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Da darfst aber die zum Teil saftigen Gehaltsanpassungen nicht vergessen. Aber klar, das Bauen war eindeutig günstiger (Presie von vor 13 Jahren fix) als Beispiel: meine Haustechnik hat inkl. D&W-Erdwärempumpe mit Flachkollektor, PHPP-Berechnung, Variotherm-FuBo-Heizung, D&W-KWL, 3x Kemper-Aussenwasserhähnen sowie Zisterneninstallation inkl. Pumpe Grundfos inkl. fix und fertige Instatallation/Verlegung, 2x Bäder und 2x WC, Steigleitungen usw. ohne einen Handgriff selber zu machen (nicht mal Durchbrüche stemmen) keine 40K gekostet. Das würde heute wahrscheinlich annähernd das doppelte kosten. |
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Ja, das stimmt schon. Es ist mehr das Zusammenspiel aus hohen Kreditzinsen (verhältnismäßig, mir ist klar, dass sie historisch gesehen immer noch niedrig sind) und Baukosten, wobei ja Arbeit immer noch "teuer" ist und dort schlägt sich ja auch jede kollektivvertragliche Änderung bzw. gestiegene Reallöhne (am Papier, Inflation frisst ja sowieso), nieder. Dh. der Bauherr zahlt auch diese Entwicklungen "mit". Das war auch einer der treibenden Gründe, wieso ich UNBEDINGT ab einem gewissen Punkt fertigwerden wollte. Es kommt nichts günstigeres nach, es gibt vielleicht kleinere "Dämpfer" aufgrund gesunkener Nachfrage, aber wirklich billiger kanns nicht werden, wenn auch die Arbeiter ihre Löhne bekommen müssen usw. Und nur das Bauen alleine ists ja nicht - auch das Leben generell wurde teurer (Autos, Lebensmittel, Kleidung, Strom usw.). Mein Haus ist zwar nur ein "normales" GU Haus mit nichts besonderem (25er Ziegel + 16er WDVS WDVS [Wärmedämmverbundsystem]) und entspricht denke ich eher einem Standard, den es vor 10-15 Jahren schon auch locker gegeben hat, aber auch das kostet jetzt bei gleicher Ausstattung 70k (!) mehr als ich noch im Jahr 2021 abgeschlossen habe (da war aber schon eine Aufwärtstrend + eine Preiserhöhung abgeschlossen). Das was viele generell nicht unterschätzen sollten, sind die Zinseszinseffekte. Je mehr Fremdkapital ich brauche und je höher der Zins, desto stärker wirkt sich das nunmal aus (Anteil Tilgung / Zinsen). Die Kombi aus höheren Baukosten in so kurzer Zeit + höheren Zinsen in so kurzer Zeit, kann ganz sicher kaum einer in so kurzer Zeit "kompensieren" durch Lohn- und Gehaltsverbesserungen. Und die monatliche Darstellung ist ja auch so eine Sache. Ich habe 25 Jahre dieselbe Rate. Aber ohne Sondertilgungen - und das hab ich während der Fixzinsphase aktuell nicht vor - stünden am Ende der Fixzinsperiode immer noch xxxxx EUR offen, die dann variabel verzinst werden mit einer geringen Restlaufzeit. Und durch den aktuellen Euribor + Aufschlag (0,875%) wäre die Rate (trotz niedrigem Zins und hohem Tilgungsanteil) um einiges (!) höher als meine Fixzinsrate heute. Nur speziell in diesem Thread gehts ja nicht um Baukosten per se, sondern um die Kosten für EIgentumswohnungen. Ich bin mir nicht sicher, wie sich dort "Standortbewertungen" niederschlagen, wenn es heißt, man solle diese konservativer bewerten. Ich glaube auch, dass da momentan immer noch viel Unsicherheit drin ist und dadurch bei einigen auch Perspektivenlosigkeit, die dazu führt, dass eben viele die Füße zwangsläufig stillhalten. Da das Leben für uns alle aber jeden Tag und mit jeder Sekunde weiterläuft, werden sich dann einige vom Traum erstmal trennen "müssen" oder sich anderweitig verpflichten / arrangieren. Und wenn das Kapital einmal geflossen ist, wird man sich nicht gleich danach wieder neu orientieren. Ich wünsche jedem, dass es trotzdem gelingt, die eigenen vier Wände darzustellen. |
