Wiener Wohnungsmarkt sieht:

https://immoflash.at/20240717/nachfrage-nach-eigentum-in-wien-steigt/8642

score 1 · Answer 16 · 2024-07-18T17:13:16Z

Ganz passts hier nicht, aber wird die Überbewertung nicht aufhören oder? Es wird immer schlimmer mit den Preisen. Über 6000 Euro/m2 für Häuser aus den 60er Jahren.
Gleichzeitig gibt's keine Mietwohnung unter 1000 Euro mehr, ausser man ist alleine, dann gehen sich 600 Euro aus.

score 1 · Answer 17 · 2024-07-18T22:43:23Z

..
kouku schrieb:

Ganz passts hier nicht, aber wird die Überbewertung nicht aufhören oder? Es wird immer schlimmer mit den Preisen. Über 6000 Euro/m2 für Häuser aus den 60er Jahren.
Gleichzeitig gibt's keine Mietwohnung unter 1000 Euro mehr, ausser man ist alleine, dann gehen sich 600 Euro aus.

Wo ist das so?

score 1 · Answer 18 · 2024-07-19T10:56:35Z

Steiermark

score 1 · Answer 19 · 2024-07-19T18:06:23Z

@ kouko
6.000€ m² für 60er Jahre Häuser stimmt noch nicht einmal annähernd für Graz und für die Steiermark nich weniger.
Einfach willhaben.at.

score 1 · Answer 20 · 2024-07-19T22:09:29Z

Irre oder? Immer wieder solche bzw ähnliche Anzeigen auf willhaben bei uns.

score 1 · Answer 21 · 2024-07-19T22:22:54Z

Steiermark 60er Jahre https://www.immowelt.at/expose/2ftfg54

Ist halt ein großes Bundesland, aber der Durchschnitt liegt deutlich niedriger.