da im anderen Thread ja sehr ausführlich über Baupreise diskutiert wird, dachte ich mir, dass der Fokus auf Eigentumswohnungen (vordergründig Gebraucht- bzw. Privatwohnungen) auch ganz interessant wäre.
Leider beobachte ich den Markt in Wien seit fast 7 Jahren, bin kaufwillig, aber das passende Objekt fehlt leider immer noch.
Gibt es jemand, der Einblick in den (Wiener) Wohnungsmarkt hat? Wie hoch sind eurer Erfahrung nach in letzter Zeit die Differenz zwischen inseriertem Preis und tatsächlichem Verkaufspreis gewesen? Wie schätzt ihr die Entwicklung in den nächsten Monaten ein? Zeichnen sich Trends ab? Stimmt es, dass die wirklich guten Wohnungen, die über Makler vermittelt werden, oft erst gar nicht inseriert werden, sondern "unter der Hand" weggehen?
Mein Eindruck momentan ist, dass gute Wohnungen zu einem guten Preis immer noch sofort weggehen. Stimmt das Preis-Leistungs-Verhältnis nicht, sind die entsprechenden Objekte mittlerweile deutlich länger inseriert. Zu beobachten war, dass während der letzten 2 Jahre selbst Ladenhüter teurer und mittlerweile wieder billiger inseriert werden.
Auffallend ist, dass es aber auch bei Neubauprojekten/sanierten Altbauhäusern offensichtlich deutlich länger dauert, bis Käufer gefunden werden (die Preise sind aber hier auch vergleichsweise überzogen).
Ja interessant, frage mich allerdings wie sich die Transaktionen entwickeln werden, wenn die Preise stabil bleiben oder sogar leicht steigen. Vor allem angesichts der aktuellen wirtschaftlichen und politischen Lage.
Sbg 63m² knappe 220k LT Gutachten. 175k Versteigerungspreis. Über 20% darunter. Ich erinnere mich noch an die Zeit vor dem UKR-Krieg. Da war man zweistellig drüber.
Wenn man jetzt noch davon ausgeht, dass die Angebotspreise in den Portalen einen Aufschlag zum Zielpreis haben, sind die "20% tiefer bieten" die hier vor kurzem diskutiert wurden durchaus vertretbar.
.. LiConsult schrieb: erwartungsgemäß unveränderte Lage am heimischen Mietmarkt - mit Tendenz zur Verschärfung im Gefolge des aktuellen und kommenden Neubaueinbruches:
.. Namor1 schrieb: Sbg 63m² knappe 220k LT Gutachten. 175k Versteigerungspreis. Über 20% darunter. Ich erinnere mich noch an die Zeit vor dem UKR-Krieg. Da war man zweistellig drüber.
Wenn man jetzt noch davon ausgeht, dass die Angebotspreise in den Portalen einen Aufschlag zum Zielpreis haben, sind die "20% tiefer bieten" die hier vor kurzem diskutiert wurden durchaus vertretbar.
Versteigerung ist ja ein Nofverkauf und mit einem ungezwungenen Verkauf nicht zu vergleichen. Bei 20% tiefer bieten, hättest bei mir nicht einmal eine Antwort bekommen, aber 2% wären drinnen gewesen.
──────.. Namor1 schrieb: Sbg 63m² knappe 220k LT Gutachten. 175k Versteigerungspreis. Über 20% darunter. Ich erinnere mich noch an die Zeit vor dem UKR-Krieg. Da war man zweistellig drüber.
Wenn man jetzt noch davon ausgeht, dass die Angebotspreise in den Portalen einen Aufschlag zum Zielpreis haben, sind die "20% tiefer bieten" die hier vor kurzem diskutiert wurden durchaus vertretbar. ───────────────
Versteigerung ist ja ein Nofverkauf und mit einem ungezwungenen Verkauf nicht zu vergleichen. Bei 20% tiefer bieten, hättest bei mir nicht einmal eine Antwort bekommen, aber 2% wären drinnen gewesen.
Mir hat ein Markler 2021 bei der Besichtigung auf einfache Nachfrage angeboten. Vor kurzem hat mir ein Markler schon am Telefon gesagt, dass der Preis im Portal zu hoch ist und es günstiger wird.
Ich kann auch mit keiner Antwort leben, Ehrenwort!