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Zur Einordnung der durchschnittlichen Miet- und Eigentumspreise und der Mietrenditen anbei ein aktueller (Q1/2024) Vergleich europäischer Hauptstädte: 
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Da wäre schon interessant, wie die Zahlen zustande kommen. Wenn ich die Durchschnittsmiete je m² und den Durchschnittskaufpreis je m² hernehme, komme ich auf eine Rendite von 2,73 %/Jahr. Für eine (Brutto-)Rendite von 4,3 % müsste bei einem Kaufpreis von EUR 6.640/m² die Miete ungf. EUR 23,80 betragen. |
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Dafür ist die Mietrendite z.B. in Kopenhagen und Madrid kalkulatorisch höher, als im Research ausgewiesen. Wien (bzw. Österreich gesamthaft) nimmt aufgrund des hohen Anteils an sozialem Wohnbau und den Mieterschutzregeln durch das MRG eine besondere Stellung ein. Von den knapp 1,7 Mio. Hauptmietwohnungen in Ö unterliegen lediglich etwa 400.000 der MRG-Teilausnahme bzw. Vollausnahme und damit mehr oder weniger der freien Marktpreisbildung. Der überwiegende Rest der etwa 1,3 Mio. Hauptmietwohnungen gliedert sich in Sozialen Wohnbau und den preislich geschützten Bereich der MRG-Vollanwendungen, wo es abseits der gesetzlich festgeschriebenen Anpassungen keine Möglichkeit "willkürlicher" Mietfestsetzungen gibt. Die Wahrscheinlichkeit ist demnach hoch, dass die "MRG-Immobilien" bei der Durchschnittsmiete nicht herausgerechnet wurden. |
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Versteigerung Salzburg Whg, Zuschlag liegt 16,14% unter Schätzwert. Sowas hätte es bis 2022 nicht gegeben. Damals wurde mit Ertragswert oder Sachwert ein Wert X bestimmt, dann ein Aufschlag wegen hoher Nachfrage draufgepackt und dann wurde es nochmal um XX% mehr versteigert, lag ja auch immer Zeit zw Gutachten und Versteigerung. Hier wurde Boden mit Vergleichswert und Gebäude mit Sachwert 4.100€/m² Herstellungskosten genommen. Jetzt kann man überlegen, ob der Gebäude- oder Bodenwert den Abschlag begründet.
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Wieder 1 Monat rum, Angebot willhaben ca. 15. jeden Monats ETW Verkauf SBG 15.01.2023: 1293 15.02.2023: 1376 15.03.2023: 1510 15.04.2023: 1622 15.05.2023: 1651 15.06.2023: 1715 17.07.2023: 1822 15.08.2023: 1847 15.09.2023: 1867 15.10.2023: 1924 15.11.2023: 1977 15.12.2023: 1996 15.01.2024: 1934 15.02.2024: 1940 15.03.2024: 1915 15.04.2024: 1959 15.06.2024: 2113 15.07.2024: 2045 ETW Verkauf NOE: 15.07.2023: 3695 15.08.2023: 3881 15.09.2023: 3966 15.10.2023: 3900 15.11.2023: 4017 15.12.2023: 4023 15.01.2024: 3897 15.02.2024: 4089 15.03.2024: 4005 15.04.2024: 3959 15.06.2024: 4095 15.07.2024: 4241 ETW Verkauf Wien: 15.07.2023: 12.908 15.08.2023: 13.475 15.09.2023: 13.589 15.10.2023: 13.824 15.11.2023: 14.619 15.12.2023: 14.799 15.01.2024: 14.498 15.02.2024: 14.387 15.03.2024: 14.856 15.04.2024: 15.004 15.06.2024: 15.881 15.07.2024: 16.155 ETW Verkauf OOE: 15.07.2023: 3.117 15.08.2023: 3.102 15.09.2023: 3.225 15.10.2023: 3.352 15.11.2023: 3.428 15.12.2023: 3.490 15.01.2024: 3.502 15.02.2024: 3.489 15.03.2024: 3.494 15.04.2024: 3.513 15.06.2024: 3.614 15.07.2024: 3.670 Haus kaufen SBG 15.01.2023: 