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Ja und wenn die Kredite anfangen auszufallen, so wie es 2008 der Fall war? Natürlich sind diese mit einem Gegenwert (Immobilie) abgesichert, aber für den Fall, dass diese auch nichts mehr wert ist (zumindest kurzfristig wegen Rezession), dann schauts auch nicht so gut für die Banken aus. |
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Ursprünglich ging es ja um das Thema, ob Banken bei steigendem Marktzinsniveau die vertraglich vereinbarte Fixzinsvereinbarung mit ihren Kreditkunden vertragswidrig einfach auflösen können - das ist nicht so. Ich habe den aktuellen Artikel vom trend dazugehängt, der u.a. genau dies auch bestätigt - nämlich in der dort geäußerten Befürchtung des obersten deutschen Bankenaufsehers, dass steigende Refikosten die Ertragssituation der dortigen Banken zu schmälern drohen, eben weil diese zum Großteil (etwa 90%) fixverzinste Baukredite vergeben (und offensichtlich unterdurchschnittlich abgesichert) haben. Die FMA sieht in diesem Artikel beim heimischen Bankensektor diesbezüglich kein gesteigertes Risiko - auch weil in Ö ein weitaus höherer Anteil der Kredite variabel verzinst ist und das Zinsänderungsrisiko dieses (im europäischen Vergleich) hohen Anteils der Kunde trägt. Mir wäre nicht bekannt, dass es hier überdurchschnittliche Ausfälle bei privaten Immokrediten gegeben hätte. Im langjährigen heimischen Durchschnitt werden mehr oder weniger etwa 1% der privaten Immokredite wertberichtigt - ein wie du richtig schreibst - vorwiegend durch die hypothekarische Sicherstellung bedingt, sehr niedriger Wert. Der letzte EBA (Europäische Bankenaufsicht) Stresstest vom Juli 2021 bescheinigte vielen europäischen Banken und auch den getesteten heimischen Insituten ein "solides" Ergebnis. Die Eigenkapitaldecke erfüllte trotz gestresstem Szenario die regulatorischen Erfordernisse. In der Zwischenzeit konnte weiterhin Eigenkapital gefestigt werden, und durch das Steigen des Zinsniveaus und dem Wegfall der negativen Einlagenfazilität wurden bislang auch deutlich positive Ertragseffekt gehoben. |
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Man muss immer die Märke mitberücksichtigen. Wir hatten über 10 Jahre lang massiv steigende Preise. Selbst wenn die Bank 120% finanziert hat, war sie in 2-3 Jahren voll gedeckt. Außerdem musste sie nicht nur dem Sparer keine Zinsen zahlen, sie ersparte sich auch die 0,5% Negativzinsen bei der EZB. Fallen die Märkte um 3% pro Jahr UND muss die Bank dem Sparer 3% Zinsen zahlen, geht das schnell in die andere Richtung. Dann wird die Bank die Verwertung starten, solange sie noch gedeckt ist. |
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Ich persönlich nicht. Ich rechne mit einem 3-Monats Euribor von rund 4% in der Spitze, schließe aber auch ein halbes bis ein Jahr lang 6% nicht aus um die Inflation zu brechen. Bevor die Geldmenge nicht sinkt, wird es nichts mit fallender Inflation. Das ist keine Vermutung sondern jahrhundertelange Realität. Und derzeit bekämpfen die Staaten zuviel Geld mit noch mehr Geld. Die Menschen müssen "weniger reich" werden, damit sie weniger ausgeben können und damit die Preise sinken. Anstatt dessen werden sie mit Hilfen überschüttet. Aktuelles Beispiel: Strompreisbremse: Wir müssen Energie sparen, damit die Preise fallen. Was macht die Regierung: Sie fördert Stromverbrauch. Alle, die unter 2900 kwh pro Jahr liegen werden animiert, billigen Strom zu verbrauchen, alle anderen sind die paar hundert kwh teurer Strom wohl auch egal. |
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Sind die Konditionen nach wie vor aktuell oder nach der EZB Leitzinsanhebung geändert? |
