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🙏 https://www.sparkasse.at/investments/maerkte/maerkte-im-ueberblick/geld-und-kapitalmarkt ja - mehr oder weniger. Je nachdem, wo sich gerade der jeweils bankeigene, bilanzielle (und damit vertriebsseitige) Bedarf an Fixzinsperioden legt, können auch bei denselben Fixzinslaufzeiten oftmals deutliche Unterschiede herauskommen. |
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Danke für das schnelle Feedback, super Seite mit allen relevanten Infos! zum Verständnis...wenn ich den aktuellen 10J Swap-Zinssatz mit 2,598% sehe, ist das Delta zum verfügbaren Fixzinssatz von 3,6% dann der aktuelle Aufschlag der auch bei variabler Verzinsung auf den Euribor aufgeschlagen werden würde? |
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nicht unbedingt - zuerstmal muss man unterscheiden zwischen jenen Instituten, die "am Markt" (und somit am aktuellen laufzeitabhängigen SWAP) preisen, dann jenen, die beispielsweise für eine gewisse Periode (z.B. 1 Monat) Fixzinskonditionen aussprechen und dann wiederum jenen, die für bestimmte Fixzinsperioden attraktivierte Kontingente offerieren. Da konnten wir in den vergangenen Wochen gut erkennen, dass beispielsweise solche, die für mittelfristige Zinsbindungsperioden (z.B. 10 oder 15 Jahre) mit einem sehr schmalen SWAP-Aufschlag von etwa 0,3%-0,4% dann bei der variablen Anschlusskondition deutlich höher waren (1,25% und mehr Aufschlag auf den 3M EURIBOR). Faustformel gibt es mittlerweile kaum mehr, da jeder versucht sich nach seinen Möglichkeiten vom Markt zu unterscheiden - je nach Fixzinsperiode. Ja - wenn man als Bank (ohne Sonderaktion, Vertriebsschwerpunkt, sonstiges) "normal" preist, dann liegen die aktuellen Aufschläge auf SWAP und EURIBOR bei rund um 1%. Im Vergleich zu den derzeit attraktiven Konditionen bist du da als Bank jedoch in vielen Fällen aktuell aber nicht konkurrenzfähig.
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Mit Aprillauf sollten Werte aktuell unter 3% im Fixzinsbereich so gut wie nicht mehr erhältlich sein. Ja, der gepostete SPK-Link ist auch meine bevorzugte Infoseite, weil hier viele Kennzahlen komprimiert und übersichtlich gelistet sind. |
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Hallo Leute, wir waren heute bei der X-Bank und haben unverbindlich wegen einer Finanzierung gefragt. Kaufpreis 250000, Sanierung 65000 veranschlagt. Beim EK fehlt mehr als die Hälfte, aber Bonität ist gut. 10 Jahre fix um 3,3% und dann Euribor 3m + 1,75% Ist das gut? |
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| Hallo Pendejito, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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die Fixzinsperiode ist sehr attraktiv gepreist - zu Lasten der variabel verzinsten Anschlussphase. Was mich aber interessiert: was heißt, dass beim Eigenkapital mehr als die Hälfte fehlt? Kann die Finanzierung dann dennoch vergeben werden, obwohl regulatorisch (KIM-V) nicht möglich? betreffend Fixzinskonditionen: 5Y fix gibt es nach wie vor unter 3% |
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Danke, möglicherweise fällt das in das Ausnahmekontingent aufgrund der guten Bonität. Ich war bis vor kurzer Zeit Geringverdiener, weshalb wir nicht so viel ansparen konnten; jetzt bin ich Gutverdiener (bald sehr gut) mit Top-Arbeitgeber. Er hat irgendwas mit der Sanierung, Aufwertung der Immobilie gerechnet. Da habe ich aber nicht folgen können, ehrlichgesagt. Was wäre ein guter Aufschlag für den variablen Zinssatz? Weißt zu zufällig, welche Banken derzeit längerfristige (15/20 Jahre) Fixzinsbindungen zu annehmbaren Konditionen anbieten? |
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klingt abenteuerlich - da muss schon einiges an Aufwertung in den Belehnwert fließen. ja - nur befürchte ich, dass deren Phantasie für die "Dehnung" des Belehnwertes eingeschränkt bleiben wird und es daher zu keiner Angebotslegung kommt. |
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Ok, danke für die Infos. |
