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Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen

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  •  Arpino
7.8.2022 - 23.12.2024
1.334 Antworten | 102 Autoren 1334
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Hallo zusammen,

da im anderen Thread ja sehr ausführlich über Baupreise diskutiert wird, dachte ich mir, dass der Fokus auf Eigentumswohnungen (vordergründig Gebraucht- bzw. Privatwohnungen) auch ganz interessant wäre.

Leider beobachte ich den Markt in Wien seit fast 7 Jahren, bin kaufwillig, aber das passende Objekt fehlt leider immer noch.

Gibt es jemand, der Einblick in den (Wiener) Wohnungsmarkt hat?
Wie hoch sind eurer Erfahrung nach in letzter Zeit die Differenz zwischen inseriertem Preis und tatsächlichem Verkaufspreis gewesen?
Wie schätzt ihr die Entwicklung in den nächsten Monaten ein? Zeichnen sich Trends ab?
Stimmt es, dass die wirklich guten Wohnungen, die über Makler vermittelt werden, oft erst gar nicht inseriert werden, sondern "unter der Hand" weggehen?

Mein Eindruck momentan ist, dass gute Wohnungen zu einem guten Preis immer noch sofort weggehen. Stimmt das Preis-Leistungs-Verhältnis nicht, sind die entsprechenden Objekte mittlerweile deutlich länger inseriert. Zu beobachten war, dass während der letzten 2 Jahre selbst Ladenhüter teurer und mittlerweile wieder billiger inseriert werden.

Auffallend ist, dass es aber auch bei Neubauprojekten/sanierten Altbauhäusern offensichtlich deutlich länger dauert, bis Käufer gefunden werden (die Preise sind aber hier auch vergleichsweise überzogen).

LG Arpino

  •  LiConsult
  •   Gold-Award
10.7.2023  (#281)

zitat..
SimonStmk schrieb: sollten die Zinsen weiter steigen dann kommt man am Ende teuerer raus als vor einem Jahr. Ausgenommen jene Käufer mit sehr viel Cash.

guter Input, denn: vergleicht man den für viele variable Verträge relevanten 3M EURIBOR so hat sich das Warten im Sinne der Zinsbelastung nicht wirklich ausgezahlt. Vor einem Jahr noch bei knapp um/unter 0 - heute 3,64%. Dasselbe gilt freilich auch für die unterschiedlichen Zinsbindungen.

Was ich in meinem Mitte-Februar Post angedeutet habe ("Ausweichen" potentieller kreditfinanzierender Käufer in den Mietmarkt) ...

zitat..
LiConsult schrieb: Aus der täglichen Immopraxis gesprochen "geht" unserer Wahrnehmung nach aktuell das preislich "untere" Segment (bis etwa 300k - 400k) und das "obere" Segment (ab etwa 800k) ... und verstärkt nun auch wieder die Mieten. Grund dafür könnte sein, dass neben der Zinssituation verstärkt die verschärfte Immobilienkreditvergabe viele, die Eigenheimbildung vorhatten, nun in den Mietmarkt hineindrängt.

Zu einem ähnlichen Befund kommt z.B. Raiffeisen-Immobilien:
"Mietwohnungen werden 2023 weiterhin sehr stark nachgefragt werden, auch als Alternative zum Kauf. „Wer Eigentum nicht mehr finanzieren kann oder will wird auf Mietobjekte ausweichen. Wir erwarten daher steigende Mietpreise, vor allem in den Ballungszentren.“, erklärt Weinberger."

https://www.raiffeisen-immobilien.at/de/pressebereich/news/wohnimmobilien-no-stagnation-der-preise-erwartet.63

bzw.
https://www.immomedien.at/artikel/kreditklemme-pusht-mieten-nach-oben

... führt interessanterweise in Deutschland bereits wieder dazu, dass infolge des Mietendrucks und der flächendeckend laufend steigenden Mietpreise Immobilienkäufe offenbar wieder attraktiver werden und Preise wieder anziehen.