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Sind nach wie vor aktuell - es wurde aktuell keine Änderung des Bestzinssatzes von der Bank Austria kommuniziert. Die SWAP-Sätze sind nach dem jüngsten Aufwärtstrend auch stabil geblieben. |
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Jup, die passen nach wie vor 😊! |
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Hallo zusammen, aktuelle Situation bei uns... Reservierung des Grundstücks und Verkauf soll innerhalb kurzer Zeit passieren (hätte vor 3 Wochen passsieren sollen aber leider verschlampt die Entwicklungsfirma das Projekt gerade...)! Erstentwurf haben wir (muss aber noch korrigiert werden), danach Einreichplan, danach Angebote einholen und Start - Realistisch Herbst 2023. Jetzt die eigentliche Frage: Können wir IRGENDWIE jetzt schon einen FIXZins-Kredit in der Höhe von 400.000€ auf 30/35 Jahre "eintüten" und 2 Jahre aussetzen? Ohne Einreichplan und genauer Kostenkalkulation? Wäre vll. der Erstentwurf der Planerin und eine grobe Kostenkalkulation als Exceltabelle ausreichend? Wir wollen es irgendwie vermeiden, dass wir erst nach Einreichplan und Angebotseinholung Anfang 2023 den Kredit fixieren können und dann vermutlich sehr sehr sehr hohen Zinsen haben... LG und schon mal danke für eure Antworten |
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Ja, zur Kreditprüfung - und genehmigung sollte das reichen. Die Kostenkalkulation sollte halt schon genau sein (Referenzobjekte?). Aaaber: zumindest vor Vertragsunterschrift muss ein genhemigter Einreichplan vorliegen. Bis alles da ist bis zur Genehmigung wird vermutlich 2, 3 Wochen vergehen. Den U-Termin kann man einige Wochen hinauszögern. Aber dann muss der E-Plan vorliegen. Der Abruf erst ab Herbst 2023 und Ratenrückzahlungsbeginn ab 2024 ist zumindest bei der BA kein Problem. lg |
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Ja - speeeed hat es bereits sehr gut zusammengefasst. Für die Einreichung reicht der Vorentwurf aus. Auf Basis dessen errechnet die Bank dann auch den Belehnwert, der wiederum für die Besicherung ausschlaggebend ist. In diesem Zusammenhang ist es aber wichtig, dass sich der Entwurfsplan zum Einreichplan dann flächenmäßig auch nicht mehr ändert - sonst ändert sich der Belehnwert und das ganze Spiel geht von vorne los. Kostenseitig wäre es auch hilfreich, wenn es zumindest für die "großen" und kostenseitig gewichtigen Gewerke Angebote gibt. Klarerweise haben die Banken auch ihre eigene Sicht auf die Baupreise, jedoch hat eine detaillierte Planung auch unter Berücksichtigung von "Echt"zahlen einen entsprechenden Wert. Die Vereinbarung tilgungsfreier Perioden ist bei vielen Banken bis beispielsweise 24 Monate kein wirkliches Problem. Beim Abruf des Geldes hängt es vielfach von den einzelnen Instituten ab. Wenn Fixzinsen vereinbart werden, dann reicht hier die Spanne zur verbindlichen Inanspruchnahme der Kreditvaluta von etwa 6 Monaten (vereinzelt Hypos, Volksbanken, etc.) bis auch beispielsweise 2 Jahren (habe einen diesbezüglich aktuellen Bank Austria Vertrag vorliegen). |
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Hallo zusammen, nach erfolgreicher Unterzeichnung eines Kaufanbots für ein unbebautes Grundstück vor den Toren Wiens habe ich Kreditvermittler engagiert. Es geht um ca. 150000 Finanzierungssumme (Verhältnis Eigenmittel/Finanzierung 40/60), variabel oder fix (bin noch unsicher) auf 30 J, vorzeitige Tilgung geplant und kein Problem (die Rate macht etwa 10-15% meines Einkommens aus, 13./14. Gehalt nicht berücksichtigt). Das günstigste Angebot (BA) ist, abgesehen davon, dass es sehr intransparent gerechnet ist (sie nehmen noch einen 3M von -0,25 %, obwohl der schon bei +0,8 % steht), ganz okay, aber nicht ganz überzeugend. Sie wollen variabel 3M + 1,00% (ich meine, hier schon was von 0,75 - 0,875% Aufschlag gelesen zu haben bei entsprechender Bonität), aber