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Die Effekte sind längst in immer mehr Bereichen offen sichtbar. Von den Schulen, über den Arbeits- (inklusive 2stellige Arbeitslosenraten in bestimmten Bevölkerungsgruppen und Gegenden) und Wohnungsmarkt, bis zu den steigenden nötigen Pensionszuschüssen. Dem Pflegeproblem, den nicht gelösten Geriatrieproblemen ... Am Wohnungsmarkt, um den es im Forum geht gibt es steigende Verstimmungen in der Bevölkerung in den westlichen Bundesländern die in Gesetzen gipfeln um Zweitwohnsitze/Nebenwohnsitze und Grundstückshortungen und Grunstücksspekulationen abzudrehen. |
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Zum weiter starken Bevölkerungszuwachs in Wien (und damit einhergehenden eventuell steigenden Preisen): Wie kann der Trend in dieser Form anhalten? Gerade in Wien können die Lohnzuwächse mit den Preiszuwächsen bei Immos und Mieten nicht mithalten. Die Fachkräfte, die landesweit gesucht werden, würden finanziell also in den Ländern deutlich besser aussteigen. Wobei sich auch die Frage stellt, warum eine Fachkraft gerade nach Österreich und nicht in ein anderes (nord-)europäisches Land zuwandern soll. Andreas Beck verlautbart im Übrigen Ähnliches wie Namor1, er geht davon aus, dass sich bereits ab 2025 der Trend stärker bei Einfamilienhäusern zeigen wird. |
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Wien hätte bei der eigenen Bevölkerung einiges an Potential. Immerhin ist es das Bundesland mit der höchsten Arbeitslosigkeit, um die 10%. Die westlichen Bundesländer liegen bei weniger als 1/3 davon. Es gibt keinen Grund warum jemand aus dem Westen nach Wien ziehen sollte. Von dort gibt es nichts zum Abwerben. |
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über das Bevölkerungspotential in Ö - speziell in Wien hat sich die Österreichische Raumordnungskonferenz ein paar Gedanken gemacht: |
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In der PDF die LiConsult gepostet hat sind nette Karten, die einen Hinweis geben, wo der Druck auf Preise zunehmen wird und wo eher nicht. Interessant ist da vor allem die Entwicklung im Altersbereich 20-64. Pensionisten bauen selten Häuser ... Die Gruppe 20-64 schrumpft laut den Prognosen in den meisten Regionen. Nur in wenigen, wie Wien + Umland, OÖ Zentralraum, OÖ Nördlich von Sbg, Graz, Innsbruck + Umgebung und Dornbirn. Das sind die Gegenden in denen der Preisdruck nicht nachlassen wird, eher im Gegenteil.
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2 Verdiener, 4.000 Euro netto. Maximale Kreditrate 1.600 Euro Bei 4,25% Zinsen beträgt die Kredithöhe max. 350.000 - Kosten rund 342.000 Maximal möglicher Kaufpreis: 380.000 2 Verdiener, 5.000 Euro netto Maximale Kreditrate 2.000 Euro Bei 4,25% Zinsen beträgt die Kredithöhe max. 430.000 - Kosten rund 420.000 Maximal möglicher Kaufpreis: 460.000 Und jetzt viel Spaß beim Schmökern in den Angeboten ;) Die Preise müssen fallen, wenn die Zinsen so steigen, das ist Mathematik. Und Variante 1 ist heftig, wenn die Frau ein Baby bekommt. |
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Ich dachte zwischenzeitlich auch nur an einen Rückgang von 10-15%, bin aber mittlerweile auch der Meinung, dass sich das einfach nicht mehr ausgeht. Andis Beispiele zeigen ja sehr gut, was Sache ist bzw nicht mehr möglich ist. Zahlenmäßig übrigens meinem Fall Recht ähnlich, auch wenn deutlich mehr EK vorhanden. Aber mittlerweile sehe ich es gar nicht mehr ein, nicht ohne entsprechenden Abschlag zu kaufen. Ich hoffe, dass bis Ende des Jahres auch die Preise den Finanzierungskosten anpassen. Was mich für Wien interessieren würde: Ist es möglich, dass selbst der Luxusimmobilienmarkt einbricht? Mein Eindruck ist, dass das Angebot zumindest gestiegen ist. |
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Hallo Arpino, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen |
