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Lieber fertig, wenn auch "teurer" gebaut als jemand vor einigen Jahren als ins Ungewisse "warten" und dann hast am Ende gar nichts. Allein diese Grundgedanken führten von Anfang an zu einem fixen Abschluss. Wenn jemand die fixen Zinsen tragen kann - heute - und das vereinbar ist mit dem Lebensstil und den eigenen Erwartungen (Gehalt, Jobsicherheit, Familienplanung), dann kann man heute fixieren und das Thema IST gegessen. Ja kostet halt ggf. "mehr" an Zinsen, aber umschulden auf einen niedrigeren Fixzins bei einem anderen Institut kannst du in 5-10 Jahren immer noch... |
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Gibt es einen Zeitpunkt, zu dem es realistisch ist, dass die Bank (Austria) einer Umschuldung von Fix auf Variabel (in Erwartung von sinkenden Zinsen) zu überschaubaren Kosten zustimmt? Bzw. gibt es zur Bank Austria dahingehend allgemein Erfahrungen? Stehe bei 3,5% Fix, und gehe davon aus, dass ich diesen Zinssatz sicher nicht über die ganzen 20 Jahre beibehalten will. |
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mE sollte das (in AT AT [Außentemperatur]) jederzeit möglich sein - Pönale für Sondertilgung ist 1% Bearbeitungsgebühren für neuen Kredit auch max 1-2% => mehr dürften sie eigentlich nie verlangen (Sicherheiten bleiben ja gleich). Ich habe kostenfreie Sondertilgungen in meinen Kreditvertrag verhandelt - und genau diese Argumentation dann für eine "Nachverhandlung" der Fixzinsen eingesetzt. Schon wahnsinn eigentlich, dass Kunden in AT AT [Außentemperatur] durch die Gesetzeslage so billig eine "Option" "dazugeschenkt" wird: Wenn die Zinsen steigen, bleiben die Kunden mit Fixzins => wenn die Zinsen fallen, können die Kunden mit Fixzins für einen niedrigen Einmalbetrag sondertilgen und umschulden. Ich frage mich schon lange, wie die österreichischen Banken das hedgen (oder ob das überhaupt berücksichtigt wird)... Alleine deshalb müssten Fixzinsen in AT AT [Außentemperatur] schon deutlich höher sein als in DE... |
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Das kann dir keiner beantworten, weder für die Bank Austria noch für sonst eine Bank und auch nicht auf Basis irgendwelcher historischer Erfahrungswerte, denn: Je nachdem zu welchem künftigen Zeitpunkt der Wechsel stattfinden soll, wird es davon abhängen a) welche Steilheit die Zinskurve aufweist, b) auf welchem absoluten Niveau sich der der EUR-Zinsmarkt befindet, c) wie lange die Restlaufzeit des Kredites beträgt und d) um welches Volumen es sich handelt. Hier eine auch nur halbwegs richtungsweisende Aussage zu treffen ist unmöglich. Der Marktwert der bankinternen Zinsabsicherung (Payer-SWAP) würde im Falle einer deutlichen Marktzinsreduktion erheblich an Wert verlieren. Das wird die Bank in ihrer Berechnung definitiv berücksichtigen. Möglicherweise wird es dann den Versuch eines gütlichen Offerts geben. Je länger jedoch die Restlaufzeit und je niedriger das Zinsniveau zum Zeitpunkt des Verzinsungswechsels ist, desto unwahrscheinlicher sind hier "überschaubare" Kosten. mit den Sicherheiten hat das nichts zu tun. Rein mathematisch sind wie oben beschrieben die Auflösungskosten der SWAP-Vereinbarung ausschlaggebend - und die können je nach Lage sehr teuer werden. Insofern kann es durchaus sein, dass man mit einer Umschuldung zu 1% deutlich günstiger fährt. Deshalb plädiere ich bei alljenen, die sinkende Zinsen im Fokus haben, bei Neukreditvereinbarungen auch Zinskorridormodelle in Betracht zu ziehen. |