was mich etwas schockiert sind 3 % Bearbeitungsspesen und 120 % ins GB. Ist das üblich oder geht da noch was? Und wie ist das eigentlich bei Kreditvermittlung - führe ich die Endverhandlungen mit der Bank selber oder nur über den Vermittler? Denn ich vermute, bei den 3 % ist er auch gut beteiligt und wird entsprechend wenig Interesse daran haben, das runterzuhandeln. Und was mich auch noch interessieren würde in weiterer Folge: wenn ich das Grundstück jetzt über Bank X finanziere, wie sieht es dann aus mit einer hypothekarisch besicherten Finanzierung für den weiteren Hausbau in ein paar Jahren aus? Kann ich da locker mal wieder Kreditangebote von anderen Banken einholen, oder bin ich da mehr oder weniger an Bank X gebunden, weil die schon im GB steht und die anderen Banken dann wenig(er) Interesse daran hätten? Danke für eure Tipps! |
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| Hallo tomarse, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Das hängt damit zusammen, dass bei der Bank Austria der am zweiten Bankwerktag vor der nächsten quartalsweisen Zinsanpassung relevante Geldmarktindikator (3M EURIBOR) herangezogen wird. Für das vergangene Quartal war das der 29.06. mit -0,191%. Wird bei der nächsten Anpassung am 01.10. natürlich höher sein. Stimmt - die aktuell bestmöglichen 3M + 0,875% sollten bei deiner Bonität auch problemlos drinnen sein. Bearbeitungsgebühr 3% für einen auf den ersten Blick nicht zu komplexen Fall erscheint mir ebenfalls viel zu hoch. Grundbucheintragung mit 120% statt 100% ist für einen Eigenmittelanteil von 40% ebenso unverständlich. Das wäre der Job des Vermittlers. Die Bearbeitungsgebühr ist jedenfalls ein Verhandlungspunkt, der auch offen angesprochen werden sollte. Nachdem die aktuelle 20Y und 25Y Fixzinskondition mit 2,75% und auch die variable bestmögliche Kondition mit 3M + 0,875% bei der Bank Austria gegenwärtig unschlagbar ist, hängt es vom Vermittler ab, sich hier dennoch kooperativ zu zeigen. Die Bank steht mit ihrem Pfandrecht mal erstrangig im Grundbuch. Bei der künftigen Hausbaufinanzierung wird entweder die bestehende Bank eben diese auch übernehmen (und sich mit einem weiteren Pfandrecht besichern) oder eine andere Bank, die möglicherweise dann besser konditionieren kann, finanziert - allerdings nur unter der Voraussetzung der Umschuldung der bestehenden Finanzierung. Eine zweitrangige (bzw. im Falle einer Förderung) drittrangige) Besicherung mag keine Bank so wirklich gerne. |
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Hey tomarse, wie bereits besprochen und von Liconsult bestätigt, 3% sind zu hoch. Vor allem, wenn es vielleicht noch dazu ein Bekannter ist. 120% Eintragung ins Grundbuch macht die Bank Austria ab 01.08. seit inkraftreten der FMA-Richtlinie zwingend. 0,875% Aufschlag zuzüglich 3-Monats Euribor sind zumindest derzeit bestens. Zum Bau: Das Thema wird sein, ob und wie die Leistbarkeit dann darstellbar ist, wenn es losgeht. Sprich, wieviel Geld wird noch in das Projekt gesteckt - nach dem richtet sich dementsprechend die Kreditlinie. Wenn die BA das Grundstück jetzt finanziert, wäre sie dann beim Hausbau grundsätzlich wieder meine 1. Anlaufstation, da sich eine Fremdbank nicht gerne hinter einer anderen Bank ins GB einträgt (edit: -> siehe Beitrag Liconsult). Ist dann eine Förderung auch noch vorhanden, schließe ich das fast aus - zumindest für eine Top-Kondition. Ich mache das gerne so, dass ich bereits beim Grundstückskauf auf die zukünftige Bausituation aufmerksam mache, um keine bösen Überraschungen zu erleben, Stichwort Leistbarkeit. Den Hauskredit kannst du gerne wieder an einen Vermittler auslagern, den aktuellen würde ich aber nicht nehmen 😉. Liebe Grüße! |