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Was sind die fehlenden Eigenmittel genau? Betrag? Das heißt, Kaufpreis plus Sanierung 315.000? 20% Eigenmitteleinsatz wären somit rund mind. 65K Euro nötig, vorausgesetzt, dass die bankinterne Bewertung den entsprechenden Wert ergibt. Das 10J Fix-Angebot ist wirklich top, da kann man nichts sagen. Der Aufschlag im Anschluss grottig. Das Angebot könnte man so nehmen und ggf. Nach Ablauf der 10jährigen Bindung nachverhandeln oder umschulden. Als Benchmark für den variablen Aufschlag: 1% zuzüglich 3-Monatseuribor. Grundsätzlich wie Liconsult richtig schreibt, wird es nicht einfach eine Bank zu finden, die mit geringem Eigenmitteleinsatz überhaupt ein verbindliches Offert legen. Lg |
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Hab gestern um 13:29 geschrieben, dass wir die alten Konditionen der Volksbank noch bekommen haben - danke für die gute Antworten, wir haben zugeschlagen. Somit haben wir 2.675% fix auf 10 J + 1.5% Aufschlag danach. Kreditsumme 325.000 € + ca 15.000€ Kosten die hier darauf gepackt werden (1% BAG, 2% Vermittler, Grundbuch, usw). Für die nächsten 10 Jahre sind wir sicher, des ist super und laut meinen Einschätzungen werden bis 2035 auf dem noch offenen Saldo 230-250k sitzen. Danach kann alles passieren, besonders mit dem 1.5% Aufschlag können wir schnell auf 4-5% Zinsen sein. Die Rate erhöht sich dann um einiges. Habt ihr einen Ratschlag was wir zu diesem Zeitpunkt machen können? Wie können wir uns darauf vorbereiten? |
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Sondertilgen bzw. Geld anlegen um dann nach Ablauf eine SoTi machen zu können. Sollten die Zinsen niedrig sein, kannst ja das Geld anders verwenden, Variabel bleiben oder Fixzins zu aktuellen Konditionen abschließen. Anlegen kannst gut über Festgeldleiter, Bundesschatz, Staatsanleihen die zur Zinsbindung auslaufen... |
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Ich bin a bissl konservativer was unsere Möglichkeiten angeht jetzt groß sondetilgen/sparen/investieren zu können. Mit dem Kredit, schwangerer Frau, Auto, Lebensmittel, Altersheim für die Schwiegermutter irgendwann bald, Leben allgemein..glaub ich nicht das wir dabei noch eine Kreditrate auf die Seite legen. Also ich rechne nicht damit, dass wir in 10 Jahren mehr als 20-30% sondertilgen (mehr einzahlen). Auch in diesem besten Fall, mit 30% SoTi, hätten wir immer noch einen offenen Betrag von 200k. Man kann also nach 7-8 Jahren (ca 2-3 Jahre vor dem Ende der Fixzinsperiode) wieder schauen wann SWAP Sätze niedrig san und neuverhandeln also, richtig? Das würde Sinn machen, oder? |
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Klingt vernünftig. Du kannst dann entweder beim gleichen Institut nachverhandeln/was abschließen bzw. immernoch auf ein anderes Institut umschulden. |
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Ja, das macht dann auf jeden Fall Sinn! |
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Entschuldige die Frage, aber wie habt ihr so einen tollen Zinssatz bekommen? Wenn ich heute zur Bank gehe, könnte ich noch so eine Kondition bekommen oder ist das nicht mehr möglich? Danke |
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Weil das pricing noch in der alten Konditionenmatrix (endete mit März) erfolgte. Aktuell schaut es anders aus: die genannte Bank bietet aktuell 3,4% auf 5 Jahre fix und 3,6% auf 30J fix an. |
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Man könnte hierbei über einen Zinscap nachdenken, im besten Fall bei einer anderen Bank. Sollte in den Jahren 1-10 der Leitzins auf ein Niveau von 1-2% gehen, dann würdest du einen Forward-Start-Cap vergleichsweise günstig bekommen. Natürlich kannst du auch einen Interest-Rate-Swap machen, wobei ich mir nicht sicher bin, ob dies Banken tatsächlich mit Verbrauchern abschließen (keine Anlageberatung). Der User erklärte es sogar selbst wie dieser Kredit funktionierte. Die ersten 10 Jahre hat er eine Kondition von 2.6..%, was wahrscheinlich dem damaligem Swap entspricht (heute nicht mehr erhältlich). Das große ABER kommt bei ihm aber nach der Fixzinsperiode. Hier wird die Bank auf variabel umstellen und einen Aufschlag von 1,5% verrechnen (üblich sind 0,5-1%). Die Durchschnittsverzinsung ist auch hier wie bei allen anderen, nur dass die Zinslast erst später fällig wird. Heute würdest du für 10 Jahre fix ca. 3,5% erwarten können (+-). Variabel im Anschluss 3me + 0,5-1%. |