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Aus meiner Sicht sind die Auflösungskosten für die etwaige Verhandlung komplett irrelevant (bzw. müssen es bei wirtschaftlichem Handeln der betreffenden Bank sein). Jede andere Bewertung wäre mE ein Beispiel für die "sunk cost fallacy". Die Bank weiß, dass der Kunde jederzeit durch Zahlung einer 1%-Pönale wechseln kann. Für die Bank ist es komplett irrelevant, ob der Kunde zu einer anderen Bank wechselt oder intern auf einen variablen Zins umsteigt - die Hedges für den Fixzins müssen jedenfalls mit Verlust aufgelöst werden. Wenn die Bank den betreffenen Kunden nun halten will (die Verluste aus Auflösung der Hedges entstehen bei einem "wechselwilligen Kunden" ohnehin), muss sie faktisch das "Alternativangebot" inkl. Pönale und Kreditnebenkosten (Notargebühren, Kosten für Sicherheiten etc. ) unterbieten. Da die Sicherheiten bereits bestellt sind und auch sonstige "Nebengeräusche" wegfallen, hat sie hier einen gewissen Vorteil und kann zusätzlich zur Pönale noch Gebühren in Höhe der Bearbeitungsgebühren und Kreditnebenkosten der "Vergleichsbank" generieren. Jedenfalls wird sich das insgesamt im Bereich weniger % bewegen - wenn nicht, könnte der Kunde ja problemlos wechseln und würde auch nicht mehr bezahlen. Zinskorridormodelle sind aus meiner Sicht unnötig, da das Szenario sinkender Zinsen in AT AT [Außentemperatur] ohnehin durch die sehr kundenfreundliche Rechtslage "abgedeckt" ist. |
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Wenn dem so wäre, hätte es in der Vergangenheit nie Umschuldungen gegeben und gäbe es auch aktuell keine. Selbst bei Fixzinsvereinbarungen, deren Absicherungspositionen im deutlich steigenden Zinsmarkt sehr schöne, buchhalterische Gewinne verursacht haben, gab und gibt es Institute, die unbeweglich waren (sind), und den Kunden samt künftigem, entgangenem Zinsertrag und den "Absicherungsgewinnen" gehen lassen. Freilich - die Kostenverrechnung an den Kunden muss nicht zwangsläufig (nur) in Form einer einmaligen Verrechnung stattfinden. Dies funktioniert ebenso über einen höher als "normal" verrechneten Aufschlag (z.B 1,75% statt 1%). Mit der Rechtslage (ich nehme an du meinst die 1% für die vorzeitige Tilgung) bringe ich das gar nicht in Verbindung, sondern mit dem Entfall der Umschuldungskosten, da man über eine variabel verzinste Vereinbarung mit Zinsober- und Untergrenze verfügt. |
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Natürlich gibt es immer unflexible, unwirtschaftlich handelnde oder "faule" Banken bzw. Kreditkunden. Wenn "KreditChaser" keine wichtigen Gründe hat, bei der Bank Austria zu bleiben kann ihm das aber ganz egal sein - entweder er schafft es im Anlassfall (so wie ich) die Bank Austria zu überzeugen oder er wechselt zu einer anderen Bank - wirtschaftlich gesehen macht das keinen Unterschied. Ja und genau die ist aus meiner Sicht nur in Ausnahmefällen attraktiv (nämlich dann, wenn ich mit sehr schnell und stark sinkenden Zinsen rechne). Dadurch, dass aktuell langfristige Fixzinsen deutlich unter den variablen Zinsen liegen, ist hier jedenfalls "sofort" mit Mehrkosten zu rechnen. Wenn ich stattdessen einen "günstigeren" Fixzins wähle und berücksichtige dass ich bei sinkenden Zinsen jederzeit für relativ geringe Einmalkosten auf einen dann günstigeren variablen Zinssatz wechseln kann, ist das aus meiner Sicht die deutlich sinnvollere und risikoärmere Variante - insbesondere unter Berücksichtigung, dass die Zinsobergrenzen erheblich über den aktuellen Fixzinsangeboten liegen. Ich bezweifle aber, dass die meisten Kunden das überhaupt verstehen oder bewerten können- und deshalb würde ich derartige Produkte aktuell niemandem empfehlen. |
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Bernhard, du hast PN! Lg |
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das bezweifle ich - nachdem die Zinskurve deutlich invers ist (werde aber wieder mal Indikationen erfragen). ich nicht - Zinsobergrenze, Zinsuntergrenze und dazwischen 3M EURIBOR + Aufschlag, fertig - klar, Beratung ist notwendig - wie überall |
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Ich gestehe: ich war und bin auch kein Freund von Zinskorridormodellen. Für mich persönlich eigentlich das schlechteste aus 2 Welten: Obergrenze 6%, Plus Aufschlag ist das ein Soll-Zinssatz von über 7%. Ob sich dieser lange in dieser Region halten kann? Bei fallender Zinslandschaft wird man an der Untergrenze abgefangen. |
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Ich spreche hier nicht von Bausparkassen (bei der die Zinsobergrenze absolut und nicht auf den Indikator bezogen ist) sondern von Modellen herkömmlicher Geschäftsbanken. |
