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Wir haben eine in der Gemeinde die seit einem halben Jahr die Raten nicht mehr bezahlt hat. Bis jetzt greift die Bank nicht durch. Solange die Banken so ruhig bleiben, kracht es am Markt auch nicht. |
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Sicher, dass da nicht schon im Hintergrund alles läuft? evtl geht es ja dann schnell oder sie hat es stunden lassen? |
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Ein Gedanke oder eine Frage zu dem Thema mit dem "verkaufen müssen": Eine gewisse Menge natürlicher "Umwälzung" ergibt sich ja allein schon aufgrund sich ändernder Lebensumstände. Beispiel: ich habe eine Wohnung, die ich, sobald einmal Kinder da sind, verkaufen und mir eine größere kaufen werde. Ich "muss" somit auf eine gewisse Art und Weise verkaufen, denn die Wohnung zum Vermieten zu behalten, kann ich mir auch als nicht so schlecht verdienender Techniker parallel zu einer großen Wohnung nicht leisten. Genauso, wie jemand, der von Gartenwohnung auf Einfamilienhaus upgraded etc. Etwas Elastizität ist natürlich da - ich kann auch einfach 3 Jahre zuwarten und halt in der kleineren Wohnung auskommen. Die Frage ist nur, ob das Transaktiosvolumen, welches sich aus solchen Verkäufen ergibt, auch bestimmend für die Preisbildung ist. Wenn jetzt die Preise etwas in die Kniehe gehen, dann werden auch Leute, die vermeintlich verkaufen "müssen" wie in meinem Beispiel oben, schauen, dass sie mit viel Anstrengung jetzt halt doch nicht verkaufen, sondern lieber vermieten und hinwarten. Aber wenn die Zinsen lange hoch bleiben, wird sich nicht jeder jahrelang dieser großen Anstrenung unterwerfen oder weiter warten wollen, somit werden die Leute beginnen, wieder zu verkaufen, zu den dann eben erreichbaren Preisen. Aber vielleicht überschätze ich die Anzahl an Personen, die wie oben beschrieben verkaufen "müssen" oder überschätze deren Einfluss auf die allgemeine Preisbildung. Was denkt ihr dazu? |
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Hallo Arpino, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen |
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Zur großflächigeren Betrachtung dieses Themenkomplexes empfehle ich meinen oben geposteten ÖNB-Link https://www.oenb.at/Presse/thema-im-fokus/2023/trendwende-am-immobilienmarkt-in-oesterreich.html Darin wird festgehalten: Der IWF (2023) stellt fest, dass der Anteil vulnerabler Haushalte (Haushalte, bei denen Basiszahlungen inkl. Haus-/Betriebskosten und Kreditrückzahlungen mehr als 70 % des Einkommens ausmachen) in Österreich besonders niedrig ist. Mit einem Anteil von rund 20 % beim Quantil mit niedrigen Einkommen und nahezu null beim mittleren und hohen Einkommensquantil zählt Österreich bei allen Einkommensklassen zu den stabilsten Ländern in Europa. Die hohe Schuldentragfähigkeit der einkommensstärksten Haushalte, die die überwiegende Mehrheit der Wohnbaukredite in Österreich halten, signalisiert eine geringe Gefahr stark steigender Kreditausfallraten bzw. lässt auch in Krisenzeiten im Vergleich zu anderen Ländern ein starkes Ansteigen von Notverkäufen als unwahrscheinlich erscheinen.