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Ja, das hat mir mein Berater auf Nachfrage auch so erklärt. Den Hinweis hätte ich mir irgendwie von ihm als mein Berater zum Angebot dazu erwartet. Ich bin da zum Glück nicht unbedarft, aber wenn jemand sich dessen nicht bewusst ist, und die Rate im endgültige Angebot 20 % teurer ist als berechnet, ist das nicht gerade irrelevant. Er meint, BA lässt sich nicht weiter runterhandeln, weil Grundstücke momentan schwierig sind, da die nächsten Jahre keine Wertsteigerung mehr zu erwarten ist. Das Grundstück wurde von einer anderen Bank (wo ich selbst angefragt habe) schon bewertet, und da kam genau der Preis raus, den ich bezahlen werde, allerdings mit dem Hinweis (Bankchef ist der Vater einer guten Freundin), dass die Bewertung sehr konservativ ist, da sie dafür Daten von 2020 hernehmen, die Preise seitdem deutlich gestiegen sind für solch leere, ebene und gut geschnittene Bauplätze so nah an Wien, und man generell nochmal etwas draufschlagen kann, da meist ein Teil unter der Hand gezahlt wird. Also etwa 20-25 % mehr - so auch mein Eindruck wenn ich mir andere Bauplätze in der Gegend ansehe. Und wenn ich von diesem auf jeden Fall nicht überteuerten Kaufpreis aber nur 60 % finanzieren muss, kann ich nicht verstehen, dass die Bank da irgendwo ein Besicherungsrisiko hätte und deswegen mehr Aufschlag verlangt. Vor allem, weil ich auch angeboten habe, mehr Eigenmittel gegen bessere Konditionen einzubringen und das angeblich auch keine Verbesserung mehr bringt. Das hab ich mir so gedacht, danke. Ich hoffe, dass da mit Konditionen und Bearbeitungsspesen noch etwas zu machen ist, denn so viel wie das jetzt kostet (Bearbeitung, Schätzgebühr, Pfandrecht) sind dann schon mal fast 5 % weg ohne noch einen Euro Zinsen gezahlt zu haben und dann eben noch die geringere Flexibilität beim Baukredit bzgl. Bankenauswahl. Da liegt dann die Überlegung nahe, alles mit Eigenmitteln zu machen und erst beim Bau zu finanzieren. Eigentlich wollte ich meine Veranlagungen liegen lassen, da ich davon ausgehe, dass die in den nächsten 10 Jahren mehr bringen, als der Kredit kostet. Aber das weiß man vorher ja eh nie. Was wäre denn realistisch und fair für beide Seiten an Bearbeitungsspesen? Okay, dann versuch ich bei den 120 % gar nichts mehr, vielen Dank für den Hinweis! Da geht's dann eh nur um ein paar Euro mehr Pfandrechtsgebühr. Leistbarkeit sollte grundsätzlich gar kein Thema sein. Ich möchte nur finanzieren, da ich denke, dass langfristig meine anderen Veranlagungen (und ein anderes lastenfreies Grundstück gäbe es auch noch) mehr an Wert gewinnen, als der Kredit kostet (auch wenn die höheren Zinsen die nächsten Jahre da wohl etwas entgegenarbeiten werden). Natürlich ist momentan die Situation mit den Zinsen etwas ungewiss und für 1,25 % auf 20-25 Jahre wie noch Anfang des Jahres hätte ich gar nicht überlegt und fix abgeschlossen. Aber jetzt bin ich mir nicht mehr so sicher. Knapp 3 % fix auf 25 Jahre ist zwar auch nicht teuer, aber ich glaube nicht, dass die Zinsen für so lange Zeit exorbitant drüber liegen werden und dann zahle ich aber trotzdem mehr Zinsen und kann nicht mal alles tilgen ohne Pönale. Vielleicht jetzt in den nächsten paar Jahren. Aber das ist alles Kaffeesudleserei. Ich sehe bei variabel insofern kein so großes Risiko, da ich jederzeit alles tilgen könnte, sollten die Zinsen doch so sehr explodieren, dass es mir das nicht mehr Wert ist. Nur die Fixkosten wären halt verschleudert gewesen (Bearbeitung, Pfandrecht ein- und austragen, ...). Oh, diesbezüglich wäre noch interessant: die Bank, wo ich selbst angefragt habe (eine Raika), verlangt beim Fixzinskredit keine Pönale bei Sondertilgung - also jederzeit alles kostenfrei rückzahlbar. Lassen anderen Banken (BA und Erste sind lt. meinem Berater wohl noch am ehesten im Rennen) da ggf. auch mit sich reden, aus