https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/immobilienpreise-mieten-und-kaufpreise-fuer-immobilien-steigen-deutschlandweit/29238292.html

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  •  Gemeinderat
  •   Gold-Award
10.7.2023  (#282)
Heißt also: Am Ende steigt alles und somit ist Eigentum immer noch besser als Miete, auch wenn man dafür natürlich auch die "Krot" mehr frisst, als noch von 1-2 Jahren. 
Oder anders herum:
Auch wenn die Kredite für Eigentum steigen und die Preise vielleicht moderat stagnieren / sinken, so ists am Ende immer noch besser als zu mieten, wo die Preise genauso angezogen haben (Mietzins, Betriebskosten usw.). 
 


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  •  speeeedcat
  •   Gold-Award
10.7.2023  (#283)

zitat..
Gemeinderat schrieb: Heißt also: Am Ende steigt alles und somit ist Eigentum immer noch besser als Miete, auch wenn man dafür natürlich auch die "Krot" mehr frisst, als noch von 1-2 Jahren. 
Oder anders herum:
Auch wenn die Kredite für Eigentum steigen und die Preise vielleicht moderat stagnieren / sinken, so ists am Ende immer noch besser als zu mieten, wo die Preise genauso angezogen haben (Mietzins, Betriebskosten usw.). 
 

Genauso sehe ich das. 
Wie bereits geschrieben: lange Fixzinsvereinbarungen sind zwar um gute 2,5% teurer als noch vor einem Jahr, die Preise für ETW und Häuser sind dafür aber gesunken, wie Arpino weiter oben schreibt.




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  •  SimonStmk
10.7.2023  (#284)

zitat..
Gemeinderat schrieb:

Heißt also: Am Ende steigt alles und somit ist Eigentum immer noch besser als Miete, auch wenn man dafür natürlich auch die "Krot" mehr frisst, als noch von 1-2 Jahren. 

Oder anders herum:

Auch wenn die Kredite für Eigentum steigen und die Preise vielleicht moderat stagnieren / sinken, so ists am Ende immer noch besser als zu mieten, wo die Preise genauso angezogen haben (Mietzins, Betriebskosten usw.).

Diese Entscheidung ist sehr leicht wenn man kein oder zu wenig Eigenkapital hat.

Die Rechnung ist einfach:
Hab meinen Excel-Kreditrechner gefragt, bei 4% Fixzins, 275k Kredit und 20 Jahren Lz. sind es knappe 1.670€ monatlich+150€ Bk. = 1820€
Dagegen, eine 65m2 Wohnung (Neubau) im Raum Graz kostet zur Miete inkl. Betriebskosten rund 1000€.


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Hallo SimonStmk, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können.
  •  LiConsult
  •   Gold-Award
10.7.2023  (#285)

zitat..
LiConsult schrieb: ... führt interessanterweise in Deutschland bereits wieder dazu, dass infolge des Mietendrucks und der flächendeckend laufend steigenden Mietpreise Immobilienkäufe offenbar wieder attraktiver werden und Preise wieder anziehen.

anbei ein noch detaillierterer Blick:

https://immomedien.at/artikel/deutsche-preise-gestiegen


1
  •  speeeedcat
  •   Gold-Award
10.7.2023  (#286)

zitat..
SimonStmk schrieb: Die Rechnung ist einfach:
Hab meinen Excel-Kreditrechner gefragt, bei 4% Fixzins, 275k Kredit und 20 Jahren Lz. sind es knappe 1.670€ monatlich+150€ Bk. = 1820€
Dagegen, eine 65m2 Wohnung (Neubau) im Raum Graz kostet zur Miete inkl. Betriebskosten rund 1000€.

Bei 100K Eigenmittel und selben Parameter wie oben angegeben macht die Kreditrate rund 1.060 € monatlich aus, ist also bei den Mietkosten.