442 15.02.2023: 432 15.03.2023: 465 15.04.2023: 486 15.05.2023: 520 15.06.2023: 538 15.07.2023: 590 15.08.2023: 618 15.09.2023: 626 15.10.2023: 652 15.11.2023: 683 15.12.2023: 686 15.01.2024: 643 15.02.2024: 632 15.03.2024: 631 15.04.2024: 623 15.06.2024: 668 15.07.2024: 641 Haus Kaufen: NOE: 15.07.2023: 5.122 15.08.2023: 5.202 15.09.2023: 5.482 15.10.2023: 5.350 15.11.2023: 5.485 15.12.2023: 5.368 15.01.2024: 5.173 15.02.2024: 5.200 15.03.2024: 5.353 15.04.2024: 5.549 15.06.2024: 5.743 15.07.2024: 5.630 Haus Kaufen: OOE 15.07.2023: 2.248 15.08.2023: 2.247 15.09.2023: 2.392 15.10.2023: 2.429 15.11.2023: 2.470 15.12.2023: 2.348 15.01.2024: 2.312 15.02.2024: 2.310 15.03.2024: 2.371 15.04.2024: 2.422 15.06.2024: 2.425 15.07.2024: 2.383 Wohnung mieten Österreich: 15.08.2023: 24.197 15.09.2023: 22.505 15.10.2023: 22.078 15.11.2023: 22.183 15.12.2023: 21.167 15.01.2024: 21.187 15.02.2024: 21.183 15.03.2024: 21.084 15.04.2024: 20.892 15.06.2024: 20.558 15.07.2024: 20.465 Haus mieten Österreich 15.11.2023: 1.576 15.12.2023: 1.453 15.01.2024: 1.412 15.02.2024: 1.346 15.03.2024: 1.329 15.04.2024: 1.352 15.06.2024: 1.354 15.07.2024: 1.356 |
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Hallo Arpino, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen |
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Interessantes förderte die quartalsweise Befragung der OeNB an die führenden Banken über den Verlauf des Kreditgeschäftes zu Tage. Betreffend Wohnfinanzierung spricht diese von einer "moderaten" Trendwende. "Hintergrund der sich abzeichnenden Erholung sind Verbesserungen bei der Leistbarkeit von Krediten. Die Realeinkommen der Haushalte steigen deutlich, und die Finanzierungskosten sinken moderat." https://www.oenb.at/Presse/Pressearchiv/2024/20240716.html?utm_source=mailworx&utm_medium=email&utm_content=hier+gelangen+sie+zur+vollst%C3%A4ndigen+presseaussendung&utm_campaign=pa+2024-07-16+-+created%3a+20240716+-+sent%3a+20240716&utm_term=n%2fa 
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| Hallo LiConsult, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Hi Li. Also ich lese das so: In Q2 war die Kreditnachfrage mit sehr großem Abstand schlechter als einen Monat vorher angenommen. In Q2 ist die Kreditnachfrage gegenüber Q1 geradezu eingebrochen. Q1 wurde leicht positiv prognostiziert und war dann noch besser. Wie man nach diesem desaströsen Q2 so positiv auf Q3nä blicken kann, wundert mich. Die Grafik zeigt ja auch, dass die Einschätzung oft weit daneben liegt. Würde mich freuen, wenn du LiConsult in drei Moanaten ein Update posten. Bin sehr neugierig auf die Daten. |
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Hi Namor, ja - berücksichtigen muss man natürlich auch, dass es sich hierbei um eine Befragung handelt. Im 1. Quartal (April) orteten die befragten Banken eine Nachfragezunahme nach Wohnkrediten, während im 2. Quartal (Juli) eine kleine Mehrheit wieder einen Nachfragerückgang verortete - für das dritte Quartal wird seitens der Banken nun wieder ein Anstieg der Nachfrage prognostiziert. vollkommen richtig - der Prognoseeintritt war seit Mitte 2022 "überschaubar". In der Gesamtsicht ist jedenfalls festzuhalten, dass wir offenbar langsam in eine Stabilisierungsphase eintreten und die Zeiten des großen Nachfrageeinbruches vorbei sein dürfte (aus den genannten Gründen). Werde mich bemühen! |
