Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen

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Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen

Hallo zusammen,

da im anderen Thread ja sehr ausführlich über Baupreise diskutiert wird, dachte ich mir, dass der Fokus auf Eigentumswohnungen (vordergründig Gebraucht- bzw. Privatwohnungen) auch ganz interessant wäre.

Leider beobachte ich den Markt in Wien seit fast 7 Jahren, bin kaufwillig, aber das passende Objekt fehlt leider immer noch.

Gibt es jemand, der Einblick in den (Wiener) Wohnungsmarkt hat?
Wie hoch sind eurer Erfahrung nach in letzter Zeit die Differenz zwischen inseriertem Preis und tatsächlichem Verkaufspreis gewesen?
Wie schätzt ihr die Entwicklung in den nächsten Monaten ein? Zeichnen sich Trends ab?
Stimmt es, dass die wirklich guten Wohnungen, die über Makler vermittelt werden, oft erst gar nicht inseriert werden, sondern "unter der Hand" weggehen?

Mein Eindruck momentan ist, dass gute Wohnungen zu einem guten Preis immer noch sofort weggehen. Stimmt das Preis-Leistungs-Verhältnis nicht, sind die entsprechenden Objekte mittlerweile deutlich länger inseriert. Zu beobachten war, dass während der letzten 2 Jahre selbst Ladenhüter teurer und mittlerweile wieder billiger inseriert werden.

Auffallend ist, dass es aber auch bei Neubauprojekten/sanierten Altbauhäusern offensichtlich deutlich länger dauert, bis Käufer gefunden werden (die Preise sind aber hier auch vergleichsweise überzogen).

LG Arpino

Hallo Arpino,
hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen

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score 1 · Answer 1 · 2025-01-31T21:05:29Z

Ich denke es stellt sich auch die Frage, was will man.

Braucht man in den nächsten 2 Jahren eine Wohnung für Familiengründung wird man eher zuschlagen, als bei einem reinen "Spekulationsobjekt" zum vermieten (das man bald wieder gewinnbringend verkaufen möchte). Bei letzteren würde ich persönlich warten.

Weiterer Punkt: Wenn die Wirtschaft weiterhin so schlecht läuft (Industrie) kann man davon ausgehen, dass viele ausländische Arbeiter der Arbeit nach gehen und wieder nach Osteuropa zurückkehren. Das produziert auch Leerstand.

score 1 · Answer 2 · 2025-02-04T21:48:49Z

"Die Wohnimmobilienpreise sind im Jahr 2024 österreichweit um zwei Prozent billiger geworden. Somit beläuft sich der Preisrückgang seit der Preisspitze im dritten Quartal 2022 auf fünf Prozent."
„Große Preisrückgänge hat es nicht gegeben – und wird es wohl auch nicht mehr geben.“

https://www.diepresse.com/19315049/was-heuer-vom-immobilienmarkt-zu-erwarten-ist

score 1 · Answer 3 · 2025-02-05T07:33:14Z

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LiConsult schrieb:

"Die Wohnimmobilienpreise sind im Jahr 2024 österreichweit um zwei Prozent billiger geworden. Somit beläuft sich der Preisrückgang seit der Preisspitze im dritten Quartal 2022 auf fünf Prozent."
„Große Preisrückgänge hat es nicht gegeben – und wird es wohl auch nicht mehr geben.“

https://www.diepresse.com/19315049/was-heuer-vom-immobilienmarkt-zu-erwarten-ist

Leider Paywall. Hier wurde wie es aussieht wieder nur der Nominalpreis betrachtet 🤨 Real ging es durchaus preislich bergab.

score 1 · Answer 4 · 2025-02-05T08:27:36Z

Richtig - Preisvergleiche (egal ob es sich bei der Wertentwicklung von Immobilien, Aktien(indizes), Cryptos, Anleihen(indizes), Rohstoffen, Baumaterialien, etc., etc. handelt) finden stets nominal statt. Real betrachtet hat sich in den vergangenen 2,5 Jahren freilich ein höherer Verlust eingestellt - so wie bei vielen anderen Assetklassen auch.