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| Hallo Arpino, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Bei mir ist es ähnlich. Bin für einen Immokauf eher älter. Durch Erbe 2020 und glückliche Aktienanlage locker 50% EK, wenn Schwiegereltern noch zu ihrem Wort vor drei Jahren stehen eher 70% (gut in Salzburg bleibt immer noch genug zum finanzieren). Dazu ein gutes Einkommen, Kinderwunsch erfüllt und Frau arbeitet schon wieder. Ich miete gerade günstig ein Haus. Kaufen würde ich nur, wenn die Preise (nochmal) nachgeben. Meine Prognose ist, Ende 2024 Anfang 2025 werden die immer noch steigenden Zinsen voll zum Tragen kommen. Da wird der Zinspeak schon etwas andauern und der Verkaufdruck angewachsen sein. |
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Isolierter betrachtet als einen (aus regulatorischer Sicht "auf Anschlag") kreditfinanzierten Eigenheimerwerb und dessen Ableitung auf "die Preise" (unabhängig von Lage, Immobilienart, etc., etc.) ist kaum mehr möglich. Sowohl das Angebot als auch die Nachfrageseite auf dem Immobilienmarkt ist im Vergleich zu anderen Gütermärkten deutlich preisunelastischer, denn und das ist daher nicht sondern Volkswirtschaftslehre bzw. Marktpsychologie. Ja - klar - die Angebote steigen, was aktuell den Effekt hat, dass das Gemisch aus steigenden Zinsen und weitgehend sinnbefreiter Regulatorik den Mietenmarkt unter Druck bringt. Weiter oben habe ich den Erfahrungsbericht aus unserer täglichen Immobilienpraxis beschrieben. Dieser Effekt verstärkt sich aktuell weiter. Jene, die aktuell zu ihren gewünschten Preisen nicht verkaufen können und nicht verkaufen müssen (und das sind viele), vermieten. In den Peripheriegegenden mit z.B. Einfamilienhäusern sieht das naturgemäß anders aus. Deswegen bin und bleibe ich auch kein Freund von Generalaussagen - unabhängig davon, ob sie den Finanzmarkt, und noch weniger den Immomarkt betreffen. Was die demografische Komponente gerade für die Ballungszentren betrifft, empfehle ich wirklich das Studium der von mir o.a. verlinkten Ergebnisse der Österreichischen Raumordnungskonferenz - diese fassen diesbezüglich vieles sehr gut zusammen. Gemeinsam mit der für den Zuwachs mehr als unzureichenden Bautätigkeit in diesem und in den kommenden beiden Jahren zeichnet sich das Bild deutlich. Für alle, die sich einen Preisverfall um mehrere 10% (nominell? real?) herbeisehnen und erwarten, heißt es aber: Warten und dann die Früchte ernten.
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Laut Investmentpunk Gerald Hörhahn sind bereits goldende Zeiten angebrochen für jene, die "hässliche kleine Löcher" mit Vermietungsabsicht erwerben möchten. Er spricht in diesem Zusammenhang von "grünen Wiesen", die sich auftun, wo man als Käufer wieder handeln kann. Gemeint ist der Markt in B-Städten in Deutschland, auch Westösterreich. Aber nicht St. Pölten und Graz (zu viel gebaut, zu wenig langfristiges Bevölkerungswachstum), und nicht Wien (zu viel Regulatorik). Mit 15.000€ sei man schon dabei, könne die erste fremdfinanzierte Wohnung erwerben, und schon bald die nächste usw. Das ganze wird dann kostenpflichtig als "Betongold" Kurs angeboten, ebenso ein Steuertraining. Was Hörhahn vom "Eigenheim auf Schulden in der Pampa" hält, dürfte mittlerweile auch hier im Forum bekannt sein: Er hält es für einen der vier größten Fehler der Mittelschicht. Die steigenden Zinsen (und gestiegende Kreditauflagen) führen nicht nur zu weniger Nachfrage, sprich Leute die überhaupt einen Kredit bekommen und somit als Konkurrenten in Frage kommen. Niedrigere Kaufpreise bei höheren Zinsen sind auch besser, als am Peak eingekaufte Immobilien. In der Praxis spielen aber die von Liconsult angegebenen Makrofaktoren (Lage, Lage, Lage) eine sehr große Rolle dabei, ob mit Abschlag verkauft wird, oder nicht. Insofern halte ich eine Seitwärtsbewegung am Markt für kleine Wohnungen für wahrscheinlicher, als einen heftigen Preisrückgang. Anderes blüht den EFH in siedlungsferner Lage. Große Abschläge wird es geben für Immobilien mit hohen Sanierungsbedarf und schlechtem Energieausweis. Entweder, Immobilienbesitzer sanieren, oder sie bezahlen die Entwertung indirekt durch den sinkenden Wert/Verkaufspreis ihres Hauses. Meines Erachtens sind diese Entwicklungen voll im Gange, aber mit etwas Nachdenken beteits heute abzusehen. |