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  •  SimonStmk
10.7.2023  (#287)

zitat..
speeeedcat schrieb:

──────
SimonStmk schrieb: Die Rechnung ist einfach:
Hab meinen Excel-Kreditrechner gefragt, bei 4% Fixzins, 275k Kredit und 20 Jahren Lz. sind es knappe 1.670€ monatlich+150€ Bk. = 1820€
Dagegen, eine 65m2 Wohnung (Neubau) im Raum Graz kostet zur Miete inkl. Betriebskosten rund 1000€.
───────────────

Bei 100K Eigenmittel und selben Parameter wie oben angegeben macht die Kreditrate rund 1.060 € monatlich aus, ist also bei den Mietkosten.

Ich bin sicher du kannst uns die Zahlen nennen=>
Wie hoch ist der Anteil der Kreditnehmer mit >100k Ek. im Vergleich zu denen <100k Ek.?


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  •  speeeedcat
  •   Gold-Award
10.7.2023  (#288)
Bei meinen Kunden sicher überdurchschnittlich hoch.
Was freilich aber nicht repräsentativ für den Median der österreichischen Kreditkunden ist.

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  •  andi102
  •   Bronze-Award
10.7.2023  (#289)
Man darf hier nicht in den Gedanken verfallen, dass die Preise innerhalb von Monaten purzeln werden. Das ist ein Prozess von mehreren Jahren. Wie bei Börsenkursen wird es immer wieder Pausen in Trends geben.

20% haben wir ja grob jetzt schon (10% Inflation, 10% Preisrückgang).

Man muss zuerst analysieren, woher die Verkäufer kommen

1. Die Privaten, die verkaufen müssen: Noch relativ wenige, diese bekommen aber jetzt deutlich weniger Geld für die Immobilie. Bis ein Kredit notleidend wird, dauert es normalerweise Jahre. Zuerst die eigenen Reserven (es gab auch eine Schattenrechnung), dann Stundung/Verlängerung auf 35 Jahre, dann erst Verwertung. Viele gingen von einer kurzen Phase hoher Zinsen aus (Herbst 2022 war Prognose, dass die Zinsen im Herbst 2023 schon wieder fallen!!!). Jetzt sind die Prognosen viel höher, viel länger. Außerdem fallen die Corona - Geschenke der Regierung weg, das macht viel aus!

2. Die Bauträger, die verkaufen müssen: Ich glaube, die werden den Stein ins Rollen bringen. Hier schlummert das höchste Risiko für die Banken. Fallen die Preise, müssen sie abschreiben, fallen die Preise weiter, noch mehr. Die werden in absehbarer Zeit sehr lästig werden, die Objekte in 6-12 Monaten zur Versteigerung kommen. Und die werden dann garantiert versteigert (bei Insolvenz)

3. Die, die verkaufen wollen. Diese versuchen jetzt durchzutauchen (ich muss ja nicht).  Irgendwann werden sie aber auch die tieferen Preise schlucken (hier sehe ich aber am wenigsten Beweglichkeit).

Ob die Mieten wirklich steigen, wage ich zu bezweifeln. Wenn die Menschen weniger Geld haben, können sie auch nur weniger Miete zahlen (kleinere Wohnung, länger bei Eltern,...)

Ich habe vor langer Zeit 3-M Euribor Ende 2023 bei 5% getippt, dabei bleibe ich. Großflächig eng wird es, glaube ich, bei 3-M Euribor 6% und 15 Jahre Swap bei 5%. Der Swap-Anstieg in letzter Zeit bestätigt meine Meinung nur noch mehr.

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Hallo Arpino,
hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen

  •  andi102
  •   Bronze-Award
11.7.2023  (#290)
Inflation in deutschland steigt wieder... Heute bestätigt.

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  •  Harr87
11.7.2023  (#291)

zitat..
andi102 schrieb: Wenn die Menschen weniger Geld haben

Davon seh ich aber persönlich sehr wenig. Jeder meckert das alles so teuer ist, aber die Reisebüros haben arbeit ohne ende. Die Shoppingcenter sind überfüllt und die Restaurants muss man min. 2 Wochen vorher reservieren um überhaupt essen zu können.
Vielleicht weniger Geld für Häuser und Wohnungen aber der Rest wie Autos, Restaurants und sontiges blüht auf. 