Zur Darstellung der realen Wertentwicklung (z.B. 2023) im Vergleich zu den Jahren 2012-2022:

score 1 · Answer 5 · 2025-02-05T13:03:22Z

Ich beobachte schon seit geraumer Zeit, dass Immobilien über einen längeren Zeitraum nicht verkauft und trotzdem die Preise nicht gesenkt werden. Die Eigentümer gehen dann oftmals in Insolvenz. Was ich nicht verstehe ist warum die Eigentümer die Preise nicht senken und verstärkt zu Verkaufen versuchen bevor sie Insolvenz anmelden. Hat das einen bestimmten Grund?

score 1 · Answer 6 · 2025-02-05T13:30:32Z

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Chrism1234 schrieb:

Ich beobachte schon seit geraumer Zeit, dass Immobilien über einen längeren Zeitraum nicht verkauft und trotzdem die Preise nicht gesenkt werden. Die Eigentümer gehen dann oftmals in Insolvenz. Was ich nicht verstehe ist warum die Eigentümer die Preise nicht senken und verstärkt zu Verkaufen versuchen bevor sie Insolvenz anmelden. Hat das einen bestimmten Grund?

Ich glaube es gibt 2 Gründe:
- Hoffen auf höhere Preise, wie in 2021
- Man weiß nicht wohin mit dem Geld. Kenne viele die Immos, die geerbt werden, einfach behalten, was sollte man denn mit 500K€ machen (die meisten haben schon ein Eigenheim)....

score 1 · Answer 7 · 2025-02-05T13:33:06Z

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InspectorGadget schrieb:

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Chrism1234 schrieb:

Ich beobachte schon seit geraumer Zeit, dass Immobilien über einen längeren Zeitraum nicht verkauft und trotzdem die Preise nicht gesenkt werden. Die Eigentümer gehen dann oftmals in Insolvenz. Was ich nicht verstehe ist warum die Eigentümer die Preise nicht senken und verstärkt zu Verkaufen versuchen bevor sie Insolvenz anmelden. Hat das einen bestimmten Grund?
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Ich glaube es gibt 2 Gründe:
- Hoffen auf höhere Preise, wie in 2021
- Man weiß nicht wohin mit dem Geld. Kenne viele die Immos, die geerbt werden, einfach behalten, was sollte man denn mit 500K€ machen (die meisten haben schon ein Eigenheim)....

Ja, aber was mich vor allem wundert sind Leute/Firmen die in Insolvenz gehen bevor sie die Immobilien billiger anbieten und zu verkaufen versuchen. Frag mich was das für einen Hintergrund hat.

score 1 · Answer 8 · 2025-02-05T14:06:45Z

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Chrism1234 schrieb:

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InspectorGadget schrieb:

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Chrism1234 schrieb:

Ich beobachte schon seit geraumer Zeit, dass Immobilien über einen längeren Zeitraum nicht verkauft und trotzdem die Preise nicht gesenkt werden. Die Eigentümer gehen dann oftmals in Insolvenz. Was ich nicht verstehe ist warum die Eigentümer die Preise nicht senken und verstärkt zu Verkaufen versuchen bevor sie Insolvenz anmelden. Hat das einen bestimmten Grund?
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Ich glaube es gibt 2 Gründe:
- Hoffen auf höhere Preise, wie in 2021
- Man weiß nicht wohin mit dem Geld. Kenne viele die Immos, die geerbt werden, einfach behalten, was sollte man denn mit 500K€ machen (die meisten haben schon ein Eigenheim)....
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Ja, aber was mich vor allem wundert sind Leute/Firmen die in Insolvenz gehen bevor sie die Immobilien billiger anbieten und zu verkaufen versuchen. Frag mich was das für einen Hintergrund hat.

Hm. Naja in Insolvenz gehen ja eher Projektentwickler mit generell hoher Verschuldung.
Gesunde Unternehmen in der Vermietung mit hohem Bestand profitieren von der aktuellen Situation durch die gestiegenen Mieten.
Ein weiterer Punkt ist, dass Immos in der Bilanz bewertet sind. Verkaufst zu einem Wert unter dem Buchwert, kommt es zu einer Abschreibung. Das kann für ein Unternehmen mehr weh tun als der Geldeingang...

score 1 · Answer 9 · 2025-02-05T14:22:58Z

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InspectorGadget schrieb:

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Chrism1234 schrieb:

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InspectorGadget schrieb:

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Chrism1234 schrieb:

Ich beobachte schon seit geraumer Zeit, dass Immobilien über einen längeren Zeitraum nicht verkauft und trotzdem die Preise nicht gesenkt werden. Die Eigentümer gehen dann oftmals in Insolvenz. Was ich nicht verstehe ist warum die Eigentümer die Preise nicht senken und verstärkt zu Verkaufen versuchen bevor sie Insolvenz anmelden. Hat das einen bestimmten Grund?
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Ich glaube es gibt 2 Gründe:
- Hoffen auf höhere Preise, wie in 2021
- Man weiß nicht wohin mit dem Geld. Kenne viele die Immos, die geerbt werden, einfach behalten, was sollte man denn mit 500K€ machen (die meisten haben schon ein Eigenheim)....
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Ja, aber was mich vor allem wundert sind Leute/Firmen die in Insolvenz gehen bevor sie die Immobilien billiger anbieten und zu verkaufen versuchen. Frag mich was das für einen Hintergrund hat.
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Hm. Naja in Insolvenz gehen ja eher Projektentwickler mit generell hoher Verschuldung.

Gesunde Unternehmen in der Vermietung mit hohem Bestand profitieren von der aktuellen Situation durch die gestiegenen Mieten.

Ein weiterer Punkt ist, dass Immos in der Bilanz bewertet sind. Verkaufst zu einem Wert unter dem Buchwert, kommt es zu einer Abschreibung. Das kann für ein Unternehmen mehr weh tun als der Geldeingang...

Ja, ich habe das vor allem bei Projektentwicklern beobachtet, die Verkaufspreise von Grundstücken nicht senken aber in Insolvenz gehen. Der angestrebte m2 Verkaufspreis ist dabei teils doppelt so hoch als der Kaufpreis vor wenigen Jahren (laut Grundbuch). Daher kann es ja nicht ein Verkauf unter Buchwert sein oder ein Verkaufsverbot durch die Bank, oder?

score 1 · Answer 10 · 2025-02-06T11:06:46Z

Achtung, reine Spekulation:
Ich kenne bei uns in der Gegend einige Projektentwickler/Bauträger, die pro Projekt (=zusammenhängende Wohnanlage) eine eigene GmbH gründen. Bei erfolgreichen Projekten wird der Gewinn rausgezogen. Nicht erfolgreiche werden in die Insolvenz geschickt. und das Stammkapital ist dann halt weg.
Vielleicht denkt sich da der eine oder andere, dass es besser ist zu versuchen den Wunschpreis doch noch zu erhalten und mit der GmbH positiv zu bilanzieren oder sie ansonsten gleich abzuschreiben, weil bei keiner/zu geringer Marge in Kombination mit potentiellen Gewährleistungsansprüchen das Ergebnis in 2-3 Jahren dann dasselbe ist ... nur, dass man mehr Energie und Arbeitszeit reingesteckt hat?

score 1 · Answer 11 · 2025-02-09T17:31:18Z

Hallo,
ich hätte eine Frage an alle Marktexperten. Insbesondere aus dem Raum Salzburg.
Es geht um ein Generationenhaus aus den 70ern in Bergheim, 2015 saniert.
Das Haus wird aktuell für 1.090.000 angeboten. Ist aber bereits seit vielen Monaten inseriert. Vergleichsobjekte sind ähnlich inseriert, stehen auch schon ewig online.

Welcher Preis denkt ihr ist hier realistisch?

Link:
https://www.immobilienscout24.at/expose/66d5f16eb5da4d619cf6d38c
Lage:
Gangsteig, Bergheim.

Mein Wunschpreis wären 800-850.000 €. Denkt ihr das ist realitisch und wie würdet ihr damit beim Makler ins Rennen gehen?

danke!!!

score 1 · Answer 12 · 2025-02-09T19:45:21Z

Expose anfordern, nicht am nöchsten Rag schon besichtigen. Zuletzt hat mir ein Markler schon am Telefon gesagt, dass beim Preis was geht. 2021 hat schon bei der Besichtigung der Markler 10% Preisnachlass in Aussicht gestellt. Also erstmal versuchen den Markler kommen zu lassen. Und den neuen Preis dann verhandeln.

Saniert kann vieles bedeuten. Neue Leitungen, neue Heizung, neues Dach oder nur drüber gemalen und neue Böden. Da wäre ich sehr vorsichtig.

