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guter Input, denn: vergleicht man den für viele variable Verträge relevanten 3M EURIBOR so hat sich das Warten im Sinne der Zinsbelastung nicht wirklich ausgezahlt. Vor einem Jahr noch bei knapp um/unter 0 - heute 3,64%. Dasselbe gilt freilich auch für die unterschiedlichen Zinsbindungen. Was ich in meinem Mitte-Februar Post angedeutet habe ("Ausweichen" potentieller kreditfinanzierender Käufer in den Mietmarkt) ... ... führt interessanterweise in Deutschland bereits wieder dazu, dass infolge des Mietendrucks und der flächendeckend laufend steigenden Mietpreise Immobilienkäufe offenbar wieder attraktiver werden und Preise wieder anziehen. https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/immobilienpreise-mieten-und-kaufpreise-fuer-immobilien-steigen-deutschlandweit/29238292.html |
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Heißt also: Am Ende steigt alles und somit ist Eigentum immer noch besser als Miete, auch wenn man dafür natürlich auch die "Krot" mehr frisst, als noch von 1-2 Jahren. Oder anders herum: Auch wenn die Kredite für Eigentum steigen und die Preise vielleicht moderat stagnieren / sinken, so ists am Ende immer noch besser als zu mieten, wo die Preise genauso angezogen haben (Mietzins, Betriebskosten usw.). |
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Genauso sehe ich das. Wie bereits geschrieben: lange Fixzinsvereinbarungen sind zwar um gute 2,5% teurer als noch vor einem Jahr, die Preise für ETW und Häuser sind dafür aber gesunken, wie Arpino weiter oben schreibt. |
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Diese Entscheidung ist sehr leicht wenn man kein oder zu wenig Eigenkapital hat. Die Rechnung ist einfach: Hab meinen Excel-Kreditrechner gefragt, bei 4% Fixzins, 275k Kredit und 20 Jahren Lz. sind es knappe 1.670€ monatlich+150€ Bk. = 1820€ Dagegen, eine 65m2 Wohnung (Neubau) im Raum Graz kostet zur Miete inkl. Betriebskosten rund 1000€. |
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| Hallo SimonStmk, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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anbei ein noch detaillierterer Blick: https://immomedien.at/artikel/deutsche-preise-gestiegen |
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Bei 100K Eigenmittel und selben Parameter wie oben angegeben macht die Kreditrate rund 1.060 € monatlich aus, ist also bei den Mietkosten. |
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Ich bin sicher du kannst uns die Zahlen nennen=> Wie hoch ist der Anteil der Kreditnehmer mit >100k Ek. im Vergleich zu denen <100k Ek.? |
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Bei meinen Kunden sicher überdurchschnittlich hoch. Was freilich aber nicht repräsentativ für den Median der österreichischen Kreditkunden ist. |
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Man darf hier nicht in den Gedanken verfallen, dass die Preise innerhalb von Monaten purzeln werden. Das ist ein Prozess von mehreren Jahren. Wie bei Börsenkursen wird es immer wieder Pausen in Trends geben. 20% haben wir ja grob jetzt schon (10% Inflation, 10% Preisrückgang). Man muss zuerst analysieren, woher die Verkäufer kommen 1. Die Privaten, die verkaufen müssen: Noch relativ wenige, diese bekommen aber jetzt deutlich weniger Geld für die Immobilie. Bis ein Kredit notleidend wird, dauert es normalerweise Jahre. Zuerst die eigenen Reserven (es gab auch eine Schattenrechnung), dann Stundung/Verlängerung auf 35 Jahre, dann erst Verwertung. Viele gingen von einer kurzen Phase hoher Zinsen aus (Herbst 2022 war Prognose, dass die Zinsen im Herbst 2023 schon wieder fallen!!!). Jetzt sind die Prognosen viel höher, viel länger. Außerdem fallen die Corona - Geschenke der Regierung weg, das macht viel aus! 2. Die Bauträger, die verkaufen müssen: Ich glaube, die werden den Stein ins Rollen bringen. Hier schlummert das höchste Risiko für die Banken. Fallen die Preise, müssen sie abschreiben, fallen die Preise weiter, noch