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  •  Gemeinderat
  •   Gold-Award
11.7.2023  (#292)
Vielleicht haben sie ja das Geld nicht sondern leben in einigen Bereichen auf Pump ;)
Wer heute keine Eigenmittel zusammenkratzen kann und für den somit Wohnungseigentum eh gestorben scheint, der wird sich halt denken: okay, dann lebe ich halt dafür und fertig.
 


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  •  stefano
  •   Bronze-Award
11.7.2023  (#293)

zitat..
Gemeinderat schrieb:

Vielleicht haben sie ja das Geld nicht sondern leben in einigen Bereichen auf Pump ;)
Wer heute keine Eigenmittel zusammenkratzen kann und für den somit Wohnungseigentum eh gestorben scheint, der wird sich halt denken: okay, dann lebe ich halt dafür und fertig.

Hat ein Nachbar bei mir erst kürzlich gemacht. Wollte eigentlich bauen, aber ging sich aktuell nicht aus, also hat er einen guten Teil des EK gleich in ein neues Auto und paar kleinere Anschaffung investiert. Weil bei der Inflation lohnt sichs sparen nicht...


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  •  Gemeinderat
  •   Gold-Award
11.7.2023  (#294)
Eben. Ich kann es absolut verstehen.
Kenne da jemanden schon mein ganzes Leben, der gesagt hat, bei 500k Baukosten baut er nicht.
Er hat trotzdem gebaut und ist bei ca. 520k schön langsam fertig dann... Der Er bin ich...

1
  •  andi102
  •   Bronze-Award
16.7.2023  (#295)
Und schon wieder ist ein Monat rum...

Juli Update, inserierte Angebote auf Willhaben, jeweils per 15.
Dieses Monat deutlicher Anstieg in beiden Segmenten. Schön langsam dürften auch die variablen Zinsen durchschlagen. Verkäufe fallen mir kaum auf, die Objekte kommen immer mal raus und wieder rein und werden auch laufend rabattiert.

ETW Bundesland Salzburg:
15.1.2023: 1293
15.2.2023: 1376
15.3.2023: 1510
15.4.2023: 1622
15.5.2023: 1651
15.6.2023: 1715
17.7.2023: 1822

Häuser Bundesland Salzburg
15.1.2023: 442
15.2.2023: 432
15.3.2023: 465
15.4.2023: 486
15.5.2023: 520
15.6.2023: 538
15.7.2023: 590

3
  •  derbauer
  •   Bronze-Award
17.7.2023  (#296)
Vielleicht ist es nur subjektiv, aber irgendwie kommt es mir so vor als würden Objekte in passablen bis guten Lagen welche eine sinnvolle Nutzbarkeit/ein gutes Gesamtbild aufweisen nicht im Preis sinken bzw. sich halten, wirklich tolle Objekte sogar leicht steigen. Wobei eben diese Objekte nur ca. 10-20% des Gesamtmarktes ausmachen.

Klar, inflationsbereinigt sinkt das meiste.

Man muss es halt mal auch so sagen - die Luft ist raus bei dem ganzen unbrauchbaren bzw. nur beschränkt brauchbaren Angeboten am Markt welche doch einen großen Prozentsatz ausmachen:

- ETWs mit hohen BK, ETWs alte Bausubstanz schlecht gedämmt oder ungedämmt, verwinkelt oder schlecht nutzbar, Dachgeschosswohnungen (bzw. teils Penthäuser) wegen Klimaerwärmung
- EFHs mit sehr hohen Sanierungskosten oder zu umständlich zu sanieren, mit schlechter Raumaufteilung, irgendwo im Nirgendwo, in Hanglagen (Klimaerwärmung - Starkregen - Hangrutschgefährdet), in Hochwassergefährdeten Gebieten, usw.

Hier sinkt der Preis deutlich und inflationsbereinigt natürlich auch nochmal.

@andi102 - das Angebot steigt, aber unter Zugzwang sind eher diejenigen welche teuren "Mist" verkaufen wollen, denn hier sinkt der Preis am stärksten. Top Objekte kommen selten in Willhaben.