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Aus dem 2. Quartal sind die Zahlen der Baugenehmigungen noch nicht da. Aber das 1. Quartal war katastrophal. Klares minus gegenüber dem Vorjahresquartal. Die Baugenehmigungen zeigen klar was wirklich Sache ist und laufen der Entwicklungen mehrere Monate voraus. Dementsprechend ist da noch länger keine Erholung in Sicht. Die Frage ist derzeit ob oder wann überhaupt mal der Plafond nach unten erreicht ist. Die Innung Bau in der Wirtschaftskammer gab letzte Woche zur Lage ein Statement ab: in etwa die Häuslbauer nehmen die Bundes- und Landesförderung nicht an. Die Innung geht erst frühestens 2. Jahreshälfte 2025 von einer beginnenden Erholung aus. Die Krise 2008 hat gezeigt wie lange eine Erholung beim Bau aus einer Rezession dauert. Mehr als 1 Jahrzehnt ... wenn man sich die Preise anschaut und die Entwicklung in der Wirtschaft, dann ist es absolut kein Wunder, dass sich nichts tut. Die preisliche Überbewertung ist immer noch riesig (laut ÖNB). Die Industrie in OÖ und Co baut Jobs ab und in immer mehr großen Firmen beginnt das zittern wer als nächstes geht. Wir sind mitten in der Rezession. Da baut halt keiner.
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Preisentwicklung von gebrauchten Eigentumswohnungen (darum geht es hier ja) und Neubauvolumen sind aber zwei unterschiedliche Sachen. Wir haben jetzt 2 Jahre stark steigender Preise (inkl. Baukosten), stagnierender Preise bei Erstbezug (was natürlich Neubau immer uninteressanter macht) und leicht sinkender nomineller Preise bei gebrauchten Eigentumswohnungen hinter uns. Real sind gebrauchte Eigentumswohnungen schon massiv gesunken und werden langsam, selbst mit nur moderat sinkenden Zinsen, wieder leistbar. Erst wird mal der Gebrauchtmarkt wieder anspringen, parallel wird es noch ein paar Immobilienentwickler zerlegen die auf den zu teuer gebauten Neubauwohnung sitzen bleiben und zuletzt die Bauleistung wieder anspringen. |
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Die erwähnte nach wie vor vorhandene nicht gerade geringe Überbewertung von Immobilien laut Öst. Nationalbank betrifft gebrauchte Immobilien. Auch kann man Neubau und Bestand nicht getrennt betrachten. Und Leistbarkeit ist so eine Sache. Die Löhne stiegen in letzter Zeit, ja. Allerdings auch die Arbeitslosigkeit und das Zittern in den großen Betrieben in Richtung Jobabbau. Und real haben wir immer noch, da die Wohnkosten und die Lebensmittel mehr gestiegen sind, einen Kaufkraftverlust in der breiten Masse. Minus 2,5% BIP pro Kopf in 2022 (IWF), laut den letzten Schätzungen minus 1,5% BIP pro Kopf 2023 (IWF) ... Lt Statistik Austria beträgt das Minus seit 2019 -2,8% BIP pro Kopf bis jetzt. 2 Berechnungen, IWF und Statistik Austria mit unterschiedlichen Zahlen, aber beide eines gemeinsam, klare Ausweisung der Kaufkraftverluste. Keine Ahnung wie da irgendjemand Kaufkraftsteigerungen sehen möchte und an rasch kommende Erholungen in der Breite denken möchte. Die Österreicher wurden pro Kopf ärmer. Lediglich der Zuzug hat die Zahlen kaschiert. Pro Kopf gerechnet sieht man klar die Rezession in der wir noch immer stecken. Allmählich einen Plafond zu erreichen ist noch keine Erholung. 2,8% BIP pro Kopf unter 2019. Also ein paar Jahre vor 2019. Wenn man sich anschaut wo dagegen gerade die Immopreise liegen, dann kann das nicht funktionieren. Angebot und Nachfrage. Das wird eine laaange Erholungsphase.