mehr. Die werden in absehbarer Zeit sehr lästig werden, die Objekte in 6-12 Monaten zur Versteigerung kommen. Und die werden dann garantiert versteigert (bei Insolvenz) 3. Die, die verkaufen wollen. Diese versuchen jetzt durchzutauchen (ich muss ja nicht). Irgendwann werden sie aber auch die tieferen Preise schlucken (hier sehe ich aber am wenigsten Beweglichkeit). Ob die Mieten wirklich steigen, wage ich zu bezweifeln. Wenn die Menschen weniger Geld haben, können sie auch nur weniger Miete zahlen (kleinere Wohnung, länger bei Eltern,...) Ich habe vor langer Zeit 3-M Euribor Ende 2023 bei 5% getippt, dabei bleibe ich. Großflächig eng wird es, glaube ich, bei 3-M Euribor 6% und 15 Jahre Swap bei 5%. Der Swap-Anstieg in letzter Zeit bestätigt meine Meinung nur noch mehr. |
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Hallo Arpino, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen |
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Inflation in deutschland steigt wieder... Heute bestätigt. |
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Davon seh ich aber persönlich sehr wenig. Jeder meckert das alles so teuer ist, aber die Reisebüros haben arbeit ohne ende. Die Shoppingcenter sind überfüllt und die Restaurants muss man min. 2 Wochen vorher reservieren um überhaupt essen zu können. Vielleicht weniger Geld für Häuser und Wohnungen aber der Rest wie Autos, Restaurants und sontiges blüht auf. |
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Vielleicht haben sie ja das Geld nicht sondern leben in einigen Bereichen auf Pump ;) Wer heute keine Eigenmittel zusammenkratzen kann und für den somit Wohnungseigentum eh gestorben scheint, der wird sich halt denken: okay, dann lebe ich halt dafür und fertig. |
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Hat ein Nachbar bei mir erst kürzlich gemacht. Wollte eigentlich bauen, aber ging sich aktuell nicht aus, also hat er einen guten Teil des EK gleich in ein neues Auto und paar kleinere Anschaffung investiert. Weil bei der Inflation lohnt sichs sparen nicht... |
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Eben. Ich kann es absolut verstehen. Kenne da jemanden schon mein ganzes Leben, der gesagt hat, bei 500k Baukosten baut er nicht. Er hat trotzdem gebaut und ist bei ca. 520k schön langsam fertig dann... Der Er bin ich... |
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Und schon wieder ist ein Monat rum... Juli Update, inserierte Angebote auf Willhaben, jeweils per 15. Dieses Monat deutlicher Anstieg in beiden Segmenten. Schön langsam dürften auch die variablen Zinsen durchschlagen. Verkäufe fallen mir kaum auf, die Objekte kommen immer mal raus und wieder rein und werden auch laufend rabattiert. ETW Bundesland Salzburg: 15.1.2023: 1293 15.2.2023: 1376 15.3.2023: 1510 15.4.2023: 1622 15.5.2023: 1651 15.6.2023: 1715 17.7.2023: 1822 Häuser Bundesland Salzburg 15.1.2023: 442 15.2.2023: 432 15.3.2023: 465 15.4.2023: 486 15.5.2023: 520 15.6.2023: 538 15.7.2023: 590
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Vielleicht ist es nur subjektiv, aber irgendwie kommt es mir so vor als würden Objekte in passablen bis guten Lagen welche eine sinnvolle Nutzbarkeit/ein gutes Gesamtbild aufweisen nicht im Preis sinken bzw. sich halten, wirklich tolle Objekte sogar leicht steigen. Wobei eben diese Objekte nur ca. 10-20% des Gesamtmarktes ausmachen. Klar, inflationsbereinigt sinkt das meiste. Man muss es halt mal auch so sagen - die Luft ist raus bei dem ganzen unbrauchbaren bzw. nur beschränkt brauchbaren Angeboten am Markt welche doch einen großen Prozentsatz ausmachen: - ETWs mit hohen BK, ETWs alte Bausubstanz schlecht gedämmt oder ungedämmt, verwinkelt oder schlecht nutzbar, Dachgeschosswohnungen (bzw. teils Penthäuser) wegen Klimaerwärmung - EFHs mit sehr hohen Sanierungskosten oder zu umständlich zu sanieren, mit schlechter Raumaufteilung, irgendwo im Nirgendwo, in Hanglagen (Klimaerwärmung - Starkregen - Hangrutschgefährdet), in Hochwassergefährdeten Gebieten, usw. Hier sinkt der Preis deutlich und inflationsbereinigt natürlich auch nochmal. @andi102 - das Angebot steigt, aber unter Zugzwang sind eher diejenigen welche teuren "Mist" verkaufen wollen, denn hier sinkt der Preis am stärksten. Top Objekte kommen selten in Willhaben. |