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Ich glaube zwar, LiConsult arbeitet nicht alleine (?), aber ich wäre voll dafür, wenn ihr euch als speeeedConsult zusammentut, um die österreichische Finanzvermittlung ordentlich zu rocken :D |
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Ich les hier immer wieder von einem Angebot der BA auf 3,8% Fixzins umzusteigen - ohne BA ... Wir haben von der BA bisher 3,875% fix und 400€ Gebühren angeboten bekommen, angeblich auch wieder "nur" 400€ für den anschließenden (möglichen) Umstieg auf einen variablen - dann aber mit (vermutlich) 1% Aufschlag auf den 3ME (statt 0,75%) .. würden uns mit dem Fixzins schon über 100€ monatlich Sparen - die Gebühren hätten wir also bald drin, verlieren dann halt unsere 0,75% Konditionen .. überseh ich was oder wär es blöd das nicht anzunehmen und versuchen "durchzutauchen" - wobei wir das monatlich aktuell kaum noch stemmen - leben quasi vom übrigen Ersparten .. |
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3,875% und 400 € Gebühr dafür sind das derzeitige Bestcase-Angebot der BA für die Fixierung auf 20J bei Bestandskunden. Ob ihr das aktuelle Zinsniveau Durchtauchen könnt, könnt nur ihr wissen und entscheiden. Die Frage ist nicht nach 0,75 oder 1% variabel bei einer möglichen Zurück-Konvertierung, sondern eher existenzieller Art aktuell, würde ich meinen. Alles Gute. |
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Update Bank Austria: der 25Y Fixzins wird per 10.08. mit einem Fiktivzinssatz von 4,3% (bislang 4,5%) hinterlegt. Bei allen anderen Fixzinsbereichen bzw. auch in der Mischvariante und beim variablen Zinssatz kommt ein Fiktivzinssatz von 5,7% (bislang 5,1%) zu tragen. Bei Fixzinslaufzeit = Gesamtkreditlaufzeit wird als Fiktivzinssatz der Sollzinssatz gerechnet. |
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Ja, keine wesentliche Neuerung. Aber vielleicht kommt ja bald mal was wirklich Nützliches, um sich von der Konkurrenz besser abzuheben😉. |
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heißt konkret, wenn es bspw. die Leistbarkeitsberechnung eines Kredits geht, wird bspw. bei 30 Jahren Gesamtlaufzeit mit 1 % fix auf die ersten 15 Jahre und Anschlusszins 3 ME + 1 % für die weiteren 15 Jahre 5,7 % für die Berechnung angewendet? Also wenn wenn es bspw. um die Entlassung einer Person aus dem Kreditvertrag geht? |
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gute Frage, wie das im Bestandsgeschäft bei Änderung des Kreditnehmerpersonenkreises ist. Nach Maßgabe für das Neugeschäft müsste sogar die 15Y Phase mit 5,7% veranschlagt werden, da die Fixzinslaufzeit nicht der Gesamtkreditlaufzeit entspricht. Ich gehe aber davon aus, dass im konkreten Fall die Anschlussphase mit dem neuen Fiktivzinssatz kalkuliert wird. Am Fixzinssatz selbst ändert sich ja nichts. Prinzipiell aber ein mehr oder weniger Bank Austria - Spezifikum. Usus bei vielen anderen Banken ist, dass der Fiktivzinssatz während der Fixzinsphase genau diesem fixen Sollzinssatz entspricht (es ändert sich während dieser Zeit ja nichts) und danach die variabel verzinste Phase mit dem heute gültigen Fiktivzinssatz dafür kalkuliert wird. |
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ja, darüber gilt es dann vermutlich zu diskutieren. Aber interessant, dass es die BA hier so macht. |
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kleines update nur rein informativ, habe diese woche ein angebot als BA bestandskunde für änderung auf fix 4,125% auf 20J, €400 gebühr, und sondertilgung würde sich auf standard bei fixzins ändern (10k pro 12m frei, sonst 1% abschlag) ich glaub aber ich machs nicht - mein variabler steht bei 4,25 (von 0,75 haha) aber rate ist gut leistbar und laut allen progonosen gehts bei fed und ecb nächstes jahr wieder nach unten. wenns/falls es wieder in die 2-3% region geht würd ich dann auf fixzins ändern, sonst evtl versuchen über sondertilgungen die gesamtzinsen über die laufzeit zu drücken |
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ja - das ist die aktuelle Konditionierung für Bestandskunden. Gilt seit etwa 2 Wochen. |
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