Wenn der Markler einen besseren Preis benannt hat und ihr euch im klaren über die Bausubstanz seid, beginnt das Pokern.

Auf die Mängel, die man immer findet, hinweisen. Den eigenen Preis nennen und behaupten, mehr finanziert die Bank nicht, etc.

Ideal ist es halt, wenn es nicht das Haus sein muss, man billig bieten kann und wenn der Verkäufer nicht mitgeht, es eben beim nächsten wieder versucht. Auf jeden Fall bei der Besichtigung nicht zu viel schwärmen oder gar einen Zugzwang vermitteln.

Viel Glück, halt uns auf den Laufenden, gern auch per PN.

PS. 800-850k halte ich für durchaus möglich

score 1 · Answer 13 · 2025-02-11T10:45:43Z

"Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern ist im Vorjahr in Österreich nach Angaben der Immobilienplattform ImmoScout24 um 15 Prozent gestiegen."

"Die im Februar 2025 durchgeführte Analyse basiert auf 78.576 Datenpunkten für Häuser aus den Jahren 2023 und 2024 der auf ImmoScout24.at veröffentlichten Angebote. Die ermittelten Durchschnittspreise sind Medianwerte."

https://vorarlberg.orf.at/stories/3292787/

score 2 · Answer 14 · 2025-02-11T12:25:10Z

..
LiConsult schrieb:

"Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern ist im Vorjahr in Österreich nach Angaben der Immobilienplattform ImmoScout24 um 15 Prozent gestiegen."

"Die im Februar 2025 durchgeführte Analyse basiert auf 78.576 Datenpunkten für Häuser aus den Jahren 2023 und 2024 der auf ImmoScout24.at veröffentlichten Angebote. Die ermittelten Durchschnittspreise sind Medianwerte."

https://vorarlberg.orf.at/stories/3292787/

Mal wieder ich mit Methodenkritik,einer Aussendung, ich suche die Studie nicht.

Was steckt hinter "Nachfrage", was sind das für "Datenpunkte"? Man darf spekulieren. Hypothese: Klicks bei Hausangeboten.

Dankenswerterweise haben wir hier Zahlen von Andi, die uns weiterhelfen:
"Haus kaufen SBG
15.01.2023: 442
...........
15.12.2024: 671"

Das Angebot an Häusern stieg in SBG in zwei Jahren um über 50%. Die Interessierten haben also 50% mehr Objekte zum klicken und haben nur 15% mehr Klicks erzeugt. Ist jetzt nicht gut gerechnet, da ich zwei Zeitpunkte mit zwei Jahren dazwischen vergleichen, statt zwei Zeiträume mit einem Kahr dazwischen. Aber ich werde ja auch nicht bezahlt....

Wenn wer mehr Infos zu "Studie" hat, ich freu mich, wenn ich falsch liege, gibt mir Aha-Erlebnisse.

1

score 2 · Answer 15 · 2025-02-11T13:18:57Z

..
Namor1 schrieb: Was steckt hinter "Nachfrage", was sind das für "Datenpunkte"?

kann ich leider nicht beantworten - lt. APA-Aussendung (https://www.ots.at/presseaussendung/OTS_20250211_OTS0021/immoscout24-datenanalyse-nachfrage-nach-haeusern-steigt-um-15-prozent-preise-sinken-in-vielen-bundeslaendern) kann man sich bei Rückfragen aber an mailto:maria.hirzinger_ext@scout24.com wenden.

Die Immoscout Zahlen betreffen auch das gesamte Bundesgebiet. Nachdem Salzburg (und hier konkret die Stadt) teilweise ein übergeordnetes Interesse hervorrufen, müsste man hier natürlich filtern.

Zum generellen Thema passend - meanwhile in Deutschland: "Immobilienpreise schließen 2024 mit Plus ab" https://www.pfandbrief.de/site/de/vdp/Presse/News/pressemitteilungen/20250210_Index_q4_2024.html

1

score 1 · Answer 16 · 2025-02-11T13:48:32Z

..
InspectorGadget schrieb:

Hallo,
ich hätte eine Frage an alle Marktexperten. Insbesondere aus dem Raum Salzburg.
Es geht um ein Generationenhaus aus den 70ern in Bergheim, 2015 saniert.
Das Haus wird aktuell für 1.090.000 angeboten. Ist aber bereits seit vielen Monaten inseriert. Vergleichsobjekte sind ähnlich inseriert, stehen auch schon ewig online.