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Die meinen, sie finden jemanden. Bei uns in der Region sind auch seit neuesten einige verrückte unterwegs. EFH ca. 400 - 600k zu teuer, das muss man sich einmal vorstellen Willhaben ist für mich die objektivste Quelle 1. Wenn es auf Willhaben landet, ist man beim Privatverkauf gescheitert (vor kurzem war die Immobilie innerhalb von Wochen privat weg, jetzt ist sie monatelang auf Willhaben 2. Bauträger, Immobilienmakler, die noch nie auf WH WH [Wandheizung] insertierten, platzieren derzeit erstmals massiv Angebote dort Die Preise sind ganz einfach nicht mehr leistbar in dieser Höhe. Weder nach KIM-V, noch aufgrund des Zinsniveaus. 400k Kredit = 100k EM = 1900 Rate + 400 Betriebskosten (wenns reicht). Wie soll das für die breite Masse gehen? Und was bekommt man um 450k??? Gerechnet Kaufpreis 450k + 50k Nebenkosten - 100k Eigenmittel. Ich behaupte, 2.500 ist ein guten Einkommen. Wenn Frau in Karenz, dann Teilzeit (sagen wir mal 1000 + FBH 400 = 3.900 Familieneinkommen - 2.300 Wohnkosten = 1.400 - 400 Mobilität = 1.000 für 4 Köpfe. Das geht sich einfach nicht aus. Die Preise werden und müsen weiter massiv sinken. |
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Danke für die Zahlen, @Andi. Und weil hier immer viele vom garantieren Preisanstieg aufgrund des Bevölkerungswachstums sprechen: wenn es sich finanziell nicht ausgeht, kann man sich auch anders arrangieren, so wie früher (länger bei den Eltern wohnen, WGs, etc.) |
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Bei den guten bis sehr guten Immobilien sehe ich auch bei der aktuellen Finanz-und Materiallage keine Probleme im Bereich der Wertsicherung. Unter dem Niedrigzins hat sich eine kranke Goldgräberstimmung frei gemacht, wo man halt aus jedem oft sehr fragwürdigen Objekt einen fünf oder besser sechsstelligen Gewinn machen wollte. Kenne einen Fall wo die aktuelle Besitzerin einer 58m2 ETW ( im 1,5 Stock ohne Lift, Nordausrichtung,komplett von Nachbarn eingeschlossen, was man auch gut hören kann) diese um ca. 85K gekauft hat, da war die Wohnung bereits ca. 20 Jahre alt. Es wurde nie etwas renoviert, meistens wurde diese unter der Hand vermietet, und in den letzten Jahren stieg der Preis einmal auf 160K dann auf 195K, und jetzt versucht ein Markler sein Glück um ca. 225K. |
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genau darum geht es - stagnierende oder teils rückläufige Nominalpreise bei Immobilien bei gesamthaft weiterhin hoher Headline- und vor allem aber Kerninflation führt zu laufendem realen Wertverlust. Lohnabschlüsse werden auch heuer entsprechend ausfallen und die Schere zwischen Miete und Eigentum wird konstant kleiner. Zum einen durch die im Durchschnitt betrachtet rückläufigen Immopreise - vor allem aber auch durch die deutlich anziehenden Mietpreise.  Die aktuelle und auch künftige Verknappung des Wohnangebotes durch den Einbruch bei der Bautätigkeit (auch ohne Bevölkerungswachstum in den Ballungsregionen) verschärft die Mietsituation. Die nominalen Immopreise werden weiterhin mehr oder weniger in die Inflation "hineinwachsen". |
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Da du ja der Meinungt bist, meine Zahlen wären wenig aussagekräftig, hier mehr dazu: Quelle Webarchive bei Willhaben: Immobilienangebot Willhaben gesamt Anfang Jänner: rund 82.000, jetzt rund 98.000 (=rund 20% Steigerung) Klar sind hier auch die Mietwohnungen dabei, der Trend ist der gleiche. Mietanteil privat gewerblich derzeit rund 36.000. Da du ja bekanntlich der Meinung bist, das Mietangebot muss fallen, wäre der Verkaufsdruck noch höher. Werde aber künftig auch einige Zahlen aus OOE, NOE und Wien mitnehmen... |
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