Es gibt alle paar Jahre mal Auswertungen der Immobranche zum Vergleich Angebotspreis und was am Ende bezahlt wird anhand Vergleich öffentliches Angebot und Verbücherung im Grundbuch. Ich finde gerade nur die Kurzzusammenfassung zum Jahr 2018. Differenz in Wien - 2 bis - 13% bei Wohnungen. Häuser in OÖ rund - 22%, ein Bezirk -33% ... Bei einem Sacherl bei mir ums Eck warens vor einer Weile fast -50% ... hatte aber Grundverkehrsbehördliche Gründe, also kein normaler Fall. Man kann aus den früheren Daten aber herauslesen, dass sich in Städten meist wenig nach unten verhandeln lässt. Viele städtische Gegenden nur so -2, -3% ... die größten Abschläge am Land + Häusern. Aber zb Stadt SBG -11% ... Also wieder einmal Lage Lage Lage. Und bei Häusern kommt seit dem Energieausweis einfach der sichtbare Sanierungsrückstau dazu. Der Heizungs- und Dämmstandard vieler Häuser ist ja grotten schlecht. Die Innenausstattung, Raumaufteilung meist nicht mehr zeitgemäß. Wohnungen zentral gelegen sind da einfach eine andere Kategorie.
.. Namor1 schrieb: Mir hat ein Markler 2021 bei der Besichtigung auf einfache Nachfrage angeboten. Vor kurzem hat mir ein Markler schon am Telefon gesagt, dass der Preis im Portal zu hoch ist und es günstiger wird.
Makler ist das Stichwort, lässt man diesen weg, hat Käufer mit Verkäufer schon einmal 7,2% gespart ohne das sich der Verkaufspreis ändert.
──────.. Namor1 schrieb: Mir hat ein Markler 2021 bei der Besichtigung auf einfache Nachfrage angeboten. Vor kurzem hat mir ein Markler schon am Telefon gesagt, dass der Preis im Portal zu hoch ist und es günstiger wird. ───────────────
Makler ist das Stichwort, lässt man diesen weg, hat Käufer mit Verkäufer schon einmal 7,2% gespart ohne das sich der Verkaufspreis ändert.
Eigentlich 3.6%, weil der Verkäufer ja auch die Hälfte berappen darf.
──────.. Baubau1 schrieb: Eigentlich 3.6%, weil der Verkäufer ja auch die Hälfte berappen darf. ───────────────
Die er vorher auf die Wohnung aufgeschlagen hat bzw. um die er günstig anbieten könnte.
Nein hat er nicht (immer) :) Aber egal. Ich sehe es wie du, -20% kannst man in den allermeisten Fällen vergessen in Österreich. Weiter oben bietet oder will jemand so was bieten, aber bisher ist noch keine Erfolgsmeldung eingetrudelt. Aktuell sehe ich eher, dass die Talsohle schon hinter uns ist und die Preise wieder steigen (eh wie in 9 von 10Jahren in den letzten 80 Jahren).
──────.. Baubau1 schrieb: Eigentlich 3.6%, weil der Verkäufer ja auch die Hälfte berappen darf. ───────────────
Die er vorher auf die Wohnung aufgeschlagen hat bzw. um die er günstig anbieten könnte. ───────────────
Nein hat er nicht (immer) :) Aber egal. Ich sehe es wie du, -20% kannst man in den allermeisten Fällen vergessen in Österreich. Weiter oben bietet oder will jemand so was bieten, aber bisher ist noch keine Erfolgsmeldung eingetrudelt. Aktuell sehe ich eher, dass die Talsohle schon hinter uns ist und die Preise wieder steigen (eh wie in 9 von 10Jahren in den letzten 80 Jahren).
──────.. Baubau1 schrieb: Eigentlich 3.6%, weil der Verkäufer ja auch die Hälfte berappen darf. ───────────────
Die er vorher auf die Wohnung aufgeschlagen hat bzw. um die er günstig anbieten könnte. ───────────────
Nein hat er nicht (immer) :) Aber egal. Ich sehe es wie du, -20% kannst man in den allermeisten Fällen vergessen in Österreich. Weiter oben bietet oder will jemand so was bieten, aber bisher ist noch keine Erfolgsmeldung eingetrudelt. Aktuell sehe ich eher, dass die Talsohle schon hinter uns ist und die Preise wieder steigen (eh wie in 9 von 10Jahren in den letzten 80 Jahren). ───────────────
PS sbg whg versteigert für 11% über Gutachterpreis.