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Du vermischt trotzdem reale und nominelle Zahlen (und hast offensichtlich einen starken OÖ/Industrie Bezug, ich dafür einen Wien/Dienstleistung & öffentlicher Sektor Bias). Gebrauchte Eigentumswohnungen, ins besondere im größten Markt Wien, sind nominell (!) billiger geworden, das macht sie selbst bei realen Kaufkraftverlusten (aber nominellen Lohnsteigerungen) trotzdem leistbarer. Gebrauchte Eigentumswohnungen in Wien sind laut ÖNB Daten seit dem Höchststand im Q2 22 bis Q1 24 (aktuelle Daten) nominell um 10,4% billiger geworden, Neubau im selben Zeitrum um nur 1,3% (und da wurde der Höchststand erst im Q3 23 überhaupt erreicht). Gebrauchte ETW außerhalb von Wien sind im Q1 24 sogar bereits wieder gestiegen. Real macht das für alle Segemente deutliche Rückgänge, denn die Verbraucherpreise sind im selben Zeitraum um 11,9% gestiegen. D.h. beispielhaft, gebrauchte Eigentumswohnungen in Wien, als Segment mit dem stärksten Rückgang, haben in 21 Monaten einen realen Rückgang von 24% (!). Es gibt einen gewaltigen Teil des Arbeitsmarktes der zwar moderate, aber sichere, Einkommen hat die mehr oder weniger mit dem Preisniveau mitwächst und Gegenden wo es eben immer noch Druck auf den Wohnungsmarkt durch Zuzug gibt. Öffentlich Bedienstete haben z.B. im selben Zeitraum 17% Gehaltserhöhung, d.h. macht 30.5% mehr Kaufkraft an gebrauchten Eigentumswohnungen in Wien und die wird z.B. für ein Lehrerehepaar (denen ist die Konjunktur völlig egal) seit Jahren erstmals wieder leistbar. In Pettenbach, Lenzing oder Hörsching sieht es natürlich anders aus, da würde ich derzeit auch keine Immobilie verkaufen (oder gar entwickeln) wollen und in Eisenerz wird es wie die letzten 50 Jahre bleiben. Der ÖNB Fundamentalpreisindikator https://www.oenb.at/dam/jcr:f0e7bcc6-56ef-42c4-b2ba-d4c1ca46860c/Ergebnisse_des_OeNB-Fundamentalpreisindikators_3Q2023.xlsx - (leider mit Q3 23 nicht wirklich aktuell), zeigt auch schön wie sowohl der Indikator (exakt beim Höchststand des Preislevels im Q2 22) als auch die Teilindikatoren (davor und danach) alle bereits die Richtung geändert haben. Einzige Ausnahme sind die Wohnbauinvestition zu BIP,
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Wie EHL die Entwicklung am Wiener Wohnungsmarkt sieht: https://immoflash.at/20240717/nachfrage-nach-eigentum-in-wien-steigt/8642 |
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Ganz passts hier nicht, aber wird die Überbewertung nicht aufhören oder? Es wird immer schlimmer mit den Preisen. Über 6000 Euro/m2 für Häuser aus den 60er Jahren. Gleichzeitig gibt's keine Mietwohnung unter 1000 Euro mehr, ausser man ist alleine, dann gehen sich 600 Euro aus. |
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Wo ist das so? |
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Steiermark |
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@ kouko 6.000€ m² für 60er Jahre Häuser stimmt noch nicht einmal annähernd für Graz und für die Steiermark nich weniger. Einfach willhaben.at. |
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Irre oder? Immer wieder solche bzw ähnliche Anzeigen auf willhaben bei uns. |
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Steiermark 60er Jahre https://www.immowelt.at/expose/2ftfg54 Ist halt ein großes Bundesland, aber der Durchschnitt liegt deutlich niedriger. |
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