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Lage, Lage, Lage Auf jeden Fall! Der Vorteil bei EFH und ZweiFH ist halt, keine MRG-Gültigkeit und (fast) alle Nebenkosten werden direkt vom Vermieter bezahlt. Wenig Aufwand, wenig Risiko. Deshalb, kann hier mehr Motivation zum vermieten angenommen werden. Nur nützt es nichts, wenn das Haus in schrumpfenden Gegenden steht und wo eh schon einige Häuser leer stehen und die Jugend geht und nicht wiederkommt. Aber für Speckgürtel-Häuser ist erstmal vermieten sicher eine Alternative - schade für mich. Aber der Zahn der Zeit wird nagen. Es wird verkauft werden, wenig zu niedrigeren Preisen. Man wird die neuen Preise habituieren bzw dem schleichenden inflationsbedingten Wertverlust "im Kopf" nicht Rechnung tragen. Die Preisvorstellungen werden sinken und damit auch die Verkaufsbereitschaft. Spätestens mit der Erbengemeinschaft, bzw der Auflösung der selbigen wird der Verkaufsdruck dann doch hoch genug sein. Das kann dauern. Wenn der Zuzug und damit das Bevölkerungswachstum ausbleibt, geht es schneller. |
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@Herbert_21 der Punk hat doch von Wohnungen um ca 120k gesprochen, da ist es doch zuwenig nur 15k zu haben, immerhin will ja der gesamte Kredit mit den Mieteinnahmen bedient werden. Außerdem finde ich es verwerflich Wohnungen ewig weit weg zu besitzen. Würde nie auf die Idee kommen eine Wohnung zu kaufen, die mehr als 50km weit von mir entfernt ist. Das ewige herumgefahre wenn es einmal etwas hat. |
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Der Hörhahn mit seinem Video vorm Schloss in Velden - keine 10 Gehminuten von mir weg - immer wieder spannend. Oder seine Steuerkalkulation. Ja alles schön und Recht bei Vermietung / Spekulation. Auch die Lage ist sicher wichtig (war sie bei mir sicher im Sinne der Bonität / Besicherungswert) aber eben nur dann wirklich wichtig, wenn man spekuliert und nicht selbst bewohnt und nutzt. |
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Wenn die Zinsen von 1% fix auf 4% steigen, damit 40% der Interessenten aus dem Markt genommen werden, ist das schon Mathematik. Eine "Krise" beginnt immer an der schwächsten Ecke. Und das ist derzeit das von dir angegebenene Preissegment. Dann weitet es sich nach und nach aus. Ich habe eine interessane Statisik in Arbeit (Angebote bei willhaben immer per 15., ich werde euch diese Daten dann am 15.4. präsentieren... sieht sehr interessant aus. Wenn du schreibst, die potenziellen Verkäufer vermieten jetzt: Aber vermieten die auch weiter, wenn sich ein nachhaltiger, womöglich sogar nomineller Preisrückgang verschärft? Bleiben die Kinder länger zu Hause? Ziehen Paare früher zusammen? Bekommt (für mein Bundesland gesprochen) Salzburg die illegalen Zweitwohnsitze in den Griff? Die Mieten kann man nicht beliebig erhöhen. Und vielen wird die Bank schon sagen, was sie zu tun haben! Die Banken werden deutlich schneller versteigern, wenn sie dem Sparer 2% Zinsen zahlen müssen, die Preise fallen und womöglich Blankoanteile entstehen. lg Andi
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@andi102, gerne, bin gespannt. Ich habe meine abgespeicherte Liste von August 2022 mit heute verglichen. Der Großteil der Wohnungen scheint immer noch inseriert zu sein, ich habe wahllos Vergleichswerte rausgenommen (Preis von 08/22 in Klammern) Die inserierten Preise sind entweder gleich geblieben, oder haben sich leicht reduziert (siehe Auswahl). Interessant finde ich, dass selbst bei Sanierungen von 3Si minimale Rückgänge zu verzeichnen sind. Auch allgemein scheinen sanierte Zinshäuser nicht mehr "wie warme Semmeln" wegzugehen. Suchagenteneinstellungen: <570.000, Altbau, >68m² https://www.willhaben.at/iad/immobilien/d/eigentumswohnung/wien/wien-1190-doebling/eigengarten-ruhiger-3-5-zimmer-altbau-mit-ca-37-nbsp-m-garten-646441715 470k (515k) https://www.willhaben.at/iad/immobilien/d/eigentumswohnung/wien/wien-1060-mariahilf/neu-wohntraum-zum-sanieren-wunderschoene-klassische-altbauwohnung-in-sehr-guter-lage-top-grundriss-kauf-in-1060-wien-651734409 