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Heißt also: - wir verdienen überdurchschnittlich? - wir sparen oder leben sparsam / haben Ersparnisse? - wir verfügen über einen großen Polster (Erbschaft, Schenkung, Eigenmittelanteile) |
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Wer auch immer mit "wir" gemeint ist - der IWF konzentriert sich in seiner Analyse auf die "hohe Schuldentragfähigkeit der einkommensstärksten Haushalte, die die überwiegende Mehrheit der Wohnbaukredite in Österreich halten" |
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Mit wir meine ich alle erwerbstätigen Haushalte / Personen in Österreich, die einen Hypothekarkredit bedienen müssen. |
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.... und diese Haushalte sind offenbar hoch schuldentragfähig (aus welchem Titel heraus auch immer) und halten die überwiegende Mehrheit der Wohnbaukredite. |
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Aber das ist ja eine Bestandsaufnahme, richtig? Also ein Blick auf die IST-Situation, wo auch alle bisherigen Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer hineinfallen, die aktuell noch bedienen (zB schon seit 15-20 Jahren tilgen?). Da war die Leistbarkeit eine andere bzw. das Volumen ggf. anders als heute. Spannend wäre eher zu wissen, wie sich die aktuelle Situation bzw. das Ende der Nullzinsphase (also zB ab 2020/21) nun auswirkt, aber dafür ist der Betrachtungszeitraum wohl zu kurz... |
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nachdem die Analyse aus 2023 ist, werden vermutlich ALLE Hypothekarkreditnehmer erfasst sein - also auch jene, die z.B. im Dezember 2022 neu finanziert haben. |
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Ich möchte eigentlich nicht auf verkaufen "müssen" im Sinne von Notverkäufen hinaus, sondern das verkaufen "müssen", welches sich ergibt, wenn sich halt eben die Lebenssituation ändert - ein gewisses Transaktions-Grundniveau wird es ja immer geben. Die Frage ist, ob das ausreicht, die Preise zu ändern. Im Moment steigt ja das Angebot im Sinne einer Anzahl an zu verkaufenden Immos in den Portalen. Die Transaktionsvolumina sind geringer, als noch vor einem Jahr. Wenn aber die Anzahl an Transaktionsvolumina wieder steigen soll, müssen die Preise runter, da dann auch wieder die Leistbarkeit gegeben ist. Würden die Zinsen nun wieder auf das Niveau vor der ersten Zinssteigerung zurükkehren, dann wäre die Leistbarkeit wieder hergestellt und die Preise würde wieder auf das hohe Niveau von vor einem Jahr zurückkehren. Bleiben die Zinsen aber über einen langen Zeitraum so hoch, dann kann das gesamte Transaktionsvolumen nur dann wieder auf das frühere Niveau steigen, wenn die Preise runtergehen (oder die Löhne durch starke Inflation steigen, was aber de facto einer Preisreduktion entspricht, wenn nominell die Preise gleich bleiben). Das ist jetzt mein eigentlicher Punkt. Aufgrund der dargestellten Tatsachen ist klar, dass das Angebot nicht aufgrund von Notverkäufen hoch und damit die Preise nicht runtergehen werden. Aber wenn das Transaktionsvolumen früher hauptsächlich durch Personen entstanden ist, welche aus einer Änderung der Lebenssituation heraus verkaufen (somit vielleicht nicht müssen im Sinne von Notverkauf, aber wenn sie halt ein Haus wollen, muss die Gartenwohung eben verkauft werden), dann werden diese Personen vielleicht ein Jahr zuwarten, aber irgendwann muss die Wohnung halt weg, wenn man ein Haus will, und dann eben zu dem Preis, der dann gezahlt werden kann. Somit würden bei langanhaltenden hohen Zinsen die Preise langfristig wirklich weiter sinken. Wenn aber das Transaktionsvolumen hauptsächlich aus geerbten Zweitwohnungen bestanden hat, die zB vermietet werden können, dann greift dieses Argument natürlich nicht, weil eine (gewünschte) Änderung der Lebenssituation keinen Verkauf bedingt. Wie schätzt ihr das ein? |
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Die sache ist komplexer, in der regel wird verwertet. Woher siehst du dass nix passiert? Stundung? gutachten für verwertung? Was steht im grundbuch? |
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Ohne den bericht zu lesen, ist das volumen oder die kreditanzahl gemeint? |