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Den gibt es in verbriefter Form meines Wissens bei heimischen Instituten nur bei der ERSTE, wobei hier die Einstufung als risikoorientierter Anleger im Beratungsgeschäft bzw. die Abwicklung im beratungsfreien Geschäft erfolgen muss - passt definitiv nicht zu jedem Kreditnehmer. den gibt es bei heimischen Banken nicht - und günstig sind Caps bei einer steiler werdenden Zinskurve nie. Das wird dir keine heimische Bank machen - zum einen, weil keine Termingeschäfte mit "üblichen" Verbrauchern (Kreditnehmern) durchgeführt werden und zum anderen, weil die Size für Einzelgeschäfte definitiv zu klein ist, um vernünftige Preise mit einer Gegenpartei zu erhalten. Das hängt von der Gesamtkreditlaufzeit und allfälligen Sondertilgungen während der Kreditlaufzeit ab. Ein Sollzinssatz, der verglichen mit den derzeit erhältlichen Konditionen mindestens 0,65 p.a. tiefer ist, verschafft gerade in den ersten Jahren der Kreditlaufzeit (wo noch sehr viel Kapital offen ist), einen erheblichen Kapitalkostenvorteil. Der Nachteil des späteren Aufschlages kann minimiert werden, 1) durch Nachverhandlung und 2) durch eine allfällige Umschuldung. ab 3,25% 3M EURIBOR + 0,5% kenne ich im Verbrauchergeschäft kein Institut - weder in der Vergangenheit, noch aktuell |
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Mit der variablen Kondition im Anschluss wird der günstige Fixzins mehr oder weniger quersubventioniert. Wenn man von einer durchschnittlichen Kreditlaufzeit von ~18 Jahren ausgeht, stimmt die Rechnung an Ende des Tages für die Bank. Bei vorzeitiger Tilgung schaut die Rechnung für die Bank natürlich ganz anders aus. Hier im Forum werden aufgrund des instanten Informationsflusses wohl die wenigsten den Anschlusszinssatz nach den 10 Jahren Fixzins in dieser Höhe akzeptieren und entweder nachverhandeln oder umschulden. 0,5% Aufschlag auf 3-ME wird keine Bank - ökonomisch sinnvoll - anbieten. Zumindest ist mir keine bekannt. Ich hatte in der Vergangenheit 2x 0,625% Aufschlag genehmigt bekommen. Je nach Institut liegt die Grenze zur Wirtschaftlichkeit. bei ca. 1%, oder leicht darunter, Forward Start Caps sind Wertpapiere (Optionsscheine) und verbriefen das Recht, Ausgleichszahlungen zu erhalten. Qausi eine Versicherung gegen steigenden Zinsen in der Zukunft. Die Kosten betragen üblicherweise zwischen 1% und 3% und müssen gesondert gekauft werden. ERSTE-Bank z.B. als Anbieter. Zum einlesen: https://www.sparkasse.at/investments/produkte/zinscaps/interest_cap_warrant/AT0000A2J6D4-F305928646 Meine Erfahrung ist, dass die wenigsten Kunden Foward Start Caps kaufen sondern langfristige Fixzinssätze präferieren. |
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Hallo speeeedcat, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Aktuelle Aufschläge Hypothekar-Kredite 2025 |
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| Hallo speeeedcat, kostenlos und unverbildlich kann man das auf durchblicker.at vergleichen, geht schnell und spart viel Geld. | ||
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Man kann keine Forward Start Caps bei heimischen Banken kaufen. Vielleicht zur Erklärung: Ein Forward Start Cap garantiert eine Zinsobergrenze, die jedoch erst in der Zukunft für einen bestimmten Zeitraum zu laufen beginnt. Das ist vor allem in Deutschland ein bekanntes Instrument (dort bekannt als Forward-Darlehen), das für die "Anschlussfinanzierung" (= die Phase nach Ablauf der aktuellen Zinsbindung) eingesetzt wird. In Ö kann man wie erwähnt die klassischen "Warrants" (= verbriefte Optionsscheine) kaufen, die ebenfalls den Zweck der Zinsobergrenze erfüllen, jedoch vom Zeitpunkt des Kaufs an und nicht erst in der Zukunft. Die Prämie für den Optionsschein hängt von der Höhe des Strike-Preises (= Zinssatzobergrenze) und der Laufzeit ab. Da können gewaltige Unterschiede bestehen. Das hängt von einer Vielzahl an Bedingungen ab und wie die bankinterne Ertragskalkulation aussieht (Marktzinsmethode, Aktiv-Passiv-Management, Situation rund um das eigene Funding, Liquiditätskosten, Bilanzstruktur, etc.). Ist definitiv höchst unterschiedlich. |
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