Nominal natürlich. Real gibt es schon öfter Rückgänge, aber der Durchscshnittsmensch kann zwishen real und nominal kaum unterscheiden. Die Bautätigkeit ist massiv eingebrochen. Ich glaube in 2-3 Jahren stehen wir vor einem massiven Problem was freien Wohnraum anbelangt und die Preise werden bis dahin real massiv anziehen. Siehe z.B. https://noe.orf.at/stories/3294840/
Update zu MFH Bergheim: - Danke für die vielen Tipps - war sehr hilfreich! - Haus wurde leider schneller verkauft als gedacht. Kenne den Kaufpreis nicht, gab aber anscheinend doch nicht so viel Verhandlungsspielraum.
Expose anfordern, nicht am nöchsten Rag schon besichtigen. Zuletzt hat mir ein Markler schon am Telefon gesagt, dass beim Preis was geht. 2021 hat schon bei der Besichtigung der Markler 10% Preisnachlass in Aussicht gestellt. Also erstmal versuchen den Markler kommen zu lassen. Und den neuen Preis dann verhandeln.
Saniert kann vieles bedeuten. Neue Leitungen, neue Heizung, neues Dach oder nur drüber gemalen und neue Böden. Da wäre ich sehr vorsichtig.
Wenn der Markler einen besseren Preis benannt hat und ihr euch im klaren über die Bausubstanz seid, beginnt das Pokern.
Auf die Mängel, die man immer findet, hinweisen. Den eigenen Preis nennen und behaupten, mehr finanziert die Bank nicht, etc.
Ideal ist es halt, wenn es nicht das Haus sein muss, man billig bieten kann und wenn der Verkäufer nicht mitgeht, es eben beim nächsten wieder versucht. Auf jeden Fall bei der Besichtigung nicht zu viel schwärmen oder gar einen Zugzwang vermitteln.
Viel Glück, halt uns auf den Laufenden, gern auch per PN.
.. Baubau1 schrieb: Die Bautätigkeit ist massiv eingebrochen. Ich glaube in 2-3 Jahren stehen wir vor einem massiven Problem was freien Wohnraum anbelangt
ich denke, dass wir da gar nicht so lange benötigen werden. Nach dem soeben vorgestellten Regierungsprogramm soll die Inflationsanpassung 2025 ausgesetzt werden und 2026 um maximal 1% bzw. 2027 Erhöhungen von maximal 2% vorsehen (ab 2028 max. 3% - jedoch für den gesamten (!) Wohnbereich). Das bedeutet, dass die Richtwertmieten 2025 auf 0% Steigerung gesetzt werden und 2026 + 2027 diese geringer als die Inflationserwartung angehoben werden dürfen. Von Corona bis Ende 2027 werden die Mieten dann real betrachtet etwa 11% verloren haben.
Die Folge wird sein, dass unabhängig des unglaublichen Einbruchs im Wohnungsneubau, die Eigentümer mit Erneuerungen/Sanierungen noch sparsamer werden bzw. sich generell überlegen werden, zu vermieten (vorsorglich wurde die Mindestbefristung auch gleich auf 5 Jahre angehoben). Ist zwar alles eine nette Symptombekämpfung, eine Wohnangebotserweiterung sieht jedoch anders aus.
Update zu MFH Bergheim: - Danke für die vielen Tipps - war sehr hilfreich! - Haus wurde leider schneller verkauft als gedacht. Kenne den Kaufpreis nicht, gab aber anscheinend doch nicht so viel Verhandlungsspielraum.
Ich suche weiter...
──────.. Namor1 schrieb:
Expose anfordern, nicht am nöchsten Rag schon besichtigen. Zuletzt hat mir ein Markler schon am Telefon gesagt, dass beim Preis was geht. 2021 hat schon bei der Besichtigung der Markler 10% Preisnachlass in Aussicht gestellt. Also erstmal versuchen den Markler kommen zu lassen. Und den neuen Preis dann verhandeln.
Saniert kann vieles bedeuten. Neue Leitungen, neue Heizung, neues Dach oder nur drüber gemalen und neue Böden. Da wäre ich sehr vorsichtig.
Wenn der Markler einen besseren Preis benannt hat und ihr euch im klaren über die Bausubstanz seid, beginnt das Pokern.
Auf die Mängel, die man immer findet, hinweisen. Den eigenen Preis nennen und behaupten, mehr finanziert die Bank nicht, etc.
Ideal ist es halt, wenn es nicht das Haus sein muss, man billig bieten kann und wenn der Verkäufer nicht mitgeht, es eben beim nächsten wieder versucht. Auf jeden Fall bei der Besichtigung nicht zu viel schwärmen oder gar einen Zugzwang vermitteln.
Viel Glück, halt uns auf den Laufenden, gern auch per PN.