Welcher Preis denkt ihr ist hier realistisch?

Link:
https://www.immobilienscout24.at/expose/66d5f16eb5da4d619cf6d38c

Lage:
Gangsteig, Bergheim.

Mein Wunschpreis wären 800-850.000 €. Denkt ihr das ist realitisch und wie würdet ihr damit beim Makler ins Rennen gehen?

danke!!!

Versuchen kannst es mal. Hätte gesagt etwas sportlich, aber wer weiß schon. Dann berichten :)

score 1 · Answer 17 · 2025-02-13T00:09:21Z

Ich wäre nicht bereit, für das Haus 800k zu zahlen (zugegebenermaßen u.a. weil ich sowieso kein Haus wollen würde, wenn‘s nicht gerade ein tolles Architektenhaus ist.), aber ich würde auch nicht 300k von meiner Preisvorstellung abgehen.
Wenn das Haus schon länger so inseriert ist, dann haben‘s die Verkäufer vermutlich nicht eilig mit dem Verkauf und warten einfach, bis ein attraktives Angebot kommt.
Du kannst so ein Angebot machen, aber allzugroße Chancen würde ich mir nicht ausrechnen.

Meine Vermutung wäre, dass die Käufer noch an dem Haus hängen und jemanden suchen, der es so will wie es ist. Gleichzeitig aber eine Preisvorstellung haben, die eher von Projektentwicklern gezahlten Preisen entspricht. Und es ist halt Salzburg...

score 1 · Answer 18 · 2025-02-13T09:18:40Z

..
LiConsult schrieb: Wieder einmal interessant sind die kürzlich aktualisierten Ergebnisse des 1. Österreichischen Neubauberichtes mit folgender Vorausschau:

"Die Neubauleistung sinkt rasant - bereits 2024 wird ein österreichweites Minus von 10 Prozent bei den Fertigstellungen erwartet - für 2025 sollen es 38 Prozent weniger sein als 2023.

hier auch im Vergleich zu anderen europäischen Staaten. Österreich nimmt mit Deutschland beim Rückgang des Wohnungsneubaus der kommenden Jahre die unrühmlichen obersten Plätze ein:

score 2 · Answer 19 · 2025-02-14T11:32:53Z

Oh mein Gott, ich habe den Jänner vergessen 😢 Hier die neue Liste, der Jänner wurde jetzt mittels Mittelwert einfach reingeschrieben, keine korrekten Zahlen. Trend ist aber eindeutig, Angebot sinkt. Für mich auch logisch... die Zinsen gingen etwas zurück, die Käufer mussten wohl ebenfalls etwas nachgeben.

Angebote Willhaben um den 15. jeden Monats

ETW Verkauf SBG
15.01.2023: 1293
15.02.2023: 1376
15.03.2023: 1510
15.04.2023: 1622
15.05.2023: 1651
15.06.2023: 1715
17.07.2023: 1822
15.08.2023: 1847
15.09.2023: 1867
15.10.2023: 1924
15.11.2023: 1977
15.12.2023: 1996
15.01.2024: 1934
15.02.2024: 1940
15.03.2024: 1915
15.04.2024: 1959
15.06.2024: 2113
15.07.2024: 2045
15.08.2024: 2029
15.09.2024: 2082
15.10.2024: 2169
15.11.2024: 2092
15.12.2024: 2076
15.01.2025: 2060
15.02.2025: 2049

ETW Verkauf NOE:
15.07.2023: 3695
15.08.2023: 3881
15.09.2023: 3966
15.10.2023: 3900
15.11.2023: 4017
15.12.2023: 4023
15.01.2024: 3897
15.02.2024: 4089
15.03.2024: 4005
15.04.2024: 3959
15.06.2024: 4095
15.07.2024: 4241
15.08.2024: 4208
15.09.2024: 4164
15.10.2024: 4104
15.11.2024: 4263
15.12.2024: 4356
15.01.2025: 4280
15.02.2025: 4219