1
  •  andi102
  •   Bronze-Award
17.7.2023  (#297)

zitat..
derbauer schrieb:

Vielleicht ist es nur subjektiv, aber irgendwie kommt es mir so vor als würden Objekte in passablen bis guten Lagen welche eine sinnvolle Nutzbarkeit/ein gutes Gesamtbild aufweisen nicht im Preis sinken bzw. sich halten, wirklich tolle Objekte sogar leicht steigen. Wobei eben diese Objekte nur ca. 10-20% des Gesamtmarktes ausmachen.

Die meinen, sie finden jemanden. Bei uns in der Region sind auch seit neuesten einige verrückte unterwegs. EFH ca. 400 - 600k zu teuer, das muss man sich einmal vorstellen


zitat..
derbauer schrieb:

@andi102 - das Angebot steigt, aber unter Zugzwang sind eher diejenigen welche teuren "Mist" verkaufen wollen, denn hier sinkt der Preis am stärksten. Top Objekte kommen selten in Willhaben.

Willhaben ist für mich die objektivste Quelle
1. Wenn es auf Willhaben landet, ist man beim Privatverkauf gescheitert (vor kurzem war die Immobilie innerhalb von Wochen privat weg, jetzt ist sie monatelang auf Willhaben
2. Bauträger, Immobilienmakler, die noch nie auf WH WH [Wandheizung] insertierten, platzieren derzeit erstmals massiv Angebote dort

Die Preise sind ganz einfach nicht mehr leistbar in dieser Höhe. Weder nach KIM-V, noch aufgrund des Zinsniveaus. 400k Kredit = 100k EM = 1900 Rate + 400 Betriebskosten (wenns reicht). Wie soll das für die breite Masse gehen? Und was bekommt man um 450k??? Gerechnet Kaufpreis 450k + 50k Nebenkosten - 100k Eigenmittel.

Ich behaupte, 2.500 ist ein guten Einkommen. Wenn Frau in Karenz, dann Teilzeit (sagen wir mal 1000 + FBH 400 = 3.900 Familieneinkommen - 2.300 Wohnkosten = 1.400 - 400 Mobilität = 1.000 für 4 Köpfe. Das geht sich einfach nicht aus. Die Preise werden und müsen weiter massiv sinken. 




1
  •  Arpino
  •   Bronze-Award
17.7.2023  (#298)
Danke für die Zahlen, @Andi.

Und weil hier immer viele vom garantieren Preisanstieg aufgrund des Bevölkerungswachstums sprechen: wenn es sich finanziell nicht ausgeht, kann man sich auch anders arrangieren, so wie früher (länger bei den Eltern wohnen, WGs, etc.)

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  •  fuwi
17.7.2023  (#299)
Bei den guten bis sehr guten Immobilien sehe ich auch bei der aktuellen Finanz-und Materiallage keine Probleme im Bereich der Wertsicherung.

Unter dem Niedrigzins hat sich eine kranke Goldgräberstimmung frei gemacht, wo man halt aus jedem oft sehr fragwürdigen Objekt einen fünf oder besser sechsstelligen Gewinn machen wollte.

Kenne einen Fall wo die aktuelle Besitzerin einer 58m2 ETW ( im 1,5 Stock ohne Lift, Nordausrichtung,komplett von Nachbarn eingeschlossen, was man auch gut hören kann) diese um ca. 85K gekauft hat, da war die Wohnung bereits ca. 20 Jahre alt.

Es wurde nie etwas renoviert, meistens wurde diese unter der Hand vermietet, und in den letzten Jahren stieg der Preis einmal auf 160K dann auf 195K, und jetzt versucht ein Markler sein Glück um ca. 225K.



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  •  LiConsult
  •   Gold-Award
17.7.2023  (#300)

zitat..
LiConsult schrieb: Salzburg ist weder von der absoluten Einwohneranzahl noch von der Verteilung der Nutzungsart der Gebäude ein aussagekräftiger Indikator. Von den etwa 570.000 Einwohnern des gesamten Bundeslandes wohnen etwa 160.000 (großteils in Wohnungen) in der Landeshauptstadt.