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Bsp 1. Sbg Stadtgrenze. Kinder ausser Haus. Das Reihenhaus sollte verkauft werden und mit dem Geld was kleineres neu im ähnlicher Lage. Der gewünschte Preis wurde nicht erzielt, der Preis für den Neubau blieb hoch. Jetzt bleibt man alleine im Reihenhaus. Bsp 2. Drei Enkerl erben Altbestand in München, Bodenwert vor 2022 ca 3 Mio. Die haben rechtzeitig verkauft, würden wohl auch aktuell zu niedrigeren Preisen verkaufen, vermieten bringt nicht annähernd das, was verkaufen bringt. Viele haben eine Aversion gegen vermieten, zurecht wie ich meine. Wenn man umzieht oder ganz woanders erbt, wenn mehrere erben, etc ... dann ist eine Immo schnell eine Belastung und eine verkaufte Immo willkommenes Geld. Je länger die Immos unverkauft auf das Gemüt und die Geldbörse drücken, desto größer wird der Preisnachlass. Erst werden die Preise beim verhandeln massiv, also locker 20% sinken. Später werden die Angebotspreise sinken und bei den Verhandlungen wieder weniger Spielraum sein. Schade, dass ich keine Zeit habe, will schon seit geraumer Zeit mal wieder eine Immo besichtigen und beim Makler mal die Preisnachlässe vorfühlen. Die Zinsen haben sich vervierfacht und am Monatsende bleibt weniger durch den Reallohnverlust. Die Preise müssen runter oder eine Generation mehr mit einziehen. |
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Kredit- und Einlagengeschäft ist Volumengeschäft. Alles andere würde in der Beurteilung der Kreditqualität und damit einhergehend der Finanzmarktstabilität auch keinen Sinn ergeben. |
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Danke! Natürlich macht es wenig Sinn die Anzahl zu nehmen. Außer man will wissen, wie viele Haushalte grundsätzlich von steigenden Zinsen betroffen sind.... |
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Wird bei uns nicht anders sein https://www.diepresse.com/13433945/staerkster-preisrueckgang-bei-deutschen-wohnimmobilien-seit-23-jahren?ref=reco_a_datalake |
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ja - minus 6,8% (über alle Wohnimmobilien im Durchschnitt gerechnet) im Vergleich zum 1. Quartal des Vorjahres (in dem die historischen Höchststände markiert wurden). Einen großen Anteil der Kaufzurückhaltung dürfte auch die Unsicherheit betreffend die in Deutschland heiß diskutierten Energieeffizienzmaßnahmen haben. In den Metropolregionen Bayern, Hamburg, München, Köln, Stuttgart und Düsseldorf haben daher Ein- und Mehrfamilienhäuser sogar durchschnittlich -10,4% nachgegeben (bei Wohnungen minus 6,4%) ... von der Spitze.  ist scheinbar anders - für Ö hat die ÖNB unter obigem kürzlich publizierten Link für die vergangenen Monate folgende Schlussfolgerung formuliert: "Die Immobilienpreise in Österreich haben laut aktuellen Zahlen der OeNB/DSS GmbH in den vergangenen Monaten stagniert, stärkere Rückgänge wurden keine verzeichnet." |
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Ziemlich genau seit einem Jahr hat sich das Immobilienangebot (Altbau) in meinem Suchagenten von 300 auf 450 Objekte erhöht. Es gibt auch immer mehr Wohnungen mit mehr als 70m2 unter 300k. Auch Preisreduktionen setzen sich laufend fort. Auffällig ist auch, dass man bei neuen Inseraten bei den Angebotspreisen durchaus realistischer geworden ist (zum Beispiel im 9., In sehr guter Lage, frisch saniert, 80m2 um 480k, werde ich mir ansehen). Folgende Wohnung ist schon seit über einem Jahr inseriert, damals noch um 589k, jetzt nur noch 479k: https://www.willhaben.at/iad/immobilien/d/eigentumswohnung/wien/wien-1030-landstrasse/optimale-geschnittene-helle-3-zimmerwohnung-im-4-liftstock-689455776 Bis Mitte nächsten Jahres könnte es da wirklich ein paar tolle Gelegenheiten geben. 👍
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Naja, sollten die Zinsen weiter steigen dann kommt man am Ende teuerer raus als vor einem Jahr. Ausgenommen jene Käufer mit sehr viel Cash. In meiner Gegend wird die Zahl der Immos bei willhaben auch immer mehr, aber verkaufen wollen sie sich jetzt auch nicht. |
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guter Input, denn: vergleicht man den für viele variable Verträge relevanten 3M EURIBOR so hat sich das Warten im Sinne der Zinsbelastung nicht wirklich ausgezahlt. Vor einem Jahr noch bei knapp um/unter 0 - heute 3,64%. Dasselbe gilt freilich auch für die unterschiedlichen Zinsbindungen. Was ich in meinem Mitte-Februar Post angedeutet habe ("Ausweichen" potentieller kreditfinanzierender Käufer in den Mietmarkt) ... ... führt interessanterweise in Deutschland bereits wieder dazu, dass infolge des Mietendrucks und der flächendeckend laufend steigenden Mietpreise Immobilienkäufe offenbar wieder attraktiver werden und Preise wieder anziehen. https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/immobilienpreise-mieten-und-kaufpreise-fuer-immobilien-steigen-deutschlandweit/29238292.html |
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