ETW Verkauf Wien:
15.07.2023: 12.908
15.08.2023: 13.475
15.09.2023: 13.589
15.10.2023: 13.824
15.11.2023: 14.619
15.12.2023: 14.799
15.01.2024: 14.498
15.02.2024: 14.387
15.03.2024: 14.856
15.04.2024: 15.004
15.06.2024: 15.881
15.07.2024: 16.155
15.08.2024: 16.762
15.09.2024: 17.178
15.10.2024: 17.108
15.11.2024: 16.903
15.12.2024: 16.973
15.01.2025: 16.550
15.02.2025: 16.336

ETW Verkauf OOE:
15.07.2023: 3.117
15.08.2023: 3.102
15.09.2023: 3.225
15.10.2023: 3.352
15.11.2023: 3.428
15.12.2023: 3.490
15.01.2024: 3.502
15.02.2024: 3.489
15.03.2024: 3.494
15.04.2024: 3.513
15.06.2024: 3.614
15.07.2024: 3.670
15.08.2024: 3.612
15.09.2024: 3.716
15.10.2024: 3.904
15.11.2024: 3.821
15.12.2024: 3.748
15.01.2025: 3.760
15.02.2025: 3.778

Haus kaufen SBG
15.01.2023: 442
15.02.2023: 432
15.03.2023: 465
15.04.2023: 486
15.05.2023: 520
15.06.2023: 538
15.07.2023: 590
15.08.2023: 618
15.09.2023: 626
15.10.2023: 652
15.11.2023: 683
15.12.2023: 686
15.01.2024: 643
15.02.2024: 632
15.03.2024: 631
15.04.2024: 623
15.06.2024: 668
15.07.2024: 641
15.08.2024: 637
15.09.2024: 642
15.10.2024: 667
15.11.2024: 677
15.12.2024: 671
15.01.2025: 665
15.02.2025: 660

Haus Kaufen: NOE:
15.07.2023: 5.122
15.08.2023: 5.202
15.09.2023: 5.482
15.10.2023: 5.350
15.11.2023: 5.485
15.12.2023: 5.368
15.01.2024: 5.173
15.02.2024: 5.200
15.03.2024: 5.353
15.04.2024: 5.549
15.06.2024: 5.743
15.07.2024: 5.630
15.08.2024: 5.599
15.09.2024: 5.666
15.10.2024: 5.560
15.11.2024: 5.410
15.12.2024: 5.199
15.01.2025: 5.100
15.02.2025: 4.944

Haus Kaufen: OOE
15.07.2023: 2.248
15.08.2023: 2.247
15.09.2023: 2.392
15.10.2023: 2.429
15.11.2023: 2.470
15.12.2023: 2.348
15.01.2024: 2.312
15.02.2024: 2.310
15.03.2024: 2.371
15.04.2024: 2.422
15.06.2024: 2.425
15.07.2024: 2.383
15.08.2024: 2.306
15.09.2024: 2.376
15.10.2024: 2.441
15.11.2024: 2.391
15.12.2024: 2.271
15.01.2025: 2.220
15.02.2025: 2.169

Wohnung mieten Österreich:
15.08.2023: 24.197
15.09.2023: 22.505
15.10.2023: 22.078
15.11.2023: 22.183
15.12.2023: 21.167
15.01.2024: 21.187
15.02.2024: 21.183
15.03.2024: 21.084
15.04.2024: 20.892
15.06.2024: 20.558
15.07.2024: 20.465
15.08.2024: 19.416
15.09.2024: 19.048
15.10.2024: 18.588
15.11.2024: 18.607
15.12.2024: 18.195
15.01.2025: 18.200
15.02.2025: 18.226

Haus mieten Österreich
15.11.2023: 1.576
15.12.2023: 1.453
15.01.2024: 1.412
15.02.2024: 1.346
15.03.2024: 1.329
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15.02.2025: 1.522

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score 1 · Answer 20 · 2025-02-14T11:46:49Z

Aktualisierung Deutschland:

score 1 · Answer 21 · 2025-02-18T21:38:52Z

sehr lesenswerte, aktuelle Analyse zum heimischen Wohnimmobilienmarkt

https://www.raiffeisenresearch.com/servlet/NoAuthLibraryServlet?action=viewDocument&encrypt=5a64678b-fab6-47ec-967e-cef08d712996&mime=HTML&id=replaceme@bluematrix.com