eurer Erfahrung? Ich möchte mich da jetzt gar nicht zu sehr beschweren, ich hab ihm ja den Auftrag gegeben. Ich hoffe, wir kommen da noch etwas günstiger zusammen und dann wird es schon irgendwie passen. Aber ja, beim nächsten Mal sollte ich in Ruhe meine bisherigen Kontakte durchdenken und etwas langsamer entscheiden ;) Wie lange bin ich denn bei den angefragten Banken jetzt "gesperrt", bevor ich selbst oder ein anderer Berater neu anfragen könnte? Vielen vielen Dank euch für die ausführliche Hilfestellung! Die Informationen, die man von euch hier bekommt, sind wirklich Gold wert. Liebe Grüße! |
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Ich würde bitte eure Expertenmeinungen brauchen😊 Sind die 2,75% Fix auf 25Jahre bei der BA noch aktuell und falls ja könnte man den Zinssatz sich noch absichern? Gestern ist uns nämlich spontan nach langer suche ein DHH ins Auge gehüpft zu einem guten Preis und wir haben morgen Besichtigung wo wir bestimmt sehr schnell zusagen müssten. Die Eckdaten: Preis DHH Bj.2011 inkl.660qm Grundstück in sehr guter Lage: 320k Der Plan wäre 70K EK einzubringen für die Finanzierung, 100K könnte ich wohl zusammen kratzen ohne meine Aktien zu verkaufen, Aktiendepot hat im Moment einen Wert von ca. 70K Zu Uns: ich 33J Qualitätsing. mit unbefristeten Vertrag, Sie 32J Krankenschwester ebenfalls unbefristet in Karenz (Sohn 10 Monate), geplanter Wiedereinstieg in 14Monaten (die restlichen 12Monate bekommt Sie Bildungskarenz + Anstellung auf geringfüger Basis) Monatliches Netto Haushaltseinkommen derzeit ca. 5500€ (ohne 13,14 Gehalt und Prämien) tedenz steigend, keine Kredite am Laufen. Wie schätzt ihr unsere Finanzierungsmöglichkeiten ein? Besten Dank im Voraus😊 |
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Hallo speeeedcat, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Aktuelle Aufschläge Hypothekar-Kredite 2022 |
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Um der neuen Verordnung zu genügen, werden 20% Eigenmittel benötigt. Wenn der Kaufpreis 320k ist, dann beträgt das Projektvolumen inkl. Nebenkosten etwa zwischen 340k und 352k (je nachdem, ob ein Makler zwischengeschaltet ist oder nicht. Die erforderlichen Eigenmittel sind somit zwischen 68k und 71k - sollte sich also mit dem 70k knapp ausgehen. sind aktuell ja, indem man zeitnah und vollinhaltlich einreicht Ich sehe hier keine Schwierigkeiten. |
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jup, ich denke schon, dass das klappen könnte, wenn keine Leichen im Keller sind. Das Einkommen deiner Frau könnte die BA zu 50% vom Vollzeitgehalt ansetzen, sofern sie vor der Karenz Vollzeit gearbeitet hat. Was verdienst du netto? Was hat deine Frau vor der Karenz netto verdient? Wie hoch soll der Auszahlungsbetrag sein? Wie alt seid ihr? |
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Hallo an alle! Welche Konditionen bietet die BA Bestandskunden beim Umstieg von einem variablen auf einen fixen Zinssatz aktuell an? |
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Habe von ein paar Interessierten (nach Nachverhandlung) etwa ab 3% vernommen, ansonsten auch im Bereich 3,2% oder mehr. |
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Danke LiConsult! Kann man eine allgemeine Aussage treffen, unter welchen Voraussetzungen es Sinn macht, variabel zu bleiben? |
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Es ist immer eine individuelle Entscheidung. Ich denke nicht, dass 3-3,25% die Regel sein wird, ich rechne eher mit 3,5%. Wenn die Restschuld gering ist und zumindest kurfristig 6% bis 8% auch leistbar sind und keine schlaflosen Nächte bereitet. Je geringer der monatliche finanzielle Spielraum ist, desto eher Fixzins. Das war und ist mein Credo. |
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