PS. 800-850k halte ich für durchaus möglich ───────────────
Man kann sich die Preise im Gundbuch anschauen. 7-8€ glaube ich waren das. Dauert sicher noch, bis die Preise hinterlegt sind. Aber wenn es so schnell ging, dann war der Kaufpreis wohl nicht weit weg vom Ausrufepreis.
──────.. Baubau1 schrieb: Die Bautätigkeit ist massiv eingebrochen. ───────────────
gemeinsam mit den Punkten aus dem Regierungsprogramm ... wird künftig sehr schwierig
Ja eventuell wäre es sinnvoll gewesen weiter zu versuchen den Leerstand und unbebaute Grundstücke über zB höhere Grundsteuern zu mobilisieren. Das eingenommene Geld könnte man dann zB zur Wohnbauförderung nutzen.
Es ist mehr als genug Geld für die Wohnbauförderung vorhanden. Der Fehler ist, dass vor Jahren die Zweckwidmung aufgehoben wurde und die Wohnbauförderung, die jeder beim Lohnzettel abgezogen bekommt, heute vielfach zum finanziellen Löcherstopfen der Bundesländer verwendet wird und nie beim Wohnbau ankommt. Zweckwidmung wieder einführen und den Häuslbauern den Rückkauf der Landeskredite zu denselben Kondiditonen anbieten, um die sie diese alle paar Jahre an Banken verschleudern, dann brauchts kein weiteres Geld.
.. HAR80 schrieb: Es ist mehr als genug Geld für die Wohnbauförderung vorhanden. Der Fehler ist, dass vor Jahren die Zweckwidmung aufgehoben wurde und die Wohnbauförderung, die jeder beim Lohnzettel abgezogen bekommt, heute vielfach zum finanziellen Löcherstopfen der Bundesländer verwendet wird und nie beim Wohnbau ankommt.
vollkommen richtig
.. Chrism1234 schrieb: Leerstand und unbebaute Grundstücke über zB höhere Grundsteuern zu mobilisieren
Der Leerstand gibt es ...
.. LiConsult schrieb: ... in Regionen, in denen der Großteil der Bevölkerung keinen dauerhaften Wohnbedarf hat (z.B. Tourismusgegenden)
.. LiConsult schrieb: Den höchsten Leerstand gibt es wie schon oft erwähnt dort, wo die geringste demographische Entwicklung stattfindet (beispielsweise in Hermagor, das in den vergangenen 10 Jahren 3% der Einwohner verloren hat) oder wo die touristische Nutzung vorherrschend ist (z.B. Kitzbühel, Zell am See, etc.). Dort wo Bevölkerungswachstum stattfindet, ist der Leerstand deutlich geringer.
Die Angebotsproblematik wird sich dadurch jedenfalls nicht lösen lassen.
──────.. HAR80 schrieb: Es ist mehr als genug Geld für die Wohnbauförderung vorhanden. Der Fehler ist, dass vor Jahren die Zweckwidmung aufgehoben wurde und die Wohnbauförderung, die jeder beim Lohnzettel abgezogen bekommt, heute vielfach zum finanziellen Löcherstopfen der Bundesländer verwendet wird und nie beim Wohnbau ankommt. ───────────────
vollkommen richtig
──────.. Chrism1234 schrieb: Leerstand und unbebaute Grundstücke über zB höhere Grundsteuern zu mobilisieren ───────────────
Der Leerstand gibt es ...
──────.. LiConsult schrieb: ... in Regionen, in denen der Großteil der Bevölkerung keinen dauerhaften Wohnbedarf hat (z.B. Tourismusgegenden) ───────────────
──────.. LiConsult schrieb: Den höchsten Leerstand gibt es wie schon oft erwähnt dort, wo die geringste demographische Entwicklung stattfindet (beispielsweise in Hermagor, das in den vergangenen 10 Jahren 3% der Einwohner verloren hat) oder wo die touristische Nutzung vorherrschend ist (z.B. Kitzbühel, Zell am See, etc.). Dort wo Bevölkerungswachstum stattfindet, ist der Leerstand deutlich geringer.
Die Angebotsproblematik wird sich dadurch jedenfalls nicht lösen lassen. ───────────────
Es wird die Probleme nicht zur Gänze lösen aber ein Beitrag sein. Ich kenne auch in der Stadt einige Grundstücke und Häuser die seit längerer Zeit leerstehen. Denke es würde da schon Sinn wenn man ein paar steuerliche Anreize (zB progressive Grundsteuer, Leerstandsabgabe) setzt um die Bodenfläche und Häuser produktiv zu verwenden.