399k (449k) https://www.willhaben.at/iad/immobilien/d/eigentumswohnung/wien/wien-1130-hietzing/4066-speising-sonnige-altbau-gartenwohnung-594648127 399k (419k) https://www.willhaben.at/iad/immobilien/d/eigentumswohnung/wien/wien-1050-margareten/naechst-hauptbahnhof-zentral-begehbarer-altbau-im-4-liftstock-mit-weitblick-593022507 359k (379k) https://www.willhaben.at/iad/immobilien/d/eigentumswohnung/wien/wien-1140-penzing/klassischer-altbau-maisonette-bahnhof-wien-penzing-hochparterre-und-souterrain-sanierungsbeduerftig-mit-viel-potenzial-616917978 395k (465k) https://www.willhaben.at/iad/immobilien/d/eigentumswohnung/wien/wien-1120-meidling/top-altbau-625957629 390k (399k) https://www.willhaben.at/iad/immobilien/d/eigentumswohnung/wien/wien-1040-wieden/the-core-3-zimmer-altbauwohnung-mit-garten-und-terrassenflaeche-655515887 455k (459k) - Sanierungsprojekt, 3Si https://www.willhaben.at/iad/immobilien/d/eigentumswohnung/wien/wien-1030-landstrasse/grosszuegige-3-zimmer-altbauwohnung-naehe-des-schloss-belvedere-652528787 355k (369k) https://www.willhaben.at/iad/immobilien/d/eigentumswohnung/wien/wien-1190-doebling/vollmoeblierte-top-wohnung-in-revitalisiertem-altbauhaus-im-19-bezirk-617347587 429k (449k) https://www.willhaben.at/iad/immobilien/d/eigentumswohnung/wien/wien-1030-landstrasse/fruethstrasse-waellischgasse-3-zimmer-altbau-erstbezug-im-4-liftstock-t38-612797402 549k (589k) |
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Gleich mehrere, die gut 40-50k haben federn lassen. Da muss wohl jemand verkaufen oder wills einfach schnell los werden? |
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Gerade in diesem Bundeslang trifft die Aussage von Liconsult doch ziemlich gut zu. Beobachte im gleichen Bundesland (SBG Umgebung)... Das Angebot wird leicht mehr, aber die Preise zeigen überhaupt keine Tendenz nach unten, und trotzdem wird stetig verkauft.... Ich bleibe auch der Meinung, die Leute die nicht gezwungen sind zu verkaufen, werden abwarten oder vermieten (und das macht sicher die größere Herde aus, als jene die finanziell vorm Abgrund stehen und verkaufen/versteigern müssen). Die Bautätigkeit geht stark zurück, bei wachsendem Bedarf/Nachfrage. Das heißt vermindertes Angebot, bei steigender Nachfrage..... wie man daraus Preisverfälle von mehreren 10%-Schritten ableiten mag, erschließt sich mir nicht. |
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Die verlangen halt Unsummen für Wohnungen, die das auch bei 1% Zinsen nicht wert waren. Und wissen vermutlich auch, dass sie sicher 3+ Jahre warten müssten um den alten Preis zu bekommen. Ich mein, man schaue sich die Objekte an: fast alle mit gravierenden Mängeln die man bei den Preisen wohl nicht akzeptieren wird 470k (515k) - Dunkel, Erdgeschoß, Innenhof (viel Spaß im eigenen "Garten" wenn jeder zuschaut) 399k (449k) - Nordlage, komplett sanierungsbedürftig, fast im 15. Bezirk (Mikrolage nicht geil) 399k (419k) - ganze 60qm (!) 359k (379k) - direkt am Gürtel (Innenbezirk wollen und dann sowas, wozu?) 395k (465k) - Souterrain + Erdgeschoß im 14. abseits der Öffis 390k (399k) - tw. sanierungsbedürftiger Altbau im 12. für >5k/qm 455k (459k) - Souterrain 355k (369k) - komplett sanierungsbedürftig und Fasanviertel (Öffis schlecht) 429k (449k) - nicht billig, aber sonst tatsächlich geil 549k (589k) - 6,6k/qm... |
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Ja man darf einfach nicht in Wien leben wollen... wie ich (hab meine Wien Zeit schon hinter mir). Aber sind wirklich brutale Preise. |
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Ich beobachte Linz Urfahr immer wieder und es ist ein Wahnsinn, was da manche für Objekte verlangen, die komplett zu schleifen sind. https://www.willhaben.at/iad/immobilien/d/eigentumswohnung/oberoesterreich/linz/3-zimmerwohnung-mit-tg-stellplatz-naehe-lentiacity-648299385/ 4,7k pro m² 🤡 |
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Was ist da zu schleifen bitte😂 Hwb ist doch top, über den Preis lässt sich streiten, ja. |
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