 

zitat..
derbauer schrieb: Klar, inflationsbereinigt sinkt das meiste.

genau darum geht es - stagnierende oder teils rückläufige Nominalpreise bei Immobilien bei gesamthaft weiterhin hoher Headline- und vor allem aber Kerninflation führt zu laufendem realen Wertverlust.
Lohnabschlüsse werden auch heuer entsprechend ausfallen und die Schere zwischen Miete und Eigentum wird konstant kleiner. Zum einen durch die im Durchschnitt betrachtet rückläufigen Immopreise - vor allem aber auch durch die deutlich anziehenden Mietpreise.


2023/20230717702760.png

Die aktuelle und auch künftige Verknappung des Wohnangebotes durch den Einbruch bei der Bautätigkeit (auch ohne Bevölkerungswachstum in den Ballungsregionen) verschärft die Mietsituation.

zitat..
LiConsult schrieb: ... führt interessanterweise in Deutschland bereits wieder dazu, dass infolge des Mietendrucks und der flächendeckend laufend steigenden Mietpreise Immobilienkäufe offenbar wieder attraktiver werden und Preise wieder anziehen.

https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/immobilienpreise-mieten-und-kaufpreise-fuer-immobilien-steigen-deutschlandweit/29238292.html

Die nominalen Immopreise werden weiterhin mehr oder weniger in die Inflation "hineinwachsen".




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  •  andi102
  •   Bronze-Award
17.7.2023  (#301)

zitat..
LiConsult schrieb:

──────
LiConsult schrieb: Salzburg ist weder von der absoluten Einwohneranzahl noch von der Verteilung der Nutzungsart der Gebäude ein aussagekräftiger Indikator. Von den etwa 570.000 Einwohnern des gesamten Bundeslandes wohnen etwa 160.000 (großteils in Wohnungen) in der Landeshauptstadt.
───────────────

 

──────
derbauer schrieb: Klar, inflationsbereinigt sinkt das meiste.
───────────────

genau darum geht es - stagnierende oder teils rückläufige Nominalpreise bei Immobilien bei gesamthaft weiterhin hoher Headline- und vor allem aber Kerninflation führt zu laufendem realen Wertverlust.
Lohnabschlüsse werden auch heuer entsprechend ausfallen und die Schere zwischen Miete und Eigentum wird konstant kleiner. Zum einen durch die im Durchschnitt betrachtet rückläufigen Immopreise - vor allem aber auch durch die deutlich anziehenden Mietpreise.

Die aktuelle und auch künftige Verknappung des Wohnangebotes durch den Einbruch bei der Bautätigkeit (auch ohne Bevölkerungswachstum in den Ballungsregionen) verschärft die Mietsituation.

──────
LiConsult schrieb: ... führt interessanterweise in Deutschland bereits wieder dazu, dass infolge des Mietendrucks und der flächendeckend laufend steigenden Mietpreise Immobilienkäufe offenbar wieder attraktiver werden und Preise wieder anziehen.

https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/immobilienpreise-mieten-und-kaufpreise-fuer-immobilien-steigen-deutschlandweit/29238292.html
───────────────

Die nominalen Immopreise werden weiterhin mehr oder weniger in die Inflation "hineinwachsen".

Da du ja der Meinungt bist, meine Zahlen wären wenig aussagekräftig, hier mehr dazu: Quelle Webarchive bei Willhaben:

Immobilienangebot Willhaben gesamt Anfang Jänner: rund 82.000, jetzt rund 98.000 (=rund 20% Steigerung)
Klar sind hier auch die Mietwohnungen dabei, der Trend ist der gleiche. Mietanteil privat gewerblich derzeit rund 36.000. Da du ja bekanntlich der Meinung bist, das Mietangebot muss fallen, wäre der Verkaufsdruck noch höher.

Werde aber künftig auch einige Zahlen aus OOE, NOE und Wien mitnehmen...




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